Ｒ－大和ＯＦ - 2025年11月期（第40期） 決算説明会資料 ★★★

2026-01-22 最終更新日時 : 2026-01-22 icebreaker

目次

基本情報

良好なDPU・EPUの伸長

EPU目標(2027年11月期：7,130円）に向けて着実なEPU成長を実現

24/11期以降、4期連続で売却益を還元

  • 不動産等売却益
  • 内部留保取崩

エグゼクティブサマリー

1口当たり分配金 ： 8,020 円 / １口当たりNAV ： 411,592 円

Daiwa月島ビル 3回目29.4億円売却完了

Daiwa猿楽町ビル 1回目25.5億円売却完了

時価LTV 34.2% / 簿価LTV 44.6%

約30億円の自己投資口取得・消却を実施
25/11期のEPUは約60円増加

1口当たり分配金増減要因 ： 2025年11月期実績比較

既存物件の賃料引き上げによる賃共収入増加を主軸に、EPU上昇

2025年5月期（第39期）
分配金 6,920円
内部留保残高 3,306 百万円

2025年11月期（第40期）
分配金 8,020円
内部留保残高 3,306 百万円

  • EPU（不動産等売却益を除く1口当たり当期純利益）
  • 内部留保取崩分
  • 不動産等売却益（圧縮積立金繰入後・売却に係る運用報酬控除後）による増加分
  • 圧縮積立金繰入額
  • 増加要因
  • 減少要因

1口当たり分配金増減要因 ： 2026年5月期、2026年11月期予想

2025年11月期（第40期）
実績分配金 8,020円
内部留保残高 3,306 百万円

2026年5月期（第41期）
分配金予想 7,250円
内部留保残高 3,701 百万円

2026年11月期（第42期）
分配金予想 7,070円
内部留保残高 3,532 百万円

  • EPU（不動産等売却益を除く1口当たり当期純利益）
  • 内部留保取崩分
  • 不動産等売却益（圧縮積立金繰入後・売却に係る運用報酬控除後）による増加分
  • 圧縮積立金繰入額
  • 増加要因
  • 減少要因

賃貸事業分析 ー 基礎体力の向上ー

25/5期に続き、過去10年間の最盛期に迫る賃料増額を実現

契約更新・テナント入替による月額賃料の増額

（千円/月）

15/11期 16/5期 16/11期 17/5期 17/11期 18/5期 18/11期 19/5期 19/11期 20/5期 20/11期 21/5期 21/11期 22/5期 22/11期 23/5期 23/11期 24/5期 24/11期 25/5期 25/11期 26/5期
契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 契約更新 予測値
テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替 テナント入替

（注1） 入替は店舗区画含めた金額を記載
（注2）26/5期については、1月9日時点の数値を記載

▌賃共収入の増加率
2.0% 15/11期
1.7% 16/5期
1.5% 16/11期
2.8% 17/5期
2.4% 17/11期
2.3% 18/5期
2.9% 18/11期
3.9% 19/5期
2.6% 19/11期
3.1% 20/5期
2.0% 20/11期
0.3% 21/5期
0.3% 21/11期
0.3% 22/5期
-0.1% 22/11期
0.4% 23/5期
-0.2% 23/11期
0.5% 24/5期
0.7% 24/11期
2.2% 25/5期
2.5% 25/11期
0.0% 26/5期
2.0%
4.0%

（注） 各期の賃料増加額を各期の直前期における賃共収入で除して算出し、年額換算（×2）

成長加速 ー 賃料単価の新時代 ー

過去最高水準の賃料増額を実現

新宿マインズタワー

入替
平均+45％

  • 25/11期には、入替時賃料増額率 45％ を実現
  • 今後も 直近の増額事例に近い賃料増額 を目指す

Daiwa赤坂ビル

  • 25/5期に設定した 「3万円台半ば」 という契約賃料単価目標を「 ４万円 」に 上方修正

E・スペースタワー

  • 過去10年で 40％以上 平均契約賃料単価上昇
  • 25/11期の入替では 25％以上 の増額を実現
  • 今後も 直近の増額事例に近い賃料増額 を目指す

Daiwa築地駅前ビル

  • 契約賃料単価「 ４万円超 」を目指す

（注1）直近の事例をもとに賃料増額率を記載
（注2）平均契約賃料単価推移（各物件において2015/11期を100とする）

収益性向上 ー 低成長資産の売却実現 ー

入替戦略に基づき、含み益を大きく上回る価格でDaiwa猿楽町ビルを売却

前回公表の入替戦略に基づき物件売却を実施

入替方針 ： 低成長資産の売却

入替戦略 １ ：投資目線の異なるプレーヤーへ売却、含み益を超える売却益獲得を狙う

収益性向上 ー 高成長資産の取得 ー

EPU成長に向けて、収益基盤であるNOIの拡充を推進

NOI増加への道のり : 高成長資産への入替

25/11期は、月島に続き猿楽町の売却を新たに決定
売却先行により一時的にNOIが剥落する見込み

高い内部成長力を背景に、新規物件への再投資を本格的に検討、NOIの拡充を推進
他方、3年・10％の物件入替は継続

  • 25/11期に準共有持分50%を売却、26/5期に残り50%を売却予定

物件取得余力の考え方

力強い内部成長・運用成果に裏付けられた物件取得余力を活用 : 実力LTV （Capレート要因を除いた時価LTV）

運用成果を反映したLTVの考え方

時価LTV算定の裏付けとなる含み益 ＝ ①Capレート要因 ＋②キャッシュフロー増加等要因（Capレート以外の要因） に分解できる
このうち①については、売買マーケットの変化（市況要因）に多大な影響を受けるため、中長期的な安定性・持続性に欠けると認識

