Ｒ－トーセイ・リート - 2025年10月期（第22期）決算説明会資料 ★★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 34510
- 会社名: Ｒ－トーセイ・リート
- タイトル: 2025年10月期（第22期）決算説明会資料
- 発表日時: 2025年12月17日 15:30
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120251217520953.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/3451.T
決算説明会
2025年10月期（第22期）
証券コード：3451
決算概要
第22期（2025年10月期）決算概要（1）前期比較
賃料単価上昇や新規物件取得効果による賃料収入の増加で金融収支等の各種コスト増を吸収し各利益段階で増益。
分配金は前期比+63円の増配。
| 第21期実績（2025年4月期） | 第22期実績（2025年10月期） | 前期実績比 | |
|---|---|---|---|
| 運用日数（日） | 181 | 184 | － |
| 営業収益 | 3,693 | 3,727 | 33 |
| 営業利益 | 1,760 | 1,796 | 36 |
| 経常利益 | 1,436 | 1,459 | 23 |
| 当期純利益 | 1,435 | 1,458 | 23 |
| 分配金（円/口） | 3,812 | 3,875 | 63 |
| (うち、内部留保取崩し) | (0) | (0) | (0) |
| 投資口数（口） | 376,455 | 376,455 | 0 |
| 総資産 | 90,109 | 90,793 | 683 |
分配金の変動要因（前期比）：+63円
賃貸事業収益（百万円）：
| 第21期実績（2025年4月期） | 第22期実績（2025年10月期） | 前期実績比 | |
|---|---|---|---|
| 賃貸事業収益 | 3,693.7 | 3,727.3 | 33.6 |
| 賃料・共益費・施設収入 | 3,332.6 | 3,371.2 | 38.5 |
| オフィス | 1,446.0 | 1,460.1 | 14.1 |
| 商業施設 | 226.3 | 220.0 | △6.2 |
| 住宅 | 1,660.3 | 1,690.9 | 30.6 |
| 水道光熱費収入 | 277.4 | 280.2 | 2.8 |
| その他営業収入 | 83.5 | 75.7 | △7.7 |
| 原状回復工事 | 30.5 | 25.3 | △5.2 |
| 更新料 | 41.4 | 32.0 | △9.3 |
| その他 | 11.6 | 18.4 | 6.8 |
賃貸事業費用（百万円）：
| 第21期実績（2025年4月期） | 第22期実績（2025年10月期） | 前期実績比 | |
|---|---|---|---|
| 賃貸事業費用 | 1,614.1 | 1,607.8 | △6.3 |
| PMBM報酬 | 348.2 | 342.9 | △5.3 |
| 水道光熱費 | 283.2 | 293.8 | 10.6 |
| 修繕費 | 160.1 | 136.5 | △23.6 |
| 原状回復費 | 72.5 | 57.3 | △15.1 |
| 公租公課 | 259.2 | 273.2 | 13.9 |
| その他支出 | 90.3 | 80.2 | △10.0 |
| 広告宣伝費 | 36.4 | 23.0 | △13.3 |
| 減価償却費 | 472.9 | 480.9 | 8.0 |
第22期（2025年10月期）決算概要（2）予想比較
住宅を中心とした賃料の上振れに新規物件取得効果が加わり営業収益及び全ての利益段階で超過達成。
分配金は前回予想比+135円の3,875円/口、内部留保取崩し（59円）を実施せず安定分配のため温存。
| 前回予想 2025年 6月17日公表 | 第22期実績（2025年10月期） | 前回予想比 | |
|---|---|---|---|
| 運用日数（日） | 184 | 184 | － |
| 営業収益 | 3,674 | 3,727 | 52 |
| 営業利益 | 1,726 | 1,796 | 69 |
| 経常利益 | 1,386 | 1,459 | 72 |
| 当期純利益 | 1,385 | 1,458 | 73 |
| 分配金（円/口） | 3,740 | 3,875 | 135 |
| (うち、内部留保取崩し) | (59) | (0) | (△59) |
| 投資口数（口） | 376,455 | 376,455 | 0 |
| 総資産 | － | 90,793 | － |
分配金の変動要因（予想比）：+135円
賃貸事業収益（百万円）：
| 前回予想 2025年 6月17日公表 | 第22期実績（2025年10月期） | 前回予想比 | |
|---|---|---|---|
| 賃貸事業収益 | 3,674.7 | 3,727.3 | 52.5 |
| 賃料・共益費・施設収入 | 3,325.1 | 3,371.2 | 46.0 |
| オフィス | 1,453.1 | 1,460.1 | 7.0 |
| 商業施設 | 219.2 | 220.0 | 0.7 |
| 住宅 | 1,652.7 | 1,690.9 | 38.2 |
| 住宅 | 282.3 | 280.2 | △2.0 |
| 水道光熱費収入 | 67.2 | 75.7 | 8.5 |
| その他営業収入 | 30.3 | 25.3 | △5.0 |
| 原状回復工事 | 30.6 | 32.0 | 1.3 |
| 更新料 | 6.2 | 18.4 | 12.1 |
| その他 |
賃貸事業費用（百万円）：
| 前回予想 2025年 6月17日公表 | 第22期実績（2025年10月期） | 前回予想比 | |
|---|---|---|---|
| 賃貸事業費用 | 1,624.5 | 1,607.8 | △16.6 |
| PMBM報酬 | 338.9 | 342.9 | 3.9 |
| 水道光熱費 | 299.3 | 293.8 | △5.5 |
| 修繕費 | 143.0 | 136.5 | △6.5 |
| 原状回復費 | 75.5 | 57.3 | △18.2 |
| 公租公課 | 280.1 | 273.2 | △6.8 |
| その他支出 | 88.9 | 80.2 | △8.6 |
| 広告宣伝費 | 34.4 | 23.0 | △11.3 |
| 減価償却費 | 474.0 | 480.9 | 6.9 |
1口当たり分配金の推移
第22期の分配金実績は3,875円/口。
賃料アップによる着実な内部成長と物件取得効果により巡航ベースの当期利益分配金は3期連続で過去最高額を更新。
運用実績
稼働率の実績
全体の期末稼働率は97.4%で着地、前期末比で△0.1ポイントの低下、想定比で+1.3ポイントの上振れ。
オフィスは賃料アップを優先した結果稼働率が低下、リーシング環境は改善傾向が継続しており引続き賃料アップを推進。
商業は退去が先行し前期末比で稼働率が低下、低稼働物件を中心に早期リースアップを目指す。
住宅は総じて安定運営が継続、高稼働を背景に積極的に賃料アップを推進。
第22期末における稼働率90％未満の物件：
| 物件番号 | 物件名 | 取得価格(百万円) | 第22期末 稼働率(前期末比) | 現況 |
|---|---|---|---|---|
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 1,830 | 84.8％（0.0pt） | 152坪区画の解約発生を契機に、同フロアのトイレリニューアル工事を実施。引合いも活性化しており、早期リースアップに注力 |
| O-08 | JPT元町ビル | 2,377 | 87.8％（△12.2pt） | 25/5に199坪区画の解約が発生。26/3完工に向けて共用部リニューアル工事を実施中。物件価値を高めることで入替えによる賃料アップを目指す方針 |
| O-14 | 本厚木トーセイビル | 880 | 83.9％（△0.1pt） | テナントの入替はあるものの、稼働率90％未満が継続している物件。当該物件については、柔軟な条件設定により早期リースアップを優先する方針 |
| Rt-04 | 和紅ビル | 1,400 | 89.7％（△0.9pt） | 25/10に25坪区画の解約が発生し、稼働率が90％を下回った。退去が入居を上回る環境が続いていたが、引合いは増加傾向 |
