霞ヶ関キャピタル - 2026年8月期第2四半期決算説明資料 ★★★

2026-04-03 最終更新日時 : 2026-04-03 icebreaker

目次

基本情報

2026年8月期第2四半期 決算説明資料

2026年4月3日 霞ヶ関キャピタル株式会社 東証プライム（証券コード：3498）

サマリー
2026年 ◼売上611億円、営業利益80億円、当期純利益49億円となり、上期として過去最高を更新
8月期上期 ◼棚卸資産*は564億円まで積み上がり、2026年8月期計画達成に向けて着実に在庫を確保
決算概要 ◼2026年8月期配当は、1株当たり165円を予定
第2期
中期経営
計画進捗		 ◼AUM＋パイプラインの事業規模総額は8,062億円（前期末＋1,426億円）に到達
◼2025年11月、公募増資により345億円を調達
◼2026年3月、初の公募社債発行
→調達手段の多様化を実現
◼各事業でビジネス領域が拡大・深化

* 棚卸資産：販売用不動産と開発事業等支出金の合算値

* AUM：Assets Under Managementの略で運用資産残高のこと。当社ではアセットマネジメントまたはプロジェクトマネジメントを行っているプロジェクトの事業総額

2026年8月期第2四半期 業績見通しと進捗

（百万円） 売上高 営業利益 親会社株主に帰属する当期純利益
上期（実績） 61,116 8,065 4,951
下期（予想） 88,884 18,435 11,549
26.8期（予想） 150,000 26,500 16,500
25.8期（実績） 33,750 4,805 2,453
24.8期（実績） 62,751 14,128 4,053
上期進捗率* 40.7% 30.4% 30.0%

* 通期の期初予想に対する進捗率

2026年8月期第2四半期 PL前年同期比・進捗率

（百万円） 2025年8月期 第2四半期実績 (A) 2026年8月期 第2四半期実績 (B) 2026年8月期 通期予想 (C) 前年同期比 (B－A) (B÷A－1) 対通期予想 進捗率 (B÷C)
売上高 33,750 61,116 150,000 +27,366 (+81.1%) 40.7%
売上総利益 12,493 19,675 ー +7,182 (+57.5%) ー
営業利益 4,805 8,065 26,500 +3,260 (+67.8%) 30.4%
経常利益 4,154 7,435 24,000 +3,281 (+79.0%) 31.0%
親会社株主に 帰属する当期純利益 2,453 4,951 16,500 +2,498 (+101.8%) 30.0%

2026年8月期第2四半期 営業利益増減分析

業容拡大および海外展開に伴い人件費および旅費交通費が増加したものの、 営業利益は前年同期比32億円増益を達成

2026年8月期第2四半期 BS対前期末比較

（百万円） 2025年 8月末時点 (A) 2026年 2月末時点 (B) 対比 差額 (B－A) 対総資産 比率 (%) （百万円） 2025年 8月末時点 (A) 2026年 2月末時点 (B) 対比 差額 (B－A) 対総資産 比率 (%)
現金及び預金 24,016 42,849 18,833 26.2% 短期借入金 13,612 8,957 ▲4,655 5.5%
売掛金及び契約資産 2,261 2,755 494 1.7% 1年内返済予定の 長期借入金 18,180 13,594 ▲4,586 11.1%
販売用不動産及び 開発事業等支出金 53,321 56,421 3,100 34.5% その他 12,797 10,909 ▲1,754 6.8%
前払金 3,199 10,686 7,487 6.5% 流動負債合計 40,005 38,180 ▲1,825 23.4%
その他 4,539 15,836 11,297 9.7% 長期借入金 16,193 19,812 3,619 12.1%
流動資産合計
87,336
128,547
41,211
79.3%		 その他 27,294 29,889 2,595
固定負債合計 43,488 49,701 6,213 30.4%
資本金 9,523 27,077 17,554 16.6%
資本剰余金 9,478 27,128 17,650 16.6%
利益剰余金その他 19,193 21,326 2,133 13.1%
純資産合計 38,194 75,712 37,518 46.4%
負債・純資産合計 121,687 163,893 42,206 100.0%

2026年8月期第2四半期 プロジェクトパイプライン・AUM

プロジェクトを順調に積み上げ、前期末から1,426億円増加 プロジェクトパイプラインとAUMの事業規模総額は8,062億円まで伸長

2025年8月末 件数 2025年8月末 事業規模* 2026年2月末 件数 2026年2月末 事業規模* 増減額 増減比
物流 24件3,411億円 29件3,650億円 +239 億円 ＋7.0％
ホテル 56件2,465億円 68件3,602億円 +1,137 億円 ＋46.1％
ヘルスケア 17 件 451億円 17 件 451億円 ー ー
海外 海外事業 9件 257億円 9件 308億円 +51 億円 ＋19.8％
合計** 112件6,636億円 129件8,062億円 +1,426 億円 ＋21.5％

* 事業規模は、原価ベースのプロジェクト総額となり、プロジェクトは一部非開示の案件を含む

* レジデンスファンド6件・51億円を含む

*** 米国・マイアミの「BLOCK C EAST Project（仮称）」については、事業規模未定のため含めず

2026年8月期第2四半期 AUM進捗

パイプラインを含めた事業規模総額は8,062億円まで到達

2026年8月期 連結当期純利益（累計）の推移

当期純利益49億円となり、上期として過去最高を更新

2 事業内容

1. ホテル事業

2. 物流事業

3. ヘルスケア事業

4. 海外事業

1. ホテル事業

トピックス①：進捗状況

仕込み案件

大阪日本橋ホテルPJ 博多駅南ホテルPJ 岡山日生ホテルPJ 宮崎青島ホテルPJ 土地 浅間温泉ホテルPJ 銀座EASTホテルPJ 伊豆山ホテルPJ *3月 那須湯本ホテルPJ *3月 名古屋中区ホテルリブランドPJ Ⅱ 土地建物 滋賀草津ホテルリノベPJ *4月初旬