②キャッシュフロー増加等要因（Capレート以外の要因） は、本投資法人の運用成果に裏付けられた実力を反映しており、 適切に活用＝実力LTV

各LTV計算式の考え方

  • Capレート要因は 不動産市況によって変動 × 加味しない
  • 運用成果（実力）に伴って 向上した物件価値 ◎ 加味する

実力LTVの活用方針

実力LTVを活用するも、従来の財務規律である簿価LTV40～50％の規律も維持

資本効率の改善とキャッシュフロー成長原資としての活用

含み益は、 ①売却益として顕在化 することに加えて、 ②借入余力＝物件取得余力として認識 することによって、基礎収益を毀損せず成長投資に活用

バランスシートからみた含み益の活用 借入余力の考え方

  • 2025年11月末時点における実力LTVベース45.0%（簿価LTVベースで49.1%）までの借入余力

簿価LTV40-50%の規律を維持しつつ実力LTVも意識

1 （ 3 年・ 10% の物件入替の継続）
2 （基礎収益であるNOI拡充に充当）

投資主価値向上に向けた取り組み

内部成長／外部成長

東京のオフィスビルの賃貸市場動向

  • オフィスマーケットにおける空室率低下、賃料上昇の傾向は継続
  • 大規模オフィスビルの供給継続、中小規模は低位で推移

東京オフィスビルの賃貸市況

オフィスビルマーケット中期予測

賃貸事業分析(1) ～稼働率及び入退去率の推移～

  • 2025年11月期も、引き続き高稼働を維持
  • 今後も、一定程度の解約区画は発生するものの、新規需要獲得により全体稼働率は順調に推移する想定

期末稼働率推移

入退去率推移 [（注）]

入退去理由 [（注）]

25/11期 内訳 コスト 削減 拡張 移転 集約 移転 縮小 移転 立地 改善 その他 合計
入居 0 8 1 0 4 5 18
退去 -3 -4 -3 -5 -2 -1 -18
退去 -3 -4 -3 -5 前期件数 0 前期件数 0 前期件数 0

（注） 賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移。予想について、部分解約がある場合は退去率には現契約床面積を、入居率には残存契約面積をベースに試算。
（注） 住居及び倉庫テナントの入退去は除く。

賃貸事業分析(2) ～更新対象テナントの賃料増減率推移～

  • 増額応諾割合は過去最高水準、25年11月期は更新対象面積のうち65％超の面積で増額を達成

契約更新テナントの更新状況

契約更新時期一覧

更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移 [（注1）]

24期連続の賃料

25/11期 月額賃料増減率内訳 0％～2％ 未満 2％～5％未満 5％～10％未満 10％～ 15％未満 15％以上
比率（注） 4％ 20％ 50％ 13％ 13％
月額賃料 増減率 8.3％ (前期：7.6％)

（注1） 賃料更新の合意に至った各賃貸借契約における更新前の契約賃料に対する賃料増額・減額率。賃料増減率は増額と減額をネットして算出。
（注2） 同一テナントにて、メイン区画の増額改定と並行して行った小規模区画の減額改定による影響。
（注） 比率は月額賃料総額ベース

月額賃料増減額：+17,738千円/月
賃料増額物件：⚫E・スペースタワー、⚫Daiwa赤坂ビル、⚫Daiwa青山ビル、⚫Daiwa八丁堀駅前ビル、⚫コンカード横浜等

賃貸事業分析(3) ～入替時及び契約賃料の状況～

  • 2025年11月期も、前期を上回る入替時賃料増減率を達成。賃料増減額も大きく拡大

入替時の月額賃料及び増減率 推移

25年11月期月額賃料増減額：+8,849千円/月

契約賃料と賃料単価指数の推移(月額)

（注2） 賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を2009年5月期末を100として指数化したもの。

その他NOI向上施策（駐車場）

主にサブリース契約について、増額交渉等を実施
都心5区中心という立地の優位性を活かし、大幅な増額を実現

サブリース契約済み区画の増額率実績

  • ⚫ Daiwa赤坂ビル
  • ⚫ Daiwa荻窪タワー
  • ⚫ Daiwa麻布テラス
  • ⚫ Daiwa渋谷神泉ビル
  • ⚫ Daiwaリバーゲート 等

24/11期比 +約1,450万円/期 増加見込み

ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減

  • 2025年11月期も賃料単価の上昇基調が鮮明に
  • 今後も現存の高賃料単価のテナントの退去を防ぎつつ、平均賃料単価上昇を目指す

東京主要５区

首都圏

（注） 契約賃料単価は各物件の基準階(2F以上)の事務所区画全体の平均賃料単価を表示(入替・更新対象区画以外を含む)。

ポートフォリオ改善の軌跡

  • ポートフォリオの質向上を企図し、3年・10%の物件入替を実施

資本コストを意識したキャピタルアロケーション

含み益を顕在化させ、分配金として還元
物件売却資金は入替のほか、自己投資口取得（または借入金返済）へ充当

4.0 年 若返り

（注1） 開発物件については、開発用地取得と建物取得について、取得時点での取得価格を記載し、開発用地・建物合わせて1物件とカウントしています。
（注2） 新宿マインズタワーに係る匿名組合出資持分は1物件とカウントし、出資額を合計金額に含めています。
（注3） 「入替前」とは、2017年11月期末のポートフォリオを示します。
（注4） 「入替後」とは、2025年11月期末のポートフォリオに、2025年11月期及び2026年5月期にかけて譲渡する1物件を除いたポートフォリオを示します。

物件取得の検討状況、スポンサーグループとの連携

非不動産会社系REITであることを生かしたソーシング戦略

  • 独立系であることを生かし、事業会社、金融機関、不動産仲介等、様々な関係先との強固なリレーション構築により多様なソーシングルートを確保
  • 多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき最適なポートフォリオの拡大を目指す

