いちご - 2026年2月期 第3四半期 決算説明資料 ★★★

基本情報

• 会社コード: 23370
• 会社名: いちご
• タイトル: 2026年2月期 第3四半期 決算説明資料
• 発表日時: 2026年01月14日 15:30
• PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260114533348.pdf
• YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/2337.T

いちごの心築（しんちく）

心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することで、日本における「100年不動産」の実現を目指しています。

社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会

2026年2月期 第3四半期 サマリー

2026年2月期 第3四半期 連結業績

• 事業利益 +25%、 EPS+24%、キャッシュEPS +19%（前年同期比）
• 安定性・成長性を両立した盤石な事業ポートフォリオと収益基盤

セグメント別事業利益内訳

• アセットマネジメント +24%（前年同期比）
• 心築 -19%（前年同期比）
• ホテル +103%（前年同期比）
• いちごオーナーズ +87%（前年同期比）

• クリーンエネルギー -0.5%（前年同期比）

• 事業利益推移 ： 最高益更新見込み

いちごのサステナブル経営

• 安定性の高い盤石な収益モデル ： 固定費を大きく超えるストック収益
• ストック収益とフロー収益の融合による強力なキャッシュ創出力
• 堅固なストック収益
• 強固な事業モデルを支える盤石な資金調達

「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長

• 厳選した取得と売却

  • 心築（ロジスティクス開発プロジェクト） ： 冷凍冷蔵倉庫を含むロジスティクス3物件（計107億円）が竣工
  • ホテル× アセットマネジメント ： ホテル関連キャッシュ収益前年同期比 +61%
  • いちごオーナーズ ： 高付加価値レジデンスの提供による事業拡大
  • いちごオーナーズ × アセットマネジメント ： ST組成は来期以降に予定、当期はレジデンス私募ファンド組成
  • アセットマネジメント： 多様なチャネルによるAUM成長
  • クリーンエネルギー ： 安定収益のさらなる拡大に向けた再生可能エネルギーの多様化

• 株主還元

  • 機動的な自社株買い ： 当期累計150億円の取得および30百万株の自己株式消却を決定
  • 増配： 4期連続増配予想（前期比 +10%）
  • 「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度

• サステナブルな世界実現に向けた取り組み

  • 外部評価 ： CDP 2025 ダブル「Aリスト」企業に2年連続選定
  • RE100 ： 再生可能エネルギーへの切り替え 100%完了
  • いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較）
  • 心築×スポーツ×地方創生 ： Ｊリーグ「テゲバジャーロ宮崎」 Ｊ2昇格

Appendix

2026年2月期 第3四半期 サマリー

業績ハイライト

• 事業利益 +25%、EPS +24%、キャッシュEPS +19%
• ストック収益 +9% オフィスおよびホテルの賃貸収益増
• フロー収益 +31% ホテルおよびいちごオーナーズの売却が大きく貢献
• 純利益通期予想 160億円（前期比 +5%）、最高益更新を予想
  • EPS 38.13円（同 +9%）は、 自社株買いにより純利益を超える成長を予想
• ROE 14.0% とキャッシュROE 17.9%は、さらなる自社株買いによる上振れの可能性あり
• 自社株買い ： 現行の取得上限を50億円から100億円に拡大（当期累計150億円）
• 自社株消却： 30百万株の消却を決定 （発行済株式の6.7%）
• 3Q物件取得 ： ホテル103億円（OneFiveへリブランド済）、物流2物件78億円取得
• CDP 2025 : 気候変動およびウォーターの2分野で2年連続ダブル「Aリスト」獲得

2026年2月期 第3四半期 連結業績

事業利益 +25%、 EPS +24%、キャッシュEPS +19%（前年同期比）

• 徹底的なキャッシュ・フロー経営により、キャッシュ純利益は会計利益の1.3倍
• 当初想定どおり、純利益および事業利益は最高益更新を見込む

（単位：百万円）

項目	2025年2月期 3Q累計（9M）（前年同期）	2026年2月期 3Q累計（9M）（当期実績）	増減率	2026年2月期 通期予想（当期）	2025年2月期 通期実績（前期）	増減率
営業利益	10,338	15,144	+46.5%	16,309	19,500	+19.6%
経常利益	8,586	11,943	+39.1%	13,764	14,800	+7.5%
特別損益（心築およびホテル資産売却損益）	4,838	3,886	-19.7%	8,554	–	–
純利益	8,896	10,525	+18.3%	15,187	16,000	+5.4%
キャッシュ純利益	11,988	13,612	+13.5%	19,391	20,500	+5.7%
1株あたり純利益（EPS）	20.33円	25.22円	+24.1%	34.86円	38.13円	+9.4%
1株あたりキャッシュ純利益（キャッシュEPS）	27.39円	32.62円	+19.1%	44.51円	48.85円	+9.8%
事業利益（※）（本業利益の実態値）	15,177	19,031	+25.4%	24,864	28,400	+14.2%

自己資本利益率（ROE） 14.1% 14.0% –
キャッシュROE 18.0% 17.9% –

（※）事業利益 ： 当社のコア事業「心築事業」および「ホテル事業」において心築を施した資産は、販売用不動産や固定資産を問わず、すべて「心築資産」であり、その売却損益は本業によるものであることから、営業利益に加味し、営業活動本来の利益を可視化

安定性・成長性を両立した盤石な事業ポートフォリオと収益基盤

• ホテル (+103%)： 賃貸収益の拡大と売却により大幅増益
• いちごオーナーズ (+87%)： 売却が順調に進捗

セグメント	2025年2月期 3Q累計(9M)（前年同期）	2026年2月期 3Q累計(9M)（当期実績）	増減率
アセットマネジメント	1,445	1,792	+24.0%
心築	7,059	5,752	-18.5%
ホテル	3,110	6,304	+102.7%
いちごオーナーズ	1,986	3,724	+87.5%
クリーンエネルギー	1,568	1,561	-0.5%
調整額（セグメント間取引消去額等）	6	-102	–
事業利益 合計	15,177	19,031	+25.4%

【セグメント別事業利益内訳】

アセットマネジメント +24%（前年同期比）

• ストック収益 （ +7%） ： いちごホテルNOI向上、STのAUM増加による運用報酬増
• フロー収益 （+78%） ： いちごオフィス 大幅な含み益を実現した売却成果報酬、私募ファンド組成に伴う新築レジデンス（98億円）取得の成果報酬

	2025年2月期 3Q累計(9M)（前年同期）	2026年2月期 3Q累計(9M)（当期実績）	増減率
いちごオフィス	1,040	1,020	-1.9%
いちごホテル	529	678	+28.2%
いちごグリーン	58	57	-1.9%
私募ファンド・私募REIT	107	77	-27.3%
セキュリティ・トークン	111	140	+26.9%
その他	42	45	+7.3%
ストック収益	1,889	2,021	+7.0%
いちごオフィス	314	566	+80.1%
いちごホテル	–	52	–
いちごグリーン	–	–	–
私募ファンド・私募REIT	25	344	+1256.8%
セキュリティ・トークン	217	28	-86.8%
フロー収益	557	991	+78.0%
販管費	-1,306	-1,499	+14.8%
調整額（セグメント間取引消去額等）	305	279	–
事業利益	1,445	1,792	+24.0%

【セグメント別事業利益内訳】

心築 -19%（前年同期比）

• ストック収益 （+15%） ： オフィスのNOIが成長
  • 心築によるトレードピアお台場の稼働率向上（コロナ前と同水準97%達成）
  • セットアップオフィス導入による賃料向上
  • 前期2Q以降取得物件の収益貢献
• フロー収益 （-39%） ： 売却は4Qに集中見込み

	2025年2月期 3Q累計(9M)（前年同期）	2026年2月期 3Q累計(9M)（当期実績）	増減率
オフィス賃貸収益	1,833	2,257	+23.1%
商業賃貸収益	2,486	2,405	-3.3%
その他（ロジスティクス・底地等）	1,214	1,688	+39.0%
ストック収益	5,534	6,351	+14.8%
オフィス売却益	2,081	–	–
商業売却益	2,902	801	-72.4%
その他（※）	556	2,565	+361.3%
フロー収益	5,539	3,366	-39.2%
販管費	-2,834	-2,780	-1.9%
減価償却費（原価）	-1,030	-1,031	+0.1%
調整額（セグメント間取引消去額等）	-149	-153	–
事業利益	7,059	5,752	-18.5%

（※） コインランドリー事業の売却益（1Q）およびデータセンター開発PJ出資持分の部分売却益（2Q）

【セグメント別事業利益内訳】

ホテル +103%（前年同期比）

• ストック収益 （+11%） ： 保有ホテルの成長と新規取得による賃貸収益の増加が物件売却・リブランド休館の影響を上回り、収益拡大
• フロー収益 （－） ： 2Qに1物件売却、含み益を大幅に上回る売却益26億円