今期開業済み 3件

新ブランド「HOTEL FORK ＆KNIFE」を含む 3件のホテルを開業

9月開業 edit x seven 富士御殿場

収益計上 8件

大阪日本橋ホテルPJ 名古屋中区ホテルリブランドPJ Ⅱ 鎌倉雪ノ下ホテルPJ 土地売却 富士河口湖ホテルPJ 銀座EASTホテルPJ 南紀白浜ホテルPJ *3月 箱根強羅ホテルPJ *3月 土地建物売却 FAV LUX 札幌すすきの

トピックス②：新ブランド「HOTEL FORK & KNIFE」

新ブランド「HOTEL FORK ＆KNIFE」を広島宮島口でローンチ 「食」を滞在の中核に据えたカルチャーリトリートホテル

トピックス③：直近開業ホテルのパフォーマンス

ブランド力の向上により、開業初期の立ち上がりスピードが大幅に向上 札幌・御殿場では、安定期水準まで半年で到達

開業後6ヶ月実績のRevPAR近似曲線（安定期想定=100）

ブランドラインナップ

self hospitality x Local Discovery

self hospitality x Luxury

self hospitality FHG HOTELS = self hospitality というOSを搭載したブランド群

se ospay みんないれば、もっとたのしい Stay together, Play together ラグジュアリーを遊べ Where luxury goes to play 思うがままの旅 edit your stay FHG HOTELS = self hospitality というOSを搭載したブランド群
ポジションマップ 異なる需要を取り込むマルチブランド戦略
スタイル Group & Local Elevated Group & Local Group & Urban
標準部屋サイズ 25～35m² 40～50m² 25～35m² 40～50m²
1室当たりの 料金 1.5～2.5万円 3～4万円 3.5～4.5万円 4～6万円
1人当たりの 料金 0.6～1.2万円 1～2万円 1～2万円 2～3万円
平均宿泊人数 3.5 3.0 3.5 3.0
設備・共有施設 None Minimal Some Some
オペレーション ポリシー self hospitality

資本・拡張・需要を回すプラットフォーム

保有ではなく、構造で伸ばす

金融×不動産 「資本」を増幅させる装置
・REITで循環を確立
・アセットライトで高回転化
オンバランス オフバランス 循環
土地取得 開発ファンド 運用ファンド REIT プラットフォーム
売却益 PJM報酬 成功報酬 AM報酬




ー テクノロジ ×フランチャイズ 再現性で「拡張」する仕組み

・オペレーションをプロダクト化
・属人性ではなく、仕組みでスケール

クリエイティブパートナー

Food & Beverage

fridays
食を軸として、音楽、 アート、ホテル、サウナ など多様なコンテンツを かけ合わせ様々な人々が 楽しめる空間をつくる。 店舗のコンセプト立案 からプロデュース、運営委託、イベント企画・ 運営やケータリング業務など提供するサービス は多岐に渡る。お店をつくる事がゴールではな く、オープン後の毎日の営業を大切にすること で地元の人々に愛され続ける店作りを目指しま す。

Design

Studio PDP
1994年にロンドンで設 立。デザイン価値への深い 理解と世界水準の建築への 想いを原動力に、世界各地 の都市景観と公共空間を創 造してきました。
2010年にはデイヴィッド・ホガード氏の指揮の もとアジアへ進出し、住宅建築とインテリアデ ザインを核に「情熱と卓越」をテーマにデザイ ンワークを行っています。

Fumihiko Sano Studio
佐野文彦の持つ数寄屋大工 というバックグラウンドを 活かし、建築設計、インテ リア、プロダクト、インス タレーション、アートワー クなどを手掛ける。 日本の文化や工芸、技術、素材などを、中心を失 わずに現代の姿へアップデートし、未来につづく 文化をつくることを目指し活動している。近年は 林業や日本酒など活動の幅を広げている。

GLAMOROUS
2001年の香港を皮切りに、 ニューヨーク、ロンドン、 カタール、パリなど海外へ 活躍の場を広げ、インテリ アにとどまらずグラフィッ クやプロダクトなど幅広い 創作活動を展開。アーティストとしても活動し、 2015年よりパリで写真展を継続開催。現在オン ラインサロン「森田商考会議所」も開講中。

Life Style

TRANSIT GROUP
食、ファッション、アー ト、建築、デザイン、音 楽、イベントといった文 化的で多様な専門性を持 つプロフェッショナル集 団による”ライフスタイル オペレーションプラットフォーマー”として、ユ ニークなクリエイティブと圧倒的なマーケティ ング力を駆使し、”ワクワク体験”ができる『遊 び場』を提供。世の中に新しいライフスタイル を創出することを目指しています。

MAISONETTE Inc.
食・空間・デザイン・ アート・カルチャーを横 断しながら、新しい日常 を提案するクリエイティ ブカンパニー。飲食店運 営、ブランディング、 イベント企画・運営、PRまでを一気通貫で手が ける。日常を大切にし、それぞれの地域カル チャーに根ざした価値を都市文化と接続するコ ミュニケーションアウトプットを得意としてい ます。

ref.
ファッションと地域文化 を融合させる起業家・プロ デューサー中本氏が手掛 ける広島発セレクトショッ プ「ref.」。来場者2万人 超を誇る「The Trunk Market」を主催し、広島文化発信の核を担って きました。2026年3月にHOTEL FORK & KNIFE MIYAJIMA内に「ref.Miyajima」を出店すると共 に、ソフトコンテンツ企画にも参画。

TENTIAL
TENTIALは「健康に前向 きな社会を創り、人類のポ テンシャルを引き出す。」 をミッションに掲げるコン ディショニングブランドで す。特殊機能繊維 SELFLAME®を用いた一般医療機器のリカバ リーウェア「BAKUNE」は累計150万セットを 販売。科学的根拠に基づく商品開発で、日々の コンディショニングをサポートしています。

FRUIT OF THE LOOM
アメリカ・ケンタッキー州 に本拠地を置く170年以上 の歴史を持つ世界有数の ベーシックアパレル/アン ダーウェアメーカー。古く からアメリカ人の日常に 溶け込み、人々の生活に欠かせないベーシック な衣料品を作り続け、ブランドのアイコンでも ある果実のロゴを知らないアメリカ人はいない と言われている。

