香陵住販 - 2025年９月期決算説明資料 ★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 34950
- 会社名: 香陵住販
- タイトル: 2025年９月期決算説明資料
- 発表日時: 2025年12月02日 16:00
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120251201512268.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/3495.T
2025年9月期決算説明資料
2025年12月3日
香陵住販株式会社
東証スタンダードコード3495
決算ハイライト
１．過去最高業績の更新と収益性の向上
売上高 115.3億円 （+14.9%）、純利益 10.1億円 （+40.6%）
主力の不動産流通事業が牽引し、全ての利益項目で過去最高を達成
資産入替（太陽光売却）による特別利益も寄与し、ROEは 17.7% へ上昇
２．「開発」×「管理」の好循環モデルが浸透
自社企画物件「レーガベーネ」12棟を販売し、開発利益を確保
販売後の管理受託により、管理戸数は 24,481戸 （+810戸）へ拡大
フロー収益の最大化とストック収益の積み上げが連動する体制を確立
３．過去最高益を背景とした増配の実施
好業績と強固な財務基盤を背景に、株主還元を強化
年間配当 55.0円 （前期比+7円）を実施し、累進配当を継続
売上高100億円 突破
営業利益10億円 突破
利益・配当ともに過去最高
中期計画・資本政策の更新と経営基盤
１．中期経営計画「KORYO2027」の上方修正
足元の成⾧ペースを踏まえ、最終年度（27.9期）目標を引き上げ
売上高 130億円 、営業利益 13.0億円 を目指す
２．資本政策の変更（DOEによる安定還元）
「成⾧」と「安定」を両立させるため、配当指標を刷新
配当性向30% ⇒ DOE2.8%以上
利益変動に左右されず、純資産成⾧に連動した「累進配当」を継続
３．成⾧を支える基盤強化（人的資本・DX）
人材育成:研修時間増（目標10時間/人）や資格取得を支援
働きがい:女性管理職比率向上や男性育休取得率100%維持を推進
DX推進:管理システム刷新やアプリ導入により、業務効率と顧客満足度を向上
| 項目 | 変更前 | 変更後 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 120億円 以上 |
130億 以上 |
+10億円 |
| 営業利益 | 11.5億円 以上 |
13.0億 以上 |
+1.5億円 |
| 配当方針 | 配当性向 30% |
DOE 2.8%以上 |
基準変更 |
Ⅰ. 業績概要
業績サマリー
不動産流通事業は、「レーガベーネ東上野」や練馬区・茅ヶ崎市の大型物件売却が売上を牽引し、セグメント売上高は前期比15.3％増と好調な結果となりました。
不動産管理事業は、自社保有物件の賃料収入増加やコインパーキングの稼働率向上により、ストック収益が着実に積み上がり、安定的な増収を達成しました。
太陽光発電施設「KORYOエコパワー高田町」の売却に伴う特別利益の計上もあり、親会社株主に帰属する当期純利益は前期比40.6％増の10.1億円となり、過去最高を更新しました。
| Col1 | 24 9期 . |
25 9期 . 計画 |
25 9期 . 実績 |
前期比 増減率 |
計画比 増減率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 10,035 | 10,822 | 11,532 | 14.9 | 6.6 |
| 売上総利益 | 3,900 | 3,988 | 4,132 | 6.0 | 3.6 |
| （売上総利益率） | （38.9） | （36.9） | （35.8） | ||
| 営業利益 | 1,001 | 1,065 | 1,071 | 7.0 | 0.6 |
| （営業利益率） | (10.0) | (9.8) | (9.3) | ||
| 経常利益 | 979 | 1,017 | 1,035 | 5.8 | 1.9 |
| （経常利益率） | (9.8) | (9.4) | (9.0) | ||
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 |
722 | 987 | 1,015 | 40.6 | 2.9 |
売上構成
24.9期 売上高構成
不動産流通 74.4%
25.6% 賃貸 1.0 仲介