	2025年2月期 3Q累計(9M)（前年同期）	2026年2月期 3Q累計(9M)（当期実績）	増減率
ホテル賃貸収益等	3,693	4,337	+17.4%
オペレーター収益& PROPERA利用料	1,331	1,258	-5.5%
ストック収益	5,024	5,595	+11.4%
ホテル売却益	–	2,636	–
フロー収益	–	2,636	–
販管費	-980	-1,031	+5.2%
減価償却費（原価）	-888	-879	-0.9%
調整額（セグメント間取引消去額等）	-45	-16	－
事業利益	3,110	6,304	+102.7%

【セグメント別事業利益内訳】

いちごオーナーズ +87%（前年同期比）

• ストック収益 （+10%）： 保有資産増加とリーシング進捗に伴う賃貸収益の増加
• フロー収益（+71%） ： 3Qは当社組成私募ファンドへの売却（売却益 10億円）当社AM事業のAUM拡大に貢献

	2025年2月期 3Q累計(9M)（前年同期）	2026年2月期 3Q累計(9M)（当期実績）	増減率
ストック収益（賃貸収益）	588	647	+10.1%
フロー収益（売却益）	2,420	4,150	+71.5%
販管費	-1,021	-1,073	+5.1%
調整額（セグメント間取引消去額等）	–	–	–
事業利益	1,986	3,724	+87.5%

【セグメント別事業利益内訳】

クリーンエネルギー -0.5%（前年同期比）

ストック収益 （-0.2%）： 発電量は順調に推移（前年同期比 +2%）したものの保守費用（売上原価）が増加

	2025年2月期 3Q累計(9M)（前年同期）	2026年2月期 3Q累計(9M)（当期実績）	増減率
ストック収益（売電収益）	3,813	3,806	-0.2%
フロー収益（売却益）	–	–	–
販管費	-751	-745	-0.8%
減価償却費（原価）	-1,493	-1,500	+0.5%
調整額（セグメント間取引消去額等）	0	0	－
事業利益	1,568	1,561	-0.5%

事業利益推移 ： 最高益更新見込み

• 事業利益（内、前年同期比）

（単位：億円）

いちごのサステナブル経営

安定性の高い盤石な収益モデル : 固定費を大きく超えるストック収益

ストック収益固定費カバー率

• アセットマネジメント 20
• クリーンエネルギー 38
• いちごオーナーズ 6
• アセットマネジメント 9
• いちごオーナーズ 41

ストック収益比率 62 %

キャッシュ収益 = 売上総利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益 + 減価償却費
固定費 = 固定販管費 + 支払利息
ストック収益 ： 主に減価償却（ノンキャッシュ費用）前賃貸収益・売電収益、AMのベース運用フィー等
フロー収益 ： 主に心築、ホテルおよびいちごオーナーズの資産売却損益（特別損益含む）、AMスポットフィー

ストック収益とフロー収益の融合による強力なキャッシュ創出力

キャッシュ収益 最高益更新に向けて順調に推移

（単位：億円）

• キャッシュ収益（内、前年同期比）
  • フロー収益
  • ストック収益 最高益更新予想

キャッシュ収益 ： 売上総利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益 + 減価償却費

堅固なストック収益

最高益更新に向けて順調に推移

ストック収益は年々拡大し、通期計画に対し上回る見込み（進捗率78%）

• ストック収益内訳（内、前年同期比）
  • ホテル（賃貸収益 + オペレーター収益 + PROPERA利用料）
  • いちごオーナーズ（賃貸収益）
  • 心築（賃貸収益、その他）
  • アセットマネジメント（ベース運用フィー等）
  • クリーンエネルギー（売電収益）

強固な事業モデルを支える盤石な資金調達 ①

• コーポレート借入金の長期割合

強固な事業モデルを支える盤石な資金調達 ②

• コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間
  • 加重平均金利（※）
  • （※）金利上昇リスクの低減に向けた金利スワップ取引および金利キャップ取引による金利固定化後の利率（固定化比率 61%）

「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長

厳選した取得と売却

• 取得（簿価） ： 626億円 契約済み4Q取得予定含め 786億円
  • 心築 ： ロジスティクス3物件 107億円
  • ホテル ： 3物件 206億円、保有ホテル底地 8億円、 合計 215億円
  • いちごオーナーズ ： 23物件 300億円 契約済み含め 459億円
• 売却（売上） ： 462億円 契約済み4Q売却予定含め 610億円
  • 心築 ： 5物件 23億円 契約済み含め 171億円
  • ホテル ： 1物件 67億円
  • いちごオーナーズ ： 24物件 371億円
• 3Q（9M） ： 164億円買い越し

区分	取得 件数	簿価（A）	売却 件数	売上高（B）	差額（A）-（B）
いちごオーナーズ	23	30,020	24	37,106	-7,085
オフィス	-	-	-	-	-
商業	-	-	2	2,071	-2,071
ロジスティクス	3	10,730	-	-	10,730
レジデンス	1	325	3	308	17
ホテル	4	21,571	1	6,760	14,811
合計	31	62,648	30	46,246	16,402

（簿価） 39,160

厳選した取得と売却（推移）

左：取得（簿価）右：売却（売上）
当期進捗状況

【心築（ロジスティクス開発プロジェクト）】

冷凍冷蔵倉庫を含むロジスティクス3物件（計107億円）が竣工

ロジスティクス開発を通じ、社会インフラ拡充に貢献

• 需要増・利便性向上を見越した未公開適地を探索、丁寧な権利・認可調整のうえ取得
• 設計・施工・運営に精通するパートナー企業と連携し、低リスクで開発・運用
  • パートナー企業のノウハウ活用・マスターリースにより開発コストとリーシングリスクを最小化

• 来期以降さらに1物件着工予定（成田市）、その後は外部環境を見定めつつ現存物件の取得を中心に拡大を検討

• いちご東松山物流センター（埼玉県東松山市）

  • 2025年3月竣工
  • 常温倉庫（延床面積 3,602坪）
  • 関越自動車道「東松山IC」まで約2.9km
• いちご久喜物流センター（埼玉県久喜市）
  • 2025年9月竣工
  • 冷凍冷蔵倉庫（延床面積 5,217坪）
  • 東北自動車道「久喜IC」まで約4.6km
• いちご豊川物流センター（愛知県豊川市）
  • 2025年11月竣工
  • 常温倉庫（延床面積 2,700坪）
  • 国道23号明豊道路「豊川為当IC」まで約3.3km

【ホテル × アセットマネジメント】

ホテル関連キャッシュ収益 前年同期比 +61%

• ホテルセグメントおよびホテルアセットマネジメントのキャッシュ収益
  • 保有ホテル賃貸収益（減価償却前）+売却益
  • いちごホテルベース運用フィー+売却成果報酬
  • ワンファイブホテルズホテルオペレーター収益+PROPERA利用料
• テルRevPAR（円）※, (+18%)
  • 89億円（+61%）

※ RevPAR（Revenue Per Available Room） = 平均客室単価 × 平均客室稼働率 ： ホテルの収益力を示す指標

【いちごオーナーズ】

高付加価値レジデンスの提供による事業拡大 【取得・売却】

プライム立地・高品質で市場競争力が高い「GRAN PASEO」ブランドを展開

• 複数デベロッパーとの強固なパートナーシップによる安定した取得実績

• 豊富な取引実績により、市場で高いプレゼンスを発揮

• いちごオーナーズ 取得・売却

  • 取得（簿価）
  • 売却（売上）

【いちごオーナーズ】

高付加価値レジデンスの提供による事業拡大 【事業利益】

テナントニーズに即した優良レジデンスを提供

• ST（※1）、私募ファンド、外部売却など、多様な販売チャネルを組み合わせ、安定的な成長を促進

（※1） セキュリティ・トークン（ST） ： ブロックチェーン技術を活用した基盤で発行・管理された、有価証券の性質を持つ安全性の高いデジタル不動産投資商品
（※2） 2018年2月期、2019年2月期は営業利益を記載

【いちごオーナーズ × アセットマネジメント】

ST組成は来期以降に予定、当期はレジデンス私募ファンド組成

• 多様な販売チャネルで優良レジデンスの売却を推進
  • 3Qにいちごオーナーズの新築レジデンス（7物件 98億円）による私募ファンドをいちごリアルティマネジメントが組成し、AM受託

• デジタル不動産小口化商品「いちご・レジデンス・トークン」の新規組成は来期以降に予定

• いちご・レジデンス・トークン 累計組成額

  • 新規組成（予想）
  • 組成済（売却済み第1号案件含む）

いちご・レジデンス・トークン（ST ※）
* 個人投資家様、事業主様の資産形成に貢献する安全性の高い投資商品を簡易な手続きで提供
* デベロッパーとの協業により、都心部を中心に不足する優良レジデンスを展開
* 販売実績 ： 31棟 / 975室（5案件）
* GRAN PASEO市谷仲之町
* GRAN PASEO駒場東大前