Music

Alan Walker(DJ)
アラン・ウォーカーは、 ノルウェー出身のDJ、音 楽プロデューサー。2015 年の楽曲「Faded」が世界 的なヒットを記録し、14 カ国以上でプラチナ認定を 受けた。黒いパーカーとマスクのスタイルが特 徴的で、エレクトロ・ハウスを中心に活動し、 多くの若者に支持されている。

Deborah Cox(Singer)
デボラ・コックスは、カ ナダ出身のR&Bシンガー、 女優。1990年代後半に 「Nobody's Supposed to Be Here」の大ヒットで トップシンガーの仲間入 りを果たし、ソウルフルな歌声で知られる。セ リーヌ・ディオンのツアーメンバーを務めた実 力派で、現在はブロードウェイなど舞台でも活 躍。

1 SOUND(Sound system)
1 SOUNDは、ニュー ジャージー州で設立された 米国製のプロフェッショナ ル向けスピーカーブランド です。40年の経験を持つ 技術者たちが設計し、高い 明瞭度と没入感のあるサウンドを提供している。

イベント/メディア

Event

seven x seven ISHIGAKI feat. Alan Walker

Media

seven x seven presents SUPER 2025 LESLIE KEE GALLERY EVENT in ISHIGAKI

Tokyo Weekender55周年記念 ブラックタイ・チャリティガラ／TW Icon Awards curated by SUPER

Sports

seven x seven racing

ドローンの光の演出と花火を組み合わ せた 新年の特別ショー 2026 New Year DRONE SHOW “Origins”

Sailing

BLACK SAMURAI 2025 THE CAMP ©️BLACK SAMURAI 2025

SENDAI 89ERS

循環モデルにより開業スピードが加速

年間約10棟の開業ペースで2028年以降には50棟超*/2,500室超を予定

【日本のホテル客室数シェア[ ] 】

開業棟数（累計） 新規開業棟数（単年）

日本のホテルマーケットの特徴

① 超分散マーケット

②老朽化と運営効率の改善余地 が大きい市場

分散市場を、構造で取りにいく

* 2028年以降は非開示物件含む

* 国内ホテルが集計対象

リブランド実績

リノベーションと運営最適化によりGOP3.1倍を初年度で実現

快適な滞在と楽しい街遊びを支える カルチャービジネスホテル

BASE LAYER HOTEL NAGOYA NISHIKI
▸ 客 室 186室
▸ 開 業 2025年7月

稼働率 86％
ADR 12,438円
RevPAR 10,756円
GOP(( 指数化) 307 (約 3.1倍)

リブランドホテル2件目の開業へ

計画中/開発中パイプライン

プロジェクトパイプライン一覧

開業済 （20件：663億円規模）

開発中 （25件：1,101億円規模）

計画中 （13件：849億円規模）

プロジェクト名 部屋数 開業予定 プロジェクト名
21 BASE LAYER HOTEL FUKUOKA 126室 26年 4月 46 小豆島小部ホテルPJ 計画中
22 神戸ホテルリブランドPJ 計画中 26年 夏 47 宮古西浜ビーチホテルPJ 計画中
23 名古屋中区ホテルリブランドPJ 計画中 26年 冬 48 宮古伊良部島ホテルPJ 計画中
24 六本木ホテルリブランドPJ 計画中 26年 冬 49 群馬草津ホテルPJ 計画中
25 宇治山田ホテルPJ 49室 26年 冬 50 那覇市樋川ホテルPJ 計画中
26 長崎ホテルリブランドPJ 計画中 27年 冬 51 名古屋中区ホテルリブランドPJ Ⅱ 計画中
27 由布院ホテルPJ 39室 27年 春 52 博多駅南ホテルPJ 計画中
28 淡路島洲本ホテルPJ 59室 27年 春 53 岡山日生ホテルPJ 計画中
29 名古屋丸の内ホテルPJ 59室 27年 春 54 宮崎青島ホテルPJ 計画中
30 渋谷区ホテルPJ 23室 27年 春 55 浅間温泉ホテルPJ 計画中
31 金沢市片町ホテルPJ 59室 27年 春 56 伊豆山ホテルPJ 計画中
32 旭川ホテルPJ 64室 27年 夏 57 那須湯本ホテルPJ 計画中
33 大阪日本橋ホテルPJ 54室 27年 秋 58 滋賀草津ホテルリノベPJ 計画中
34 南紀白浜ホテルPJ 74室 27年 冬
35 鎌倉雪ノ下ホテルPJ 44室 27年 冬
36 松山一番町ホテルPJ 66室 27年 冬
37 島根出雲ホテルPJ 97室 28年 冬
38 仙台青葉通りホテルPJ 70室 28年 冬
39 富士河口湖ホテルPJ 63室 28年 春
40 浅草雷門ホテルPJ 32室 28年 春
41 熱海銀座町ホテルPJ 46室 28年 夏
42 大阪本町ホテルPJ 117室 28年 夏
43 銀座8ホテルPJ 28室 28年 秋
44 銀座EASTホテルPJ 計画中 計画中
45 FAV LUX 宮崎 41室 26年 夏

*2026年8月期開業予定は太字

プロジェクトパイプラインマッピング

開業済ホテル 20件 開発中・計画中ホテル 38件

「霞ヶ関ホテルリート投資法人」について

J-REIT上場によりビジネスモデルが循環、さらに開発を加速

スポンサーサポート ホテル開発・物件供給 豊富なパイプライン ホテル運営による収益力向上 ホテル運営ノウハウ REIT運用による安定収益

上場時資産規模 15物件 492億円

豊富なパイプライン REIT組入れ物件のKPI [ ]

■豊富なパイプライン ■RevPARの推移
アップサイドを顕在化、分配金予想を上振れて着地
物件数 事業規模 53物件 [*] 億円
ADR 26,431円 （前年比+3.3%）
稼働率 69.9% （前年比＋3.9pt）
RevPAR 18,471円 （前年比＋9.5%）

