Ｒ－ＧＬＰ - 2026年2月期（第28期） 決算説明資料 ★★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 32810
- 会社名: Ｒ－ＧＬＰ
- タイトル: 2026年2月期（第28期） 決算説明資料
- 発表日時: 2026年04月13日 15:30
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260413502563.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/3281.T
2026年2月期（第28期） 決算説明資料
GLP投資法人（3281） 2026年4月13日
運用ハイライト
運用ハイライト
- 賃料成長の加速や物件売却の推進等が寄与して、26年2月期の巡航DPUは2,741円（当初予想比+3.3%）、DPUは3,399円（当初予想比+9.6%）を実現。
- 26年2月期のNOIは、力強い内部成長をドライバーとして、当初予想を上回る206.7億円で着地。
- 賃料増額、投資主還元強化等を通じ、巡航DPUは26年2月期から27年2月期で3.8%の成長を見込み、加えて28年8月期にかけて4%超の巡航DPUの成長を狙う。
- 首都圏（8.8%→8.0%）、関西圏（4.9％→4.2%）ともに25年6月時点から25年12月末にかけて空室率は順調に改善し、2027年に向けて、大幅な供給減により更なる改善を見込む。
- 需給改善やインフレの進捗による市場賃料の上昇を背景に、賃料増額余地は拡大。
- 26年2月期の契約満期での賃料増額率は9.0%、26年8月期は9-11%を見込み、マーケットを牽引する賃料成長は一段と加速。
- 26年2月期のCPI連動条項による賃料増額率は8.7%、26年8月期は7-9%を見込み、インフレの取り込みも推進。
- インフレ対応契約割合は90%超、実質WALEは2.7年と、賃料成長を早期に取り込めるGLP独自のポートフォリオを構築。
- 不透明な市場環境の影響を受けている投資口価格の状況に鑑み、最大130億円の自己投資口取得枠を設定。
- 一方、収益性が高くインフレ耐性のある2物件を135億円で鑑定対比10.8%ディスカウント取得し、DPU+45円/年の寄与。
- ポートフォリオ改善を企図した物件売却戦略を継続し、2物件を鑑定対比＋9.9%で売却。売却益658円をDPUで還元。
- 投資主還元の更なる強化のために、物件価値維持のためのCapexは担保する範囲で継続的利益超過分配を引き上げ予定。
- 市場環境の分析の下、資産運用会社主導で早期の金利固定化や低利な基準金利の採用をはじめとした多様な金利コスト抑制策を検討・立案後、レンダーとの交渉を通じて実行し、金利のAll-in Costの増加を前期比8bpsに抑制。
業績概要および見通し
業績概要および中期見通しサマリー
力強い賃料成長をはじめ、着実な成長戦略の実行を通じて予想を上回る実績を達成 2027年2月期に向けて巡航DPUは年間3.8%の成長を見込むとともに、中期的に更なる巡航DPUの成長を見込む
| 指標 | 実績 2026年2月期 | 予想 2027年2月期 |
|---|---|---|
| NOI (百万円) | 20,668 (当初予想比+1.2%) | 20,953 (2026年2月期比+1.4%) |
| 巡航DPU (円) | 2,741 (当初予想比+3.3%) | 2,845 (2026年2月期比+3.8%) |
| 稼働率 [1] | 97.9% (当初予想比▲0.3%) | 98.7% (2026年2月期比+0.8％) |
成長を牽引した要因:
* 強固な賃料成長および賃料増額を背景としたNOIは予想を上振れ
* NOI上振れにより、巡航DPUも予想比上振れ
* 今後は良好なリーシング状況を背景に、稼働率は回復見込み
成長を牽引する要因:
* 内部成長目標の着実な遂行
* 稼働率の改善
* ポートフォリオの追加売却および積極的なキャピタルマネジメント
* デットコストを上回る賃料成長
* 利益超過分配を活用した株主還元強化
中期DPU目標 2028年8月期
* 巡航DPU(円） 3,040+ (年間成長率：4.0%＋)
* 成長を牽引する要因:
* 成長力の高いポートフォリオと物流マーケットの改善
* 継続した内部成長
* キャピタルアロケーションと外部成長
* 利益超過分配を活用した株主還元強化
* 規律のある財務戦略
* 物件売却による含み益還元を通じたDPUの更なる押し上げ
2026年2月期決算概要
26年2月期のNOIは、物件売却による剥落及び稼働率低下の影響で、25年8月期対比で減少したものの、力強い内部成長によって期初予想対比で上振れし、一口当たり分配金についても、期初予想を上回って着地。