（※）セキュリティ・トークン（ST） ： ブロックチェーン技術を活用した基盤で発行・管理された、有価証券の性質を持つ安全性の高いデジタル不動産投資商品

【アセットマネジメント】

多様なチャネルによるAUM成長

ノンアセット型ストック収益（※）の成長に向けたAUM積み上げ

• AUM
  • いちごグリーンインフラ
  • いちごプライベートリート（私募REIT）
  • いちごホテルリート
  • いちご・レジデンス・トークン（不動産ST）
  • いちごオフィスリート
  • 私募ファンド
• フィー収益（ストック+フロー）
  • 37億円
  • 2026年2月期（予想）

（※）ノンアセット型ストック収益 ：資産を保有しない管理・運営サービスによる高資本効率かつ安定的な収益

【クリーンエネルギー】

安定収益のさらなる拡大に向けた再生可能エネルギーの多様化

環境課題解決へのさらなる貢献と事業拡大

• 系統用蓄電池のパイプライン拡大早期の稼働開始に向け取り組み強化

  • 開発計画中の事業費は2Q時点8億円から、3Q時点では91億円へ拡大

• 系統用蓄電池事業

  • 再生可能エネルギー発電を補う電力「調整力」を提供
• 地域一体型グリーンバイオマス（FIT 40円）
  • 未利用の地元間伐材を有効活用
  • 災害時の非常用電源を地元に提供
• Non-FIT太陽光（4か所 9.0MWh）
  • 国内エネルギー自給率向上
  • 外部企業等、需要家へ電力提供

株主還元

【株主還元 ： 機動的な自社株買い】

当期累計150億円の取得および30百万株の自己株式消却を決定

• 自社株買い ： 9期連続 累計433億円
  • 当期は段階的に自己株式取得を決定・実施
    • ① 1Q ： 50億円取得 （取得済）
    • ② 3Q ： 追加で50億円の取得を決定 （取得期間 ： 2025年11月7日～2026年5月31日）
    • 4Q ： 取得金額を100億円に引き上げ （取得期間 ： 2026年10月31日まで延長）
• 消却 ： 30百万株（発行済株式の6.7%）
  • 消却後 発行済株式数 415百万株 ※ 2025年12月末時点株式数で試算

総額 150 億円

【株主還元】

増配： 4期連続 増配予想（前期比 +10%）

キャッシュ創出力とストック収益の成長に鑑み、4期連続の増配見込み

• いちごの配当政策
  • 累進的配当政策
    • 当社の盤石な安定収益基盤により原則 維持か増配（減配しない）

【株主還元】

「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度

• 2つの日本初となる優待制度
  • ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約104,600名）
  • ② Ｊリーグの全クラブと全試合が対象
• いちごは、株主・投資主様と一緒にＪリーグ全クラブを応援し、地域創生への貢献を目指します

サステナブルな世界実現に向けた取り組み

外部評価： CDP 2025 ダブル「Aリスト」企業に2年連続選定

• 気候変動（3年連続）、ウォーター（2年連続）で最高評価 「Aリスト」企業獲得
  • ダブル「Aリスト」企業 ： 146社（情報開示を行った企業の0.7%）
  • 「Aリスト」企業 ： 気候変動 745社、ウォーター 253社
• 環境課題解決KPI（外部評価の獲得）を達成
  • KPI : 気候変動「Aリスト」企業、ウォーター「Aリスト」企業維持

CDP ： 世界で唯一の独立した環境情報開示システムを運営する非営利団体
投資家、企業、国家、地域、都市が自らの環境影響を管理するためのグローバルな情報開示システムを運営
企業評価は多岐にわたる質問で構成される質問書をベースに、A～Dの8段階でランキング
2025年、CDPのプラットフォームを通じて情報開示を行った企業は全世界22,100社以上、スコアを付与された企業は20,000社

RE100 ： 再生可能エネルギーへの切り替え 100%完了

RE100認証取得と長期VISION「いちご2030」KPI（※）達成へ、100%を維持

• 2026年2月期中にRE100認証取得予定
• RE100達成率
  • 再生可能エネルギーへの切り替え 100%
  • 非化石証書の取得 41%
  • 当社発電所由来トラッキング付 59%
  • （2025年2月期末時点）

（※）サステナブルな社会へ向けた環境課題解決KPIとして、「グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとする『RE100』を2025年までに達成しその状態を維持」と策定

いちごのクライメート・ポジティブ（CO2削減量 / 排出量比較）

クリーンエネルギー事業の成長（CO2削減量の増加）と再生可能エネルギー電力への切り替え・オフセット（CO2排出量の削減）を推進

• クリーンエネルギー事業によるCO2削減量とグループ排出量比較

  • CO2削減量は排出量の約 8 倍
  • 削減量は大幅増、排出量は大幅減

• CO2削減・排出量推移

  • クリーンエネルギー事業によるCO2削減量（※1）
  • グループ全体のCO2排出量（Scope 1+2）
  • 施策（※2）によるCO2削減量

CO2 削減量 104,502 t-CO2
CO2 排出量 12,813 t-CO2

（※1）環境省が公表する毎年3月1日時点の各電力会社の調整後排出係数を、それぞれの事業期間ごとの年間固定値として算出（発電量×排出係数）
（※2）省エネ化、再生可能エネルギーへの切り替え、当社発電所由来のトラッキング付非化石証書取得（非化石電源由来の電気が持つ環境価値が証書化され、RE100対応が可能となるよう発電所所在地等の属性情報（トラッキング情報）が付与されたもの）

【心築×スポーツ×地方創生】

Ｊリーグ「テゲバジャーロ宮崎」 Ｊ2昇格

• 2023年12月のクラブ取得から2年でスピード昇格、宮崎県初のＪ2チーム誕生
• 宮崎を起点に、商業・観光・農業等の当社事業に加え、多様な事業者と連携
  • 地域価値と事業価値を高める新しいＪクラブ経営モデルを追求

テゲバジャーロ宮崎 オフィシャルサイト www.tegevajaro.com

Appendix

サステナブルインフラ企業としての成長 「いちご2030」

「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す

従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な成長に加え、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築

サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題です。
いちごの心築は、現存不動産に新たな価値を創造し、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。
長期VISION「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。

インフラ
当社の事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラおよび生活インフラでもあります。
いちごは、入居するテナントや利用する人々の生活に目を向け、不動産を人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉え、徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図ります。
「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、ニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上してまいります。

サステナブルインフラの「いちご」

長期VISION「いちご2030」達成に向けた経営目標（KPI）

長期VISION「いちご2030」の実現に向けたコミットメントのさらなる強化

• 徹底的なキャッシュ・フロー経営
  • キャッシュROE ： 18%以上
  • ROE ： 15%以上
  • エコノミック営業キャッシュフローの当期純利益超過と維持
• 持続性と安定性の高い新たな収益基盤の構築
  • ストック収益比率 ： 60%以上
  • ストック収益固定費カバー率 ： 200%以上
• 株主還元策
  • 「安心安定配当」の累進的配当政策
  • DOE（株主資本配当率） ： 4%以上
  • 機動的な自社株買い
• サステナブルな社会に向けた環境課題解決
  • いちごのクライメート・ポジティブの維持
  • RE100 達成と維持
  • CDPリーダーシップの維持

経営目標（KPI） 推移 ① : 資本生産性・キャッシュ創出力・安定収益

• ROE15%以上、キャッシュROE18%以上
• エコノミック営業キャッシュフロー＞純利益
• ストック収益率 60%以上
• ストック収益固定費カバー率 200%以上

経営目標（KPI） 推移 ② : 株主還元

• DOE（株主資本配当率 目標 ： 4%以上） / 機動的な自社株買い / 累進的配当

経営目標（KPI）③ サステナブルな社会へ向けた環境課題解決

• いちごのクライメート・ポジティブ
  • クリーンエネルギー事業によるCO2削減量が、いちごグループが事業活動で排出するCO2量（Scope1+2）を上回る状態を維持
• RE100
  • グループ全体の事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーとする「RE100」を2025年までに達成しその状態を維持
  • 2026年2月期中に認証取得予定
• CDP ダブル「Aリスト」企業
  • 気候変動「Aリスト」企業（最高評価）の維持
  • ウォーター「Aリスト」企業（最高評価）の達成
  • CDP 2024、CDP 2025 2年連続 ダブル「Aリスト」達成