* 開発中・計画中の物件および非開示の物件を含む

* 固定賃料物件を除く11物件の2025年2月から2026年1月までの平均値

需要環境：インバウンド需要の推移

訪日外国人旅行者数はコロナ禍前の水準を超過 政府は観光を経済成長の柱と位置づけており、今後も大幅な増加が見込まれている

訪日外客数の推移

2. 物流事業

LOGI FLAG TECH 神戸弥栄台Ⅰ イメージ

LOGI FLAGは、霞ヶ関キャピタルが展開する倉庫ブランドです。 冷凍・冷蔵・ドライの3温度帯に対応したマルチテナント型物流施設 をはじめ、冷凍冷蔵倉庫や冷凍自動倉庫、HAZMAT（危険物）倉庫 など、時代とお客様のニーズに沿った、環境にやさしく、新しい物 流拠点を各地に提供していくことで皆様のビジネスと暮らしをサ ポートしてまいります。

LOGI FLAG TECH 所沢Ⅰ 自動倉庫内

トピックス①：進捗状況

土地・建物決済 埼玉県入間郡三芳町 土地決済 神奈川県厚木市 4件 京都府京都市 神奈川県厚木エリア *3月 土地契約 1件 マレーシア第1号案件 土地建物決済 埼玉県坂戸市ドライ倉庫 4件 バリューアップファンド組成(3件組入) *3月

開発フェーズ
土地売却 埼玉県入間郡三芳町 1件 着工 LOGI FLAG TECH 東扇島Ⅱ 2件 LOGI FLAG TECH 神戸弥栄台Ⅰ *3月

既存ドライ倉庫のバリューアップ着手

コロナ禍以降の新規供給ラッシュで ドライ倉庫の賃貸マーケットは大幅に悪化
今後の新規供給は大幅減が見込まれており 需給バランスは改善局面へ

4物件 165億円規模

トピックス②：既存ドライ倉庫の取得

首都圏のドライ倉庫は、新規供給の大幅減を背景に空室率は低下トレンドへ 空室率低下にともない、賃料も上昇が見込まれている

首都圏ドライ倉庫の空室率・賃料指数*

* 2018年を100として指数化

ASEAN進出に向けたクアラルンプールでの物流事業進捗

経済規模拡大・人口増加が続き、ASEANを結ぶハブであるクアラルンプール ハラール製品の輸出といった国際物流需要の拡大もあり、物流事業の有望な市場

マレーシアのマーケット状況

経済規模の拡大

ASEANを結ぶハブ

ASEAN進出に向けたクアラルンプールでの物流事業進捗

冷凍自動倉庫開発の第1号プロジェクト進行中 マレーシアでのパイプライン候補を着実に積み上げ

第1号プロジェクト（Setia Alaman PJ）

冷凍自動倉庫開発に向けて
マレーシアの大手デベロッパーと土地売買契約締結
立地：クラン港・クアラルンプールへのアクセス良好
敷地面積：12,262㎡ 延床面積：11,453㎡
2026年10月着工予定に向けて 許認可取得等の対応進捗中
開発投資家、ローカルパートナーと共同で開発推進

パイプライン候補

プロジェクトパイプライン候補の積み上げ

コンセプトと施設タイプ

冷凍冷蔵倉庫を中心に物流施設を開発

コールド型倉庫
- 自然冷媒を用いた冷却機を採用
- －25℃～+5℃まで対応可能な環境配 慮型冷凍冷蔵倉庫

オートメーション型倉庫
- 自動ラックを用いて庫内荷物の入出 庫自動化
- 労働力不足への対応と冷凍温度帯で の就労環境の改善を実現

3温度帯倉庫
- 冷凍・冷蔵・ドライの3温度帯に対応 し幅広いニーズに応えるマルチテナント型施設

HAZMAT(危険物)倉庫

(仮称)ファクトリー＆ロジスティクスパーク

社会課題への取り組みと評価

物流業界に関連する社会課題 当社の取り組み
食品ロス
2030年度に食品ロスを半減（政府目標）
家庭系 家庭系
▶ 食品流通拠点の供給に貢献する
冷凍冷蔵倉庫の開発推進
→事業開始5年で 13 棟開発

Award受賞

第47回食品産業優良企業等表彰 食品流通部門農林水産大臣賞

トラックドライバーの働き方改革 最優秀賞
フィジカルインターネットワード2026
2024年問題による フィジカルインターネット 輸送能力不足の拡大 ▶ 中継輸送拠点 の開発推進
▶ システム化された冷凍保管サービス 物流リソースのシェアリング・最適化 「COLD X NETWORK」
▶ 他倉庫連携
▶ 車番認証カメラ導入 等 荷待ち時間短縮の取り組み
→所沢Ⅰ荷待ち時間：約50分 （平均荷待ち時間：3時間超）

プロジェクトパイプライン一覧

■開発予定施設 （13件：2,147億円規模）

■稼働済施設 （10件：965億円規模）

NO. プロジェクト名 部屋数 開業予定 NO. 所在地 延床面積* 竣工予定
21 BASE LAYER HOTEL FUKUOKA 126室 26年 4月 46 小豆島小部ホテルPJ 計画中
22 神戸ホテルリブランドPJ 計画中 26年 夏 47 宮古西浜ビーチホテルPJ 計画中
23 名古屋中区ホテルリブランドPJ 計画中 26年 冬 48 宮古伊良部島ホテルPJ 計画中
24 六本木ホテルリブランドPJ 計画中 26年 冬 49 群馬草津ホテルPJ 計画中
25 宇治山田ホテルPJ 49室 26年 冬 50 那覇市樋川ホテルPJ 計画中
26 長崎ホテルリブランドPJ 計画中 27年 冬 51 名古屋中区ホテルリブランドPJ Ⅱ 計画中
27 由布院ホテルPJ 39室 27年 春 52 博多駅南ホテルPJ 計画中
28 淡路島洲本ホテルPJ 59室 27年 春 53 岡山日生ホテルPJ 計画中
29 名古屋丸の内ホテルPJ 59室 27年 春 54 宮崎青島ホテルPJ 計画中
30 渋谷区ホテルPJ 23室 27年 春 55 浅間温泉ホテルPJ 計画中
31 金沢市片町ホテルPJ 59室 27年 春 56 伊豆山ホテルPJ 計画中
32 旭川ホテルPJ 64室 27年 夏 57 那須湯本ホテルPJ 計画中
33 大阪日本橋ホテルPJ 54室 27年 秋 58 滋賀草津ホテルリノベPJ 計画中
34 南紀白浜ホテルPJ 74室 27年 冬
35 鎌倉雪ノ下ホテルPJ 44室 27年 冬
36 松山一番町ホテルPJ 66室 27年 冬
37 島根出雲ホテルPJ 97室 28年 冬
38 仙台青葉通りホテルPJ 70室 28年 冬
39 富士河口湖ホテルPJ 63室 28年 春
40 浅草雷門ホテルPJ 32室 28年 春
41 熱海銀座町ホテルPJ 46室 28年 夏
42 大阪本町ホテルPJ 117室 28年 夏
43 銀座8ホテルPJ 28室 28年 秋
44 銀座EASTホテルPJ 計画中 計画中
45 FAV LUX 宮崎 41室 26年 夏

