ファーストブラザーズ - 2025年11月期 決算説明資料 ★★

基本情報

• 会社コード: 34540
• 会社名: ファーストブラザーズ
• タイトル: 2025年11月期 決算説明資料
• 発表日時: 2026年01月09日 17:00
• PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260109531845.pdf
• YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/3454.T

2025年11月期決算説明資料

2026.01.09

ファーストブラザーズ株式会社

（東証スタンダード：3454）

当期純利益と株主資本の推移

連結

株主資本を安定・継続的に増加させる

（単位：億円）

エグゼクティブサマリー

• 投資銀行事業において物件売却益を計上、賃貸収益も貢献し、経常利益は前期比で大幅な増益で着地
• 一方で施設運営事業子会社における減損を計上し、親会社株主に帰属する当期純利益は17.4億円に留まる

ファーストブラザーズのビジネス

ファーストブラザーズのビジネス

現在は、自己勘定投資を軸として、ファーストブラザーズの強みを活かした3つの事業を行っています。
自己勘定投資である「投資銀行事業」は収益の柱となっています。

各事業における不動産投資

投資銀行事業は自己資金（借入金）による不動産への直接投資であり当社が不動産オーナー
一方、投資運用事業（ファンド）は運用による手数料を投資家から収受するビジネス

	投資銀行事業	投資運用事業
資金	自己資金（借入金）	投資家資金
対象	50億円以下の中小型物件	100億円超の大型物件
特徴	流動性が高く流通量も多いため投資妙味のある案件が多い	中小型に比べ流通量が少なく特に優良案件は取得競争が過熱
環境	都心部では過熱感が見られ、利回り低下が続く。金融機関の貸出態度も依然として大きな変化なし。金利上昇局面において低利回り案件は警戒	J-REIT市場は拡大が続きデータセンター設備の組み入れも許可され拡大が見込まれる。相対的に割安な日本不動産への海外からの投資意欲継続。過熱感に対する警戒から当社主体でのファンド組成せず
認識

投資銀行事業で当社グループが取り組んでいること

自社資金による投資を通じて、安定収益と持続的なポートフォリオ成長を実現

• 不動産投資
  • 賃貸不動産の取得・保有
  • 改修・運営改善/新規開発
  • 売却で含み益を顕在化→再投資
• その他投資
  • 再生可能エネルギー
  • 社会インフラ投資
  • スタートアップ・ベンチャー投資

安定収益の確保× ポートフォリオ成長

安定収益基盤の拡大 中長期での利益最大化

東日本不動産(HNF)の東北エリアにおける事業戦略

地域に根ざした情報ネットワークを活用し、競争の少ない市場で優良物件を取得することで、地方都市において高利回り物件を集中保有

潜在価値の高い物件
* 東北エリアではNOI利回りが高水準の物件が多く、収益性が高い
* 新規物件供給が少なくテナントニーズが根強い

地域に根ざした不動産事業を展開
* HNFは青森を中心に、地元行政・不動産業者との強固な関係を構築
* 優良物件の情報が“早期かつ優先的”に入手可能

地方都市の優良なオフィス・商業施設を多数保有
* 地方都市では大手資本の参入が限定的
* HNFの信頼と実績により、紹介案件や行政連携が多く、競合なき物件取得が可能

ESGを踏まえた事業運営とCSV（Creating Shared Value）

資本を適切に配分し、不動産を軸とした事業運営で安定収益と成長を確保し、活動成果をCSV＝経済価値と社会的価値の同時創出

業績ハイライト

業績ハイライト 連結

4Qにおいて大型の物件売却を実施、安定的収益である賃貸収益も引き続き着実に増加
金利上昇により営業外費用負担は増加したものの、各段階利益において前年同期比で大幅に増益

• 売上総利益: 投資銀行事業における物件売却、賃貸収益の伸長により前年同期比+53.5%
• 経常利益: リファイナンスコスト、金利上昇により、営業外費用増加するも前年同期比+102.1%
• 親会社株主に帰属する当期純利益: 4Qにおいて施設運営事業子会社に関連する減損を特別損失として計上し、前年同期比+23.5%