Appendix

将来収益の着実な拡大

単年度の会計利益には計上されない将来収益が着実に拡大

• 第三者による鑑定評価ベース含み益

含み益を超える売却益を継続的に実現

• 資産の売却益
  • 鑑定評価ベース含み益
  • 売却益

（※）セルフストレージ事業売却益 39億円は含まず

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

保有不動産の含み益

※ いちごオーナーズ、セントロ（61,317百万円 / 簿価ベース）を除く

項目	簿価（2025年11月末）（A）	鑑定NOI（B）	直近鑑定評価額（C）	含み損益（C）-（A）
東京	98,221百万円	5,845百万円	137,606百万円	+39,385百万円
東京以外	140,546百万円	7,406百万円	170,389百万円	+29,842百万円
合計	238,768百万円	13,251百万円	307,996百万円	+69,228百万円

簿価利回り（B）/（A） 5.6%

時価ベースB/S リスクベースB/S

時価ベース連結 B/S 合計 ： 5,186 億円（資産 4,440 億円 + 含み益 746 億円）
リスクベース連結 B/S 合計 ： 4,280 億円（資産 3,534 億円 + 含み益 746 億円）

• 時価ベースB/S
  • 負債 2,397億円
  • 自己資本 1,136億円
  • 含み益746億円
• リスクベースB/S
  • 負債 3,303億円
  • 自己資本 1,136億円
  • 含み益（税引き後） 511億円
  • 含み益の税額235億円

※ 「時価ベースB/S」 ・ 「リスクベースB/S」は含み損益を加味、「リスクベースB/S」は当社にリスクが帰属しない連結ファンドに係る資産、負債を控除のうえ現預金とコーポレートローンを相殺

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

売却における利益率 ： 心築により高い利益率を実現

• 売却利益率
  • 売上総利益率（売上高ベース） 20.6% 21.1% 14.6% 21.3% 16.5%
  • 売上総利益率（簿価ベース） 26.2% 27.1% 16.8% 26.7% 19.5%
  • 売上高（百万円） 45,830 55,166 69,693 64,811 46,246
  • 売上総利益（百万円） 9,421 11,648 10,155 13,837 7,642

※ 心築およびホテルの固定資産売却含む

高いキャッシュ創出力

純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー

• 純利益とエコノミック営業キャッシュフロー（※）
  • 純利益
  • エコノミック営業キャッシュフロー

（※）営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後）

サステナブル・ファイナンス ： 多様な調達による財務基盤の強化

本業を通じたESG推進により、好条件の融資が拡大

• ESGローン比率（2026年2月期3Q末時点）
  • ESGローン借入残高およびグリーンボンド
  • ESGローンコミットメントライン未使用枠
  • その他コーポレートローン（社債含む、ノンリコースローン・短期借入金除く）
• ESGローン 新規調達実績
  • ESGローン借入およびグリーンボンド
  • ESGローンコミットメントライン未使用枠

徹底的なキャッシュ・フロー経営

減価償却の税効果によりキャッシュを創出

• 2020年2月期末に心築およびホテル資産を固定資産化
  • 販売用不動産と固定資産（簿価）※
    • 販売用不動産
    • 固定資産
  • 固定資産 比率
• 現金支出のない減価償却費が増加
• 税効果によりキャッシュ・フロー向上（一方でROEは低下）
• 成長投資・株主還元に活用

※ いちごオーナーズ、セントロ、ストレージプラスの資産を除く
心築およびホテルの資産

リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比

リーマンショック時との差異

項目	2009年2月期末（リーマンショック時）	2014年2月期末	2025年2月期末（Shift Up 戦略開始）	差異
ストック収益固定費カバー率	75%	140%	210%	2.8倍に増加
加重平均借入期間（全有利子負債）	2.8年	5.6年	9.3年	3.3倍に長期化
3年以内返済予定借入割合（全有利子負債）	93%	28%	24%	▲69pt
加重平均金利（コーポレート有利子負債）	2.22%	1.96%	1.42%	▲0.8pt

Appendix

心築を軸とした事業セグメント

心築を軸としたいちごの事業モデル

いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造

5つの事業セグメント

• アセットマネジメント
  • J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークン、私募不動産ファンドおよび私募リートの運用事業
  • 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現
  • 主なアセットタイプ オフィス、ホテル、商業、レジデンス、土地（底地）、他
• 心築
  • 私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業
  • 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出
  • 主なアセットタイプ オフィス、商業、物流施設、底地、他
• ホテル
  • 心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業
  • 主なアセットタイプ ホテル
• いちごオーナーズ
  • 大規模リニューアルやPROPERA（※）の活用、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益とホテル売却によるフロー収益を創出
  • 主なアセットタイプ ホテル
• クリーンエネルギー
  • 顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業
  • 外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、不動産の企画・品質管理・リーシング等、顧客ファーストの理念のもと、ニーズに合致した商品提供により高い資本効率を実現
  • 主なアセットタイプ 東京都心新築レジデンス
  • 地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業
  • わが国における不動産の新たな有効活用として、遊休地を活用したECO発電所の開発、エネルギー自給率向上への貢献
  • 主なアセットタイプ 太陽光・風力発電所

（※）アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示し、ホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム

セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳

自己保有資産残高 3,021 億円 （運用資産含む全体AUM 6,726億円）

• アセットタイプ別残高比率
  • オフィス 18%
  • ホテル 7%
  • 商業 9%
  • レジデンス 41%
  • ロジスティクス 18%
  • 底地 1%
  • その他 6%
• 地域別残高（構成比）
  • 首都圏 61%
  • 東京以外 30%
  • その他 9%
• 物件規模別残高比率

資産価値向上余地のあるアセットタイプをバランスよく分散 首都圏・主要都市中心 中規模不動産中心

【心築（オフィス）】

トレードピアお台場コロナ前と同水準の97%稼働

テナント分散化、Tokyo Bay Villageをコンセプトとしたテナント満足度・エンゲージメント向上による稼働率の向上および安定化

【ホテル】

ワンファイブホテルズによるホテル運営事業

ノンアセットビジネスの成長ドライバーへ

• 外部ホテルオペレーター受託、マスターリース
• セールス、マーケティング等間接部門を配置せずに、コロナ前水準を超えて成長中
• AIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」により収益力とコスト削減

各主要都市にて19物件（2,640室）運営
※ 2026年2月期3Q末時点 リブランド改装中の「プラザホテル天神（205室）」含む
The OneFive Villa Fukuoka The OneFive Terrace Fukuoka

【ホテル】

いちごのAIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」

ホテル収益の改善、本来収益の実現

• 最適な価格設定による年間収益の最大化
• いちごが培ったノウハウをアルゴリズム化して搭載
• 導入から実装までの期間が業界最短

【ホテル】

AIレベニューマネジメント「PROPERA」 ： ストック収益の成長

外販開始 シェア拡大加速 ノンアセット・ストック収益への貢献

ホテル売上向上に伴う収益拡大 安定したストック収益の成長

（※1）チェックイン・アウト、売上を管理するホテルの基幹システム（※2）サイトコントローラーを導入している国内宿泊施設（約20,000棟）

【いちごオーナーズ】

高付加価値レジデンスを創出し続けるビジネスモデル

デベロッパーとの強固なパートナーシップにより、高い市場競争力を持つレジデンスブランド「GRAN PASEO」シリーズを展開

• 多様な買主ニーズと入居者ニーズを集積、マーケティング・ブランディングに活用
• 建設を外部デベロッパーへ委託、ファブレス経営により建設リスク・コストを軽減
• 当社心築エンジニアリングチームにより、高水準の品質管理を徹底

GRAN PASEO 240 棟（ 6,772 戸）
2026年1月14日時点

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

外部環境の変化への適応力が高い事業モデル

通常時	市況下降
オフィス・ホテル・商業 等 売却実績（※3） NOI 粗利益率 32% 保有年数 3～8年	収益構造・財務基盤 ストック収益固定費カバー率 180%以上 心築期間中の賃収享受 平均借入期間約10年 価値向上余地が賃料下落リスクの緩衝 最良の売却タイミングを待てる基盤
取得条件 価値向上により収益アップが見込める物件（NOI +20～30％）	取得条件 価値向上により収益アップが見込める物件（NOI +20～30％）

（※1）2018年2月期～2020年2月期のオフィス、商業、ホテルの取得時と売却時のNOI比較
（※2）2018年2月期～2020年2月期のオフィス、商業、ホテルの加重平均実績
（※3）2018年2月期（いちごオーナーズ設立）～2021年2月期のレジデンスの加重平均実績

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

心築による価値向上の手段およびリターンイメージ（参考）

• 心築による価値向上の典型的な手段
  • 建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等
• NOI（純収益）利回り 4.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合
  • 借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.0%
  • 保有期間 5年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを25%向上した上で売却

【取得時】
* （年間NOI 90百万円）－（年間金利 15百万円）＝年間収益 75百万円･･･①
* ①÷投資金額＝15%･･･期中投資利回り

【バリューアップ後】
* （年間NOI 112.5百万円）－（年間金利 15百万円）＝年間収益 97.5百万円･･･②
* ②÷投資金額（5億円+0.5億円）＝17.7%･･･期中投資利回り