中継輸送拠点の開発プロジェクトへの取り組み

「2024年問題」をビジネス機会と捉え、中継輸送拠点の案件を2件開発へ

冷凍保管サービス事業『COLD X NETWORK』概要

需要変動に対応したフレキシブル型冷凍保管サービス

従来の倉庫

短期契約 小ロット保管 緊急利用 中長期での 一定の荷物量 突発的な需要に 利用が前提 が必要 対応できない

COLD X NETWORK

預けたい期間、必要なスペースだけ。
1日単位から １ケースから すぐ利用開始
必要な期間だけ 必要な分だけ 急な需要増加にも 契約が可能 スペースを確保 迅速に対応

◆季節性の冷凍荷物例 おせち、クリスマスケーキ、アイスなど

■保管料イメージ

変動価格により コスト最適化 と 収益最大化 を両立

冷凍保管サービス事業～将来構想～

倉庫間の輸配送の定期便を走行させ、回転率の高い商品は都心に、保管期間の長い商品は地方に保管するなど、 立地の特性に合わせた運用を検討中

工場・倉庫一体型拠点『（仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク』

賃貸工場と賃貸倉庫を一体で設置 テナントの収益性向上に貢献する賃貸型拠点

拠点間の配送費やリードタイム削減 輸配送ゼロ 原料 完成品
倉庫 工場 倉庫
テナント間/工場・倉庫間のシェア による効率化
効率化
輸送シェア 人材シェア 空間シェア
工場内の保管機能を倉庫区画に集約 生産ラインの最大化
工場内： 生産エリア 原料保管エリア
生産最大化 倉庫区画へ

工場・倉庫一体型拠点『（仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク』

ファクトリー＆ロジスティクスパークを起点として 次世代型サプライチェーンを構築、環境負荷軽減にも貢献

次世代型サプライチェーン
生産・保管 輸配送
（仮称）ファクトリー＆ロジスティクスパーク
工場
賃貸工場 ＆ 賃貸倉庫 小売倉庫
テナントA テナントB 共同配送
卸業倉庫 店舗
テナントC 消費者
配送費 従来型
拠点間の配送費やリードタイム削減 配送費削減+積載率UP
最大50％ [*] 削減可能

市場環境：冷凍冷蔵倉庫の国内需要

単身世帯の増加、女性の社会進出などを要因として冷凍食品需要は拡大が続く一方、 6大都市を中心に冷凍冷蔵倉庫の庫腹占有率はひっ迫

主要12都市、6大都市における 「冷凍冷蔵倉庫」の庫腹占有率推移

冷凍食品国内消費額の推移

市場環境：冷凍冷蔵倉庫の建替え需要

冷凍冷蔵倉庫は地球環境に影響が少ない自然冷媒への転換が求められている 築年数20年を超える冷凍冷蔵倉庫が多数存在し、今後建替え需要の増加が期待される

全国の冷凍冷蔵倉庫の築年数別 有効面積[*]

耐用年数(築20年)超の 冷凍冷蔵倉庫有効面積 約653万㎡ (74%)

当社開発の冷凍自動倉庫イメージ

ー25℃ システムによる 最適なロケーション配置
冷凍自動倉庫エリア
無人化 荷探し時間不要
冷凍庫内の 非接触・非対面化 人的エラー削減
24時間 自動稼働
スタッカークレーン
２階以上 保管ラック
冷凍保管エリア （－25℃）
１階 システムによる 情報一元化
入出荷エリア （5℃）
正確な在庫管理 働きやすい労働環境 雇用の定着 安全な作業環境

3. ヘルスケア事業

東京都杉並区プロジェクト 施設イメージ

新規開業４件

CLASWELL白金台 開業 2025年11月 交通 高輪台駅徒歩4分 客室 45室

CLASWELL大宮
開業 2026年1月
交通 上小町(バス) 徒歩3分
客室 58室

CLASWELL府中中河原 開業 2025年12月 交通 中河原駅徒歩4分 客室 47室 CLASWELL豊中北桜塚 開業 2026年2月 交通 豊中駅徒歩9分 客室 56室

プロジェクトパイプライン一覧

■開業済施設 （11件：297億円規模）

No 施設名 所在地 延床面積 部屋数
1 澄川ホスピス 札幌市南区 1,539㎡ 37室
2 CLASWELL仙川 東京都調布市 3,019㎡ 69室
3 札幌中央ホスピス 札幌市中央区 2,982㎡ 60室
4 CLASWELL小竹向原 東京都板橋区 2,286㎡ 59室
5 CLASWELL信濃町 東京都新宿区 1,763㎡ 48室
6 CLASWELL下石神井 東京都練馬区 2,059㎡ 50室
7 CLASWELL白金台 東京都港区 1,806㎡ 45室
8 CLASWELL府中中河原 東京都府中市 2,356㎡ 47室
9 CLASWELL大宮 埼玉県さいたま市 2,992㎡ 58室
10 CLASWELL豊中北桜塚 大阪府豊中市 2,435㎡ 56室
11 CLASWELL北浦和 埼玉県さいたま市 2,628㎡ 60室
合計： 25,865㎡ 589室