25.9期 売上高構成
不動産流通 74.1%
25.9% 賃貸 2.3 仲介
※ 四捨五入の関係で、各数値の合計が100％にならない場合があります
セグメント別売上高・利益の推移
不動産流通事業 不動産管理事業
※22.9期より会計方針を変更しており、21.9期の実績は当該変更を遡及。 ※22.9期は不動産管理事業セグメントにおいて収益認識に関する会計基準の適用により売上高減。従来基準におけるセグメント利益は547百万円（売上高は影響なし）
バランスシート
| Col1 | 24 9末 . |
25 9末 . |
増減 | 補足 |
|---|---|---|---|---|
| 流動資産 | 11,228 | 12,906 | 1,677 | 販売用不動産の増加（仕入・開発の進捗） |
| 固定資産 | 5,185 | 4,930 | ▲254 | 太陽光発電施設の売却による減少 |
| 資産合計 | 16,414 | 17,837 | 1,422 | |
| 流動負債 | 5,110 | 4,914 | ▲196 | |
| 固定負債 | 6,039 | 6,723 | 684 | |
| 負債合計 | 11,150 | 11,638 | 487 | 物件取得に伴う⾧期借入金の増加 |
| 純資産合計 | 5,263 | 6,198 | 934 | 利益剰余金の順調な積み上がり |
| 負債純資産合計 | 16,414 | 17,837 | 1,422 | |
| 現金及び預金 | 2,201 | 2,247 | 46 | |
| 販売用不動産 | 4,327 | 5,928 | 1,601 | 販売用不動産は次期売上確保へ向けた大型土地等の仕入で大幅増。仕掛販売用不動産はRC開発を継続するも、東上野など大型物件の売却完了により微減 |
| 仕掛販売用不動産 | 4,341 | 4,301 | ▲39 | ▲39 |
| 有利子負債 | 7,170 | 7,407 | 237 |
自己資本比率 32.0% 34.7%
キャッシュフロー
棚卸資産の増加により営業キャッシュフローは▲646百万円となり
フリーキャッシュフローは▲94百万円
2026年9月期予想
主力である不動産売上高が大幅増加（前期比+5.4億円）。太陽光売電の減少（同△0.8億円）を補い、連結売上高・営業利益ともに過去最高更新を見込む計画です。
26.9期2Qにメガソーラー施設（森戸町）の売却益約2.5億円を特別利益に計上する予定です。
| Col1 | 25 9期 . 実績 |
26 9期 . 予想 |
前期比 増減率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 11,532 | 12,300 | 6.7 |
| 売上総利益 | 4,132 | 4,344 | 5.1 |
| （売上総利益率） | (35.8) | (35.3) | |
| 営業利益 | 1,071 | 1,203 | 12.3 |
| （営業利益率） | (9.3) | (9.8) | |
| 経常利益 | 1,035 | 1,129 | 9.0 |
| （経常利益率） | (9.0) | (9.2) | |
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 |
1,015 | 1,091 | 7.5 |
業績予想概要
セグメント別 売上・利益
太陽光売電事業は施設売却により減収（前期比△76百万円）となりますが、不動産流通事業における自社企画物件の販売増と、管理事業のストック積み上げにより、セグメント全体では増収増益を確保する計画です。
| | |25.9期
実績|26.9期
予想|増減率|
|---|---|---|---|
|不動産流通事業|売上高|8,576|9,303|8.5％|
|不動産流通事業|セグメント利益|871|954|9.5％|
|不動産管理事業|売上高|2,956|2,998|1.4％|
|不動産管理事業|セグメント利益|970|932|-3.9％|
KPI 【収益性】営業利益率 ９％ 以上を維持し10%を目指す 【資本効率】ROE（自己資本利益率） 10％ 以上を維持 【ストック】管理戸数 25,500戸 （前期末比+1,000戸）
Ⅱ. 事業の概況
不動産流通事業の状況①
不動産売上高
（25.9期実績）「レーガベーネ」シリーズは東上野を含む12棟を販売。練馬区やひたちなか市の大型土地案件も寄与し、計画を大幅に超過達成しました。
（26.9期計画）開発型ファンドも活用した自社企画物件の供給を加速。在庫回転率を高めながら、前期を上回る73億円超の売上確保を図ります。