【結果として】
* 5.5億円の投資に対して、5年間で8.25億円の収益獲得 → 1年あたり 30%の利回りを実現
* 取得後5年間の期中収益を獲得のうえ、NOI 25%UPとなるバリューアップ実施後に売却すると、不動産売却価格も取得金額より25%UP
* 20億円×125%＝25億円
* → 25億円－（20億円+0.5億円）＝4.5億円のキャピタルゲイン

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

資産の内訳 ①

保有する資産 125物件 3,021億円（取得簿価）
[ 鑑定NOI / 年 計132億円（簿価利回り 5.6%）] ※ いちごオーナーズ、セントロの資産を除く

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

資産の内訳 ②

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

資産の内訳 ③

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

資産の内訳 ④

【心築・ホテル・いちごオーナーズ】

資産の内訳 ⑤

小計：71件 14,081百万円 43,969百万円
※ 249,381百万円（簿価）

増減額 想定NOI/年
No. 物件取得区分 取得簿価 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR
（前期末比） (※1)
A いちごオーナーズ（レジデンス）：36件 54,931百万円 -3,985百万円 2,128百万円 10,873百万円 – –
B いちごオーナーズ（その他）： 1件 563百万円 – 75百万円 563百万円 – –
C セントロ（オフィス、レジデンス等）：17件 6,061百万円 -21百万円 422百万円 1,625百万円 – –

（※1）「区分」 ： 販売=販売用不動産、固定=固定資産
（※2）「想定NOI」 ：各物件のビジネスプランを前提に、心築完了時点における想定の賃貸事業収益
（※3）「想定マルチプル」 ： 各物件のビジネスプランを前提とした賃料収入と売却益の合算が投資額の何倍に相当するかを試算した倍率（固定資産は対象から除く）
（※4）「想定IRR」 ： 各物件のビジネスプランを前提としたキャッシュ・フローをベースとした内部収益率（固定資産は対象から除く）

Appendix

【アセットマネジメント】

いちごが運用する上場投資法人

【アセットマネジメント】

運用リートへの成長・ESGサポート

投資主価値向上に向けた継続したスポンサーサポート

• 物件提供、ブリッジファンド組成および物件取得時の財務サポート
• CAPEX資金への財務サポート
• コミットメント強化に向けた投資口の保有
• 物件提供および物件取得時の財務サポート
• ワンファイブホテルズによるオペレーター不在リスク軽減（受託数7棟837室）
• コミットメント強化に向けた投資口の保有
• 全発電所（15か所）のオペレーションを受託（いちごECOエナジー運営）
• 最低保証日射量による収益保証
• グループ全体で再生可能エネルギー電力への切り替え率 100%を達成
• ESG / 心築診断 ： 心築ノウハウによる物件リスク診断、対応サポート
• グループ全体による各団体への加盟やイニシアティブ参加を通じて理念を共有、取り組み強化推進
• 災害時管理システムによりグループ全体で即時対応

【アセットマネジメント】

運用資産残高およびベース運用フィー（ストック収益）

項目	2021年2月期（12M）	2022年2月期（12M）	2023年2月期（12M）	2024年2月期（12M）	2025年2月期（12M）	2026年2月期 3Q（9M）
いちごオフィスリート
運用資産残高（期末）	2061億円	2054億円	2121億円	2121億円	2245億円	2169億円
ベース運用フィー粗利（実績）	1,524百万円	1,725百万円	1,517百万円	1,423百万円	1,411百万円	1020百万円
いちごホテルリート
運用資産残高（期末）	519億円	519億円	547億円	698億円	677億円	731億円
ベース運用フィー粗利（実績）	42百万円	95百万円	201百万円	528百万円	740百万円	678百万円
いちごグリーン
運用資産残高（期末）	114億円	114億円	114億円	114億円	114億円	114億円
ベース運用フィー粗利（実績）（※1）	79百万円	77百万円	78百万円	73百万円	71百万円	57百万円
小計	2,695億円	2,688億円	2,784億円	2,934億円	3,037億円	3,015億円
ベース運用フィー粗利（実績）	1,645百万円	1,898百万円	1,797百万円	2,025百万円	2,223百万円	1,756百万円
私募不動産ファンド（※2）および私募リート
運用資産残高（期末）	368億円	493億円	372億円	289億円	385億円	320億円
ベース運用フィー粗利（実績）	137百万円	144百万円	207百万円	124百万円	151百万円	77百万円
いちご・レジデンス・トークン
運用資産残高（期末）	–	–	51億円	209億円	426億円	375億円
ベース運用フィー粗利（実績）	–	–	5百万円	53百万円	161百万円	140百万円
合計	3,064億円	3,182億円	3,207億円	3,433億円	3,849億円	3,711億円
ベース運用フィー粗利（実績）	1,782百万円	2,042百万円	2,010百万円	2,203百万円	2,535百万円	1,975百万円

（※1）いちごグリーンの「ベース運用フィー粗利（実績）」は、オペレーター報酬を含む
（※2）連結対象除く

Appendix

【クリーンエネルギー】

ECO発電所（太陽光）の分散状況

売電中：48か所（151.4MW / いちご保有 風力除く）
※ 出力量（MWベース）の分散状況

• 電力会社別
  • 東京電力 67.4 MW
  • 中国電力 26.6 MW
  • 九州電力 19.3 MW
  • 中部電力 17.0 MW
  • 関西電力 9.3 MW
  • 東北電力 4.6 MW
  • 北海道電力 4.4 MW
  • 四国電力 2.5 MW
• 買取価格別
• 売電期間別
• 出力区分別
• 日射量 ※ ランク別

※ 日射量区分 A ： 4以上 B ： 3.75以上4未満 C ： 3.5 以上3.75未満 D ： 3.5未満（使用単位）月平均一日あたり傾斜面日射量（kWh/m²）

【クリーンエネルギー】

ECO発電所の内訳 ① いちご保有

• 売電中（太陽光）

• 売電中（風力）

  • いちご米沢板谷ECO発電所 東北 7.39 MW 22円 2021/03
  • 売電中 合計 1 か所 7.39MW

いちご保有 合計（太陽光・風力） ： 49 か所（ 158.8MW ）

再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT） ： 太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結のうえ、固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は、原則、調達期間（20年）にわたって保証される。買取価格は年度ごとに見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等により決定される。
買取価格 価格表（資源エネルギー庁） ： www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/fit_kakaku.html

【クリーンエネルギー】

ECO発電所の内訳 ③ いちごグリーン運用（9282）

• 売電中（太陽光）

いちご・いちごグリーン 発電出力合計： 64 か所（ 188.2MW ）

【クリーンエネルギー】

いちご第3のエネルギー事業 ： 「グリーンバイオマス」事業

• 木質バイオマス小規模ガス化発電事業を計画
  • 4県4か所で開発計画中（3.2MW 総事業費 34億円）、1件許認可取得済み（徳島県）
  • エネルギーミックスによる電力供給の安定性向上
  • 地域とのつながりを活かした、地方自治体と地域一体の地域資源バイオマス発電

特徴	天候の影響
・適地が多く、遊休地を有効活用した建設が可能	受ける
・夜間にも発電が可能	受ける
・24時間発電が可能 ・発電量のコントロールが可能 ・安定的な発電材料の調達が必要	受けない

• 森林の高齢化による環境課題に対応し、治山対策へ貢献
  • 林業の活性化により森林整備を促進、気候危機回避・生物多様性保全に貢献
• 豊富な森林資源の有効活用
  • 日本の森林率（※）は約68%（OECD加盟国中 第3位）、人工林面積は世界8位
  • 建材等へ使用できない国内の未利用材・間伐材を発電材料として有効活用

（※）森林率 ：陸地面積に占める森林面積の割合

【クリーンエネルギー】

系統用蓄電池事業への参入 ： 環境課題へのさらなる貢献

• 電力の調整力を提供し、再生可能エネルギー拡大へ貢献
  • 電力の安定供給に向けた調整力の必要性は今後増大する見通し
  • 調整力が必要な再生可能エネルギーは拡大、一方で現在主に電力調整を担う火力は縮小

• 来期2Qに新たに蓄電所（千葉県 / 蓄電容量8.9MWh）を運用開始予定

  • 以降、当社稼働済み発電所隣接地を中心に拡大を計画

• 国内電源構成の見通し（資源エネルギー庁「第7次エネルギー基本計画」より当社作成）

Appendix

いちごのサステナビリティ（ESG）

【いちごのサステナビリティ（ESG）】

統合報告書 発行 ： サステナブルな社会実現への取り組みを網羅

サステナビリティを事業の中心に据えるいちごの価値創造プロセス、マテリアリティ、サステナビリティへの取り組みを掲載

• 「統合報告書2025」掲載URL www.ichigo.gr.jp/ir/library/integrated_report
  • 重要なコミュニケーションツールとして、心築を軸とした価値創造プロセス、持続的成長を可能にする当社事業の全体像、各事業戦略について記載
  • また、事業活動を通じたサステナブルな社会実現に向けた取り組みを紹介
• その他サステナビリティデータ集
  • GRIスタンダード対照表 / ESGデータ集 www.ichigo.gr.jp/esg/initiatives/esg_data_collection.html