保有物件の築年と駅距離

（注1） 平均築年数の時点は2025年11月末時点。
（注2） 平均築年数及び平均駅距離の計算からはDaiwa猿楽町ビルを除外。

スポンサーグループとの連携

  • ブリッジファンドへの資金拠出
  • 大和証券グループの情報ネットワークを活用した不動産マーケット/物件/第三者からの投資機会等に関する情報提供
  • 本資産運用会社の人材供給の協力
  • 大和証券グループ本社及び大和証券ファシリティーズが担ってきたウェアハウジング機能を大和証券リアルティに移管し、意思決定の迅速化と機動性の確保
  • 専門メンバーの配置による、入替/交換取引、バルクセール、未竣工案件等の高度化する取引への対応力向上により、取得機能強化

財務戦略

有利子負債の状況(1)

  • 2025年11月期末の時価LTVは34.2％、簿価LTVは44.6％
  • 当期の平均金利は0.87％

有利子負債の調達年限と残存年限の推移

平均金利の推移

（注）簿価LTV ＝有利子負債金額÷総資産
時価LTV ＝有利子負債金額÷（総資産+期末鑑定評価額－期末帳簿価額）

（注） 平均金利＝（支払利息＋投資法人債利息）×2÷投資法人債含む有利子負債の加重平均

有利子負債の状況(2)

  • 返済時期の分散及び借入年限の長期化を意識し、財務安定性を確保。
  • 基準金利が10bps上昇した場合の分配金への影響は約54円。

有利子負債の返済(償還)スケジュール

2025年11月期は7,000百万円の借換えを実施
第7回無担保投資法人債1,500百万円は償還

格付の状況

JCR ##### AA
R&I ##### AA

有利子負債の状況(3)

借入金（2025年11月期末） (単位：百万円)

借入先 残高 前期比 残高割合
もみじ銀行 1,000 - 0.5%
山形銀行 1,000 - 0.5%
第四北越銀行 1,000 - 0.5%
あおぞら銀行 1,000 - 0.5%
太陽生命保険 300 - 0.1%
富国生命保険 200 - 0.1%
借入金合計 210,450 - 100.0%
三井住友銀行 45,600 - 21.7%
三井住友信託銀行 26,950 - 12.8%
日本政策投資銀行 21,750 - 10.3%
みずほ銀行 19,400 - 9.2%
三菱ＵＦＪ銀行 19,000 - 9.0%
SBI新生銀行 15,950 - 7.6%
りそな銀行 12,500 - 5.9%
みずほ信託銀行 9,500 - 4.5%
福岡銀行 6,500 - 3.1%
関西みらい銀行 5,000 - 2.4%
西日本シティ銀行 3,000 - 1.4%
七十七銀行 3,000 - 1.4%
農林中央金庫 3,000 - 1.4%
三菱ＵＦＪ信託銀行（信託口） 3,000 - 1.4%
群馬銀行 2,500 - 1.2%
武蔵野銀行 2,000 - 1.0%
東京海上日動火災保険 2,000 - 1.0%
山口銀行 2,000 - 1.0%
日本生命保険 1,300 - 0.6%
百五銀行 1,000 - 0.5%
山梨中央銀行 1,000 - 0.5%

投資法人債

回号 残高 前期比 年限
第6回無担保投資法人債 1,300 - 12年
第8回無担保投資法人債 （大和証券オフィスESG シリーズボンドⅡ） 2,400 - 10年
第9回無担保投資法人債 2,200 - 5年
第10回無担保投資法人債 1,600 - 10年
投資法人債合計 7,500 - -

コミットメントライン

契約先 借入限度額 契約期間
大和ネクスト銀行 3,000 2025/7/31～2026/7/31

2025年11月期末における投資主の状況について

業態別の投資口保有割合

所有者区分 25/5期末 投資口数 25/11期末 投資口数 投資口数の増減 25/11期末 割合(注1)
個人･その他 27,751 25,990 -1,761 2.78%
金融機関 356,621 350,098 -6,523 37.45%
都市銀行 - - - -
地方銀行 29,153 26,024 -3,129 2.78%
信託銀行 290,406 287,204 -3,202 30.73%
生命保険会社 10,154 12,090 +1,936 1.29%
損害保険会社 310 310 - 0.03%
その他金融 26,598 24,470 -2,128 2.62%
その他国内法人 400,381 400,077 -304 42.80%
外国人 134,184 140,390 +6,206 15.02%
証券会社 24,218 18,190 -6,028 1.95%
合計 943,155 934,745 -8,410 100.00%

大口投資主(上位10位)

No. 投資主名 25/5期末 所有口数 25/11期末 所有口数 前期比 増減数 25/11期末 割合（注1）
1 株式会社大和インベストメント・ マネジメント 257,810 257,810 - 27.58%
2 株式会社大和証券グループ本社 134,642 134,642 - 14.40%
3 株式会社日本カストディ銀行 (信託口) 125,775 132,721 +6,946 14.20%
4 日本マスタートラスト 信託銀行株式会社(信託口) 129,495 118,695 -10,800 12.70%
5 野村信託銀行株式会社 (投信口) 30,012 30,692 +680 3.28%
6 STICHTING PENSIOEN FONDS ZORG EN WELZIJN 30,517 25,481 -5,036 2.73%
7 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. - CLIENT ACCOUNT 5,308 9,900 +4,592 1.06%
8 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 1,820 8,362 +6,542 0.89%
9 明治安田生命保険相互会社 7,662 7,662 - 0.82%
10 JP MORGAN CHASE BANK 385781 416 7,545 +7,129 0.81%
合計 合計 723,457 733,510 +10,053 78.47%