78.3億円
44.3億円

投資銀行事業

賃貸不動産ポートフォリオ 投資銀行事業

収益の要として、中長期的に安定収益が見込める賃貸不動産の取得を推進2026.11期1Qも複数の物件取得進行中
2025.11期は物件売却が先行し、残高・物件数は減少 金利上昇に備え、高利回り物件を選別

残高推移 物件数／NOI利回り

（百万円）

※ 残高及び期中増減額は取得価格ベース。増加額には、M&Aに伴う増加額、開発案件竣工に伴う増加額を含む。
※NOI利回りは安定稼働時の想定年率（CFベースの純収益÷取得価格）

投資銀行事業 当社グループ自身が投資家として、不動産やスタートアップ企業等への投資を行う事業 現在、大部分は不動産への投資

物件簿価、時価、含み益の推移 投資銀行事業

賃貸不動産の新規取得と継続的な保有不動産価値の向上により含み益を増加させていく
含み益を売却時に顕在化させ、将来利益に貢献しつつ再投資

（百万円）

簿価
＋取得価格
＋取得時取引コスト
＋期中の資本的支出
▲減価償却

時価・含み益
時価：直近鑑定評価（または鑑定に準じた評価）
含み益：時価－簿価

計上科目
【原則】販売用不動産（流動資産） ⇒売却時：売上へ計上
【高利回り物件】長期保有を想定し固定資産として計上 ⇒売却時：特別損益へ計上

賃貸不動産ポートフォリオの所在地別、用途別内訳 投資銀行事業

首都圏・地方都市における中小型物件を投資対象とし、高い利回りを確保しつつ安定運用
ポートフォリオは市場環境の変化にあわせて柔軟に組み換えつつ拡充

所在地別 用途別 [※]

首都圏に限らず、東日本不動産の拠点である東北地域やその他全国の地域において優良な投資物件を選別

テナントニーズが固い立地にあるオフィス・商業施設が中心
コロナ禍に取得を進めた宿泊施設は売却を進め減少傾向

※複数の用途がある不動産については主な用途で集計

不動産賃貸売上・粗利 投資銀行事業

安定的に賃貸収益が見込める高品質な賃貸物件を厳選して取得し、物件の価値向上に努め、安定収益を確保
当期も新規取得を進めつつ、既存物件も収益改善策を実行し、賃貸収益は継続的に増加

不動産賃貸売上（累計）

外部ホテルオペレーターに賃貸しているホテル収支連動の変動賃料制の物件が引き続き好調に推移し増収

不動産賃貸粗利（累計）

賃貸売上の増加に伴い、賃貸粗利も増加
物価高騰による不動産運用コスト負担上昇の兆候あるも当期は影響小

（百万円）

+16.3%

不動産賃貸売上の構成 投資銀行事業

賃貸不動産ポートフォリオでは主にホテル等の変動賃料収入が伸長
全体のバランスも見つつ、中長期的な企業価値の最大化を念頭に投資判断

不動産賃貸売上内訳（構成比・期間累計）

• 【固定賃料】
  • 賃料：契約期間中、原則定額
  • 安定性：賃料は固定のため、契約期間中収入の振れ幅が小さい
  • 狙い：収益の下支え（ディフェンス）。変動賃料の上振れ余地とバランスさせ、安定性を担保
• 【変動賃料】
  • 賃料：テナント売上やホテルの宿泊指標に連動して決定
  • 安定性：景気・イベント等の影響を受け変動がある
  • 狙い：成長局面の取り込み（オフェンス）。固定賃料と組み合わせて収益の上振れ余地を確保

不動産売却売上・粗利 投資銀行事業

保有物件の収益価値向上施策を実施しつつ、得られた含み益を売却によって実現し、再投資を行うサイクル
2025年11月期は下期にかけて複数の物件売却を行い、当初想定以上の売却益を獲得

不動産売却売上（累計） [※1 ※2]

当期前半は比較的利回りの低い小型物件を速度重視で優先的に処分
3Q～4Qにかけて利益率の高い大型の売却を複数実施

不動産売却粗利（累計） [ ※1 ※2]