仲介事業収益
（25.9期実績）賃貸はWEB集客強化により反響数が増加。売買は金利上昇懸念の中でも、実需層へのアプローチが奏功し、堅調に推移しました。
（26.9期計画）ドミナントエリアでの店舗ネットワークを活かし、シェア拡大を図ります。地域密着の強みを最大限に発揮し、成約件数の増加を目指します。
不動産流通事業の状況② 自社企画投資用不動産
| 物件名 | 所在地 | 竣工 | 物件概要 | 物件状況 |
|---|---|---|---|---|
| レーガベーネ森山町Ａ | 茨城県日立市森山町 | 2023年８月 | 木造２階建 ６戸 | 自社所有で賃貸事業収益計上中 |
| レーガベーネ中村南Ａ・Ｂ レーガベーネ中村南Ｃ |
茨城県土浦市中村南 | 2024年２月 2025年３月 |
木造２階建 ２棟10戸 木造２階建 ４戸 |
26.９期１Ｑ売却予定 |
| レーガベーネ東上野 | 東京都台東区東上野 | 2024年６月 | 鉄骨造９階建 ９戸 | 25.９期２Ｑ売却済 |
| レーガベーネ弁天町１丁目 | 茨城県日立市弁天町 | 2024年９月 | 木造２階建 ２棟16戸 | 25.９期３Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ中根Ａ・Ｂ | 茨城県ひたちなか市中根 | 2024年９月 | 木造２階建 ２棟16戸 | 25.９期１Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ高野Ａ・Ｂ | 茨城県ひたちなか市高野 | 2024年９月 | 木造２階建 ２棟12戸 | 25.９期１Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ小松Ａ・Ｂ | 茨城県土浦市小松 | 2024年９月 | 木造２階建 ２棟12戸 | ＫＯＲＹＯ Ｆｕｎｄｉｎｇ運用中 |
| レーガベーネ中荒川沖町 | 茨城県土浦市中荒川沖町 | 2024年９月 | 木造２階建 ６戸 | 25.９期１Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ高場Ⅱ | 茨城県ひたちなか市高場 | 2025年２月 | 木造２階建 ８戸 | 25.９期２Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ⾧堀ⅡＡ～Ｆ | 茨城県ひたちなか市⾧堀町 | 2025年３月 | 木造２階建 ６棟38戸 | 25.９期２Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ大みか | 茨城県日立市大みか町 | 2025年３月 | 木造２階建 ８戸 | 25.９期２Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ⾧堀Ⅲ | 茨城県ひたちなか市⾧堀町 | 2025年３月 | 木造２階建 ２棟20戸 | 26.９期１Ｑ売却予定 |
| レーガベーネ久慈町３丁目 | 茨城県日立市久慈町 | 2025年３月 | 木造２階建 ８戸 | ＫＯＲＹＯ Ｆｕｎｄｉｎｇ運用中 |
| レーガベーネ生田 | 茨城県土浦市生田町 | 2025年５月 | 木造２階建 ２棟16戸 | 25.９期３Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ元吉田 | 茨城県水戸市元吉田町 | 2025年５月 | 木造２階建 ２棟14戸 | 25.９期３Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| レーガベーネ土浦マリーナ | 茨城県土浦市川口 | 2025年７月 | 木造２階建 ８戸 | 25.９期４Ｑ売却により管理事業収益計上中 |
| Ｌｅｇａｂｅｎｅ柏の葉 | 千葉県柏市中十余二 | 2025年９月 | ＲＣ造12階建 59戸 | 商談中 |
| レーガベーネ東砂 | 東京都江東区東砂 | 2025年10月 | ＲＣ造10階建 27戸 | 26.９期１Ｑ売却予定 |
| 物件名 | 所在地 | 竣工 | 物件概要 | 物件状況 |
|---|---|---|---|---|
| レーガベーネ松戸 | 千葉県松戸市六高台 | 2026年１月（予定） | 木造２階建 ８戸 | |
| レーガベーネ柏Ⅱ | 千葉県柏市中十余二 | 2026年２月（予定） | ＲＣ造５階建 18戸 | 商談中 |