(注2) 当期において自己投資口の取得及び消却を実施。

サステナビリティへの取組み

外部評価 / 環境認証の取得

国際イニシアティブへの参加・署名

環境認証の取得 （2025年１１月末時点）

CASBEE DBJ Green Building BELS
★★★★★ (S) 3 ★★★★
★★★★ (A) 22 ★★★
★★★ (B+) 4
物件数合計 29 物件数合計
取得比率 56.6% 取得比率

外部評価の取得

環境認証取得物件数 取得比率 （延床面積ベース） 中長期目標 (2030年度)
35 物件 67.0％ 70.0%以上

グリーンファイナンスによる資金調達 （2025年１１月末時点）

株式会社日本格付研究所（JCR）「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評
価」において、最上位評価である「Green1（F）」を取得
グリーンローン・グリーンボンドの合計で283億円を調達

グリーンローン借入残高 グリーンボンド発行残高 ー グリーンファイナンス合計
259 億円 24 億円 合計283 億円

環境への取り組み

環境負荷削減に向けた取り組み

保有物件の専有部/共用部において、LED化工事を順次進めるとともに、エネルギー効率に優れた高効率熱源機器導入や省エネ性能の高い空調設備の改修を実施
屋上緑化/壁面緑化に加え、生物多様性に配慮した植栽計画を行うほか、自然エネルギーの利用を推進することで環境負荷削減を図る

LED照明の導入・改修、節水機器導入および改修、屋上緑化の推進・生物多様性の保全

環境パフォーマンスデータ (注２)

項目 単位 2019年度 【基準年度】 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 基準年度比 増減率 削減目標 （原単位）
エネルギー 消費量(MWh) 104,219 87,245 83,902 87,008 80,156 ▲23.09% 基準年度からの5年間で５%削減
エネルギー 消費原単位(MWh/㎡) 0.207 0.178 0.173 0.180 0.161 ▲22.05% ▲22.05%
CO2 排出量(t-CO2) 44,771 37,063 34,589 29,281 31,575 ▲29.47% 2030年度までに46％削減(2013年度対比)、2050年度までにカーボンニュートラル達成
CO2 排出原単位(t-CO2/㎡) 0.089 0.076 0.071 0.060 0.064 ▲27.87% ▲27.87%
水 消費量(㎥) 396,297 284,367 296,251 318,833 340,199 ▲14.16% 基準年度の水準を超過しない
水 消費原単位(㎥/㎡) 0.787 0.580 0.610 0.658 0.685 ▲12.78% ▲12.78%

(注1) 2025年11月末時点。
(注2) 全ポートフォリオを対象とした2021年度以降の各環境パフォーマンスデータについて、SOMPOリスクマネジメント株式会社による第三者検証を実施。

社会への取り組み / ガバナンス

テナント・地域社会への貢献

保有物件のテナント満足度調査を実施し、要望事項・課題を物件の運営管理改善に活かし、保有物件の入居テナントや施設利用者の快適性向上を図る
また、地域コミュニティの持続的な発展に向けた地域イベントへの協賛等を実施

女子用トイレの小物入れ設置（E・スペースタワー）、ZXY BOXの設置（Daiwa荻窪タワー）、キッチンカーの誘致（Daiwa中野坂上ビル）、シェアリングサービスの導入（E・スペースタワー/新宿ウエストビル）、新宿ミナミルミの開催（新宿マインズタワー）

投資運用の意思決定機構

本資産運用会社は、規約に沿って運用ガイドラインを作成し、投資方針・資産の取得及び売却等に関する利害関係者との取引のルール、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方を定めている

承認されなかった場合、起案部署に差戻し

働きがいのある職場環境づくり

従業員の健康支援を目的とした就業時間内の全面禁煙や、社内コミュニケーションの活性化を目的とした「家族の職場訪問」や「社員懇親会」等を実施
「子育てサポート企業」として「くるみん認定」を取得
DOI投資主との利害の一致による投資主価値の向上を目指し、役職員を対象とするDOI持投資口会制度を導入

ファンド間における利益相反の防止

資産運用会社において、運用する投資法人とその他ファンド等の間で物件の取得機会の競合が生ずる場合、投資法人とその他ファンド等の投資対象が競合する用途の物件について、まず投資法人に取得検討の優先権を付与し、投資法人が当該優先権を行使しないと判断した場合に限り 、その他ファンド等が取得検討可能とすることで、投資法人とその他ファンド等の間の利益相反を防止

スポンサーグループによるセイムボート出資

投資主の利益とスポンサーの利害を一致させることで投資主価値向上を目指す

スポンサーグループ 保有口数 保有比率 合計
㈱大和インベストメント・マネジメント 257,810口 27.58% 41.98%
㈱大和証券グループ本社 134,642口 14.40％ 14.40％

Appendix

本投資法人の３つの特徴 (2026年1月22日時点）

オフィスビル特化型 東京主要5区特化 高い内部成長力

東京主要5区※ 80.6％
地方主要都市

※東京主要5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指します。

2025年11月期決算ハイライト

2025年11月期（第40期）前期・実績 比較

項目 2025年5月期実績 2025年11月期実績 差
営業収益 15,208 百万円 16,056 百万円 + 848 百万円
営業費用 7,286 百万円 7,462 百万円 + 176 百万円
営業利益 7,921 百万円 8,593 百万円 + 671 百万円
営業外費用 1,003 百万円 1,119 百万円 + 115 百万円
当期純利益 6,949 百万円 7,496 百万円 + 547 百万円
1口当たり当期純利益（注1） 7,348円 7,996円 + 648円
1口当たり分配金（注2） 6,920円 8,020円 + 1,100円
(うち、内部留保取崩額) (- 円) (- 円) (- 円)
1口当たりNAV（注3） 409,172円 411,592円 + 2,420円
期末稼働率 98.1% 98.9% +0.8%
期中平均稼働率（注4） 97.8% 98.5% +0.7%
NOI利回り（年換算）（注5） 4.6% 4.7% +0.1%