■開発中施設 （6件：154億円規模）

No 所在地 状況 開業予定日 延床面積 部屋数
12 大阪府吹田市 開発中 2026年05月 2,128㎡ 56室
13 福岡県福岡市 開発中 2026年夏秋 2,369㎡ 51室
14 東京都練馬区 開発中 2026年 秋 2,363㎡ 57室
15 東京都杉並区 開発中 2026年 秋 2,149㎡ 50室
16 兵庫県西宮市 開発中 2026年秋冬 2,201㎡ 44室
17 神奈川県横浜市 開発中 2027年 秋 2,555㎡ 51室
合計： 13,765㎡ 309室

*部屋数・スケジュールは、開発状況に応じて変更

事業のポジショニング

ホスピス住宅の需要は高まっている一方で、 “自分の親に入居してもらいたい施設” “自分が入居したい施設” は限定的

例）東京23区の高齢者施設・住宅のポジショニング

最期まで自分らしく生活できる お住まいの提供を目指す

看取りにおける在宅療養への対応力

ブランドコンセプト

今日もいい一日だったね。

安心できる医療環境と日々を彩る暮らし。

だからできること
病院で迎える終末期とは全く違う 「ひらかれたホスピス」です。 最期までやりたい事ができて、行きたい場所に行けて、 食べたいものが食べられる、そんな日常がここにはあります。

明るい居心地のよい空間

市場環境

日本における年間の死亡者数は増加しており、2040年には166万人に達する見通し 最期を迎える場所は、自宅や病院等に代わりヘルスケア施設の割合が急速に増加

4. 海外事業

BLOCK C EAST(仮称) 施設イメージ

4. 海外事業：事業領域の拡大を見据えた海外展開

既存事業の変遷 更なる事業展開
国内で培ったノウハウを 海外へ横展開
ホテル事業
BASE LAYER HOTEL fav 広島平和大通り seven x seven 糸島 名古屋錦
物流事業
LOGI FLAG COLD LOGI FLAG DRY & COLD LOGI FLAG TECH ASEAN 物流
横浜港北Ⅰ 福岡古賀Ⅰ 八戸Ⅰ
冷凍冷蔵倉庫 3温度帯倉庫 冷凍自動倉庫
海外事業
（日本同様）
ドバイ レジ 北米 ホテル レジ
大東建託との合弁会社設立
バ
イ
ド
現地のデベロッパー開発物件の 開発事業を展開 Emerald Hills
ファンドを活用した 開発事業を展開
現地法人設立 売買事業を展開

4. 海外事業（米国）：トピックス

米国進出の第1号案件としてホテル・レジデンスを中心とした複合開発に着手 企業移転や移住者の増加により、富裕層の集まるマイアミで事業を始動

米国ホテルマーケット

第1号プロジェクト

ホテルとレジデンス中心の複合開発プロジェクト

ホテル需要

ホテル新規供給

ホテル建設数推移

  • 米国現地デベロッパーであるFalcone Group, LLC が主導するワールドセンターの区画を取得
アセットタイプ ホテル、レジデンスの複合施設（予定）
所在 155 NE 10th St, Miami, FL 33132
敷地面積 約5,700 ㎡

4. 海外事業（ドバイ）：トピックス

次なる成長ステージとして、ファンドを活用した開発事業を始動

ドバイ事業のビジネスモデルの転換

大東建託を共同パートナーとした覚書を締結

ドバイでの不動産売買を通じて 参入当初の目的であった現地での知見を獲得 ノウハウ ネットワーク 取引実績

豊富な資金力・ 不動産投資の深い知見 事業基盤 不動産開発で協力関係を推進 第1号案件の開発用地を両社の合弁会社に売却

ドバイでの知見・ 事業基盤

日本国内のビジネスモデルと同様 ファンドを活用した開発事業に参入 高い資本効率・ ドバイでの 利益率の実現 不動産開発基盤構築

第1号案件：Emerald Hills ※施設イメージ

3. 人材戦略

事業を生み出し、推進する「人」への投資を拡大 AI前提の組織づくりをおこない、採用ではトップタレント層へ集中投資

43 Appendix

第1期中期経営計画を前倒しで達成

中期経営計画(第2期) 当期純利益の実績・見通し
当期純利益 CAGR [*] 約50% 500億円
165億円 上方修正
150億円
中期経営計画(第1期) CAGR [* ] 約115%
102億円 当初計画
50億円 1期前倒し
20億円
7.9億円 10億円
4.3億円
2.3億円 1.3億円
18.8 19.8 20.8 21.8 22.8 23.8 24.8 25.8 26.8 27.8 28.8 29.8
(コロナ禍) 中期経営計画
中期経営計画
(第1期|22年~25年) *CAGR：年平均成長率 (第2期|25年~29年)

ビジネスモデル

不動産ビジネスの流れ

土地の仕入れ（約6か月）

開発（2～3年）

運用（長期）

デベロッパー プロジェクトマネージャー アセットマネージャー
・用地ソーシング ・開発ストラクチャリング ・アセットマネジメントによる
・開発プランの策定 ・開発中のプロジェクト管理 不動産価値の向上支援
・許認可申請
霞ヶ関キャピタル
開発ファンド等へ土地売却 不動産ファンド等へ物件売却
J-REIT・私募ファンド等
収益ポイント① 収益ポイント③
不動産ファンド
（建築主体）
開発ファンド等へ
土地売却益 成功報酬
（運用主体）
収益ポイント② プロジェクトマネジメント報酬
収益ポイント④ アセットマネジメント報酬
オンバランス（当社BSの活用） オフバランス

複数の収益機会と収益の多層化

①土地売却益 フロー収入 ②プロジェクトマネジメント報酬 ③成功報酬 ④アセットマネジメント報酬 ストック収入

国内3事業における運用フェーズ移行

ホテル、物流、ヘルスケアの各事業で運用フェーズに移行 国内3事業において当社ビジネスモデルを完遂

ホテル 物流 ヘルスケア
日本初のデベロッパー系 冷凍冷蔵倉庫をメインとした 森トラストへ当社グループ
ホテル特化型上場リート ファンドとして国内最大級 および各投資家から売却
資産規模 492 億円 資産規模 820 億円 資産規模 150 億円
組入資産 15 物件 組入資産 8 物件 組入資産 6 物件