| レーガベーネ津田東 | 茨城県ひたちなか市津田東 | 2026年２月（予定） | 木造２階建 10戸 | |
| レーガベーネ渡里 | 茨城県水戸市渡里町 | 2026年２月（予定） | 木造２階建 ６戸 | |
| レーガベーネ市毛Ｂ | 茨城県ひたちなか市市毛 | 2026年２月（予定） | 木造２階建 ６戸 | |
| レーガベーネ土浦中貫 | 茨城県土浦市中貫 | 2026年２月（予定） | 木造２階建 12戸 | |
| レーガベーネ東原 | 茨城県水戸市東原 | 2026年３月（予定） | 木造２階建 ６戸 | |
| レーガベーネ千波Ⅱ | 茨城県水戸市千波町 | 2026年３月（予定） | 木造２階建 ２棟10戸 | |
| レーガベーネ千波Ⅲ | 茨城県水戸市千波町 | 2026年３月（予定） | 木造２階建 ２棟10戸 | |
| レーガベーネ勝田本町Ⅳ | 茨城県ひたちなか市勝田本町 | 2026年３月（予定） | 木造２階建 ８戸 | |
| レーガベーネ河原子 | 茨城県日立市河原子町 | 2026年４月（予定） | 木造２階建 ８戸 | |
| レーガベーネ東葛西 | 東京都江戸川区東葛西 | 2026年９月（予定） | ＲＣ造11階建 29戸 | |
| レーガベーネ勝田本町Ⅴ | 茨城県ひたちなか市勝田本町 | 2026年４月（予定） | 木造２階建 10戸 | |
| レーガベーネ勝田本町Ⅵ | 茨城県ひたちなか市勝田本町 | 2026年５月（予定） | 木造２階建 ８戸 | |
| レーガベーネ堀口Ⅱ | 茨城県ひたちなか市堀口 | 2026年５月（予定） | 木造２階建 ２棟12戸 | |
| レーガベーネつくば田中 | 茨城県つくば市田中 | 2026年７月（予定） | 木造２階建 10戸 | |
| レーガベーネ中十条（店舗） | 東京都北区中十条 | 未定 | ＲＣ造 ５戸 |
不動産管理事業の状況①
賃貸事業収益
（25.9期実績）安定的な家賃収入とコインパーキング事業の成⾧により、ストック収益の基盤を盤石なものにしました。
（26.9期計画）積極的な物件取得方針を継続し、保有資産の積み上げによる安定収益の拡大を加速させます。
管理事業収益
（25.9期実績）管理戸数の順調な積み上げ（24,481戸）に伴い、管理手数料収入も伸⾧し、セグメント収益を牽引しました。
（26.9期計画）年間1,000戸の純増目標（25,500戸）達成と、付帯工事・サービスの受注強化により、増収を目指します。
不動産管理事業の状況②
住居・事業用管理戸数の推移 地域別の管理戸数
不動産管理事業の状況③
非住宅の主な物件
（1）月極駐車場の管理台数
2025年９月末時点9,743台 前期末比 +420 台
（2）コインパーキング「ONE‘S PARK」
2025年９月期 新規OPEN10カ所186台
閉鎖2ヵ所62台
2025年９月末時点 合計68ヵ所（合計 1,577 台）
水戸市48・ひたちなか市８・東海村１
日立市７・つくば市２・取手市１・土浦市１
（3）太陽光発電「KORYOエコパワー」
自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズのアパートの屋根に太陽光発電を設置
→当社が売却後も所有者よりアパートの屋根を賃借し、太陽光発電を維持
・2025年９月末時点 メガソーラーを２カ所運用中（うち１カ所は2026年３月に売却予定）
コインパーキング運営台数の推移
Ⅲ. 中期計画「KORYO2027」
「KORYO2027」概要
KORYO2027
「増収」「増益」「累進配当」を継続
基本方針
①不動産売上高に過度に依存せず、売上高を着実に拡大する。
②継続可能な収益の積み上げにより、利益率の維持・向上に努める。
⑤当社グループができる持続可能な社会への貢献を実行する。
数値目標
売上高 130億円以上 (120億円以上から上方修正） 営業利益 13.0億円以上（11.5億円以上から上方修正）
営業利益率 ９%以上を維持し10％を目指す
中期計画達成に向けた取り組み
①自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの展開
②建設請負事業を新たな柱として展開
③「ＫＯＲＹＯ Ｆｕｎｄｉｎｇ」の知名度の向上
④女性管理職比率・男性育休取得率の向上、従業員への研修機会の提供
「KORYO2027」達成に向けた取組
①自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの展開
レーガベーネシリーズ展開のメリット
| 25 9期 27 9期 ～ . . 竣工目標 |