(注7) 当期において自己投資口の取得及び消却を行っており、発行済投資口の総口数は以下の通り。2025年5月期末943,155口⇒2025年11月期末934,745口

2025年11月期（第40期）予想・実績 比較

項目 2025年11月期予想 （2025年7月開示） 2025年11月期実績 差
営業収益 15,108 百万円 16,056 百万円 + 947 百万円
営業費用 7,405 百万円 7,462 百万円 + 57 百万円
当期純利益 6,536 百万円 7,496 百万円 + 959 百万円
1口当たり当期純利益 6,930円 7,996円 + 1,066円
1口当たり分配金（注8） 7,000円 8,020円 + 1,020円
(うち、内部留保取崩額)（注8） (70 円) (- 円) (▲70 円)
期末稼働率 98.4% 98.9% +0.5%

【ご参考】
1口当たりFFO（注3） 8,383円 | 8,719円 | + 336円
1口当たりAFFO（注3） 7,219円 | 7,114円 | ▲ 105円

2026年5月期・2026年11月期業績予想ハイライト

2026年5月期（第41期）見通し

項目 2026年5月期予想 2025年11月期との差
営業収益 15,672 百万円 ▲383 百万円
営業費用 7,262 百万円 ▲200 百万円
営業利益 8,410 百万円 ▲183 百万円
営業外費用 1,237 百万円 + 118 百万円
当期純利益 7,172 百万円 ▲324 百万円
1口当たり当期純利益 7,672円 ▲324円
1口当たり分配金（注1） 7,250円 ▲770円
(うち、内部留保取崩額)（注1） (- 円) (- 円)
期末想定稼働率 98.4% ▲0.5%
期中想定稼働率（注2） 98.5% -％
想定NOI利回り（年換算）（注3） 4.8% + 0.1%

2026年11月期予想

項目 2026年11月期予想 2026年5月期との差
営業収益 15,131 百万円 ▲541 百万円
営業費用 7,312 百万円 + 50 百万円
営業利益 7,818 百万円 ▲591 百万円
営業外費用 1,377 百万円 + 139 百万円
当期純利益 6,440 百万円 ▲731 百万円
1口当たり当期純利益 6,890円 ▲782円
1口当たり分配金（注5） 7,070円 ▲180円
(うち、内部留保取崩額)（注5） (180 円) (+180 円)
期末想定稼働率 98.4% -％
期中想定稼働率 98.3% ▲0.2%
想定NOI利回り（年換算）（注6） 4.9% + 0.1%

【ご参考】
資本的支出：408 (2025/5期) | 295 (2025/11期) | 284 (2026/5期) | 1,500 (2025/5期) | 1,507 (2025/11期) | 1,440 (2026/5期)
1口当たりFFO（注3） 8,719円 | 8,787円 | 8,944円
1口当たりAFFO（注3） 7,114円 | 7,175円 | 7,403円

2025年11月期決算概要(1) ～貸借対照表～

前期(2025年5月期)実績との比較

資産の部 金額 (百万円) 比率 (%) 金額 (百万円) 比率 (%)
流動資産 37,272 7.6 33,685 6.9
現金及び預金 32,706 28,975
信託現金及び信託預金 3,932 4,060
その他の流動資産 632 649
固定資産 454,487 92.4 454,597 93.1
有形固定資産 449,521 91.4 445,825 91.3
建物等(信託財産含む) 80,629 79,679
土地(信託財産含む) 368,853 366,096
その他の有形固定資産 38 50
無形固定資産 2,718 0.6 2,715 0.6
信託借地権・借地権 2,705 2,705
その他の無形固定資産 12 10
投資その他の資産 2,248 0.5 6,056 1.2
投資有価証券 - 3,765
信託差入敷金及び保証金 113 113
長期前払費用 1,339 1,218
その他の投資その他の資産 795 958
投資法人債発行費 繰延資産 43 0.0 39 0.0
資産合計 491,803 100.0 488,321 100.0
負債の部 金額 (百万円) 比率 (%) 金額 (百万円) 比率 (%)
流動負債 27,866 5.7 27,912 5.7
1年内返済予定の長期借入金 20,700 22,400
1年内償還予定の投資法人債 1,500 -
前受金 2,419 2,451
その他の流動負債 1,448 1,026
固定負債 219,520 44.6 217,918 44.6
投資法人債 7,500 7,500
長期借入金 189,750 188,050
預り敷金及び保証金 20,033 20,069
信託預り敷金及び保証金 2,033 2,015
その他の固定負債 233 283
負債合計 247,386 50.3 245,830 50.3
純資産の部
出資総額（純額） 234,094 231,094
出資総額 251,551 251,551
出資総額控除額 -17,457 -20,457
剰余金 9,832 10,802
評価・換算差額等 490 594
純資産合計 244,417 49.7 242,491 49.7
負債純資産合計 491,803 100.0 488,321 100.0

2025年11月期決算概要(2) ～損益計算書～

前期(2025年5月期)実績との比較

項目 2025年5月期実績 2025年11月期実績 差異 + 848
営業収益(A) 15,208 16,056 16,056
内)不動産等売却益 928 1,225 + 297
内)受取配当金 - 33 + 33
営業費用(B) 7,286 7,462 + 176
内)賃貸事業費用(減価償却費除く) 3,967 4,102 + 135
内)減価償却費 1,886 1,879 ▲ 6
賃貸事業損益 8,426 8,814 + 387
営業利益(A-B) 7,921 8,593 + 671
営業外費用 1,003 1,119 + 115
内)支払利息等 835 948 + 112
経常利益 6,950 7,497 + 547
当期純利益 6,949 7,496 + 547
1口当たり当期純利益(注1) 7,348円 7,996円 + 648円
1口当たり分配金(注2) 6,920円 8,020円 + 1,100円