| 指標 | 実績 2025年8月期 (A) | 予想 2026年2月期 (B) | 実績 2026年2月期 (C) | 前期実績比(C)-(A) 増減 | 前期実績比(C)-(A) 主な要因 | 期初予想比(C)-(B) 増減 | 期初予想比(C)-(B) 主な要因 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NOI (百万円) | 21,174 | 20,415 | 20,668 | ▲505 | ◼賃料成長 (+216) ◼稼働率減少影響(▲312) ◼リーシング費用の減少等(+84) ◼物件取得(+183) ◼物件売却影響(▲448) ◼太陽光発電の季節変動(▲228) | +252 | ◼賃料成長 (+120) ◼リーシング費用の減少 (+128) ◼賃貸事業費用の抑制(+191) ◼物件取得(+183) ◼物件売却影響(▲370) |
| 不動産売却益 | 4,486 | 2,449 | 3,596 | ▲890 | ◼売却益の減少 | +1,146 | ◼売却益の増加 |
| 減価償却費 | ▲4,324 | ▲4,377 | ▲4,307 | +17 | - | +69 | - |
| デットコスト | ▲1,805 | ▲1,914 | ▲1,849 | ▲43 | - | +65 | - |
| その他費用(資産運用報酬等) | ▲3,468 | ▲3,130 | ▲3,212 | +256 | ◼資産運用報酬の減少等による費用の減少(+207) | ▲82 | - |
| 当期純利益 | 16,062 | 13,443 | 14,896 | ▲1,166 | - | +1,452 | - |
| 利益超過分配 | 1,415 | 1,429 | 1,410 | ▲4 | - | ▲19 | - |
| 分配金総額 | 17,478 | 14,872 | 16,307 | ▲1,170 | - | +1,434 | - |
| 発行済投資口数 | 4,797,731 | 4,797,731 | 4,797,731 | - | - | - | - |
| DPU (円) | 3,643 | 3,100 | 3,399 | ▲244 | ◼NOIの減少(▲105) ◼不動産売却益の減少(▲186) ◼資産運用報酬等の減少 (+47) | +299 | ◼NOIの増加(+53) ◼不動産売却益の増加(+239) ◼減価償却費の減少(+7) |
| 巡航DPU (円) | 2,824 | 2,654 | 2,741 | ▲83 | ◼物件売却影響(▲58) ◼物件取得(+23) ◼太陽光発電の季節変動(▲51) ◼賃料成長 (+45) ◼稼働率減少影響 (▲65) ◼リーシング費用の減少等(+23) | +87 | ◼賃料成長 (+25) ◼リーシング費用の減少(+27) ◼コストの抑制(+57) ◼物件売却影響(▲45) ◼物件取得(+23) |
| 鑑定LTV | 35.0% | 35.3% | 34.9% | ▲0.1% | - | ▲0.4% | - |
| 稼働率 | 99.1% | 98.2% | 97.9% | ▲1.2% | ◼越谷II (▲0.5%) ◼六甲III(▲0.5%) ◼狭山日高II (▲0.2%) | ▲0.3% | ◼越谷II (▲0.2%) |
| NAVPU（円） | 156,269 | - | 157,220 | +0.6% | - | - | - |
2026年2月期業績概要（対2025年4月予想比）
26年2月期は、物件売却効果に加え、力強い内部成長や手元資金を活用した物件取得効果により、 巡航DPUは2,741円、DPUは3,399円で着地し、それぞれ期初予想対比で+3.3%、+9.6%の上振れて着地。
DPU: 3,399円
- 2026年2月期予想（2025年4月公表） 巡航DPU: 2,654円
- 2026年2月期予想（2025年10月公表） 巡航DPU 内部成長 2,683円
- 2026年2月期実績 巡航DPU: 2,741円
| 2026年2月期予想 （2025年4月公表） | 2026年2月期予想 （2025年10月公表） | 2026年2月期実績 [1] | |
|---|---|---|---|
| NOI | 204.1億円 | 204.7億円 | 206.6億円 (+1.2%） |
| 稼働率 | 98.2％ | 97.8％ | 97.9％（▲0.3%） |
| 鑑定LTV | 35.3％ | 35.0％ | 34.9％（▲0.4%） |
- 内部成長 巡航DPU: +446円
- 物件取得及び売却影響 +10円
- 財務コスト削減 +2円
- 売却益658円
- 一時的・その他影響 ▲24円
- DPU: 3,100円
- 売却益656円
- 物件取得及び売却影響 +4円
- 財務コスト削減 +10円
- 一時的・その他影響 +18円
- DPU: 3,339円
- 巡航DPU +25円
- DPU: 2,741円
リーシング状況（2026年2月期実績・2026年8月期予想）
26年2月期は満期更改+9.0%、契約期中改定+8.7%を実現。26年8月期も緻密なリーシング戦略と運営力を活かし、満期更改+9～11%、契約期中改定+7～9%と高水準の上昇を想定、力強い内部成長の継続を見込む。
満期更改に関する賃料成長
* 賃料上昇率 [1]: +9.0% (2026年2月期 実績)
* 改定契約本数・改定対象面積 [2]: 14契約／13万㎡
* 契約内定見込率 [3]: 91.9%