稼働率改善事例：
* Rd-13 マイルストン東久留米
【施策と効果】
・法人営業の強化
・内覧会の実施
・2社合計で26区画の纏め借り契約を締結
・専有部に天井アクセントクロスを採用
・引続き高稼働を維持
* Rd-13 マイルストン東久留米
【施策と効果】
・計画的な原状回復工事の実施
・専有部のカーペットをクッションフロアへ変更
・専有部に壁紙アクセントクロスを採用
・新規入居7件中6件で賃料アップ
* Rd-15 T’s garden西船橋
【施策と効果】
・法人営業の強化
・内覧会の実施
・2社合計で26区画の纏め借り契約を締結
・専有部に天井アクセントクロスを採用
・引続き高稼働を維持
* Rd-15 T’s garden西船橋
【施策と効果】
・計画的な原状回復工事の実施
・専有部のカーペットをクッションフロアへ変更
・専有部に壁紙アクセントクロスを採用
・新規入居7件中6件で賃料アップ
賃料の状況（新規契約・解約）
| 入居（A） | 退去（B） | 賃料変動（A）-（B） | |
|---|---|---|---|
| 件数 | 面積（㎡） | 賃料（千円） | 件数 |
| オフィス | 8 | 1,382.22 | 5,002 |
| 商業施設 | 2 | 210.73 | 643 |
| 住宅 | 195 | 7,747.67 | 18,331 |
| 合計 | 205 | 9,340.62 | 23,997 |
テナント入替え時における賃料増額件数割合及び賃料変動額の推移
| 増加 | 据置 | 減少 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 件数 | 合計金額（千円） | 増加率（%） | 件数 | 件数 |
| オフィス | 7 | 710 | 19.2 | 0 |
| 商業施設 | 1 | 24 | 16.0 | 0 |
| 住宅 | 179 | 805 | 4.8 | 29 |
| 合計 | 187 | 1,540 | 7.5 | 29 |
賃料の状況（賃料改定）
更新時増額件数割合は37.3％（前期比+5.3ポイント）に上昇。
全体の月額賃料は1,557千円の増額改定（同+76.1％）。
全てのアセットタイプにおいて減額改定なし。
第22期 増額・減額改定の内訳（アセットタイプ別）：
| 増額改定 | 減額改定 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 件数 | 増額率（%) | 件数 | 減額率（%) |
| オフィス | 16 | 8.5 | 0 |
| 商業施設 | 1 | 16.7 | 0 |
| 住宅 | 182 | 2.8 | 0 |
| 全体 | 199 | 5.0 | 0 |
資産価値の維持・向上への取り組み（CAPEX投資）
物件の資産価値や環境性能・テナント満足度向上に資するCAPEX投資を継続的に実施。
費用対効果を見定め今後も高い投資効率を目指す。
第22期CAPEX投資例：
| 物件名 | 主な投資内容 | 金額（百万円） |
|---|---|---|
| 東戸塚ウエストビル | エレベーターリニューアル工事（5台） | 54.7 |
| T’s garden蕨Ⅱ | 大規模修繕工事 | 53.4 |
| クエスト山手台 | 大規模修繕工事 | 35.6 |
| 稲毛海岸ビル | 機械式駐車場設備更新工事 | 22.8 |
| マイルストン東久留米 | 給湯メーター及び電磁弁交換工事 | 19.0 |
| Jパレス桜台 | エレベーターリニューアル工事（1台） | 11.1 |
| 和紅ビル | 空調更新工事 | 10.1 |
CAPEX投資額の内訳（主要目的別）（2015年4月期（第1期）～2025年4月期（第22期）累計）：
| 内容 | 金額（百万円） | 割合 |
|---|---|---|
| リニューアル・バリューアップ | 1,286.6 | 34.0% |
| 空調・給排水設備 | 1,120.3 | 29.6% |
| 電気・その他設備 | 1,029.3 | 27.2% |
| 機械式駐車場 | 343.4 | 9.1% |
資産価値の維持・向上への取り組み（共用部リニューアル）
リーシング強化に向けた共用部リニューアル工事を積極的に実施。
第19期に共用部リニューアル工事を実施したKM新宿ビルでは入替え時+33.3％、更新時+48.7％の賃料アップを実現。
◇第22期（2025年10月期）共用部リニューアル工事の事例
KM新宿ビルにおける賃料アップ成功事例（第19期 共用部リニューアル工事事例より 2024年3月完工）：
入替え時賃料上昇率 +33.3％、更新時段階賃料上昇率 +48.7％。
第22期中より賃料発生、第23期に通期寄与。第23期～第27期にかけて段階的に賃料上昇。
資産価値の維持・向上への取り組み（専有部リニューアル）
費用対効果を意識した原状回復・リニューアル工事の実施により着実に入替え時の賃料アップを実現。
◇第22期（2025年10月期）専有部リニューアル工事の事例
- アブニール白妙 入替え賃料上昇率：原状回復・リニューアル工事 +26.1％（入居期間：14年0か月）
- T’s garden一橋学園 入替え賃料上昇率：原状回復・リニューアル・間取り変更工事 +13.6％（入居期間：4年2か月）
- T’s garden柏 入替え賃料上昇率：原状回復・リニューアル工事 +12.1％（入居期間：18年2か月）
- ライブ赤羽 入替え賃料上昇率：原状回復・リニューアル工事 +12.0％（入居期間：3年0か月）
- ツイン・アベニュー 入替え賃料上昇率：原状回復・リニューアル工事 +11.3％（入居期間：5年4か月）
- ルミエール3番館 入替え賃料上昇率：原状回復・リニューアル工事 +9.2％（入居期間：4年1か月）
第22期（2025年10月期）取得物件の概要
資産運用会社の独自ルートにより競争力を有しかつ今後の成長が見込める物件を取得。
手元資金と借入れを活用することで分配金の成長に寄与。
立地特性と物件特性を十分に見極めた厳選取得を継続。
住宅
TRガーデン蕨 （2025年8月29日取得）
Rd-45
- JR京浜東北線「蕨」駅から同線「大宮」駅まで約16分、同線「東京」駅まで約31分、さらに横浜方面にも乗り換えなしでアクセスできるため、都心への接近性は良好である。
- 周辺には小学校や保育所があり、通学・通園環境は良好である。また、八百屋やコンビニエンスストア、ドラッグストアが徒歩10分圏内にある他、駅周辺の各種店舗も利用可能である。
- 地上5階建、住居29戸、駐車場29台で構成されている。全室リニューアル済み、80㎡超のゆとりあるファミリータイプで、トランクルームを完備し、収納スペースも充実している。駐車場は平置きのため、幅広い車種への対応が可能。ファミリー層が求めるさりげないニーズに対応した高い競争力を有する物件である。
| 所在地 | 埼玉県川口市芝富士2丁目4-15 |
| 取得価格 | 1,053百万円 |
| 鑑定評価額 | 1,140百万円 |
| 鑑定NOI利回り | 4.85％ |
| 最寄駅 | JR京浜東北線「蕨」駅より徒歩15分 |
| 敷地面積 | 2,131.44㎡ |
| 延床面積 | 2,589.73㎡ |
| 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造 / 地上5階 |
| 建築時期 | 1997年8月 |
| 稼働率 | 100.0％（2025年10月31日時点） |
第22期末鑑定評価額及び含み益の状況
第22期末の鑑定評価額は100,539百万円、含み益は前期比で+921百万円の増加。
賃料単価の上昇を主因に各アセットタイプとも含み益が拡大。
| 物件数 | 取得価格 | 期末鑑定評価額 | 帳簿価格 | 簿価ベース含み損益 | 物件数 | 期末鑑定評価額 | 簿価ベース含み損益 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| オフィス計 | 17 | 33,897 | 41,306 | 33,068 | 8,237 | 0 | 361 | 437 |
| 商業施設計 | 3 | 5,730 | 6,480 | 5,248 | 1,231 | 0 | 120 | 105 |
| 住宅計 | 43 | 44,150 | 52,753 | 43,620 | 9,132 | 1 | 1,490 | 378 |
| 合計 | 63 | 83,777 | 100,539 | 81,937 | 18,601 | 1 | 1,971 | 921 |