業績予想との比較

項目 2025年11月期予想 (25/7開示) 2025年11月期実績 差異 + 947
営業収益(A) 15,108 16,056 16,056
内)不動産等売却益 400 1,225 + 825
内)受取配当金 29 33 + 3
営業費用(B) 7,405 7,462 + 57
内)賃貸事業費用(減価償却費除く) 4,074 4,102 + 28
内)減価償却費 1,882 1,879 ▲ 2
賃貸事業損益 8,721 8,814 + 93
営業利益(A-B) 7,703 8,593 + 890
営業外費用 1,165 1,119 ▲ 46
内)支払利息等 996 948 ▲ 48
経常利益 6,537 7,497 + 959
当期純利益 6,536 7,496 + 959
1口当たり当期純利益(注1) 6,930円 7,996円 + 1,066円
1口当たり分配金(注4) 7,000円 8,020円 + 1,020円
(うち、内部留保取崩額)(注4) (70 円) (- 円) (▲70 円)

予想損益計算書(2026年5月期及び2026年11月期)

2026年5月期・2026年11月期の運用状況の予想

項目 2025年11月期実績 2026年5月期予想 2026年11月期予想
営業収益(A) 16,056 15,672 15,131
内)不動産等売却益 1,225 852 -
内)受取配当金 33 97 66
営業費用(B) 7,462 7,262 7,312
内)賃貸事業費用(減価償却費除く) 4,102 3,887 3,928
内)減価償却費 1,879 1,894 1,920
賃貸事業損益 8,814 8,939 9,215
営業利益(A-B) 8,593 8,410 7,818
営業外費用 1,119 1,237 1,377
内)支払利息 948 1,071 1,210
経常利益 7,497 7,173 6,441
当期純利益 7,496 7,172 6,440
1口当たり当期純利益(注1) 7,996円 7,672円 6,890円
1口当たり分配金(注2) 8,020円 7,250円 7,070円
(うち、内部留保取崩額)(注2) (-円) (-円) (180円)

【ご参考】
1口当たりFFO（注3） 8,719円 | 8,787円 | 8,944円
1口当たりAFFO（注3） 7,114円 | 7,175円 | 7,403円

保有物件の地域別割合及び大規模オフィスビルの供給量

保有物件の地域別割合

東京23区の大規模オフィスビルの供給量

（注1） 取得価格ベース。
（注2） 割合は小数第2位を四捨五入。

テナント分析

主要テナントの上位10位一覧

テナント名 入居物件名 賃貸面積 (㎡) 全賃貸面積 に占める割合 （注2）
非開示(注1) Daiwa北浜ビル 709 1.9%
東京海上日動あんしん生命保険株式会社 Daiwa荻窪タワー 605 1.7%
パルシステム生活協同組合連合会 ラクアス東新宿 598 1.6%
非開示(注1) 大和茅場町ビル 589 1.6%
麒麟麦酒株式会社 キリン日本橋ビル 5,630.17 1.5%
非開示(注1) Daiwa笹塚タワー 4,226.34 1.1%
日本リージャス株式会社 WWJ株式会社 HENNGE株式会社 非開示(注1) 合計 Daiwa赤坂ビル/Daiwa麻布テラス/ Daiwa渋谷スクエア/Daiwa代官山ビル/ Daiwa秋葉原ビル Daiwa晴海ビル Daiwa渋谷スクエア コンカード横浜 4,196.36, 3,845.14, 3,742.00, 3,614.73, 50,290.37 1.1%, 1.0%, 1.0%, 1.0%, 14.1%

（注1） 業種分類は、東証33業種に準じ本投資法人が分類・作成。
（注2） 情報・通信業種内での分類は、総務省日本標準産業分類に準じ本投資法人が分類・作成。
（注3） 割合は小数第2位を切り捨て。

期末鑑定評価額・前期比較(1)

主な変動要因
（A）：賃料単価見直しによる物件収益増加による影響
（B）：ER再取得に伴う修繕費・資本的支出の増加による影響

含み損益及び資産規模の推移

ポートフォリオの含み損益額

資産規模

NAV及び分配金の推移

1口当たりNAV及び分配金(予想・実績)の推移

(注) 2024年6月1日付で投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施。2024年5月期以前の1口当たりの各数値については比較を容易にするため、2024年11月期首の発行済投資口の総口数に基づき分割実施後の値に換算して記載。

ポートフォリオ一覧(1) (2025年11月期物件別賃貸事業収支等)

（注1） 2025年11月期のPML値は、SOMPOリスクマネジメント㈱作成のポートフォリオ地震PML評価報告書(2025年11月)の記載数値を記載。
（注2） 賃貸事業収支は百万円未満を切り捨て。
（注3） その他収入は、原状回復工事収入及び敷金保証金償却収入を含む。
（注4） NOI利回りは表中③NOIの年換算NOIを帳簿価額。 （Daiwa猿楽町ビルの2025年11月期の帳簿価額は期首簿価と期末簿価を加重平均）で除して算出。
（注5） テナントからの同意が得られていないため、非開示で記載。
（注6） 表中の2025年11月期のNOI利回りは、分割譲渡を考慮。

ポートフォリオ一覧(2) (2025年11月期物件別賃貸事業収支等)

（注1） 2025年11月期のPML値は、SOMPOリスクマネジメント㈱作成のポートフォリオ地震PML評価報告書(2025年11月)の記載数値を記載。
（注2） 賃貸事業収支は百万円未満を切り捨て。
（注3） その他収入は、原状回復工事収入及び敷金保証金償却収入を含む。
（注4） NOI利回りは表中③NOIの年換算NOIを帳簿価額で除して算出。
（注5） テナントからの同意が得られていないため、非開示で記載。
（注6） 本物件は、2024年５月以降、再開発組合から家賃損失補償を受けているため、資料全体を通して、「稼働率」、「入退去率」及び「月額契約賃料」は、補償部分も含めた数値を記載しています。