当期は2Qまでにリスク管理の観点から小型物件を複数売却
4Qに利益率の高い案件を売却できたことで、売上高に対し利益額大

※1 仕掛販売用不動産（賃貸不動産開発用地等）の売却を含む
※2 連結貸借対照表上で固定資産として計上していた賃貸不動産の売却（特別損益として計上されたもの）を含む

資金調達の概要 投資銀行事業

賃貸不動産取得の際には借入を行うため、投資の進展とともに借入残高は増加する傾向
原則として10年前後の長期借入かつ低金利で調達し、リファイナンスリスクや金利上昇リスクに備える

借入残高 [※1] 加重平均残存期間／加重平均金利 [※2]

※１ 賃貸不動産取得のための借入金
※2 金利固定化前

資金調達の概要 投資銀行事業

資本効率を高めるため調達コストの低い借入金を最大限活用していることからレバレッジは80%前後で推移
大部分は変動金利で調達を行っていることから金利スワップを活用して金利の一部固定化を実施

レバレッジ [※1] 金利固定化割合

※1 借入残高÷ 賃貸不動産簿価

投資運用事業

不動産アセットマネジメント 投資運用事業

当社組成ファンドの投資対象となる大型物件は取得競争激しく、慎重な姿勢を保ち新規受託はなし
一方、投資家が主体となって取得した案件の期中管理業務は適宜受託し、アセットマネジメントフィーを受領

受託資産残高推移

ポイント
残高の減少は投資家によるポートフォリ

施設運営事業

業績サマリー 施設運営事業

夏期の地震予知の風評による訪日需要減退の影響を受けたものの観光需要を取り込み前年同期比で増収を確保
営業利益段階ではのれん償却負担等により、営業利益レベルでの黒字化には未達

売上高 売上総利益 営業利益

+6.1%

業績予想

業績予想 連結

現状、当社グループの業績は不動産売却への依存度が高く、期ごとの変動が大きいという特徴があります。
当期（2025年11月期）は、国内金利が上昇したことや資金調達環境への影響を考慮し、慎重な投資判断を行いました。
次期(2026年11月期)につきましても、依然として先行き不透明な状況が継続すると想定しております。

次期においても慎重な投資姿勢は維持いたします。一方で、安定的な収益源である高利回り賃貸不動産については、資本コストを十分に勘案したうえで、取得・売却を含めた機動的な投資活動を展開してまいります。

売上高 経常利益

親会社株主に帰属する当期純利益

※2026年11月期は長期保有想定で固定資産へ計上していた不動産を一部売却する計画のため売却利益が特別利益で計上を見込んでおります。

株価と資本コストの認識

収益構造・バリュエーション推移

売上総利益は、主に賃貸収益と、不動産のバリューアップ後の売却による売却益から構成
売却益は期ごとに変動が大きいのに対して、賃貸収益は安定的に成長し、今後も保有を拡大させる方針

事業別の売上総利益推移 当社PBRとTOPIX推移

(百万円) PBR(倍) TOPIX

出典 日本取引所グループホームページ

現状認識と課題

売却益依存型の利益構造が、ROEの乱高下と資本コスト超過を生み、PBR割れの主要因と認識
瞬間風速的な利益の上振れは再現性の懸念から市場で評価はされない

収益構造の現状分析と当社の課題認識 資本コストと市場評価に関する分析

賃貸利益は着実に積み上がり、安定成長の基盤となっているが、利益全体に占める「不動産売却益」の割合が高く、その期ごとの変動が激しいため、PBR1倍割れの要因となっていると分析

現在の株価（PBR 0.63倍）は、当社の創出するROEに対し、市場が求める「期待収益率（＝資本コスト）」の方が高く、「期ごとの変動の大きさ」に対する「割引評価」であると認識

(百万円) PBR(倍) ROE(%)

出典 日本取引所グループホームページ

当社グループの投資哲学

個別性の強い不動産を戦略的にマッチングさせ潜在価値の最大化と真の価値の顕在化を目指す
→中長期的視点で株主価値の最大化に寄与すると考えているものの前頁の懸念（再現性）は拭えない

資本コストを意識したポートフォリオ・マネジメント

資本コストを上回る価値創出の有無を見極め、期待リターンが下回った案件は優先的に処分方針へ転じる、コスト意識のポートフォリオ運用を、より一層意識的に行うことで資本効率を高めてまいります