ポートフォリオの推移
第22期末の資産規模は837億円、物件数は63物件。
安定性が高く成長性の見込める「住宅」を中心に物件取得を行ってきた結果住宅の保有比率52.7％に拡大。
1口当たりNAVは不動産鑑定評価額の上昇により159,522円（前期末比+2,449円）に上昇。
| 2021年4月期末（第13期末） | 2021年10月期末 | 2022年4月期末 | 2022年10月期末 | 2023年4月期末 | 2023年10月期末 | 2024年4月期末 | 2024年10月期末 | 2025年4月期末 | 2025年10月期末 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 資産規模（億円）（取得価格ベース） | 723 | 723 ▲期中5 | 782 取得8 | 782 期中7 | 790 | 790 期中3 | 827 ▲取得6 | 827 | 827 1 期中 | 837 0 ▲取得 |
| 物件数 | 52 | 52 | 59 | 59 | 60 | 60 | 62 | 62 | 62 | 63 |
| 住宅・オフィス比率(取得価格ベース) オフィス 住宅 | 48.0% 44.1% | 48.0% 44.1% | 49.4% 43.3% | 49.4% 43.3% | 49.9% 42.9% | 49.9% 42.9% | 52.1% 41.0% | 52.1% 41.0% | 52.1% 41.0% | 52.7% 40.5% |
| テナント数 | 2,156 | 2,177 | 2,385 | 2,413 | 2,470 | 2,469 | 2,731 | 2,756 | 2,751 | 2,801 |
| 上位5物件比率（取得価格ベース） | 23.3% | 23.3% | 21.5% | 21.5% | 21.3% | 21.3% | 20.6% | 20.6% | 20.6% | 20.4% |
| 上位10テナント比率（賃貸面積ベース） | 13.3% | 12.7% | 11.8% | 11.8% | 11.7% | 11.7% | 10.0% | 10.0% | 10.0% | 9.8% |
| 平均鑑定NOI利回り | 5.91% | 5.90% | 5.88％ | 5.85％ | 5.83％ | 5.84% | 5.79% | 5.77% | 5.80% | 5.82% |
| 不動産鑑定評価額 | 822億円 | 825億円 | 899億円 | 910億円 | 926億円 | 934億円 | 976億円 | 980億円 | 985億円 | 1,005億円 |
| 1口当たりNAV（注1） | 139,049円 | 140,331円 | 144,462円 | 147,796円 | 150,037円 | 152,631円 | 153,668円 | 155,181円 | 157,073円 | 159,522円 |
| 含み益（注2） | 108億円 | 112億円 | 128億円 | 140億円 | 148億円 | 158億円 | 163億円 | 169億円 | 176億円 | 186億円 |
財務の状況
財務運営（1）
第22期は物件取得資金として6億円を新規で借入れ。
2025年11月28日付で合計40億円の長期リファイナンスを実施。
返済期限については出来上がり金利と返済期限の分散を考慮した運営を継続。
借入先別残高（2025年11月28日時点（借換え実施後））：
| 借入先 | 第21期末 (2025年4月30日) 残高（百万円） | 割合（%） | 第22期末 (2025年10月31日) 残高（百万円） | 割合（%） | 借換え後 (2025年11月28日時点) 残高（百万円） | 割合（％） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 10,825 | 25.8 | 10,825 | 25.5 | 10,825 | 25.5 |
| 三井住友銀行 | 9,320 | 22.2 | 9,920 | 23.3 | 9,920 | 23.3 |
| みずほ銀行 | 5,960 | 14.2 | 5,960 | 14.0 | 5,960 | 14.0 |
| SBI新生銀行 | 4,045 | 9.7 | 4,145 | 9.8 | 4,145 | 9.8 |
| あおぞら銀行 | 4,045 | 9.7 | 4,145 | 9.8 | 4,145 | 9.8 |
| りそな銀行 | 3,245 | 7.7 | 3,245 | 7.6 | 3,245 | 7.6 |
| 福岡銀行 | 1,540 | 3.7 | 1,540 | 3.6 | 1,540 | 3.6 |
| 三井住友信託銀行 | 920 | 2.2 | 920 | 2.2 | 920 | 2.2 |
| 関西みらい銀行 | 650 | 1.6 | 650 | 1.5 | 650 | 1.5 |
| イオン銀行 | 600 | 1.4 | 400 | 0.9 | 300 | 0.7 |
| 西日本シティ銀行 | 300 | 0.7 | 300 | 0.7 | 300 | 0.7 |
| 千葉銀行 | 250 | 0.6 | 250 | 0.6 | 250 | 0.6 |
| 静岡中央銀行 | 200 | 0.5 | 200 | 0.5 | 200 | 0.5 |
| 武蔵野銀行 | - | - | - | 100 | 0.2 | |
| 計 | 41,900 | 100.0 | 42,500 | 100.0 | 42,500 | 100.0 |
財務運営（2）
40億円の長期リファイナンスのうち20億円を変動金利とすることで金利コストの上昇を抑制、柔軟な財務運営を継続。
第22期末鑑定LTVは39.8％と十分な資金調達余力を確保。
保有資産の分散を背景に今後も安定した業績が見込めることから総資産LTVを50％水準まで引上げていく方針。
| 2024年4月期（第19期） | 2024年10月期（第20期） | 2025年4月期（第21期） | 2025年10月期（第22期） | 借換え後（2025年11月28日） | |
|---|---|---|---|---|---|
| 有利子負債残高 | 42,900百万円 | 42,900百万円 | 42,900百万円 | 43,500百万円 | 43,500百万円 |
| 平均調達金利 | 1.01% | 1.04% | 1.12% | 1.16% | 1.25% |
| 平均残存年数 | 2.64年 | 2.55年 | 2.61年 | 2.51年 | 2.94年 |
| 固定金利比率 | 96.3% | 93.9% | 93.9% | 88.8% | 84.2% |
| 長期負債比率 | 96.3% | 96.3% | 100.0% | 98.6% | 98.6% |
| 総資産LTV | 47.7％ | 47.7％ | 47.6％ | 47.9％ | 47.9％（注1） |
業績予想
第23期（2026年4月期）・第24期（2026年10月期）の運用サマリー
| 項目 | 計画 | 内容 |
|---|---|---|
| 分配金（内部留保取崩し） | 2026年4月期 当初予想(2025年6月17日公表) 3,740円（69円） | 2026年4月期 今回予想(2025年12月17日公表) 3,800円（60円） |
| 外部成長 | ⚫厳選取得により、確実な成長を目指す | ⚫厳選取得により、確実な成長を目指す |
| 内部成長 | ⚫想定稼働率（期末） | ⚫想定稼働率（期末） |
| 内部成長 | 2026年4月期 当初予想(2025年6月17日公表) 96.0% | 2026年4月期 今回予想(2025年12月17日公表) 96.4％ |
| 内部成長 | ⚫更なる賃料アップの加速 | ⚫更なる賃料アップの加速 |
| ESG | ⚫トーセイ・リートらしいESGを追求 | ⚫トーセイ・リートらしいESGを追求 |
第23期（2026年4月期）・第24期（2026年10月期）の業績予想
第23期は従来同様保守的に設定した想定稼働率や金利コストの上昇を反映し前期対比で減益を予想。
前回予想比では物件取得効果に加え賃料アップによるベース賃料が拡大しており各段階で上方修正。
第24期は引続き金利コストの上昇を想定するも賃貸事業収支改善により各利益段階において増益を計画。
| 績予想 | 第22期（2025年10月期）実績(A) | 第23期（2026年4月期）今回予想(C) | 第22期実績(A) 対 今回予想(C) | 第24期（2026年10月期）予想 |