* 賃料上昇率 [1]: +9～11% (2026年8月期 予想)
* 改定契約本数・改定対象面積 [2]: 24契約／44万㎡
契約期中に関する賃料成長
* CPI連動条項による賃料上昇率 [4]: +8.7% (2026年2月期 実績)
* 改定契約本数・改定対象面積 [2]: 7契約／14万㎡
* CPI連動条項による賃料上昇率 [4]: +7～9% (2026年8月期 予想)
* 改定契約本数・改定対象面積 [2]: 13契約／10万㎡
2026年8月期／2027年2月期業績予想
賃料成長の加速による内部成長に加え、自己投資口取得及び利益超過分配の引上げによる投資主還元強化策により、巡航DPUは年間3.8%の成長となる見込み。
| 指標 | 2026年2月期 実績 | 2026年8月期 予想 | 2027年2月期 予想 [3] |
|---|---|---|---|
| NOI | 206.6億円 | 208.9億円 | 209.5億円（+1.4%） |
| 稼働率 | 97.9％ | 98.9％ | 98.7％（+0.8%） |
| 鑑定LTV [[1]] | 34.9％ | 35.1％ | 35.4％（+0.5%） |
- 巡航DPU：2,741円 (2026年2月期 実績)
- 巡航DPU：2,841円 (2026年8月期 予想)
- 巡航DPU：2,845円 (2027年2月期 予想)
- 巡航DPU：3.8%/年成長
内部成長
* 賃料増額改定: +474円
* 稼働率影響: +33円
* リーシング費用増加: ▲62円
* 一時的・その他影響: ▲19円
物件取得及び売却影響
* 想定売却効果: 658円
* 物件取得及び売却影響: +115円
* 財務コスト: ▲31円
* 一時的・その他影響: +21円
株主還元強化
* 利益超過分配引上げ: +72円
* 自己投資口取得 [2]: +13円
巡航DPU成長目標
インフレ・金利上昇がある環境に対応して運用戦略を進化させることにより、中期的に巡航DPUで4.0%+の成長を目指す
| 成長のドライバー (巡航DPU成長への寄与度) | 前回 (25.8期決算時) 巡航DPU成長目標 | 今回 巡航DPU成長目標 |
|---|---|---|
| 1 良好な物流不動産市場/競争力の高い保有物件 | 売却効果 中期目標 | 4.0%+ |
| 2 内部成長 | 3.0% - 4.0% | 4.0% - 5.5%+ |
| 3 キャピタルアロケーションと外部成長 | 0.5% - 1.5% | 0.5% - 1.5%+ |
| 4 利益超過分配引き上げ | 1.0%+ | |
| 5 財務戦略 | ▲1.5% - ▲2.5% | ▲2.0% - ▲3.5% |
| 6 物件売却を通じた含み益顕在化によるDPUの押し上げ |
- 26.2期 実績 巡航DPU: 2,741円
- 27.2期 予想 巡航DPU: 2,845円
- 28.8期 目標 巡航DPU: 3,040円+
3－①成長のドライバー 良好な物流不動産市場/競争力の高い保有物件
物流不動産市場の需給バランスの改善
首都圏の需要量は前年を大幅に上回り、需給改善の流れが着実に進展
関西圏は昨年に過去最高水準の供給が行われた中においても、空室率は低水準で推移しており、タイトな需給環境が継続。
首都圏・関西圏における物流施設の需要動向・空室率[1]
| 首都圏 | 関西圏 | |
|---|---|---|
| 新規供給面積（左軸） | 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 | 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 |
| 空室率（全体）（右軸） | 7.6%, 8.3%, 2.6%, 5.8%, 8.0% | 5.9%, 4.2%, 4.9%, 4.2%, 5.9% |
首都圏物流施設の旺盛な需要[2]
| 首都圏 | 関西圏 | |
|---|---|---|
| 新規需要面積（左軸） | 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 | 2023, 2024, 2025, 2026, 2027 |
| 空室率（竣工1年以上）（右軸） | 4.5%, 3.2%, 0.1%, 2.2%, 4.2% | 1.5%, 2.2%, 3.2%, 4.2%, 4.5% |
- 首都圏の需要量（稼働内定面積）は、プライム立地での新規供給が増加することを背景に、前年の水準を上回って推移。
- 2025年 新規供給 面積比 51%、稼働内定面積 約128万㎡
- 2026年 新規供給 面積比 40%、稼働内定面積 約84万㎡
GLP投資法人の強み
GLP投資法人は、国内最大級の規模と長年の運営実績に基づく高い不動産運営力を有する物流特化型J-REIT。
- 運用資産 [1]: 1兆1,366億円
- 物件総数 [1]: 169 (物流J-REIT最多)
- 上場日: 2012年12月21日
- 含み益（含み益率） [1]: 3,211億円（39.4%）
- 総テナント数 [1]: 85
- 地域割合 [2]: 関東・関西圏 85.2%
力強い賃料増額事例