利率（％）

売却のポイント 保有（価値創造） 売却 （価値毀損 保有期 期待IRR（内部収益率）	Col2	Col3
期待IRR（内部収益率） 保有期 売却のポイント 保有（価値創造） 売却 （価値毀損	売却のポイント
期待IRR（内部収益率） 保有期 売却のポイント 保有（価値創造） 売却 （価値毀損	売却のポイント	間( ）

株主還元

配当の基本方針

株主の皆様に対する利益還元は、経営における重要施策の一つと位置付けています

利益に連動する配当性向ではなく、株主資本配当率（DOE）2.0％を目安に年1回の期末配当を基本として安定的な配当を行います
直前期の”親会社株主に帰属する当期純利益”が20億円を超過した場合、超過分の40％を中間配当として還元します（2024年11月期から導入）
当社の業績特性に馴染む株主還元策を引き続き検討中であり、決定次第開示いたします

1株当たりの配当金推移

（円）

年間計

株主資本配当率（DOE） 2.0％を目安として配当

株主優待制度

株主の皆様のご支援に感謝するとともに、当社株式への投資の魅力を高め、中長期的に保有していただきたく、株主優待制度を導入しています

対象となる株主様 毎年11月30日現在の株主名簿に記録された一定の条件を満たす株主様

ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部

株主優待の内容

1年以上継続保有者※
保有株式数及び保有期間に応じて、株主優待ポイントを進呈いたします。
ポイントは、専用WEB サイトにおいて、Amazon ギフトカード、食品、電化製品、旅行・体験等に交換できます。

1年未満保有者

優待交換商品に関するお問い合わせは、ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部ヘルプデスク【TEL：0120-980-965】までお願いいたします。
Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com, Inc.またはその関連会社の商標です。

※毎年5月31日および11月30日の株主名簿に同一株主番号で連続3回以上記録されること

Appendix

連結貸借対照表

※1ネットD/Eレシオ＝（ノンリコースローンを除く有利子負債－（現金及び預金＋信託預金））÷株主資本

コメント
当期は物件売却に伴い借入金が減少
物件売却が取得に対して先行したため販売用不動産も前期末比で減少

ポイント
投資案件は原則として借入金を最大限活用しており、投資の進捗により借入比率が高まる傾向にあります
借入は長期を原則とし、物件別CFを精緻にモニタリングし、リスク管理を徹底しています

連結損益計算書

連結損益計算書（要約）

売上総利益内訳

販売費及び一般管理費の内訳

コメント
物件売却収入、賃貸収入、施設運営事業の売上の増加などが寄与し、売上総利益は前年同期比+53.5%増
施設運営事業子会社に関連する減損に伴い特別損失を計上し、当期純利益は+23.5%増にとどまる
減損に伴う税効果会計の見直しにより修正業績予想に対してプラスで着地

キャッシュ・フロー計算書

主な内訳
税引前当期純利益 ＋32億円
減価償却費 ＋12億円
たな卸資産の増減額 ＋17億円
減損損失 +13億円

投資CF
有形固定資産の取得 - 35億円
▲31億円

2025/11 期末

コメント
借入を活用し優良な不動産の取得を推進
当期は物件売却が先行し、営業CFが大幅にプラス
現金及び現金同等物は前期末から+20億円

ポイント
当社にとって賃貸不動産は収益を生む稼働資産ですが、大半を会計上「販売用不動産＝たな卸資産（在庫）」として計上しているため取得が先行した場合、営業キャッシュフローはマイナスになる傾向にあります

2024/11 期末

会社情報

会社概要

項目	内容
会社名	ファーストブラザーズ株式会社
証券コード	3454（東証スタンダード）
設立	2004年2月4日
所在地	東京都千代田区丸の内二丁目4番1号 丸の内ビルディング25F
資本金	100,000,000円
役職員数	185名（2025年11月30日現在グループ連結）

当社グループの主な事業

• 賃貸不動産の保有運用
  • 中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産の保有・運用事業
• 不動産アセットマネジメント
  • 数百億円規模の比較的大規模な不動産を投資対象とした機関投資家の資産運用事業
• 再生可能エネルギー
  • 地熱発電を中心とした再生可能エネルギーの開発・運営事業
• 施設運営事業（ホスピタリティサービス）
  • 当社グループ自らが宿泊施設等の運営を行う事業