|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 3,727 | 3,729 | 0.1％ (50) | 3,756 |
| 営業利益 | 1,796 | 1,765 | △1.7% (△30) | 1,787 |
| 当期純利益 | 1,458 | 1,408 | △3.5% (△50) | 1,416 |
| 分配金（円/口） | 3,875 | 3,800 | 1.6% (60) | 3,800 |
賃貸事業収支（百万円）：
| 第22期 実績(A) | 第23期 今回予想(B) | 差異 (B) -(A) | 第24期 予想(C) | 差異 (C) -(B) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 賃料・共益費・施設収入 | 3,371.2 | 3,381.3 | 10.1 | 3,393.8 | 12.4 |
| オフィス | 1,460.1 | 1,462.5 | 2.4 | 1,469.1 | 6.5 |
| 商業施設 | 220.0 | 226.1 | 6.0 | 230.1 | 3.9 |
| 住宅 | 1,690.9 | 1,692.6 | 1.6 | 1,694.5 | 1.9 |
| 水道光熱費収入 | 280.2 | 288.5 | 8.3 | 306.9 | 18.3 |
| その他営業収入 | 75.7 | 59.8 | △15.9 | 55.5 | △4.3 |
| 原状回復工事 | 25.3 | 19.1 | △6.1 | 13.7 | △5.3 |
| 更新料 | 32.0 | 28.6 | △3.3 | 30.5 | 1.8 |
| その他 | 18.4 | 12.0 | △6.3 | 11.2 | △0.8 |
| 第22期 実績(A) | 第23期 今回予想(B) | 差異 (B) -(A) | 第24期 予想(C) | 差異 (C) -(B) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 賃貸事業費用 | 1,607.8 | 1,639.2 | 31.3 | 1,637.8 | △1.3 |
| PMBM報酬 | 342.9 | 343.2 | 0.3 | 344.4 | 1.2 |
| 水道光熱費 | 293.8 | 295.7 | 1.8 | 320.6 | 24.9 |
| 修繕費 | 136.5 | 143.6 | 7.1 | 127.3 | △16.2 |
| 原状回復費 | 57.3 | 67.9 | 10.6 | 58.7 | △9.1 |
| 公租公課 | 273.2 | 275.2 | 2.0 | 271.9 | △3.3 |
| その他支出 | 80.2 | 94.5 | 14.3 | 81.7 | △12.8 |
| 広告宣伝費 | 23.0 | 35.7 | 12.6 | 22.6 | △13.0 |
| 減価償却費 | 480.9 | 486.6 | 5.7 | 491.6 | 4.9 |
| 一般管理費 | 322.8 | 324.9 | 2.0 | 330.9 | 5.9 |
| 営業外損益(営業外・収益-費用) | △336.6 | △356.4 | △19.7 | △370.3 | △13.8 |
分配金の予想について
第23期分配金は3,800円予想、物件取得効果により当初予想+60円、巡航ベースでは+69円の上方修正。
第24期分配金も同様に3,800円と予想、賃貸事業収支の改善効果により巡航ベースの分配金は+22円の拡大。
ESGについて
ESG（トピックス・外部評価・イニシアティブ）
■2025年10・11月 DBJ Green Building認証
新規取得1物件、再取得5物件（内、ランクアップ3物件）。
2025年11月末時点の環境認証取得済み物件は21物件、延床面積ベース取得率は46.8％となりました。
そのうちグリーン適格資産の割合は56.8％です。
■GRESBリアルエステイト評価「１スター」、「グリーンスター」を3年連続取得
GRESB開示評価で最高位の「Aレベル」を取得
2025年GRESBリアルエステイト評価において、本投資法人は、「1スター」及び「グリーンスター」を3年連続で取得しております。
また、GRESB開示評価において最高位の「Aレベル」を取得しました。
■TCFD提言に基づく情報開示を実施
本資産運用会社は、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」へ加入しています。
TCFD提言の4項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動がもたらすリスクと機会の分析を実施し、本投資法人のwebサイトに開示しています。
環境認証取得の推移：
| 21/4期末 | 21/10期末 | 22/4期末 | 22/10期末 | 23/4期末 | 23/10期末 | 24/4期末 | 24/10期末 | 25/4期末 | 25/10期末 | 25/11月末 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 延床面積（㎡） | 100,000 | 100,000 | 120,000 | 120,000 | 120,000 | 120,000 | 140,000 | 140,000 | 140,000 | 140,000 | 140,000 |
| 取得率(％) | 19.1 | 19.1 | 28.4 | 32.7 | 36.2 | 39.4 | 39.1 | 44.7 | 46.3 | 46.8 | 46.8 |
| 認証取得済み物件数 | 6 | 6 | 9 | 12 | 14 | 16 | 17 | 19 | 20 | 21 | 21 |
ESG（環境）
■保有不動産に対する取り組み
環境分野の目標設定：2030年度までの目標
* 環境認証：環境認証取得率：50%（延床面積ベース）、うちグリーン適格資産の割合50%
* エネルギー消費量：35%の原単位削減
* 水使用量：水使用量
* GHG排出量：GHG排出量
環境パフォーマンス：
| 2018年（基準年） | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2024年 基準年比（％） | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| エネルギー消費量(kl) | 0.0321 | 0.0317 | 0.0292 | 0.0297 | 0.0278 | 0.0265 | 0.0258 | △19.6 |
| 水使用量(注1)（㎥） | 0.951 | 0.848 | 0.751 | 0.797 | 0.720 | 0.717 | 0.741 | △22.1 |
| GHG排出量(注2)（t-CO2） | 0.0616 | 0.0567 | 0.0505 | 0.0500 | 0.0470 | 0.0448 | 0.0436 | △29.2 |
環境性能向上に向けたESG工事の実施例：
* 受変電設備更新による省エネ化（関内トーセイビルⅡ）
* 環境配慮型タイルカーペットの使用（JPT元町ビル）
環境認証取得済み物件一覧（2025年11月末時点）：
| 用途 | 物件名 | DBJ Green Building 認証 | BELS |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 月光町アパートメント | ★★★★ | - |
| オフィス | KM新宿ビル | ★★★ | - |
| オフィス | 西葛西トーセイビル | ★★★ ランクアップ | ★★★ |
| オフィス | 新横浜センタービル | - | ★★★(H25基準) |
| オフィス | 西台NCビル | ★★★ ランクアップ | - |
| オフィス | NU関内ビル | ★★★ | - |
| オフィス | 東戸塚ウエストビル | ★★★ | - |
| 住宅 | T‘s garden高円寺 | ★★★ | - |
| 住宅 | SEA SCAPE千葉みなと | ★★★ | - |
| 住宅 | ツイン・アベニュー | ★★★ | - |
| 住宅 | Rising Place川崎二番館 | ★★★ | - |
| 住宅 | T's garden北柏 3号棟 | ★★★ | - |
| 住宅 | T‘s garden越谷大袋 | ★★★ | - |
| 住宅 | T‘s garden西寺尾 | ★★★ | - |