成長ポテンシャルに富んだポートフォリオを活かした力強い賃料増額事例を多数実現。
- 賃料増額率 +17.5% (物件タイプ BTS型, 竣工年 2000年, 増額改定面積 約4.3万㎡)
- 賃料増額率 +19.0% (物件タイプ BTS型, 竣工年 1985年, 増額改定面積 約3.0万㎡)
- 賃料増額率 +13.2% (物件タイプ マルチテナント型, 竣工年 2004年, 増額改定面積 約0.1万㎡)
- 賃料増額率 +15.3％ (物件タイプ マルチテナント型, 竣工年 2004年, 増額改定面積 約1.0万㎡)
- 賃料増額率 +14.9% (物件タイプ マルチテナント型, 竣工年 2006年, 増額改定面積 約0.5万㎡)
- 賃料増額率 +10.9% (物件タイプ マルチテナント型, 竣工年 2015年, 増額改定面積 約0.2万㎡)
- 賃料増額率 +11.8% (物件タイプ マルチテナント型, 竣工年 2006年, 増額改定面積 約1.5万㎡)
- 賃料増額率 +12.8% (物件タイプ マルチテナント型, 竣工年 1989年, 増額改定面積 約0.7万㎡)
賃料増額の実現機会
CPI連動条項を反映した実質WALEは2.7年と、力強い賃料成長が実現できる物件ポートフォリオ。
賃貸借契約満期の分散状況[1]
- ポートフォリオ賃料水準: 4,087円／坪
DPU成長を牽引する業界トップクラスの内部成長力
インフレ・金利上昇に強いポートフォリオ、かつ、業界を牽引する内部成長力により、持続的かつ力強い賃料成長を実現。
インフレ・金利上昇に強いポートフォリオ
- 90%を超えるインフレ対応契約の割合により、インフレ局面においても安定的な賃料成長を確保。
- 他物流REITと比較して実質WALEが短く、賃料改定機会を多く確保できるポートフォリオ構造。
【実質WALE比較】
* GLP投資法人: 2.7年
* 他物流REIT平均: 4.2年
【CPI連動などインフレ対応導入率】
* GLP投資法人: 90%超
* 他物流REIT平均: 64%
満期での契約更改による賃料増額トレンド[1]
* 25.8期: 8.0%
* 26.2期: 9.0%
* 26.8期 予想: 9～11%
* 27.2期以降 予想: 10%超目標
CPI連動条項による賃料増額トレンド [2]
* 25.8期: 5.0%
* 26.2期: 8.7%
* 26.8期 予想: 7～9%
3－②成長のドライバー 内部成長戦略
マーケットを牽引する賃料成長を実現する内部成長戦略
市場環境の追い風を捉え、現場起点の運営力と緻密なリーシング戦略の実行により、マーケットを上回る賃料成長を実現。
内部成長のドライバー
1. レントギャップ拡大
2. 独自の付加価値創出型リーシングモデル
3. バリューアップ型CAPEX
グローバル知見を融合した戦略的ファンドマネジメント× 物流現場を知り尽くした圧倒的なオペレーション力。
- ファンドマネジメント: グローバルな投資・運用知見を活かした戦略的なリート運営。
- リーシング PM ・エンジニアリング: 物流業界での強固なネットワークを活かした付加価値提案型の営業、物流オペレーションに精通しワンストップで各種サポートを提供。
市場環境
* 建築費高騰を背景とした、新規供給における要求賃料の上昇。
* 日本におけるデフレからインフレへの意識転換。
* 人手不足や物流効率化ニーズを背景とした、先進的な物流施設に対する需要の拡大。
①新築賃料水準の上昇も追い風としたレントギャップ拡大
GLP投資法人は業界を牽引する賃料成長を実現し、市場賃料上昇をリード。インフレ環境や物流マーケットの需給改善に伴う市場水準の上昇も追い風に、既存物件のレントギャップは拡大。
市場賃料と比較したGLP投資法人の賃料引上げ余地[3]
* レントギャップの拡大により、首都圏・関西圏におけるポートフォリオの6割超が市場賃料とのギャップ10％以上。
* 市場賃料を上回る賃料での契約を実現し、マーケットリーダーとして賃料増額を推進。
* 市場賃料を上回る水準での賃料引き上げに向けた取り組みを目指し、レントギャップ以上の更なる賃料成長を狙う。
【首都圏・関西圏におけるエリア別平均募集賃料とのレントギャップ】
* ①：都内湾岸物件 賃料増額率[1]：＋11.8％ 市場賃料比[2]：＋2.8%
* ②：阪神神戸港物件 賃料増額率：＋14.9％ 市場賃料比：＋3.1%
* ③：大阪湾岸物件 賃料増額率：＋13.2％ 市場賃料比：＋6.0%
* ④：神奈川内陸物件 賃料増額率：＋10.9％ 市場賃料比：＋7.0%
②高い賃料成長を支える独自の付加価値創出型リーシングモデル
物流事業に精通したインハウスのリーシング・PMチームが密接に連携し、テナントの売上及び物流コスト全体の最適化を支援。付加価値を創出するサービスにより、力強い賃料改定を実現し、持続的な内部成長を実現。
| 付加価値創出サービス | 物流コストの構造 | 成果 |
|---|---|---|
| 営業支援、配送最適化 | 保管費 (倉庫費用) | 倉庫費用のコスト影響は相対的に低 |
| 人材紹介、施設効率向上 | 輸送費/人件費 | 輸送効率改善や人件費等の削減、コスト影響は相対的に大 |