ポートフォリオ一覧(3) (2025年11月期物件別賃貸事業収支等)

（注1） 2025年11月期のPML値は、SOMPOリスクマネジメント㈱作成のポートフォリオ地震PML評価報告書(2025年11月)の記載数値を記載。
（注2） 賃貸事業収支は百万円未満を切り捨て。
（注3） その他収入は、原状回復工事収入及び敷金保証金償却収入を含む。
（注4） NOI利回りは表中③NOIの年換算NOIを帳簿価額で除して算出。
（注5） テナントからの同意が得られていないため、非開示で記載。
（注6） 区分所有者間の取り決め等に基づき、賃貸事業収入のうちマスターリース事業に係る収入（賃貸料等）の本投資法人の持分は60.99%です。稼働率は同事業対象部分全体の数値を記載しています。

ポートフォリオ一覧(4) (2025年11月期物件別賃貸事業収支等)

（注1） 2025年11月期のPML値は、SOMPOリスクマネジメント㈱作成のポートフォリオ地震PML評価報告書(2025年11月)の記載数値を記載。
（注2） 賃貸事業収支は百万円未満を切り捨て。
（注3） その他収入は、原状回復工事収入及び敷金保証金償却収入を含む。
（注4） NOI利回りは表中③NOIの年換算NOIを期末帳簿価額で除して算出。
（注5） テナントからの同意が得られていないため、非開示で記載。

ポートフォリオ一覧(5) (2025年11月期物件別賃貸事業収支等)

（注1） 2025年11月期のPML値は、SOMPOリスクマネジメント㈱作成のポートフォリオ地震PML評価報告書(2025年11月)の記載数値を記載。
（注2） 賃貸事業収支は百万円未満を切り捨て。
（注3） その他収入は、原状回復工事収入及び敷金保証金償却収入を含む。
（注4） NOI利回りは表中③NOIの年換算NOIを帳簿価額で除して算出。
（注5） テナントからの同意が得られていないため、非開示で記載。

ポートフォリオ一覧(6) (2025年11月期物件別賃貸事業収支等)

（注1） 2025年11月期のPML値は、SOMPOリスクマネジメント㈱作成のポートフォリオ地震PML評価報告書(2025年11月)の記載数値を記載。
（注2） 賃貸事業収支は百万円未満を切り捨て。
（注3） その他収入は、原状回復工事収入及び敷金保証金償却収入を含む。
（注4） NOI利回りは表中③NOIの年換算NOIを期末帳簿価額で除して算出。 （Daiwa猿楽町ビルの2025年11月期及びDaiwa月島ビルの2025年5月期は期首簿価と期末簿価を加重平均）
（注5） 2025年5月期のNOI利回りは、Daiwa月島ビルの分割譲渡を考慮して算出。2025年11月期のNOI利回りは、Daiwa猿楽町ビルの分割譲渡を考慮して算出し、Daiwa月島ビルを含めず。
表中②賃貸事業費用合計のポートフォリオ合計値は、投資法人に係る費用を含めず。

資産運用会社の概要 （2026年1月1日現在）

会社概要

資産運用を受託しているリート

組織図

株主総会
監査役
コンプライアンス委員会
投資委員会 *
バリュエーション委員会 *
コンプライアンス・オフィサー
サステナビリティ推進委員会

※投資法人毎に設置

代表取締役社長
コーポレート本部
投資運用本部
ファンド本部
内部監査部
サステナビリティ推進室

リスク管理・ コンプライアンス部

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★★

評価の理由：
本投資法人は、東京主要5区に特化したオフィスビル特化型であり、高い稼働率（98.9%）と堅調な賃料上昇トレンド（25/11期 賃料増収率 2.5%）を維持しており、基礎的な収益力（NOI）は安定しています。特に、賃料単価の上昇トレンドが過去最高水準にあり、これは市場環境の強さと物件の競争力を示唆しています。

一方で、2026年5月期および2026年11月期のEPU予想は、前年比で大幅な減少（25/11期 8,020円 → 26/11期 7,070円）となっており、これは売却益の剥落が主因です。売却益に依存しないEPU（内部成長）は堅調に推移するものの、分配金水準の低下は投資家にとってネガティブな材料です。

財務規律としては、時価LTV 34.2%、簿価LTV 44.6%と健全な水準を維持しており、格付もAAを維持しています。また、「実力LTV」という独自の指標を導入し、含み益を借入余力として捉え、成長投資の原資とする方針は評価できますが、市場環境の変化に左右されない「実力」の定義が曖昧な点には注意が必要です。

全体として、安定した賃貸事業基盤と積極的なポートフォリオ入替による収益改善努力が見られますが、分配金の減少傾向と、売却益に依存しない持続的な成長の確証が不足しているため、平均的な評価とします。

投資判断の根拠：
保有。賃貸事業の基礎体力は高いものの、分配金が減少傾向にあるため、積極的な買い材料とはなりにくい。LTV水準は健全であり、財務リスクは低い。賃料上昇トレンドが継続する限り、安定的なリターンは期待できるが、大幅な成長は期待しにくい状況。

重要なポイント：
1. 賃料単価の顕著な上昇トレンド: 過去10年で最高水準の賃料増額を実現しており、基礎収益の向上に寄与している。
2. 分配金の減少傾向: 売却益の剥落により、2026年11月期予想では前年比で大幅な分配金減少が見込まれる。
3. LTV規律の維持と「実力LTV」の導入: 簿価LTV 40-50%の規律を維持しつつ、含み益を成長余力として活用する方針。
4. ポートフォリオの若返りと集中: 3年・10%の物件入替を継続し、東京主要5区への集中度を高めている。