| オフィス | 日本橋浜町ビル | ★★ ランクアップ | - |
| オフィス | 関内トーセイビルⅡ | ★★ | - |
| オフィス | 千葉中央トーセイビル | ★★ 新規 | - |
| オフィス | 多摩センタートーセイビル | ★ | - |
| オフィス | 関内ワイズビル | ★ | - |
| オフィス | 八王子トーセイビル | ★ | - |
| 住宅 | ルミエール3番館 | ★ | - |
環境認証取得率全体：46.8% （うちグリーン適格資産：56.8%）
ESG（社会）（1）
トーセイ・リート投資法人における社会への取り組みの考え方。
テナント満足度向上に対する取り組み。
災害に対する取り組み：
* ライフライン自動販売機の設置
* デジタルサイネージの導入
* 宅配ボックスの更新（グランドゥールふじみ野）
* 防犯カメラの増設（八王子トーセイビル）
* 防災備蓄の確保
* AED／エレベーターキャビネットの設置
ESG（社会）（2）
■従業員への取り組み
本資産運用会社は、運用状況等に応じた適切な人材確保を目指すとともに、研修制度により従業員の専門性向上を支援しています。
主な研修一覧（年間）：
* トーセイグループとして実施：コンプライアンス研修・企業理念アンケート、反社会的勢力対応研修、情報資産管理研修、防災・自衛消防訓練、安否確認・緊急連絡テスト、新入社員導入研修、中途社員入社時オリエンテーション、その他キャリア研修（新入社員・昇格者・管理職）
* 本資産運用会社独自で実施：インサイダー取引防止研修、反社会的勢力・犯罪収益移転防止研修、ハラスメント防止研修、情報セキュリティ・腐敗防止研修、金融商品取引法等法令知識研修、利益相反管理研修、ESG研修、その他キャリア研修（マネジメント・新入社員）
■地域・社会への貢献
トーセイグループの1社として社会貢献活動に参加しています。
清掃活動ボランティア（西なぎさ発：東京里海エイド 港区アドプト・プログラム）、災害支援、環境保全・美化活動、イベント開催、児童養護施設支援、寄付活動。
ESG（ガバナンス）
トーセイ・リート投資法人におけるガバナンスへの取り組みの考え方。
◼ お客さま本位の業務運営に関する基本方針：
1. 方針の策定・公表
2. 資産価値向上への取り組み
3. 利益相反管理に対する強固な取り組み
4. お客さまに対する分かりやすい情報提供の励行
5. お客さまのリスク許容度を踏まえた金融商品の提供
6. お客さま本位とする企業文化の定着
◼ 投資主利益と一致する仕組み
◼ コンプライアンスに関する取り組み進体制：
基本方針：コンプライアンスこそが本資産運用会社の経営の根幹であると認識し、法令遵守を経営の基本原則として位置づけ、金融商品取引業を担う会社として、社会的に求められる本資産運用会社業務の価値の向上に努め、コンプライアンスに対して積極的かつ不断に取り組むことを通じて、広く社会からの信頼を確立することを目指しています。
リスク・コンプライアンス委員会の設置：リスク・コンプライアンス室長を委員長として、コンプライアンス全般に関する事項の審議、承認の決議を行い、承認を得た事項を取締役会もしくは投資運用委員会に付議します。
トーセイ株式会社（スポンサー）によるセイムボート出資状況
スポンサーによるセイムボート出資を通して、投資主利益とトーセイグループ利益の共有化及びスポンサーコミットメントの強化に寄与。
2025年10月末時点において、合計投資口保有数67,001口（発行済投資口数の17.79%）を保有。
スポンサーサポート並びに本投資法人及びスポンサー間の機能区分。
SDGsとの関連
「既存不動産の再生・活用」などトーセイ・リートの課題のうち優先度の高い重要な課題について以下のとおり定め、SDGsが定める17の目標との関連性を整理しています。
◼ 既存不動産の再生・活用：
既存の築年数が経過した物件に対して、取り壊しや再開発によらず、メンテナンスやバリューアップ工事等の実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用します。
◼ GHG排出量・エネルギー消費量・水使用量の削減：
空調・電気・住宅設備等の更新工事に際しては、エネルギー効率の改善や省資源への効果等を機器選定プロセスに加えます。
環境に配慮した工事手法を選択します。
◼ テナントとの協働、テナント満足度の向上：
テナントとの協働により、オフィスや住宅環境等の改善に取り組みます。また、テナント向け情報発信の充実、アンケートによるニーズ収集等を通じて、テナント満足度の向上に取り組みます。
◼ 投資主利益との合致・利益相反回避：
顧客本位の業務運営に努め、コンプライアンスの徹底や利益相反取引を排除します。
投資法人利益に連動する運用報酬制度、スポンサーによるセイムボート出資、資産運用会社役職員による投資口累積投資制度を通じて投資主利益との方向性一致を図ります。
APPENDIX
トーセイ・リートとは
「東京経済圏」中心に「中小規模」「住宅・オフィス・商業施設等」に投資する総合型リート。
「築年数」にとらわれず「取得後の成長」が期待できる不動産に投資。
リニューアルやバリューアップ工事を施し「不動産の才能」をのばすことを得意とする。
- 地域：東京経済圏中心（東京、神奈川、埼玉、千葉）
- 規模：中小規模（原則50億円以下）
- 投資対象：オフィス、商業施設、住宅、物流施設
IRの取組み（オンライン）
◼ YouTube：
より多くの皆さまに本投資法人の特徴や魅力をお届けするための取組みとして、動画配信を活用しています。本投資法人の概要や直近の運用状況、保有物件の特徴などをご紹介しております。
投資口価格の推移
本投資法人の投資口価格の推移
期間：2014年11月27日（上場日）～2025年10月31日（第22期末）
ポートフォリオの主要指標
◼ 第22期 用途別投資比率（取得価格ベース）：
| 均鑑定NOI利回り | 第21期末 | 第22期末 |
|---|---|---|
| オフィス | 6.06％ | 6.10％ |
| 商業施設 | 6.04％ | 6.05％ |
| 住宅 | 5.56％ | 5.58％ |
◼ 第22期 地域別投資比率（取得価格ベース）：
| 均鑑定NOI利回り | 第21期末 | 第22期末 |
|---|---|---|
| 都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の総称） | 6.80％ | 6.96％ |
| 東京23区（都心5区を除く） | 5.61％ | 5.64％ |
| 東京経済圏（東京23区を除く） | 5.78％ | 5.80％ |
| 主要地方都市 | 5.85％ | 5.84％ |
◼ 第22期物件別投資比率（取得価格ベース）
上位5物件合計：20.4%
テナント分散状況（第22期末）
◼ 上位10テナント（賃貸面積ベース）：上位10テナント比率 9.8％
| テナント名 | 入居物件名 | 賃貸面積(㎡) | 比率 | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | トーセイ株式会社 | 武蔵藤沢トーセイビル(注) | 6,089.72 | 2.9% |
| 2 | 非開示 | 稲毛海岸ビル | 2,989.01 | 1.4% |
| 3 | 非開示 | JPT元町ビル | 2,168.06 | 1.0% |
| 4 | 非開示 | 関内ワイズビル | 1,578.83 | 0.8% |
| 5 | 非開示 | 非開示 | 1,549.35 | 0.7% |
| 6 | ミサワホーム株式会社 | 東戸塚ウエストビル | 1,544.92 | 0.7% |
| 7 | 非開示 | NU関内ビル | 1,347.07 | 0.6% |
| 8 | 非開示 | Rising Place川崎二番館 | 1,266.25 | 0.6% |
| 9 | 非開示 | 八王子トーセイビル | 1,081.68 | 0.5% |
| 10 | 非開示 | 多摩センタートーセイビル | 1,037.75 | 0.5% |
| 合計 | 合計 | 合計 | 20,652.64 |
総テナント数：2,801件、総賃貸面積：209,744.83㎡
投資主の状況（第22期末）
| 2025年4月期末（第21期末）投資口数（口） | 割合（％） | 2025年10月期末（第22期末）投資口数（口） | 割合（％） | 2025年4月期末（第21期末）投資主数（人） | 割合（％） | 2025年10月期末（第22期末）投資主数（人） | 割合（％） | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 個人・その他 | 149,443 | 39.70 | 142,253 | 37.79 | 16,599 | 97.38 | 15,870 | 97.42 |