| 資金サポート、自動化支援 | その他 | - |
- GLP投資法人の賃料増額実績
- 26.2期賃料増額率: 9.0% vs 他物流REIT [2] 5.9%
- スポンサー開発物件のリーシング実績 [3] (2024-2025年竣工物件)
- リースアップ率: 97% vs 物流他社 67%
③バリューアップ型CAPEXにより、既存物件の収益成長を着実に実現
GLPグループの開発力・運営力を活用し、テナントニーズに応じた投資による高い賃料成長の実現に加え、太陽光パネル投資等を通じた既存物件の収益力強化を実現。
バリューアップ型CAPEXによる内部成長の実現パターン
* 空調設置・照明LED化
* 太陽光パネル・蓄電池設置
* 区画分割、共用部の専有部化
* 自動化・機械化
* 再開発、コンバージョン
バリューアップ型CAPEXによる収益拡大事例
* テナントニーズに応じた投資により、高い賃料成長を実現。
| 物件 | 内容 | 投資金額1 | 収益寄与 |
|---|---|---|---|
| 関西エリア/BTS | 空調設置、LED化等 | 91百万円 | 再契約時 賃料成長率2：+20.7% |
| 関西エリア/BTS | 空調設置、シーリングファン設置等 | 193百万円 | 再契約時 賃料成長率：+19.0% |
| 関東エリア/マルチ | 倉庫区画分割等 | 60百万円 | 分割工事後 賃料成長率：+10.9% |
- 収益性向上に資する投資を通じ、既存物件の収益力を強化。
| 物件 | 内容 | 投資金額1 | 収益寄与 |
|---|---|---|---|
| 関東エリア/BTS | 太陽光パネル設置 | 347百万円 | ROI3：9.0% |
| 関東エリア/マルチ | 太陽光パネル設置 | 105百万円 | ROI：10.2% |
3－③ 成長のドライバー キャピタルアロケーションと外部成長
キャピタルアロケーション
投資主価値の最大化に向けて売却等で得た手元資金について、市場環境を踏まえたキャピタルアロケーションを実施。
キャピタルアロケーションの実績[1]
* 23年8月期以降の売却等に伴う資金（約430億円） のアロケーション
* 自己投資口取得: 39%
* 売却益還元: 34%
* 物件取得: 27%
キャピタルアロケーションに関する今期の取り組み
* 手元資金[2] 150億円について、投資主価値の最大化に向けて、市場環境を踏まえたキャピタルアロケーションを実施。
* 自己投資口取得枠の設定（上限130億円）
* 高利回りの「Marq 南足柄」物件の取得（20億円）
自己投資口取得
* 2026年4月に投資口価格を踏まえ、時価総額の約2％規模の自己投資口取得枠を設定。
物件取得
* 2026年3月に高いNOI利回りを有する「Marq 南足柄」を取得 (取得時NOI利回り6.2%)。
市況環境を踏まえ、再度自己投資口取得枠の設定
資本市場の本投資法人への評価と本投資法人が認識する成長性、運用状況及び物流不動産ファンダメンタルズに乖離がある状況下、資本効率及び投資主価値向上の観点から、最大130億円の自己投資口取得枠を設定。
投資口価格推移[1] 及び自己投資口実施概要
* 第1回・第2回の自己投資口取得概要
* 取得金額: 168億円
* 取得口数: 12.7万口（発行済投資口数比2.6%）
* 平均買付水準 NAV倍率: 0.86倍
* 第3回自己投資口取得概要（2026年4月13日公表）
* 取得上限金額: 130億円
* 取得上限口数: 10万口（発行済投資口数比2.08%）
* 買付期間: 2026年4月14日～2026年8月20日
* 買付水準 NAV倍率: 0.9倍未満
* 取得目安NAV: 0.9倍
高収益とインフレ耐性を兼ね備えた「Marq 南足柄」の取得
Marq 南足柄は富士フイルムグループの生産拠点を支える物流センター リースバック案件として、NOI利回り6%超の物件を鑑定評価対比で15%割安な価格で取得。
Marq 南足柄 外観および広域図
神奈川県南足柄市に立地する富士フイルムグループの基幹拠点
* 南足柄市は富士フイルムグループが初めて自社工場を建設した場所であり、現在も同グループの工場や研究所が集積するエリア。
* 富士フイルムグループの主要な流通センターとして、安定した需要が見込まれる物流拠点。
* 東名高速道路「大井松田IC」から約6.7km、東京駅から直線距離約70kmに位置。
BCPにも配慮された汎用性の高い物流施設
* 地上5階建のBOX型倉庫で、天井高や床荷重は汎用的な仕様を備えているほか、一部で空調設備や冷凍冷蔵設備の設置もあり、様々な温度帯の荷物に対応。
* 非常用発電機の導入があり、富士フイルムグループの物流網を支える拠点として、BCPにも配慮されたスペック。
高収益かつNAV成長に寄与する取得
* スポンサーグループの広範なテナントネットワークを活かしたCRE案件。
* NOI利回り6.2%と高収益かつ、鑑定評価額比で約15%割安で物件を取得。
* CPI連動条項を導入しており、インフレに対応した継続的な成長が期待。
| 所在地 | 神奈川県南足柄市塚原369番 |
|---|---|
| 取得日 | 2026年3月31日 |