25 9期 . 実績 |
|
|---|---|---|
| RCマンション | 6棟 | 1棟 進捗率16.7％ |
| 木造アパート | 45棟 | 8棟 進捗率17.8％ |
※同一敷地内に複数棟竣工した場合は1棟としてカウント
②建設請負事業の展開
管理戸数の増加に繋がり、当社の収益の岩盤であるストックビジネスが強化
「レーガベーネ」シリーズを売却した場合、不動産売上高が計上され、その後、投資家より管理を受託することにより 管理事業収益が計上
「レーガベーネ」シリーズを売却せずに自社で保有をする間は、賃貸事業収益が計上
「レーガベーネ」シリーズを継続していく中で得たノウハウを、建物建築の請負という形で推進、新たな柱として確立をする。
25.9期～27.9期での請負件数目標 15件
25.9期実績:４件 進捗率26.7%
「KORYO2027」達成に向けた取組
③ＫＯＲＹＯ Ｆｕｎｄｉｎｇの知名度向上
2027年９月期までにファンドの総応募者数9,000人以上を目指す
「KORYO2027」達成に向けた取組
④人的資本の強化
女性管理職比率・男性育児休業取得率の向上
| Col1 | 目標 | 25 9期実績 . |
|---|---|---|
| 女性管理職比率 | 2027年９月までに管理職に占める女性の割合を17％以上にする | 11％ |
| 育休取得率 | 女性従業員の取得率は100％を維持する | 100％ |
| 育休取得率 | 男性従業員の取得率は30％以上を維持する | 57％ |
従業員への研修機会の提供
従業員1人あたりの年間平均研修時間目標10時間
＊2025年９月期実績7.1時間
＊人事課が受講を促し、業務時間中に受講する研修（ｅｰラーニング含む）に限る
資格取得の促進
2027年９月末までに宅地建物取引士の従業員に占める割合を80％以上にする
＊2025年９月末実績69.6％
＊セグメント不動産流通の従業員で算出
2027年９月末までに賃貸不動産経営管理士の従業員に占める割合を50％以上にする
＊2025年９月末実績29.3％
＊セグメント不動産管理の従業員で算出
資本政策
当社は永続的な企業を目指しており、ストックビジネスの強化による安定収益の拡大が重要と考えております。以下4項目のバランスを取りながら継続的な企業価値向上を目指すことを、「資本政策の基本的な方針」として制定しました。
経営の健全性の向上
積極的・戦略的な事業投資
経営の効率性の向上
持続的・安定的な株主還元
将来の成⾧、安定収益の拡大につながる事業投資を積極的に行い、M&A等に関しても戦略的に行うことで持続的成⾧を図る。
株主還元方針の変更:DOE採用と累進配当
25.9期は中間配当27.0円、期末配当28.0円（年間で前期比7円増配）を実施
26.9期は中間配当30.0円、期末配当30.0円へ増配予定
当社は、株主の皆様への⾧期安定的な利益還元を最重要課題の一つと位置づけております。今後は、短期的な業績変動に左右されにくい「純資産」を基準とした 【DOE（株主資本配当率）】を指標に採用し、DOE2.8%以上 を目安として、安定的かつ継続的な増配を目指す「累進配当」を基本方針と致します。
一株当たり配当額
（分割遡及修正後※）
（円）
DOE目標 2.8%以上
25.9期 2.6%
＊2023年4月1日付で1株を2株に分割
2023年3月末（中間配当）以前の配当は遡及修正
SDGsへの取り組み＜実施状況＞
「KORYOエコパワー」
自社企画投資用不動産「レーガベーネ」の屋根には原則、太陽光パネルを設置していく
→アパート売却後も当社が買主より屋根を賃借することにより、発電を維持
エコカーの導入
当社では、全ての社用車のエコカー化を目指しております。排気ガスを削減するハイブリッド車や電気自動車等の環境に配慮した車両に順次切り替え、温室効果ガスの排出削減に努めます。
2025年９月末日時点
社用車台数は 162台
うちエコカー 124台（EV 1台、HV 123台）
エコカー率 76.5％
電気自動車 (日産リーフ) ハイブリッド車 (ホンダフリード)
「茨城エコ事業所」登録認定 Ⓒ MITO HOLLYHOCK
当社は、「茨城エコ事業所」として茨城県に登録認定されております。「茨城エコ事業所」とは、茨城県が定めた環境にやさしい取り組みを行う事業所です。
「いばらき健康経営推進事業所」登録認定
当社は、「いばらき健康経営推進事業所」として茨城県に登録認定されております。「いばらき健康経営推進事業所」には、従業員の健康に配慮した取組みを実施している企業が認定されます。
参考資料
営業拠点
本社（本店営業部） ネット支店