主要子会社

• ファーストブラザーズキャピタル株式会社
• ファーストブラザーズ投資顧問株式会社
• ファーストブラザーズディベロプメント株式会社
• 株式会社東日本不動産
• フロムファーストホテルズ株式会社

お問い合わせ先

ファーストブラザーズ株式会社 経営企画部IR担当
03-5219-5370
IR@firstbrothers.com

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★☆☆

評価の理由:
ファーストブラザーズ株式会社は、投資銀行事業（自己勘定投資）を収益の柱とし、特に賃貸不動産からの安定収益と、物件売却益による一時的な利益の創出という二つの側面で業績を上げています。今期は物件売却益により経常利益が大幅に増加しましたが、施設運営事業子会社での減損損失計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は伸び悩みました。

財務面では、賃貸収益は着実に増加しており、ポートフォリオの質向上と安定収益基盤の拡大という経営陣の意図は数値に表れています。しかし、利益構造が「売却益依存型」である点が最大の課題です。経営陣自身もPBR1倍割れの要因をこれに帰属させており、市場からの評価が低いことを認識しています。

過去資料との比較では、投資銀行事業の賃貸不動産ポートフォリオは、物件数・残高が減少傾向にあり（売却先行）、これは金利上昇局面での慎重な投資姿勢の表れと解釈できますが、同時に成長の鈍化を示唆します。また、投資運用事業では新規ファンド組成がなく、受託資産残高が減少しており、アセットマネジメント事業の成長も停滞しています。

全体として、安定収益の基盤は構築されつつあるものの、売却益への依存度が高く、利益の変動性が大きい構造が改善されていません。次期予想も慎重な姿勢が維持されており、抜本的な構造改革が見られないため、現状の評価は平均的（★3）よりやや低い「★2」と評価します。

投資判断の根拠：保有
現状の財務状況は安定しており、賃貸収益の積み上げは評価できます。しかし、売却益依存からの脱却が明確に進んでいないため、積極的な「買い」の判断は困難です。一方で、DOE2.0%を目安とした安定配当と、PBR1倍割れを認識し構造改革に着手している姿勢から、直ちに「売り」を推奨するほどの重大な懸念はありません。現状は「保有」を推奨します。

重要なポイント：
1. 売却益依存の利益構造: 経常利益は大幅増益も、当期純利益の伸びは限定的であり、利益の変動性が高い。
2. 賃貸収益の着実な成長: 投資銀行事業の賃貸不動産からの安定収益は増加傾向にある。
3. 投資活動の慎重化: 金利上昇を背景に、投資銀行事業の物件数・残高は減少傾向にあり、成長の勢いが鈍化している。
4. 施設運営事業の課題: 減損損失計上により純利益が圧迫され、事業の収益性が低い。

会社への質問(AI生成)

[売却益依存型の利益構造を是正するため、賃貸不動産ポートフォリオの取得と売却のバランスをどのように変える計画か。特に、売却益が減少した場合の利益水準維持策を具体的に示してほしい。]

[施設運営事業子会社で減損損失を計上した具体的な要因と、今後の事業継続性に関する見通しを教えてほしい。のれん償却負担を考慮しても、営業利益レベルでの黒字化が困難な事業を継続する理由を知りたい。]

[投資銀行事業において、賃貸不動産ポートフォリオのNOI利回りが低下傾向にある中、金利上昇局面でどのようにして「資本コストを上回る価値創出」を実現するのか。具体的な投資基準と期待リターンの見直しについて説明を求めたい。]