| 取得価格 | 20.0億円 |
| 鑑定評価額 | 23.4億円 |
| NOI利回り1 | 6.2% |
| 賃貸可能面積 | 13,787 ㎡ |
| 竣工 | 1999年3月 |
| テナント業種 | 3PL |
投資主価値への寄与[2]
* DPU ＋10円
* NAVPU ＋70円
外部成長戦略
成長性の高いスポンサー物件の取得を軸に、第三者からの高利回り物件取得も組み合わせ、成長性と利回りを兼ね備えた物件群の取得を目指す。
スポンサー物件取得（成長性・高品質）
* 日本GLPによる国内トップクラスの開発実績。
* ALFALINK等の大規模・高仕様・好立地物件の豊富なパイプライン。
* 広範なテナントとのネットワークを活かした取得機会の早期補足。
第三者物件取得（高収益・バリューアッド）
* 企業の資本効率改善などを目的に保有不動産売却ニーズ増加。
* 高いリーシング力とCAPEXによるバリューアップ。
優先交渉権対象物件の CPI 連動契約割合[1]
* 3年超契約に占めるCPI契約割合: 100%
2021年以降の第三者取得物件概要
* 取得物件数: 4物件
* 取得金額: 169億円
* 取得時平均NOI利回り[3]: 5.3%
ブリッジ期間での利回り向上事例
* テナント 3PL: +10.1% (NOI成長率[2])
* 第三者物件のバリューアッドによる賃料増額事例
* テナント 3PL (建築資材): 賃料増額率[4]: +20.7%
柔軟な外部成長を実現可能とする多様なパイプライン
ブリッジスキームの活用を通じ、最新鋭のALFALINK物件を含め複数物件の優先交渉権を保有。
優先交渉権対象物件[1]
* 最新鋭のALFALINK 3物件を含む計8物件の優先交渉権を保有。優先交渉権物件は全ての契約でインフレに対応した契約形態[2]。
* 今後もスポンサーによる開発物件の取得機会が豊富に存在。
- GLP ALFALINK 相模原4 (準共有持分70％) (GFA [3] :20.3万㎡） 稼動
- GLP ALFALINK 流山5&6 (GFA:13.8万㎡） 稼動
- GLP 八千代Ⅴ 100% (GFA:13.3万㎡） 稼動
- GLP 広島Ⅱ 100% (GFA:4.6万㎡） 稼動
- GLP ALFALINK 茨木2 100% (GFA:3.9万㎡） 稼動
- GLP 常総Ⅱ 100% (GFA:3.4万㎡） 稼動
- GLP 尼崎Ⅳ 100% (GFA:2.8万㎡） 稼動
- GLP 習志野Ⅱ 開発中 (延床面積:約13万㎡）
ポートフォリオのクオリティ向上につながる物件売却
DPU 成長への寄与が限定的な物件を継続売却し、ポートフォリオのクオリティの向上を狙う。
物件売却に関する基本的な考え方
* GLP投資法人は物流J-REIT最多の物件を有し、持続的に物件売却が可能なポートフォリオを構築。
* 定期的なポートフォリオ分析および個別物件評価により候補物件を選定（現状の売却対象は約500～600億円程度）。
ポートフォリオ 概要[1]
* 85物件（物流J-REIT最多）
* 含み益3,211億円（含み益率39.4%）
* 将来DPU成長への寄与が相対的に限定的な物件（立地、建物スペック、将来のCAPEXや修繕費を考慮）。
売却選定基準
* 不動産売買市場を踏まえた適切なタイミングでの実施。
物件売却 対象規模
* 金額規模：約500～600億円
* ポートフォリオ占有率[2] ：約5%
物流不動産の取引マーケットは活発
* 金利上昇局面においても物流不動産の取引マーケットは活況。
* 投資家の物流不動産への投資意欲は堅調。
3－④ 成長のドライバー 利益超過分配の引き上げ
利益超過分配引き上げによる投資主還元強化
減価償却費のうち、恒常的な資本支出を除く還元余力は約70％程度で推移していることから、十分な還元余力を踏まえ、利益超過分配の減価償却費に対する割合を引き上げ、一層の投資主還元強化を図る方針。
- 減価償却費に占める恒常的CAPEXの平均割合は30%程度。
- 還元余力の70%のうち30%を、投資主還元として継続的に分配。
- 還元余力を踏まえ、利益超過分配割合を40%～に引き上げる方針。
| 24年8月期 実績 | 25年2月期 実績 | 25年8月期 実績 | 26年2月期 実績 | 26年8月期 予想 | 27年2月期 予想 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 減価償却費 | 4,480 | 4,367 | 4,324 | 4,307 | 4,350 | 4,355 |
| 恒常的CAPEX (30%) | 1,341 | 1,309 | 1,290 | 1,295 | 1,309 | 1,307 |
| 継続的利益超過分配 (30%→40%) | 1,341 (30%) | 1,309 (30%) | 1,295 (30%) | 1,530 (35%) | 1,742 (40%) | 1,742 (40%) |
| 還元余力（減価償却費-恒常的CAPEX） | 3,139 | 3,058 | 3,034 | 3,012 | 3,041 | 3,048 |
3－⑤ 成長のドライバー 財務戦略
分散の効いたデットファイナンス