| 金融機関（金融商品取引業者含む） | 134,849 | 35.82 | 132,303 | 35.14 | 54 | 0.32 | 55 | 0.34 |
| その他の法人 | 77,420 | 20.57 | 76,625 | 20.35 | 288 | 1.69 | 269 | 1.65 |
| 外国法人等 | 14,743 | 3.92 | 25,274 | 6.71 | 104 | 0.61 | 97 | 0.6 |
| 合計 | 376,455 | 100.00 | 376,455 | 100.00 | 17,045 | 100.00 | 16,291 | 100.00 |
主要な投資主一覧（上位10位）（2025年10月末日時点）：
| 投資主名 | 保有投資口数(口) | 保有比率(%) | |
|---|---|---|---|
| 1 | トーセイ株式会社 | 67,001 | 17.79 |
| 2 | 株式会社日本カストディ銀行（信託口） | 58,459 | 15.52 |
| 3 | 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） | 34,921 | 9.27 |
| 4 | 野村信託銀行株式会社（投信口） | 13,697 | 3.63 |
| 5 | 個人 | 8,254 | 2.19 |
| 6 | 近畿産業信用組合 | 6,606 | 1.75 |
| 7 | ＪＰ ＭＯＲＧＡＮ ＣＨＡＳＥ ＢＡＮＫ３８５７８１ | 4,321 | 1.14 |
| 8 | ＳＴＡＴＥ ＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＡＮＤ ＴＲＵＳＴ ＣＯＭＰＡＮＹ ５０５００１ | 4,174 | 1.10 |
| 9 | ＨＳＢＣ ＨＯＮＧ ＫＯＮＧ－ＴＲＥＡＳＵＲＹ ＳＥＲＶＩＣＥＳ Ａ／Ｃ ＡＳＩＡＮ ＥＱＵＩＴＩＥＳ ＤＥＲＩＶＡＴＩＶＥＳ | 3,224 | 0.85 |
| 10 | 株式会社日本カストディ銀行（信託口４） | 2,606 | 0.69 |
| 合計 | 203,263 | 53.99 |
貸借対照表（単位：千円）
| 2025年4月期（第21期） | 2025年10月期（第22期） | |
|---|---|---|
| 資産の部 | ||
| 流動資産合計 | 8,927,088 | 8,574,820 |
| 固定資産合計 | 81,160,719 | 82,201,868 |
| 繰延資産合計 | 22,176 | 16,610 |
| 資産合計 | 90,109,984 | 90,793,299 |
| 負債の部 | ||
| 流動負債合計 | 8,500,582 | 10,208,320 |
| 固定負債合計 | 38,602,211 | 37,553,888 |
| 負債合計 | 47,102,793 | 47,762,208 |
| 純資産の部 | ||
| 投資主資本合計 | 43,007,190 | 43,031,091 |
| 純資産合計 | 43,007,190 | 43,031,091 |
| 負債純資産合計 | 90,109,984 | 90,793,299 |
損益計算書（単位：千円）
（※損益計算書の内容は表形式で提供されていませんでしたが、貸借対照表のデータから主要な項目を抽出・整理します。ただし、元のデータが不完全なため、ここでは省略します。）
ポートフォリオ一覧（63物件）（1）
| 物件番号 | 物件名 | 築年数（年） | 所在地 | 取得価格（百万円） | 投資比率（％） | （A）不動産鑑定評価額（百万円） | （B）帳簿価格（百万円） | （A）-（B）簿価ベース含み損益（百万円） | 鑑定NOI利回り（％） | 総賃貸可能面積（㎡） | 稼働率（%） | PML値（%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| O-01 | 多摩センタートーセイビル | 36.3 | 東京都多摩市 | 3,370 | 4.0 | 3,990 | 3,359 | 630 | 7.04 | 9,686.82 | 94.2 | 6.3 |
| O-02 | KM新宿ビル | 34.1 | 東京都新宿区 | 2,057 | 2.5 | 3,430 | 2,025 | 1,404 | 6.62 | 3,403.89 | 100.0 | 6.3 |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 35.0 | 東京都中央区 | 1,830 | 2.2 | 2,930 | 1,688 | 1,241 | 7.35 | 3,346.44 | 84.8 | 5.7 |
| O-04 | 関内トーセイビルⅡ | 41.7 | 神奈川県横浜市 | 4,100 | 4.9 | 4,630 | 3,889 | 740 | 5.81 | 6,919.19 | 100.0 | 9.2 |
| O-05 | 西葛西トーセイビル | 31.8 | 東京都江戸川区 | 1,710 | 2.0 | 2,050 | 1,582 | 467 | 6.13 | 3,187.97 | 100.0 | 6.7 |
| O-06 | 新横浜センタービル | 34.9 | 神奈川県横浜市 | 1,364 | 1.6 | 2,280 | 1,287 | 992 | 8.36 | 3,884.82 | 100.0 | 6.7 |
| O-07 | 西台NCビル | 33.6 | 東京都板橋区 | 1,481 | 1.8 | 1,900 | 1,445 | 454 | 6.21 | 3,798.48 | 100.0 | 6.1 |
| O-08 | JPT元町ビル | 34.0 | 神奈川県横浜市 | 2,377 | 2.8 | 3,000 | 2,228 | 771 | 6.22 | 5,410.03 | 87.8 | 8.9 |
| O-09 | 白山麻の実ビル | 32.3 | 東京都文京区 | 1,380 | 1.6 | 1,720 | 1,356 | 363 | 5.36 | 1,856.11 | 100.0 | 6.7 |
| O-10 | 長者町デュオビル | 32.3 | 神奈川県横浜市 | 1,300 | 1.6 | 1,440 | 1,249 | 190 | 5.29 | 2,217.86 | 100.0 | 8.1 |
| O-11 | NU関内ビル | 38.7 | 神奈川県横浜市 | 3,800 | 4.5 | 4,090 | 3,801 | 288 | 5.53 | 8,025.76 | 100.0 | 8.4 |
| O-12 | 東戸塚ウエストビル | 32.7 | 神奈川県横浜市 | 2,650 | 3.2 | 2,890 | 2,745 | 144 | 5.45 | 5,660.20 | 93.6 | 3.9 |
| O-13 | 関内ワイズビル | 34.7 | 神奈川県横浜市 | 2,050 | 2.4 | 2,180 | 2,050 | 129 | 5.17 | 3,568.43 | 100.0 | 10.2 |
| O-14 | 本厚木トーセイビル | 32.8 | 神奈川県厚木市 | 880 | 1.1 | 904 | 881 | 22 | 6.47 | 2,649.60 | 83.9 | 5.5 |
| O-15 | 八王子トーセイビル | 37.7 | 東京都八王子市 | 1,600 | 1.9 | 1,790 | 1,577 | 212 | 5.74 | 3,540.06 | 100.0 | 5.9 |
| O-16 | 本厚木トーセイビルⅡ | 30.4 | 神奈川県厚木市 | 1,115 | 1.3 | 1,180 | 1,083 | 96 | 5.92 | 2,755.18 | 100.0 | 6.2 |
| O-17 | 千葉中央トーセイビル | 16.8 | 千葉県千葉市 | 833 | 1.0 | 902 | 814 | 87 | 5.27 | 1,762.92 | 100.0 | 9.4 |
| オフィス小計／平均 | 33.5 | 33,897 | 40.5 | 41,306 | 33,068 | 8,237 | 6.10 | 71,673.76 | 96.5 | - | ||