【いちごのサステナビリティ（ESG）】

参加イニシアティブ / 外部評価（環境認証・インデックス）

【参加イニシアティブ】
SBT「1.5 ℃ 目標」認定

【外部評価（環境認証）】
CDP 2025 ダブル「Aリスト」企業
* 気候変動
* ウォーター

建物環境性能評価
* CASBEE
* BELS
* DBJ Green Building
* 東京都中小低炭素モデルビル

いちごオフィス いちごホテル

【外部評価（インデックス）】
FTSE Russell confirms that Ichigo Inc. has been independently assessed according to the index criteria, and has satisfied the requirements to become a constituent of the FTSE Blossom Japan Index. Created by the global index and data provider FTSE Russell, the FTSE Blossom Japan Index is designed to measure the performance of companies demonstrating strong Environmental, Social and Governance (ESG) practices. The FTSE Blossom Japan Index is used by a wide variety of market participants to create and assess responsible investment funds and other products.

FTSE Russell confirms that Ichigo Inc. has been independently assessed according to the index criteria, and has satisfied the requirements to become a constituent of the FTSE Blossom Japan Sector Relative Index. The FTSE Blossom Japan Sector Relative Index is used by a wide variety of market participants to create and assess responsible investment funds and other products.

Appendix

【不動産×スポーツ】

「トップパートナー」としてＪリーグと組み、地域活性化を目指す

「企業の存在意義は社会貢献である」という考えのもと、Ｊリーグとともに地域の振興を目指す

Ｊリーグのスローガン「Ｊリーグ百年構想 ～スポーツで、もっと、幸せな国へ。～」
ホームタウンの市民・行政・企業が三位一体となった支援体制を持ち、その街のコミュニティとして発展する「地域に根差したスポーツクラブ」を目指し、スポーツ振興に留まらず、地域と一緒に街をつくる

いちごの経営理念「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会のいちご」
事業活動を通じて社会的責任を果たすことが最大の目標
地域に密着した現場主義を徹底し、地域の皆様に安心、安全、快適を提供することで人々の生活を豊かにすることを目指す

トップパートナー唯一の不動産会社として、Ｊリーグから期待される「地域の活性化」におけるいちごの役割

• スタジアムの老朽化や運営費の削減等に対応し、最適な環境整備
• 人の豊かな暮らしを支え、各地域の人々とともに街づくり、健康づくりに貢献

【心築×スポーツ×地方創生】

スポーツビジネスと地方創生 ： Ｊリーグ「テゲバジャーロ宮崎」

• コンサルティング事業を起点としたプロサッカークラブ・スタジアム経営への展開
  • 事業優位性を持つ宮崎県をホームとする「テゲバジャーロ宮崎（Ｊ2）」の経営権を保有
  • ホームスタジアムの指定管理者として、顧客満足度を向上
    • チケッティングの改善、VIPエリアの新設、グッズ開発などの施策を実施
• 育成型地域総合スポーツクラブづくりへ、いちごテニス部、いちご陸上部と連携

スタジアム 3階ウッドデッキをテラスシートに整備
ヨーロッパ地方都市のような、テラス席で飲食をしながらサッカーを観戦する文化を導入
飲食コーディネートは「いちごポタジェ」（当社子会社）
宮崎県が推進するローカルフードプロジェクトを実践

テゲバジャーロ宮崎 オフィシャルサイト www.tegevajaro.com

Appendix

バランスシート（B/S）資産

（単位：百万円）

項目	2022/02 期末	2023/02 期末	2024/02 期末	2025/02 期末	2026/02 2Q末（前四半期末）	2026/02 3Q末（当四半期末）	前四半期末比（増減）
資産の部
流動資産
現金及び預金	46,458	40,536	46,917	42,689	47,319	51,635	+4,316
受取手形及び売掛金	1,819	3,866	2,448	4,272	3,480	3,931	+451
営業貸付金	1,324	1,324	1,324	1,324	1,324	1,324	–
営業投資有価証券	2,547	47	14	10	215	215	–
販売用不動産	68,666	79,151	103,721	143,993	153,008	164,794	+11,786
その他	2,613	3,197	3,720	4,197	4,438	11,633	+7,195
貸倒引当金	-633	-66	-401	-490	-48	-45	+3
流動資産合計	122,798	128,057	157,746	195,998	209,738	233,490	+23,752
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物（純額）	56,208	54,039	45,568	41,983	40,710	44,186	+3,476
クリーンエネルギー発電施設（純額）	27,953	26,862	29,234	27,529	26,556	26,089	-467
土地	116,079	114,431	105,368	97,798	94,800	94,811	+11
その他（純額）	3,796	3,990	5,060	7,200	9,427	9,696	+269
有形固定資産合計	204,038	199,323	185,232	174,511	171,494	174,783	+3,289
無形固定資産
のれん	1,580	717	989	857	791	758	-33
借地権	1,365	1,397	1,332	1,332	849	834	-15
その他	605	283	176	158	192	183	-9
無形固定資産合計	3,551	2,398	2,498	2,348	1,833	1,777	-56
投資その他の資産
投資有価証券	3,463	4,455	17,086	24,300	26,971	26,970	-1
長期貸付金	270	240	838	3,993	4,652	680	-3,972
繰延税金資産	883	341	682	918	333	333	–
その他	3,013	3,937	3,766	5,469	6,144	6,835	+691
貸倒引当金	-131	-133	-835	-826	-976	-826	+150
投資その他の資産合計	7,498	8,840	21,537	33,856	37,124	33,993	-3,131
固定資産合計	215,089	210,562	209,269	210,717	210,451	210,554	+103
資産合計	337,887	338,619	367,015	406,715	420,190	444,045	+23,855

バランスシート（B/S）負債

（単位：百万円）

項目	2022/02 期末	2023/02 期末	2024/02 期末	2025/02 期末	2026/02 2Q末（前四半期末）	2026/02 3Q末（当四半期末）	前四半期末比（増減）
負債の部
流動負債
短期借入金	2,382	962	16,726	6,520	15,583	7,407	-8,176
1年内償還予定の社債	274	364	3,162	232	2,162	2,162	–
1年内返済予定の長期借入金	9,888	8,539	20,878	7,340	17,379	17,376	-3
1年内返済予定の長期ノンリコースローン	1,375	4,218	6,413	4,478	4,462	4,446	-16
未払法人税等	1,888	949	4,039	4,592	3,939	2,522	-1,417
賞与引当金	39	112	136	282	637	942	+305
その他	5,012	4,053	4,805	5,696	6,016	6,740	+724
流動負債合計	20,861	19,200	56,162	29,143	50,181	41,599	-8,582
固定負債
社債	5,603	5,239	4,306	7,074	4,993	7,852	+2,859
長期借入金	150,389	152,624	146,043	195,477	190,955	219,431	+28,476
長期ノンリコースローン	39,489	38,012	35,265	40,991	40,142	39,509	-633
繰延税金負債	1,795	1,589	1,323	1,445	1,584	1,653	+69
長期預り保証金	6,749	7,163	7,229	7,614	7,678	8,040	+362
その他	805	396	404	2,261	310	305	-5
固定負債合計	204,833	205,026	194,572	254,865	245,665	276,792	+31,127
負債合計	225,695	224,226	250,734	284,009	295,847	318,391	+22,544

バランスシート（B/S）純資産

（単位：百万円）

項目	2022/02 期末	2023/02 期末	2024/02 期末	2025/02 期末	2026/02 2Q末（前四半期末）	2026/02 3Q末（当四半期末）	前四半期末比（増減）
純資産の部
株主資本
資本金	26,888	26,888	26,892	26,946	26,950	26,953	+3
資本剰余金	11,268	11,266	10,313	10,363	10,367	10,370	+3
利益剰余金	76,310	82,438	90,967	81,396	85,489	87,390	+1,901
自己株式	-13,423	-17,914	-22,446	-7,212	-12,212	-13,097	-885
株主資本合計	101,043	102,678	105,727	111,493	110,595	111,616	+1,021
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金	25	296	-1,143	-399	1,738	1,809	+71
繰延ヘッジ損益	-254	51	44	136	250	323	+73
為替換算調整勘定	–	–	–	-241	-131	-64	+67
その他の包括利益累計額合計	-228	347	-1,099	-505	1,857	2,068	+211
新株予約権	961	814	879	724	786	808	+22
非支配株主持分	10,415	10,552	10,772	10,992	11,103	11,158	+55
純資産合計	112,191	114,393	116,281	122,706	124,343	125,653	+1,310
負債純資産合計	337,887	338,619	367,015	406,715	420,190	444,045	+23,855
自己資本比率	29.8%	30.4%	28.5%	27.3%	26.8%	25.6%	-1.2%
ネットD/Eレシオ	1.6倍	1.6倍	1.8倍	2.0倍	2.0倍	2.2倍	–
自己資本利益率（ROE）	6.5%	9.2%	11.7%	14.1%	–	–	–
キャッシュROE	13.0%	15.0%	17.2%	18.0%	–	–	–
1株あたり配当金	7円	8円	9円	10.5円	–	–	–
株主資本配当率（DOE）	3.3%	3.6%	3.8%	4.1%	–	–	–