会社への質問(AI生成)

賃料単価の上昇が過去最高水準にある一方で、2026年11月期予想では営業収益が減少しています。これは、売却物件のNOI寄与の剥落が賃料増収を上回ることを示唆していますが、売却物件の具体的なNOI寄与額と、賃料増収額の差分について詳細な説明を求めます。

2025年11月期実績では、賃貸事業費用（減価償却費除く）が前期間比で増加していますが、これは賃料上昇に伴う修繕費や管理費の増加によるものか、あるいは新規取得物件の費用計上によるものか、その内訳と今後のトレンドについて教えてください。

「実力LTV」の定義において、Capレート要因を除外した「キャッシュフロー増加等要因」の具体的な構成要素（例：賃料上昇による収益増、修繕による資産価値向上など）と、その算出根拠を明確にしてください。特に、市場のCapレート変動に左右されない運用成果の定義について詳細な説明が必要です。

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名 成功率（％） インパクト 評価コメント
既存物件の賃料単価の継続的引き上げと賃貸面積の最大化 85% S 過去の成功事例（新宿マインズタワー+45%等）を横展開し、全物件の賃料単価を市場水準以上に引き上げる。特に、更新テナントの増額応諾率を維持・向上させ、空室区画の早期高賃料でのリーシングを徹底する。
高収益物件への戦略的ポートフォリオ入替（売却と取得の加速） 70% A 3年・10%の入替方針を維持しつつ、含み益を積極的に活用し、NOI利回りが高い物件への入替を加速する。特に、賃料単価が低い物件を売却し、高賃料単価の物件を取得することで、NOIの絶対額を増やす。
サブリース契約の賃料見直しと駐車場収益の最大化 80% B 既存のサブリース契約について、市場賃料水準との乖離が大きい契約から優先的に増額交渉を実施する。また、駐車場収益についても、都心立地の優位性を活かし、収益最大化を図る。
スポンサー連携による新規案件ソーシングの強化 65% A 独立系としての多様なソーシングルートに加え、スポンサーグループとの連携を強化し、優良なオフィス物件の優先取得権を確保する。特に、開発案件や事業会社からの売却案件など、競争の少ない案件の取得を目指す。

最優先戦略(AI生成)

上記の施策の中で最も優先すべきは、「既存物件の賃料単価の継続的引き上げと賃貸面積の最大化」です。

この戦略が最優先である理由は、本投資法人の収益の根幹である賃貸事業の「基礎体力」を直接的に強化するものであり、かつ、最も成功率が高く、安定的な収益成長に直結するからです。資料によれば、25/11期には賃料増収率が2.5%と過去10年で最高水準に迫る勢いを見せており、このトレンドを維持・加速させることが、売却益の剥落による分配金減少を補う唯一の持続可能な手段となります。

具体的には、更新テナントの増額応諾率が65%を超えている現状をさらに高め、特に賃料単価が低い物件や区画に対して、積極的な賃料改定交渉を行う必要があります。また、入退去理由を見ると「コスト削減」や「集約移転」による退去も一定数見られるため、テナントのニーズに応じた柔軟な賃貸条件の提示や、物件の付加価値向上（例：共用部の改修、DX対応）が不可欠です。

この施策は、外部環境（市況）に左右されにくく、内部の運用力でコントロール可能な要素が大きいため、最も確実性が高い成長ドライバーとなります。売上倍増のためには、この基礎収益の積み上げが不可欠であり、他の外部成長施策（物件取得）の原資確保にも繋がります。

ITコンサルからの提案(AI生成)

ITコンサルタントとして、賃料単価の継続的引き上げと賃貸面積の最大化を支援するため、以下のITソリューション導入を提案します。

  1. 賃貸契約・テナントデータ統合管理プラットフォームの構築:

    • 目的: 契約更新、賃料単価、入退去履歴、テナント属性などのデータを一元管理し、分析基盤を整備する。
    • 期待される効果: 賃料改定交渉において、過去の更新履歴や市場データとの比較をリアルタイムで行えるようになり、交渉の説得力と効率が向上する。特に、賃料単価が低い物件や区画の特定が容易になり、賃料引き上げの優先順位付けが可能になる。
    • 実現可能性: 既存の不動産管理システム（もしあれば）との連携を前提とし、BIツールを活用したダッシュボードを構築することで、比較的短期間での導入が可能。

  2. AI/機械学習を活用した賃料最適化シミュレーションツールの導入:

    • 目的: 各物件の立地、築年、競合物件の賃料動向、テナント属性などのデータを基に、最適な賃料水準と更新時の増額率を予測する。
    • 期待される効果: 経営陣や運用担当者が、経験則だけでなくデータに基づいた賃料設定を行えるようになり、賃料単価の最大化を実現する。特に、入替時の賃料増額率予測精度が向上し、ポートフォリオ入替の意思決定を支援する。
    • 実現可能性: 過去の賃料改定データや市場データを学習させる必要があるが、本投資法人の保有物件が東京主要5区に集中しているため、データ収集の範囲が限定的で実現可能性は高い。

  3. テナントコミュニケーション・ワークフロー自動化システムの導入:

    • 目的: テナントからの修繕依頼や問い合わせ対応、契約更新プロセスのデジタル化と自動化。
    • 期待される効果: 運用管理コストを削減し、テナント満足度を向上させることで、退去理由の「コスト削減」や「立地改善」以外の要因を低減する。また、契約更新プロセスの効率化により、担当者のコア業務への集中を促進する。
    • 実現可能性: 既存のメールや電話によるやり取りをデジタルプラットフォームに移行させることで、管理業務の効率化が図れる。
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