| Rt-01 | 稲毛海岸ビル | 32.9 | 千葉県千葉市 | 2,380 | 2.8 | 2,650 | 2,050 | 599 | 5.81 | 5,890.90 | 96.5 | 6.5 |
| Rt-02 | 武蔵藤沢トーセイビル | 28.2 | 埼玉県入間市 | 1,950 | 2.3 | 2,300 | 1,875 | 424 | 6.55 | 6,089.72 | 100.0 | 4.8 |
| Rt-04 | 和紅ビル | 39.5 | 千葉県千葉市 | 1,400 | 1.7 | 1,530 | 1,322 | 207 | 5.77 | 2,832.46 | 89.7 | 8.3 |
| 商業施設小計／平均 | 33.5 | 5,730 | 6.8 | 6,480 | 5,248 | 1,231 | 6.05 | 14,813.08 | 96.6 | - | ||
| オフィス・商業施設中計／平均 | 33.5 | 39,627 | 47.3 | 47,786 | 38,316 | 9,469 | 6.09 | 86,486.84 | 96.5 | - |
ポートフォリオ一覧（63物件）（2）
| 物件番号 | 物件名 | 築年数（年） | 所在地 | 取得価格（百万円） | 投資比率（％） | （A）不動産鑑定評価額（百万円） | （B）帳簿価格（百万円） | （A）-（B）簿価ベース含み損益（百万円） | 鑑定NOI利回り（％） | 総賃貸可能面積（㎡） | 稼働率（%） | PML値（%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rd-01 | T‘s garden高円寺 | 14.8 | 東京都杉並区 | 1,544 | 1.8 | 2,300 | 1,454 | 845 | 5.36 | 2,169.38 | 98.8 | 6.8 |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 36.6 | 東京都北区 | 1,227 | 1.5 | 1,810 | 1,180 | 629 | 6.61 | 3,876.47 | 97.2 | 6.4 |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 17.6 | 東京都目黒区 | 1,000 | 1.2 | 1,410 | 964 | 445 | 5.37 | 1,392.13 | 100.0 | 8.2 |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 16.8 | 神奈川県川崎市 | 980 | 1.2 | 1,290 | 894 | 395 | 5.85 | 2,067.93 | 98.6 | 4.0 |
| Rd-05 | アビタート蒲田 | 34.4 | 東京都大田区 | 836 | 1.0 | 1,080 | 804 | 275 | 5.55 | 1,768.23 | 100.0 | 8.7 |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 30.7 | 神奈川県横浜市 | 780 | 0.9 | 1,110 | 710 | 399 | 7.01 | 2,499.93 | 100.0 | 6.9 |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 33.3 | 東京都町田市 | 600 | 0.7 | 839 | 577 | 261 | 7.00 | 1,866.11 | 95.3 | 4.4 |
| Rd-09 | SEA SCAPE千葉みなと | 17.6 | 千葉県千葉市 | 2,800 | 3.3 | 3,430 | 2,428 | 1,001 | 6.12 | 6,758.52 | 98.8 | 5.5 |
| Rd-11 | T‘s garden新小岩 | 27.6 | 東京都葛飾区 | 670 | 0.8 | 776 | 660 | 115 | 5.07 | 1,652.93 | 100.0 | 6.4 |
| Rd-12 | ツイン・アベニュー | 33.7 | 東京都練馬区 | 1,880 | 2.2 | 2,210 | 1,920 | 289 | 5.32 | 4,558.96 | 98.6 | 6.8 |
| Rd-13 | マイルストン東久留米 | 36.1 | 東京都東久留米市 | 1,650 | 2.0 | 1,810 | 1,595 | 214 | 5.44 | 3,546.93 | 99.5 | 5.6 |
| Rd-14 | ルミエール３番館 | 31.1 | 埼玉県川口市 | 1,420 | 1.7 | 1,770 | 1,462 | 307 | 6.00 | 5,644.16 | 97.8 | 5.5 |
| Rd-15 | T‘s garden西船橋 | 34.7 | 千葉県船橋市 | 860 | 1.0 | 957 | 858 | 98 | 5.74 | 2,643.84 | 100.0 | 7.4 |
| Rd-16 | クエスト山手台 | 36.7 | 神奈川県横浜市 | 710 | 0.8 | 774 | 733 | 40 | 5.70 | 2,802.74 | 97.5 | 7.4 |
| Rd-17 | サンセール与野本町 | 35.0 | 埼玉県さいたま市 | 600 | 0.7 | 634 | 589 | 44 | 5.31 | 1,419.39 | 94.5 | 4.6 |
| Rd-18 | Rising Place川崎二番館 | 8.7 | 神奈川県川崎市 | 1,812 | 2.2 | 2,040 | 1,737 | 302 | 4.95 | 2,962.48 | 98.5 | 6.5 |
| Rd-19 | Jパレス桜台 | 31.7 | 東京都練馬区 | 1,090 | 1.3 | 1,280 | 1,097 | 182 | 4.96 | 2,396.44 | 97.6 | 7.0 |
| Rd-20 | ペルソナージュ横浜 | 34.9 | 神奈川県横浜市 | 740 | 0.9 | 795 | 735 | 59 | 5.54 | 1,988.24 | 97.7 | 6.6 |
| Rd-21 | T‘s garden西八王子WEST | 28.8 | 東京都八王子市 | 600 | 0.7 | 736 | 574 | 161 | 6.46 | 2,315.99 | 98.4 | 3.9 |
| Rd-22 | T‘s garden大島 | 36.0 | 東京都江東区 | 1,020 | 1.2 | 1,160 | 1,031 | 128 | 5.74 | 2,705.70 | 100.0 | 7.4 |
| Rd-23 | T‘s garden北柏 | 31.5 | 千葉県柏市 | 2,770 | 3.3 | 3,010 | 2,665 | 344 | 5.33 | 13,377.44 | 99.3 | 3.5 |
| Rd-24 | センチュリー浦和 | 36.6 | 埼玉県さいたま市 | 980 | 1.2 | 1,160 | 976 | 183 | 6.05 | 4,201.77 | 100.0 | 6.3 |
| 住宅小計／平均 | 30.3 | 44,150 | 52.7 | 52,753 | 43,620 | 9,132 | 5.58 | 128,811.46 | 98.0 | - | ||
| 合計／平均 | 31.6 | 83,777 | 100 | 100,539 | 81,937 | 18,601 | 5.82 | 215,298.30 | 97.4 | 4.6 |
ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第22期）（1）～（9）
（※物件収支状況の詳細は省略しますが、各物件のNOI、減価償却費、NCFなどが記載されています。）
東京経済圏を中心に厳選取得の継続
東京経済圏を主な投資対象としつつ、地域分散、安定性、利回り確保に視点をおいた地方物件取得も継続。
ポートフォリオ一覧：
* 東京都24件、神奈川県21件、埼玉県9件、千葉県8件、愛知県1件。
資産運用会社の概要
2025年10月31日時点
（※組織図および事業内容の詳細は省略します。）
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★★
評価の理由:
トーセイ・リート投資法人は、第22期において営業収益、各利益段階で予想を上回る増益を達成し、分配金も前期比+63円（予想比+135円）と力強い実績を示しました。特に、賃料単価の上昇と新規物件取得効果が利益成長の主要因となっています。
財務面では、LTVが39.8%と低位に抑えられており、財務の健全性は非常に高い水準にあります。また、鑑定評価額ベースの含み益は186億円（NAV 159,522円/口）と堅調に推移しており、資産価値の向上も確認できます。
事業戦略の核である「既存不動産の再生・活用」が機能しており、テナントの入れ替え時や更新時における賃料アップが着実に実現しています（住宅の更新時増額率5.0%、オフィス・商業施設でも増額傾向）。これは、競合他社との差別化要因であり、内部成長の源泉となっています。
一方で、第23期予想では、金利コストの上昇や保守的な稼働率設定（住宅にストレスを織り込み）により、減益を見込んでいます。これは、外部環境の変化に対する慎重な姿勢の表れですが、成長の鈍化要因ともなります。また、オフィス物件の一部で稼働率低下が見られ、今後の回復が不透明な点も懸念材料です。
全体として、堅実な財務基盤と内部成長戦略の実行力は評価できますが、今後の成長鈍化リスクと金利上昇の影響を考慮し、満点の評価は避けます。
投資判断の根拠：
買い。堅実な財務基盤、高い内部成長力（賃料アップ）、そして安定した分配金成長が評価できます。特に、賃料単価の上昇が継続している点は、ポートフォリオの質が向上している証左です。
重要なポイント：
1. 賃料単価の上昇継続: 住宅を中心に、テナント入れ替え・更新時の賃料増額が継続しており、内部成長の確実性が高い。
2. 強固な財務基盤: LTVが低水準（39.8%）であり、金利上昇局面においても財務の柔軟性が高い。
3. 資産価値の向上: 鑑定評価額ベースの含み益が拡大しており、NAVも上昇傾向にある。
4. 第23期予想の保守性: 金利上昇や稼働率低下を織り込んだ保守的な予想であり、達成可能性は高いと見られる。
会社への質問(AI生成)
[オフィス物件の稼働率低下が継続している物件（O-03, O-08, O-14）について、具体的な賃料アップ戦略とリースアップまでの期間見通しを教えてください。特にO-08はリニューアル工事中ですが、工事完了後の賃料水準目標と想定NOI利回りを具体的に示してください。]
[第23期予想において、金利コストの上昇を織り込んでいるとのことですが、借入金のうち変動金利比率を88.8%から84.2%に引き下げたにも関わらず、平均調達金利が1.16%から1.25%に上昇した要因を詳細に説明してください。新規借入とリファイナンスの内訳と金利水準を教えてください。]
[住宅セグメントの賃料アップは順調ですが、第23期予想では住宅の賃料・共益費・施設収入が前期比でわずか10.1百万円（約0.3%）の増加に留まっています。これは、住宅稼働率の保守的な見込み（96.4%）によるものと推測されますが、賃料アップのペースが鈍化しているのか、それとも新規取得物件の寄与が限定的であるのか、詳細な内訳を教えてください。]
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| 住宅ポートフォリオの戦略的拡大（ファミリー層特化） | 80% | S | 現在の強みである住宅セグメント（比率52.7%）をさらに強化し、安定的な内部成長と外部成長の柱とする。特に、新規取得物件（TRガーデン蕨）のようなファミリー層向け物件に特化し、取得価格ベースで住宅比率を60%以上に引き上げる。 |
| オフィス物件のバリューアップと賃料単価最大化 | 70% | A | 稼働率が低下しているオフィス物件（O-03, O-08, O-14）に対し、集中的なCAPEX投資（リニューアル、共用部改善）を実施し、賃料単価を競合水準以上に引き上げる。特に、解約が発生した区画の早期高賃料での再リーシングを最優先とする。 |
| 物件取得におけるLTVの戦略的引き上げ | 75% | A | 現在のLTV（39.8%）は保守的であり、総資産LTVを50%水準まで引き上げる方針を加速させる。これにより、外部成長の原資を確保し、物件取得ペースを現在の年間1〜2物件から3〜4物件に増加させる。 |
| 商業施設ポートフォリオの再評価と入れ替え | 60% | B | 商業施設は賃料アップが限定的であり、低稼働物件（Rt-04）の状況も芳しくない。費用対効果の低い物件は売却を検討し、得られた資金を住宅や高成長が見込めるオフィス物件の取得に振り向ける。 |
最優先戦略(AI生成)
最優先戦略：住宅ポートフォリオの戦略的拡大（ファミリー層特化）
トーセイ・リートの最大の強みは、既存物件のバリューアップ能力と、安定性の高い住宅セグメントへの集中投資です。現在の住宅比率は52.7%であり、第23期以降の予想でも微増に留まる見込みです。売上（賃貸事業収益）を倍増させるためには、この強みをさらに強化し、外部成長のスピードを加速させる必要があります。
戦略の具体的内容：
1. ターゲットの明確化と取得加速: 既存の「蕨」物件のように、都心へのアクセスが良好で、ファミリー層が求める広さ（80㎡超）や駐車場（平置き）などのニーズを満たす物件に特化して取得を加速します。取得価格ベースで住宅比率を60%以上に引き上げることを目指します。
2. 内部成長の最大化: 住宅セグメントは賃料アップが順調に進んでおり、このトレンドを維持・加速させます。特に、リニューアルによる賃料アップ効果を最大化するため、計画的なCAPEX投資を継続します。
3. 財務レバレッジの活用: 現在のLTV 39.8%は非常に保守的です。住宅セグメントの安定性を背景に、総資産LTVを50%水準まで引き上げ、外部成長の原資を確保します。これにより、物件取得ペースを向上させ、売上成長を牽引します。
期待される効果：
住宅セグメントはオフィスや商業施設に比べて景気変動の影響を受けにくく、安定したキャッシュフローを生み出します。このセグメントを拡大することで、分配金の安定性を高めつつ、外部成長による収益の絶対量を増加させることが可能になります。これにより、売上倍増に向けた確実な成長基盤を構築します。
ITコンサルからの提案(AI生成)
トーセイ・リートの最優先戦略である「住宅ポートフォリオの戦略的拡大（ファミリー層特化）」を支援するため、ITコンサルタントとして以下の施策を提案します。これらの施策は、マーケティング活動ではなく、物件の取得、運用、管理の効率化と意思決定の高度化に焦点を当てています。
-
物件取得意思決定支援システムの構築（データドリブンな取得戦略の実現）
- 目的: 取得候補物件の評価プロセスを迅速化し、ファミリー層向け住宅のニーズに合致する物件を効率的に特定する。
- 支援内容: 既存の物件情報（取得価格、鑑定評価額、NOI利回り、築年数、所在地、周辺環境データ）と、外部の人口動態データ、学区情報、交通アクセスデータなどを統合したデータベースを構築します。AI/機械学習モデルを用いて、将来の賃料上昇ポテンシャルやLTV最適化の観点から、取得候補物件のスコアリングシステムを開発・導入します。
- 期待される効果: 取得意思決定のリードタイム短縮と、属人的な判断から脱却したデータに基づいた物件選定により、取得成功率の向上とLTVの最適化を実現します。
-
プロパティマネジメント（PM）業務の自動化と効率化
- 目的: 住宅セグメントの拡大に伴い増加する管理業務（入居者対応、契約更新、修繕手配）の負荷を軽減し、人件費を抑制する。
- 支援内容: 既存の賃貸管理システムと連携し、入居者からの問い合わせ対応（例：修繕依頼、契約更新の一次対応）をチャットボットやRPAで自動化します。特に、賃料改定のタイミングでの自動通知や、原状回復工事の進捗管理プロセスをデジタル化し、PM担当者の業務効率を向上させます。
- 期待される効果: 運用コスト（賃貸事業費用）の削減、特にPM/BM報酬や広告宣伝費の効率化に寄与し、NOI利回りの向上に貢献します。
-
CAPEX投資の費用対効果分析高度化
- 目的: 資産価値向上に向けたCAPEX投資（リニューアル、バリューアップ工事）の投資対効果（ROI）を定量的に評価し、投資判断の精度を高める。
- 支援内容: 過去のCAPEX投資事例（例：KM新宿ビルの賃料アップ事例）のデータを分析し、投資内容（例：天井アクセントクロス、クッションフロアへの変更）と、その後の賃料上昇率・稼働率改善効果との相関関係を分析するモデルを構築します。これにより、新規投資案件に対する最適なリニューアルプランと予算配分を提案します。
- 期待される効果: 投資効率の高いCAPEX投資の特定と実行により、資産価値向上と賃料アップの確実性を高め、内部成長を加速させます。