安定的な財務運営を実現する、満期や調達先の分散を図ったデットポートフォリオ。
デットファイナンスの状況
* 総有利子負債: 3,965億円
* 取引金融機関数: 28行
* 平均借入年限[1]: 7.8年
* All-in Cost[2]: 0.99%
* 鑑定LTV: 34.9%
* 固定化比率: 94.5%
* WADE[4]（平均残存年数）: 3.5年
調達先の分散
* 大手都市銀行: 60%
* 保険会社等（債券投資家）: 10%
* その他都市銀行/外銀等: 10%
* 地方銀行: 10%
* 政府系/系統上部: 10%
調達手法の分散
* 銀行借入: 3,429億円
* 投資法人債: 536億円
* クレジットライン[3]: 550億円
金利上昇局面における機動的な財務運営の取り組み
資産運用会社主導で多様な金利コスト抑制策を検討・立案後、レンダーとの交渉を通じて実行することにより、金利コストの抑制を実現。
- 市況を踏まえた早期の金利固定化に加え、レンダーとの交渉を通じた低利な基準金利の採用など多様な取り組みを通じ、リファイナンスにおける金利コスト上昇を0.5%抑制。
多様な取り組みを通じた金利コスト抑制を実現
* 年限短縮・相対取引による効果: ▲0.29%
* 早期金利固定化による効果: ▲0.18%
* ESGファイナンス及び低利なベース金利の活用1による効果: ▲0.05%
* 同年限 実際のシンジケートローン時の All-in Cost: 2.45%
* 実際の All-in Cost: 1.94%
タイムリーな定期預金の活用による受取利息の最大化
* 通常の預金利息収入に加え、分配金原資等一時的に滞留する資金をタイムリーに定期預金で運用し、DPUを押し上げ。
| 2026年2月期（実績） | 2026年8月期（予想） | 2027年2月期（予） | |
|---|---|---|---|
| 通常の預金利息収入 | 約6,300万 | 約6,200万 | 約3,600万 |
| 定期預金による利息収入 | 約1,700万 | 約3,300万 | 約1,700万 |
財務KPI
| 2025年8月末 | 2026年2月末 | |
|---|---|---|
| 信用格付（日本格付研究所） | AA（安定的） | AA（安定的） |
| 鑑定LTV/総資産LTV | 35.0%/45.2% | 34.9%/45.5% |
| All-in Cost2 | 0.91% | 0.99% |
| 平均借入年限3 | 7.8年 | 7.8年 |
| WADE4（平均残存年数） | 3.8年 | 3.5年 |
| 固定化比率 | 94.8% | 94.5% |
| 取引金融機関数 | 28行 | 28行 |
金利上昇局面を踏まえた財務運営方針
安定的に分配金を投資家に還元するべく、安定性を重視した財務運営を基本としながら、市場環境の分析を踏まえた経済合理性のある有利子負債の調達により金利コストの抑制を狙う。
財務運営の基本方針
* 調達年限: 満期の分散を通じたリファイナンスリスクの低減。実質WALEを踏まえた緩やかな平均調達年限の短縮化（7年程度の水準を維持）。
* ベース金利: 市場環境に応じた低利なベース金利の採用。
* 固定化方針: 金利上昇に備えた固定化での借り入れの実施。
* 調達手法: レンダーユニバースの拡大。融資意欲の高い銀行との相対取引。投資法人債、ESGファイナンスの活用。
* その他: 滞留資金の機動的な定期預金の活用。
足元の市場環境を捉えた変動借入の活用
* マーケットの想定以上の金利上昇により、SWAPを通じた固定化ニーズが急増。需要増加に伴い、SWAPレートと同年限の国債利回り間のスプレッドが大幅に拡大し、金利固定化コストが増大。
* 足元のSWAPレートを考慮すると、市場コンセンサスの利上げペースを踏まえても、借入期間全体の金利コストは、固定金利と比較し、変動金利での調達が安価。
* 高水準の固定金利比率、オフィスセクターに近い実質WALEを踏まえ、変動金利での借り入れの活用を検討。
4. Appendix
スポンサーグループ[1] 概要
スポンサーグループ[1] は、運用資産約6,230億ドル、5つの事業を展開するグローバルな運用会社。
会社概要
* 設立年: 1997
* 運用資産: 6,230億ドル
* 従業員数: 4,260人+
* 投資プロフェッショナル数: 1,600人+
* 拠点数: 55+
* 運営ファンドに投資する機関投資家数: 2,800+
* 時価総額（NYSE上場）: 365億ドル[3]
強み
* 広範かつ大規模なプラットフォームによる高い投資能力を持つ幅広い運用チーム。
* 20年超に亘り市場サイクルを通じて魅力的なリスク調整後リターンを実現[6]。
* 統合的かつ協働的なアプローチ。
* レバレッジドファイナンス、プライベートクレジット、セカンダリーにおけるパイオニアで業界リーダー。
新しいグローバル物流運営プラットフォーム： Marq
スポンサーグループは、グローバル物流プラットフォームの規模を活かして、すべてのステークホルダーに先進的な物流サービスを提供することを目指して、新たな物流ブランド「Marq」を設立。
Marq とは ?