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名	成功率（％）	インパクト	評価コメント
投資銀行事業における賃貸不動産取得の加速とポートフォリオの質的転換	60%	S	安定収益の柱である賃貸不動産ポートフォリオの規模を拡大し、売却益依存度を下げる。特に東日本不動産（HNF）の地域ネットワークを活用し、競合の少ない高利回り物件の取得を加速させる。
投資運用事業における新規ファンド組成の再開とアセットマネジメントフィーの拡大	50%	A	投資銀行事業の自己資金投資の限界を補完するため、外部資金を活用したファンド組成を再開する。大型物件への投資競争が激しい現状を踏まえ、ニッチなセグメント（例：データセンター、特定エリア特化型）でのファンド組成を検討する。
施設運営事業の抜本的構造改革と高収益化	40%	A	減損損失を計上した施設運営事業について、不採算物件の売却または事業撤退を検討し、残存事業の高収益化を図る。ホテル運営ノウハウを投資銀行事業のホテル物件のバリューアップに活用する。
再生可能エネルギー・社会インフラ投資の収益化加速	55%	B	既存の非不動産投資分野（再生可能エネルギー等）の事業化を加速させ、不動産市況に左右されない収益源を確立する。

最優先戦略(AI生成)

最優先戦略：投資銀行事業における賃貸不動産取得の加速とポートフォリオの質的転換

現在のファーストブラザーズの収益構造は、売却益への依存度が高く、これがPBR1倍割れの主要因となっています。売上倍増のためには、まず安定収益の基盤である賃貸不動産ポートフォリオの規模を拡大し、利益の変動性を低減させることが不可欠です。

この戦略の成功率は60%と評価しましたが、これは金利上昇局面での資金調達環境の厳しさと、物件取得競争の激化がリスクとなるためです。しかし、同社は東日本不動産（HNF）という強力な地域ネットワークを有しており、競合が少ない地方都市での優良物件取得において優位性があります。この強みを最大限に活かし、NOI利回りが高い物件の取得を加速させるべきです。

具体的には、現在の「金利上昇に備え、高利回り物件を選別」という慎重な姿勢を維持しつつも、取得ペースを上げる必要があります。売却益による利益計上を減らし、賃貸収益による安定的な利益成長を実現することで、市場からの評価（PBR）の改善が期待できます。

また、ポートフォリオの質的転換として、変動賃料（ホテル等）への依存度が高い現状を是正し、固定賃料比率を高めることで収益の安定性を向上させることも重要です。この戦略は、売上倍増だけでなく、企業価値の持続的な向上に直結する最重要課題です。

ITコンサルからの提案(AI生成)

提案された「投資銀行事業における賃貸不動産取得の加速とポートフォリオの質的転換」をITコンサルティングの観点から支援する具体的な施策を提案します。

1. AI/MLを活用した物件取得・売却意思決定支援システムの構築

   • 目的: 投資判断の迅速化と、期待リターン（IRR）の精度向上。
   • 支援内容: 過去の取得・売却実績データ、市場データ（金利、賃料動向、空室率など）を統合したデータレイクを構築します。機械学習モデルを用いて、対象物件の将来キャッシュフロー予測や、売却タイミングの最適化を支援するシミュレーションツールを提供します。これにより、経営陣の「資本コストを意識したポートフォリオ・マネジメント」をデータドリブンで実行可能にします。
   • 期待効果: 投資判断の客観性が向上し、期待リターンが下回る案件の保有リスクを低減。

2. 不動産管理・運営データ統合プラットフォームの導入

   • 目的: 賃貸不動産ポートフォリオ全体の運用効率化と、収益改善施策の実行力強化。
   • 支援内容: 既存の賃貸管理システム、施設運営事業のデータ、HNFが持つ地域情報を統合するプラットフォームを構築します。特に、運用コスト（修繕費、管理費）のベンチマーク分析や、テナントごとの収益性を可視化し、コスト削減やバリューアップの優先順位付けを支援します。
   • 期待効果: 賃貸粗利の改善と、物件の価値向上施策の実行スピード向上。

3. 資金調達・金利リスク管理の高度化（財務DX）

   • 目的: 借入金の変動金利リスクを最小化し、資金調達コストを最適化する。
   • 支援内容: 現在の借入残高、金利スワップの状況、将来の金利上昇シナリオに基づき、最適なヘッジ戦略をリアルタイムでシミュレーションする財務モデリングツールを導入します。これにより、金利固定化のタイミングや割合を最適化し、営業外費用の変動を抑制します。
   • 期待効果: 経常利益の安定化に寄与し、売却益依存からの脱却を財務面から支援します。