不動産ソリューション営業部
50号バイパス支店
県庁南大通り支店
柏の葉キャンパス支店 東京支社（上野）
本書には、当社に関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これらの将来の見通しに関する記述は、将来の事象や動向に関する現時点での仮定に基づくものであり、当該仮定が必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従って表示されています。
当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発表等につき、開示規則により求められる場合を除き、必ずしも修正するとは限りません。
当社以外の会社に関する情報は、一般に公知の情報に依拠しています。
本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、売付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行為」という。）を構成するものでも、勧誘行為を行うためのものでもなく、いかなる契約、義務の根拠となり得るものでもありません。
今後のIRに関するお問い合わせ先 香陵住販株式会社 財務管理本部 経理課
電話: 029-232-3495
E-mail : ir-info@koryo-j.co.jp
URL : https://www.koryo-j.co.jp/
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★
評価の理由：
香陵住販は、不動産流通事業と管理事業の「開発」×「管理」モデルが機能し、過去最高の業績を達成しました。特に、自社企画物件「レーガベーネ」シリーズの販売によるフロー収益と、それに伴う管理戸数の積み上げによるストック収益の連動が明確に示されています。2025年9月期の実績は売上高115.3億円、純利益10.1億円と好調で、ROEも17.7%と高い水準を維持しています。
しかし、収益構造には懸念点があります。売上総利益率が38.9%から35.8%へと低下しており、利益率の低下傾向が見られます。また、営業利益率は10.0%から9.3%に低下しており、中期計画では10%を目指すとしていますが、現状のトレンドは芳しくありません。
キャッシュフロー面では、販売用不動産の増加に伴い、営業CFが▲646百万円、フリーCFが▲94百万円とマイナスになっています。これは成長のための先行投資（在庫増加）を示唆しますが、キャッシュ創出力の低下は注意が必要です。
中期計画では売上130億円、営業利益13.0億円（営業利益率約10.0%）への上方修正を行っており、成長意欲は高いです。しかし、2026年9月期の予想では、営業利益率が9.8%に微増するものの、依然として10%には届かない見込みです。また、26.9期にはメガソーラーの売却益（特別利益）が計画されており、これは本業の利益率改善とは別の要因による利益押し上げとなります。
財務基盤は自己資本比率34.7%と堅固であり、配当方針をDOE2.8%以上とするなど、株主還元にも積極的です。
全体として、成長性と財務の健全性は評価できるものの、利益率の低下傾向とキャッシュフローの悪化が懸念材料です。市場環境や競合優位性については資料からは読み取りにくいため、平均以上の評価（★3）とします。
投資判断の根拠：
保有。過去最高益の更新と中期計画の上方修正はポジティブですが、利益率の低下傾向とキャッシュフローの悪化が懸念されます。成長戦略の実行可能性と利益率改善の進捗を注視すべき段階です。
重要なポイント：
1. 「開発」×「管理」モデルの機能: フロー収益（レーガベーネ販売）とストック収益（管理戸数増加）の連動が業績を牽引している。
2. 利益率の低下傾向: 売上総利益率、営業利益率ともに低下傾向にあり、売上高の増加が利益率改善に直結していない。
3. キャッシュフローの悪化: 在庫（販売用不動産）増加により営業CFが大幅なマイナスとなっている。
4. 中期計画の上方修正: 成長意欲は高いが、2026年9月期予想の営業利益率が10%に届かない点に注意が必要。
会社への質問(AI生成)
[不動産流通事業の売上総利益率が前期38.9%から今期35.8%へ低下した主な要因は何でしょうか。開発物件の仕入コスト上昇か、販売価格の調整か、具体的なコスト構造の変化についてご教示ください。]
[2026年9月期予想では、不動産管理事業のセグメント利益が前期比で減少（970百万円→932百万円）する計画ですが、これは管理戸数増加による増収効果を上回るコスト増（人件費、修繕費など）が発生する見込みのためでしょうか。]