損益計算（P/L） ①

（単位：百万円）

項目	2022/02（12M）	2023/02（12M）	2024/02（12M）	2025/02（12M）	2026/02 3Q（9M）	2025/02 3Q（前年同期）	前年同期比（増減）	2026/02 通期予想	達成率
売上高	56,934	68,093	82,747	83,576	73,017	57,227	+15,790	–	–
売上原価	40,757	48,674	61,875	58,051	50,748	40,111	+10,637	–	–
売上総利益	16,177	19,418	20,872	25,524	22,268	17,116	+5,152	–	–
販売費及び一般管理費	6,159	6,926	7,911	9,215	7,124	6,777	+347	–	–
営業利益	10,018	12,492	12,960	16,309	15,144	10,338	+4,806	19,500	77.7%
事業利益	13,266	16,908	21,194	24,864	19,031	15,177	+3,854	28,400	67.0%
営業外収益
受取利息	29	46	36	58	38	33	+5	–	–
受取配当金	30	38	361	16	22	–	–	–	–
デリバティブ評価益	98	790	109	1,324	1,147	823	+324	–	–
その他	202	103	218	324	46	245	-199	–	–
営業外収益合計	361	979	725	1,724	1,256	1,117	+139	–	–
営業外費用
支払利息	2,341	2,165	2,349	3,069	3,143	2,184	+959	–	–
デリバティブ評価損	53	–	330	4	199	4	+195	–	–
融資関連費用	157	171	262	423	184	362	-178	–	–
その他	355	285	351	771	929	317	+612	–	–
営業外費用合計	2,908	2,622	3,294	4,269	4,457	2,869	+1,588	–	–
経常利益	7,471	10,848	10,391	13,764	11,943	8,586	+3,357	14,800	80.7%
特別利益
固定資産売却益	3,248	4,416	4,376	7,943	3,441	4,296	-855	–	–
投資有価証券売却益	15	–	89	608	407	539	-132	–	–
関係会社株式売却益	–	–	3,960	–	–	–	–	–	–
その他	120	205	551	289	122	33	+89	–	–
特別利益合計	3,383	4,621	8,978	8,841	3,971	4,869	-898	–	–

損益計算（P/L） ②

（単位：百万円）

項目	2022/02（12M）	2023/02（12M）	2024/02（12M）	2025/02（12M）	2026/02 3Q（9M）	2025/02 3Q（前年同期）	前年同期比（増減）	2026/02 通期予想	達成率
特別損失
固定資産除売却損	5	23	147	100	10	87	-77	–	–
投資有価証券売却損	–	–	–	–	74	–	–	–	–
投資有価証券評価損	43	261	–	588	–	–	–	–	–
減損損失	716	803	–	25	35	–	–	–	–
その他	493	146	1,259	107	1	–	–	–	–
特別損失合計	1,259	1,235	1,406	821	121	87	+34	–	–
税金等調整前当期純利益	9,595	14,234	17,962	21,784	15,792	13,368	+2,424	–	–
法人税等	2,901	4,578	5,626	6,370	5,094	4,300	+794	–	–
当期純利益	6,694	9,656	12,335	15,414	10,697	9,067	+1,630	–	–
非支配株主に帰属する当期純利益	220	246	227	226	172	171	+1	–	–
親会社株主に帰属する当期純利益	6,473	9,409	12,108	15,187	10,525	8,896	+1,629	16,000	65.8%
キャッシュ純利益	13,004	15,327	17,878	19,391	13,612	11,988	+1,624	20,500	66.4%
1株あたり純利益（EPS）（円）	13.81	20.45	26.89	34.86	25.22	20.33	+4.89	38.13	65.8%
キャッシュEPS（円）	27.74	33.30	39.70	44.51	32.62	27.39	+5.23	48.85	66.8%
ストック収益	14,912	15,598	19,417	22,975	18,422	16,849	+1,573	–	–
フロー収益	9,793	13,371	14,315	15,671	11,145	8,516	+2,629	–	–
ストック収益比率	60.4%	53.8%	57.6%	59.5%	62.3%	66.4%	-4.1%	–	–
固定費	7,819	8,087	9,060	10,955	9,102	8,009	+1,093	–	–
ストック収益固定費カバー率	190.7%	192.9%	214.3%	209.7%	202.4%	210.4%	-8.0%	–	–

キャッシュ・フロー（C/F）営業C/F

項目	2022/02（12M）	2023/02（12M）	2024/02（12M）	2025/02（12M）	2026/02 3Q（9M）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益	9,595	14,234	17,962	21,784	15,792
減価償却費	5,644	5,339	4,859	4,795	3,527
株式報酬費用	73	–	–	–	–
のれん償却額	149	177	97	156	98
賞与引当金の増減額（- は減少）	29	73	31	145	659
貸倒引当金の増減額（- は減少）	505	134	1,036	80	-445
受取利息及び受取配当金	-60	-85	-397	-74	-61
支払利息	2,341	2,165	2,349	3,069	3,143
関係会社株式売却損益（- は益）	–	–	-3,960	–	–
投資有価証券売却損益（- は益）	-15	–	-89	-584	-332
固定資産除却損	5	23	45	100	10
固定資産売却損益（- は益）	-3,248	-4,416	-4,273	-7,943	-3,441
減損損失	716	803	2	25	35
投資有価証券評価損	43	261	–	588	–
売上債権の増減額（- は増加）	-437	-2,096	1,469	-1,724	341
営業投資有価証券の増減額（- は増加）	1,279	3,178	1,229	3	-204
販売用不動産の増減額（- は増加）	-3,873	-10,114	-25,238	-40,430	-20,800
出資金評価損	2	3	1	–	–
前渡金の増減額（- は増加）	-60	-6	-615	322	190
未収入金の増減額（- は増加）	-74	-62	-21	-57	-60
未払金の増減額（- は減少）	-113	462	395	3	-1,374
未払費用の増減額（- は減少）	25	-38	168	178	-235
前受金の増減額（- は減少）	795	-908	40	91	34
預り保証金の増減額（- は減少）	-1,045	413	193	385	425
その他	-877	-1,859	945	-730	-1,480
小計	11,403	7,682	-3,769	-19,816	-4,176
利息及び配当金の受取額	60	85	397	74	61
利息の支払額	-2,174	-2,051	-2,161	-2,827	-2,908
法人税等の支払額及び還付額	-1,350	-5,462	-3,043	-5,880	-8,156
営業活動によるキャッシュ・フロー	7,939	254	-8,577	-28,449	-15,179

キャッシュ・フロー（C/F）投資C/F ・ 財務C/F

項目	2022/02（12M）	2023/02（12M）	2024/02（12M）	2025/02（12M）	2026/02 3Q（9M）
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金等の預入による支出	-7	-2	-701	-96	-231
定期預金等の払戻による収入	30	23	–	800	83
投資有価証券の取得による支出	-606	-968	-16,567	-10,314	-40
投資有価証券の売却による収入	569	–	133	7,813	407
有形固定資産の取得による支出	-5,798	-10,516	-8,203	-5,044	-8,912
有形固定資産の売却による収入	12,757	14,065	18,384	19,016	8,898
無形固定資産の取得による支出	-195	-24	-114	-85	-81
出資金の払込による支出	-4	-6	–	–	–
出資金の回収による収入	0	97	8	–	–
差入保証金の差入による支出	-16	-0	-127	-99	-2
連結の範囲の変更を伴う子会社株式等の売却による収入	–	–	3,356	–	–
持分法適用関連会社株式の取得による支出	–	–	–	-2,259	-1,779
その他	-223	-33	1,306	-4,257	-1,480
投資活動によるキャッシュ・フロー	6,502	2,635	-2,524	5,358	-1,659
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（- は減少）	-2,497	-1,419	15,764	-10,206	887
社債の発行による収入	–	–	2,221	2,984	2,887
社債の償還による支出	-274	-274	-364	-3,162	-191
長期借入れによる収入	26,552	41,834	64,043	96,037	68,836
長期借入金の返済による支出	-32,940	-40,385	-54,996	-60,504	-35,013
長期ノンリコースローンの借入れによる収入	–	3,000	4,600	11,700	–
長期ノンリコースローンの返済による支出	-1,467	-1,633	-5,152	-7,908	-1,514
ストックオプションの行使による収入	–	–	7	92	11
自己株式の取得による支出	-1,499	-4,499	-4,771	-5,564	-5,885
非支配株主への配当金の支払額	-2	-6	-6	-6	-6
配当金の支払額	-3,230	-3,197	-3,553	-3,893	-4,392
財務活動によるキャッシュ・フロー	-15,360	-6,582	17,791	19,567	25,619