収益ポートフォリオの多層化

収益ポートフォリオは事業成長に伴い多層的に推移 今後も成功報酬・ストック収入が積み上がる見通し

中期経営計画：AUM

事業の多角化・事業規模の大型化により 29年8月期はAUM1.5兆円を目指す

事業ポートフォリオの多角化

市場環境・市場課題に合わせて、事業ポートフォリオを多角的に変化 第2期中計以降の成長も見据え、新領域への進出・M&Aも視野に入れている

新領域
事業ポートフォリオ推移イメージ
海外
ヘルスケア
物流
ホテル
22.8 25.8 29.8
中期経営計画(0期) 第1期中期経営計画 第2期中計期間以降
(22/8期～25/8期)

1株当たり当期純利益の成長実績

株式の希薄化を伴いながらも、上場以来の1株当たり当期純利益は16倍に成長予定 株式の年平均希薄化率10％に対し、 1株当たり当期純利益のCAGR[*] 53％を見込む

1株当たり当期純利益の実績・予想

株主還元

投資しやすい環境の整備と投資家層の拡大を図り株式分割を実施 引き続き、株主の皆様への還元が出来るよう努めてまいります

2025年8月期配当

1株あたり配当金額 120円 00銭 （分割考慮前：240円00銭）

2026年8月期配当予想 1株あたり配当金額 165円 00銭

配当金額の推移

会社概要

会社名 霞ヶ関キャピタル株式会社 （東証プライム：証券コード3498）
設立／決算期 2011年9月（決算期：8月）
代表 代表取締役社長CEO 河本 幸士郎
本社 東京都千代田区霞が関三丁目2番1号
資本金 542億05百万円（資本準備金含む）※2026年02月28日時点
従業員数 398名（単独） ※2026年02月28日時点
主な事業 不動産コンサルティング事業 （物流施設開発、ホテル開発、ヘルスケア施設開発、海外事業等）
沿革 2011年９月 宮城県仙台市において当社を設立し、ショッピングセンター事業を開始
2013年６月 ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを設置し、自然エネルギー事業を開始
2014年９月 マンション開発に係るコンサルティングを行い、不動産コンサルティング事業を開始
2015年８月 当社の商号を現在の霞ヶ関キャピタル株式会社に変更
2018年11月 東京証券取引所マザーズ市場(現：東証グロース市場)へ上場
2021年12月 物流子会社としてJV会社設立
2023年10月 東京証券取引所プライム市場に上場市場区分変更
免許登録 第二種金融商品取引業／投資助言・代理業 関東財務(支)局長（金商）第3178号
貸金業者 東京都知事（3）第31747 号
宅地建物取引業者 国土交通大臣（1）第10307号
一級建築士事務所 東京都知事 第64817号
不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第118号
取引銀行 ㈱みずほ銀行、㈱三菱ＵＦＪ銀行、㈱三井住友銀行、㈱中国銀行、㈱滋賀銀行、㈱三十三銀行

MEMO

霞ヶ関キャピタル株式会社 代表取締役社長CEO

ーメール配信開始のお知らせー

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本資料は、業績見通し等の将来の予測に関する記述が含まれています。こうした記述は、 本資料の作成時点で入手可能な情報および当社が合理的であると判断する一定の前提に 基づくものであり、将来の業績を保証するものではありません。 実際の業績等は、経済情勢、市場動向、経営環境の変化などの要因により、本資料にお ける予測と異なる可能性があることをご承知おきください。

本資料の業績に関する記載金額は百万円未満を切り捨てて表示しております。そのため 内訳の計が合計と一致しない場合があります。本資料の内容については細心の注意を 払っておりますが、第三者機関の情報の正確性、完全性等を保証するものではありませ ん。ご了承ください。

本資料は情報提供を目的とするものであり、投資勧誘を目的としたものではありません。

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★★

評価の理由：
霞ヶ関キャピタルは、2026年8月期上期において売上高611億円、営業利益80億円と過去最高を更新し、通期計画に対する進捗率も概ね30%台と順調に進捗しています。特にホテル事業におけるブランド力向上と開業スピードの加速、物流事業における冷凍冷蔵倉庫や中継輸送拠点への注力、ヘルスケア事業の着実な拡大など、多角的な事業展開が成果に結びついています。AUM（事業規模総額）も8,062億円に達し、中期経営計画の達成に向けた基盤が強化されています。

しかし、財務面では懸念点も存在します。上期末の棚卸資産（販売用不動産および開発事業等支出金）が564億円と高水準に積み上がっており、これは通期計画達成に向けた在庫確保と説明されていますが、開発プロジェクトの進捗遅延や販売不振が発生した場合のリスクを示唆します。また、2025年11月の公募増資による345億円の調達と、それに伴う資本金・資本剰余金の増加により、純資産が大幅に増加していますが、同時に株式の希薄化も発生しています。1株当たり当期純利益（EPS）は成長していますが、これは希薄化を伴う成長であり、投資家にとっては注意が必要です。

事業モデルは、土地売却益（フロー）とPM報酬・AM報酬（ストック）の多層的な収益構造を確立しており、J-REITの上場による資金調達の多様化も評価できます。しかし、不動産市況の変動や金利上昇リスク、開発プロジェクトの遅延リスクは依然として存在します。

投資判断の根拠：
保有（ニュートラル寄り）。上期実績は好調であり、中期計画達成への期待は高いものの、棚卸資産の積み上がりと公募増資による希薄化がリスク要因として認識されます。現状の成長軌道は評価できますが、リスク要因の解消や今後のキャッシュフローの質を確認する必要があるため、積極的な買いではなく、保有を推奨します。

重要なポイント：
1. 棚卸資産の急増（564億円）: 通期計画達成に向けた在庫確保と説明されているが、開発プロジェクトの進捗と販売状況のモニタリングが不可欠。
2. 事業モデルの多層化: フロー収益（土地売却益）とストック収益（PM/AM報酬）のバランスが改善傾向にある点。
3. J-REIT上場による資金調達の多様化: 開発資金の確保と事業の循環モデルの確立。
4. ホテル事業のブランド力向上: 新ブランドの立ち上げと既存ホテルのパフォーマンス改善。