[中期計画で「建設請負事業」を新たな柱として掲げ、25.9期～27.9期で15件の請負件数目標を設定していますが、この目標達成に向けた具体的な営業体制や受注実績の進捗（25.9期実績4件）について、詳細な計画をご説明ください。]
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| ストック収益の最大化と高付加価値化 | 70 | A | 管理戸数増加に伴い、管理手数料以外の付帯サービス（リフォーム、設備交換、保険など）のクロスセルを強化し、管理事業の収益性を向上させる。 |
| 開発物件の販売チャネル多様化と高収益化 | 65 | S | 「レーガベーネ」シリーズの販売において、開発型ファンドへの依存度を下げ、直接販売や高付加価値な投資家層へのアプローチを強化し、販売単価と利益率を向上させる。 |
| 建設請負事業の本格的な柱化と拡大 | 60 | A | 自社開発で培ったノウハウを活かし、外部からの建設請負を本格化。管理事業との連携を強化し、安定的なフロー収益源として確立する。 |
| 地域密着型仲介事業のドミナント戦略強化 | 55 | B | 既存のドミナントエリア（茨城県、千葉県、東京都の一部）での店舗ネットワークを最大限に活用し、競合他社との差別化を図り、仲介件数を増加させる。 |
最優先戦略(AI生成)
最優先戦略：ストック収益の最大化と高付加価値化
香陵住販の成長モデルは、フロー収益である不動産流通事業（自社企画物件の販売）と、ストック収益である不動産管理事業の連動にあります。フロー収益は特別利益や在庫状況に左右されやすく、利益率の変動も大きいため、安定的な企業価値向上と利益率維持のためには、ストック収益の最大化と高付加価値化が最優先事項となります。
現状、管理戸数は順調に増加していますが、2026年9月期予想では管理事業のセグメント利益が減少する見込みです。これは、管理戸数の増加に伴う人件費や運営コストの増加が、手数料収入の伸びを上回る可能性を示唆しています。
最優先戦略として、「ストック収益の最大化と高付加価値化」を掲げます。具体的には、管理戸数増加に伴う管理手数料収入の増加に加え、管理物件オーナーや入居者に対する付帯サービス（リフォーム、設備交換、保険、清掃など）のクロスセルを強化します。これにより、管理事業の収益性を向上させ、営業利益率の低下傾向を食い止めることが可能です。
この戦略の成功には、管理部門の業務効率化と、付帯サービス提供のためのパートナーシップ強化が不可欠です。DX推進による業務効率化と、人的資本強化による専門知識を持つ人材の育成が、この戦略の実行を支える基盤となります。ストック収益の利益率が向上すれば、フロー収益の変動リスクを吸収し、中期計画で掲げる「営業利益率10%以上」の達成に大きく貢献します。
ITコンサルからの提案(AI生成)
香陵住販の「ストック収益の最大化と高付加価値化」戦略をITの側面から支援するための提案を以下に示します。
-
統合型プロパティマネジメント・プラットフォームの構築:
目的：管理戸数増加に伴う運営コスト増を抑制し、付帯サービス提供の基盤を整備する。
支援内容：既存の管理システムと顧客管理システム（CRM）を統合し、物件情報、入居者情報、修繕履歴、契約情報を一元管理するプラットフォームを構築します。これにより、管理業務の自動化（請求書発行、契約更新通知など）を進め、人件費の増加を抑制します。
期待効果：管理部門の業務効率が向上し、管理戸数1,000戸増加あたりの人件費増加率を抑制できます。 -
付帯サービス提案・受注管理システムの導入:
目的：管理物件オーナーへのクロスセル機会を最大化し、付帯サービス収益を向上させる。
支援内容：プラットフォームと連携し、物件の築年数や修繕履歴に基づき、リフォームや設備交換の提案タイミングを自動でアラートする機能を実装します。提案から受注、工事手配までのワークフローをシステム化し、営業担当者の提案漏れを防ぎます。
期待効果：付帯サービス受注率が向上し、管理事業の収益性が高まります。 -
データ駆動型メンテナンス・修繕計画の策定支援:
目的：予防保全による資産価値維持と、修繕コストの最適化を図る。
支援内容：過去の修繕履歴や物件の築年数データを分析し、AIを活用して最適な修繕計画を立案します。これにより、突発的な高額修繕を減らし、オーナーへの提案の質を高めます。
期待効果：修繕コストの平準化と、オーナー満足度の向上による長期的な管理受託に繋がります。