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★★

評価の理由:
いちごは、第3四半期累計で事業利益+25%、純利益+18.3%と過去最高益を更新し、通期予想も最高益更新を見込んでおり、財務実績は堅調です。特に、ホテル事業（+103%）といちごオーナーズ（+87%）のフロー収益が大幅に貢献しています。

同社は「ストック収益とフロー収益の融合」を強みとし、ストック収益比率62%、固定費カバー率200%超と、安定した収益基盤を構築しています。また、積極的な自社株買い（累計150億円）と4期連続の増配により、株主還元にも注力しています。

一方で、懸念点も存在します。
1. 心築事業の利益減速: 心築事業の利益が前年同期比-18.5%と減少しており、フロー収益（売却益）の変動が利益に大きく影響する構造が依然として残っています。
2. 財務健全性の低下: 資産合計は増加しているものの、自己資本比率は25.6%（3Q末）と低下傾向にあり、ネットD/Eレシオは2.2倍に悪化しています。これは積極的な投資と自社株買いによるものです。
3. キャッシュフローの悪化: 営業CFが-151億円と大幅なマイナスとなっており、投資CFのマイナスと合わせてフリーCFも大きくマイナスとなっています。これは、販売用不動産の増加（仕入）がキャッシュアウトの主因であり、会計上の利益（純利益）とキャッシュ創出の乖離が大きくなっています。

全体として、事業ポートフォリオの多様化と安定性は評価できますが、財務指標の悪化とフロー収益への依存度、キャッシュ創出の課題が残るため、平均以上の評価とします。

投資判断の根拠:
保有。事業ポートフォリオの多様化とストック収益の安定性は評価できますが、積極的な投資と自社株買いによる財務指標の悪化（自己資本比率低下、営業CFのマイナス）がリスク要因です。特に、フロー収益の変動が利益に与える影響が大きいため、今後の心築事業の動向とキャッシュフローの改善が重要です。

重要なポイント:
1. フロー収益への依存: ホテルといちごオーナーズのフロー収益が大幅増益に貢献しているが、心築事業の利益が減少しており、フロー収益の変動性が利益に与える影響が大きい。
2. 財務健全性の低下: 自己資本比率が低下し、ネットD/Eレシオが悪化している。
3. キャッシュフローの悪化: 営業CFが大幅なマイナスとなっており、投資活動と合わせてフリーCFが大きくマイナスとなっている。
4. 積極的な株主還元: 累計150億円の自社株買いと増配は評価できるが、財務健全性の低下とトレードオフの関係にある。

会社への質問(AI生成)

[心築事業の利益が前年同期比で18.5%減少した主な要因は何ですか？特に、フロー収益（売却益）が減少した理由と、ストック収益（賃貸収益）の成長が利益減少を補えなかった背景について詳細を教えてください。]

[営業活動によるキャッシュ・フローが-151億円と大幅なマイナスとなっています。これは主に販売用不動産の仕入増加によるものと推察されますが、このキャッシュアウトが今後の投資計画や財務健全性（D/Eレシオなど）に与える影響について、具体的な見通しをお聞かせください。]

[アセットマネジメント事業のストック収益（ベース運用フィー）は前年同期比+7%と堅調ですが、フロー収益が+78%と大幅に増加しています。このフロー収益の増加は、特定の私募ファンド組成や売却成果報酬に依存していると考えられますが、来期以降もこの高いフロー収益水準を維持できるか、その持続可能性についてご説明ください。]

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名	成功率（％）	インパクト	評価コメント
アセットマネジメント事業のノンアセット型AUM拡大	80%	S	資本効率が高く安定的なストック収益源。既存のリートや私募ファンドに加え、新たな投資対象（例：インフラ、データセンター）への拡大が鍵。
ホテル事業における「PROPERA」の外販強化と収益化	70%	A	AIレベニューマネジメントシステム「PROPERA」の技術的優位性を活かし、外部ホテルへの導入を加速。ストック収益の柱として育成。
心築事業における物流施設開発の加速と高付加価値化	75%	A	竣工した冷凍冷蔵倉庫など、需要の高い物流施設開発を加速。開発ノウハウを活かし、取得物件のバリューアップと売却益の最大化を図る。
いちごオーナーズにおける「GRAN PASEO」ブランドの供給拡大	65%	B	高付加価値レジデンスの供給を増やすため、デベロッパーとのパートナーシップを強化し、供給戸数を増やす。

最優先戦略(AI生成)

最優先戦略：アセットマネジメント事業のノンアセット型AUM拡大

いちごの長期的な成長と収益構造の安定化において、アセットマネジメント事業のノンアセット型AUM拡大は最優先戦略と位置づけるべきです。

理由:
現在の業績はホテルやいちごオーナーズのフロー収益（売却益）に大きく依存しており、これが事業利益の変動要因となっています。心築事業の利益も減少傾向にあり、安定的な収益基盤の強化が急務です。アセットマネジメント事業のノンアセット型収益（運用報酬）は、資産を直接保有しないため資本効率が非常に高く、景気変動の影響を受けにくい安定的なストック収益源となります。

具体的な実行:
1. 既存リートの成長支援: いちごオフィスリート、いちごホテルリート、いちごグリーンインフラなどの既存リートに対し、心築ノウハウを活かした物件提供や財務サポート（ブリッジファンド組成など）を強化し、AUMを拡大します。特に、ホテルリートのAUM成長（3Qで+731億円）をさらに加速させる必要があります。
2. 新規ファンド組成: 既存の私募ファンドに加え、新たなアセットクラス（例：データセンター、再生可能エネルギー関連インフラ）を対象とした私募ファンドの組成を積極的に行います。特に、クリーンエネルギー事業で蓄積されたノウハウを活かし、蓄電池やバイオマス発電所などを対象としたインフラファンドの組成は、市場のニーズと企業の強みを活かせる領域です。
3. ST（セキュリティ・トークン）の本格展開: 来期以降に予定されている「いちご・レジデンス・トークン」の組成を確実に実行し、個人投資家層を取り込むことで、新たなAUM源泉を確保します。

この戦略により、ストック収益比率の向上（目標60%以上）と固定費カバー率の改善（目標200%以上）が実現し、キャッシュフローの安定化とROEの持続的向上が期待できます。

ITコンサルからの提案(AI生成)

アセットマネジメント事業のノンアセット型AUM拡大を支援するため、ITコンサルタントとして以下の施策を提案します。

1. AUM管理・レポーティング基盤の統合と自動化:

   • 目的: 複数のリートや私募ファンド、STのAUMデータをリアルタイムで統合・可視化し、運用状況の把握と投資家へのレポーティング業務を効率化します。
   • 期待される効果: 運用状況の迅速な把握により、新たな投資機会のソーシングや既存資産のバリューアップ提案の意思決定が加速します。また、レポーティング業務の自動化により、AM担当者のコア業務（物件ソーシング、心築提案）へのリソース集中を可能にします。
   • 実現可能性: 既存のAMシステムと会計システムをAPI連携させ、データレイクを構築することで実現可能です。

2. 心築・バリューアップ提案のデータドリブン化:

   • 目的: 既存保有資産のNOI向上や売却タイミングの最適化のため、心築によるバリューアップ効果を予測する分析モデルを構築します。
   • 期待される効果: 過去の心築実績データ（取得価格、投資額、NOI改善率、売却価格）を分析し、物件特性ごとの最適なバリューアップ施策と期待リターンを予測します。これにより、投資判断の精度が向上し、キャピタルゲインの最大化に貢献します。
   • 実現可能性: 過去の心築事例データは保有しているため、データサイエンスチームによる分析基盤構築により実現可能です。

3. ST（セキュリティ・トークン）発行・管理プラットフォームの高度化:

   • 目的: 来期以降の本格展開に向け、STの発行、管理、投資家への配当・情報提供プロセスをデジタル化し、運用効率と透明性を向上させます。
   • 期待される効果: ブロックチェーン技術を活用したSTの管理を効率化し、発行コストを削減します。また、投資家への情報提供を自動化することで、AM業務の負担を軽減し、個人投資家層へのアプローチを強化します。
   • 実現可能性: 外部のブロックチェーン技術プロバイダーとの連携により、既存のデジタルプラットフォームを拡張することで実現可能です。