会社への質問(AI生成)

  1. 上期末の棚卸資産が564億円と高水準に積み上がっていますが、これらの在庫が通期計画通りに売却・計上される確度はどの程度ですか？特に開発中のプロジェクトについて、販売進捗の遅延リスクをどのように評価していますか？
  2. 公募増資による資金調達後、自己資本比率は46.4%に改善しましたが、今後の開発投資拡大に伴う負債増加と、株式希薄化のバランスをどのように見ていますか？今後の資金調達戦略における増資の可能性について教えてください。
  3. 物流事業において、既存ドライ倉庫のバリューアップに着手していますが、コロナ禍以降の賃貸マーケット悪化からの回復見込みと、バリューアップによる賃料上昇率の具体的な目標値について教えてください。

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名 成功率（％） インパクト 評価コメント
ホテル事業：既存物件のGOP最大化とリブランド加速 85% A 既存ホテル（特にリブランド物件）のGOP改善実績（BASE LAYER HOTEL NAGOYA NISHIKIでGOP3.1倍）を横展開し、開発中のホテルパイプラインの収益性を早期に最大化する。特に、ブランドラインナップの最適化とオペレーションの標準化（self hospitality OS）を徹底する。
物流事業：冷凍冷蔵倉庫のパイプライン実行とASEAN展開の加速 75% S 国内の冷凍冷蔵倉庫需要の逼迫と建替え需要を捉え、パイプライン（2,147億円規模）の実行を加速する。特にマレーシアでの冷凍自動倉庫開発を早期に軌道に乗せ、ASEAN市場でのプレゼンスを確立する。
ヘルスケア事業：開発パイプラインの早期竣工とストック収益化 80% A 開発中の6件（154億円規模）を計画通りに竣工させ、CLASWELLブランドの認知度を高める。ホスピス住宅市場の需要増を背景に、安定的なストック収益（AM報酬など）の積み上げを加速する。
海外事業：米国・ドバイでの開発・ファンド事業の本格化 60% B 米国マイアミでの複合開発とドバイでのファンド活用開発を早期に収益化フェーズへ移行させる。特にドバイでのファンド事業は高い資本効率が期待できるため、成功事例を早期に確立する。

最優先戦略(AI生成)

上記の施策の中で、売上倍増に向けて最も優先すべき戦略は「物流事業：冷凍冷蔵倉庫のパイプライン実行とASEAN展開の加速」です。

理由と詳細：
この戦略が最優先である理由は、そのインパクトの大きさ（S評価）と、市場環境の明確な追い風にあります。

  1. 市場環境の追い風と構造的需要: 国内の冷凍冷蔵倉庫市場は、食品ロス削減目標、2024年問題への対応（中継輸送拠点）、そして冷凍食品需要の拡大により、構造的な供給不足にあります。特に築20年超の冷凍冷蔵倉庫の建替え需要（有効面積の74%）は、同社が強みを持つ最新技術（自然冷媒、自動化）を活かせる明確な機会です。
  2. パイプラインの規模: 開発予定施設として2,147億円規模のパイプラインがあり、これを早期に実行に移すことで、売上高（開発事業等支出金）と将来のストック収益（AM報酬）の両方を大きく押し上げることが可能です。
  3. ASEAN展開の重要性: マレーシアでの冷凍自動倉庫開発は、国内で培ったノウハウを国際市場で試す重要なステップです。ASEAN市場の経済成長と国際物流需要の拡大を背景に、この分野での先行者利益を確保することは、長期的な成長の柱となり得ます。

ホテル事業も好調ですが、既存物件のパフォーマンス改善は「A」評価であり、既存資産の収益最大化が主眼となります。一方、物流事業は新規供給と市場構造の変化を捉えた「S」インパクトを持つため、最優先でリソースを集中すべきです。特に、国内のドライ倉庫市況悪化を背景に、高付加価値な冷凍冷蔵倉庫へのシフトと、海外展開を同時に加速させることが、売上倍増の鍵となります。

ITコンサルからの提案(AI生成)

物流事業のパイプライン実行とASEAN展開加速を支援するため、ITコンサルタントとして以下の施策を提案します。

  • 開発プロジェクト管理（PPM）のデジタル化と標準化支援

    • 目的：ホテル、物流、ヘルスケアの全セグメントで進行中の大規模パイプライン（合計約3,000億円規模）の進捗遅延リスクを低減し、実行速度を向上させる。
    • 効果：開発フェーズにおける許認可取得、資材調達、建設進捗のリアルタイム可視化を実現し、ボトルネックを早期特定する。特にASEAN展開においては、現地デベロッパーとの情報連携プラットフォームを構築し、コミュニケーションロスを削減する。
    • 実現可能性：既存のプロジェクト管理手法を分析し、クラウドベースのPPMツール（例：Asana, Jira, または特化型SaaS）を導入・カスタマイズすることで、迅速な導入が可能。

  • 冷凍冷蔵倉庫オペレーションのデータ統合基盤構築

    • 目的：物流事業の核である冷凍冷蔵倉庫（特にCOLD X NETWORK）の収益最大化と効率化を図る。
    • 効果：「COLD X NETWORK」における保管料の変動価格設定ロジックを最適化するため、需要予測と在庫回転率データを統合分析するダッシュボードを構築する。これにより、季節変動や突発需要に対する価格設定の精度を高め、収益最大化と顧客満足度向上を両立させる。
    • 実現可能性：既存の倉庫管理システム（WMS）や販売データとのAPI連携を前提とし、データ分析基盤を構築する。

  • ファクトリー＆ロジスティクスパークにおけるシェアリング最適化エンジン開発

    • 目的：工場・倉庫一体型拠点における「輸配送ゼロ」「空間シェア」の効率を最大化する。
    • 効果：テナントA, B, Cの在庫データ、生産計画、配送先情報を統合し、最適な倉庫区画への保管場所割り当てや、共同配送ルートを自動提案する最適化エンジンを開発する。これにより、配送費削減（最大50%目標）の実現可能性を高める。
    • 実現可能性：数理最適化アルゴリズムの導入が必要だが、データ連携が実現すれば、次世代型サプライチェーン構築の核となる。
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