Marq は、北米、ヨーロッパにおけるスポンサーグループの物流不動産事業 (Ares インダストリアルマネジメント ) と、 GLP の物流不動産事業を統合し、新しく設立したグローバルな物流不動産運営プラットフォーム。
意味 :
「 Marq 」は「 A Mark of Quality （高品質の証）」と「 Marquee Property （物流業界を代表する施設）」という概念を体現し、物流不動産業界における卓越性とリーダーシップを反映しています。
目的 :
世界第 3 位の物流施設保有兼運営事業者としての規模、専門知識、物流不動産運営ノウハウを独自に組み合わせ、 品質の高い物流施設と一貫した最高水準のサービスを全てのステークホルダーへの提供を目指しています。
価値 :
グローバルな規模と現地の経験を組み合わせることで、テナントへより良いサービスを提供し、入居率や運営効率の向上といった意義ある機会を生み出し、全てのステークホルダーに長期的な価値を提供します。
物件名称変更 :
新たに取得・完成した物件には「 Marq 」という名称が付けられます。既存「 GLP 」ブランドの物件は、 2026 年中に 「 Marq 」に変更される予定です。
スポンサーグループによるGLP投資法人へのメリット
スポンサーグループは、世界第3位の物流不動産の開発・運営規模を有す。
幅広いグローバル投資家層
* 公募・私募、双方の投資家への大規模なネットワークにより、多様な資本へのアクセスと高い流動性をサポート。
■的確な投資判断に資する情報力
* グローバルなビジネス展開。
* 信用力の高い企業との強いリレーションによる高い施設稼働率。
金融機関との強力なリレーション
* 金融ニーズを支えるグローバルな金融機関とのネットワーク。
2026年8月期/2027年2月期業績予想概要
賃料成長の加速により、NOIの成長が金利上昇の影響を上回る見込みであることに加え、自己投資口取得や利益超過分配の引上げによる投資主還元強化を通じ、巡航DPUは2期連続で成長する見通し。
| 指標 | 実績 2026年2月期 | 予想 2026年8月期 (B) | 予想 2027年2月期 (C) | (B)-(A) 2026年8月期予想/2026年2月期実績 増減 | (B)-(A) 2026年8月期予想/2026年2月期実績 主な要因 | (C)-(B) 2027年2月期予想/2026年8月期予想 増減 | (C)-(B) 2027年2月期予想/2026年8月期予想 主な要因 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NOI (百万円) | 20,668 | 20,890 | 20,953 | +221 | ◼賃料成長 (+181) ◼稼働率の改善 (+163) ◼リーシング費用増加等 (▲436) ◼物件取得(+137) ◼物件売却(▲55) ◼太陽光発電の季節変動(+231) | +62 | ◼賃料成長 (+175) ◼リーシング費用減少等 (+311) ◼物件取得(+12) ◼物件売却影響(▲242) ◼太陽光発電の季節変動 (▲194) |
| 不動産売却益 | 3,596 | 2,587 | 2,587 | ▲1,008 | ◼物件売却益の減少 | - | - |
| 減価償却費 | ▲4,307 | ▲4,350 | ▲4,355 | ▲42 | - | ▲4 | - |
| デットコスト | ▲1,849 | ▲2,031 | ▲2,122 | ▲182 | ◼リファイナンスによる財務コストの増加 | ▲90 | ◼リファイナンスによる財務コストの増加 |
| その他費用(資産運用報酬等) | ▲3,212 | ▲3,204 | ▲3,152 | +7 | - | +51 | - |
| 当期純利益 | 14,896 | 13,891 | 13,909 | ▲1,004 | - | +18 | - |
| 利益超過分配 | 1,410 | 1,857 | 1,857 | +446 | ◼利益超過分配割合の引上げ | - | - |
| 分配金総額 | 16,307 | 15,745 | 15,764 | ▲561 | - | +18 | - |
| 発行済投資口数(口) | 4,797,731 | 4,749,831 | 4,749,831 | ▲47,900 | ◼自己投資口取得による投資口数減少(発行済対比1%取得想定) | - | - |
| DPU (円) | 3,399 | 3,315 | 3,319 | ▲84 | ◼NOIの増加(+46) ◼利益超過分配の増額(+90) ◼自己投資口取得(+30) ◼物件売却益の減少(▲210) ◼財務コストの増加 (▲38) ◼その他費用の増加等(▲2) | +4 | ◼NOIの増加(+13) ◼財務コストの増加 (▲19) ◼その他費用の減少等(+10) |
| 巡航DPU (円) | 2,741 | 2,841 | 2,845 | +100 | ◼物件取得(+23) ◼物件売却影響(▲10) ◼財務コストの増加(▲38) ◼その他費用の増加等(▲33) ◼太陽光発電の季節変動(+49) ◼賃料成長(+38) ◼稼働率の改善(+34) ◼リーシング費用増加(▲78) ◼利益超過分配の増額(+90) ◼自己投資口取得(+25) | +4 | ◼賃料成長 (+37) ◼リーシング費用減少(+65) ◼物件取得(+3) ◼物件売却影響(▲34) ◼財務コストの増加 (▲19) ◼その他費用の増加等(▲6) ◼太陽光発電の季節変動(▲42) |
| 鑑定LTV | 34.9% | 35.1% | 35.4% | +0.2% | - | +0.3% | - |
| 稼働率 | 97.9% | 98.9% | 98.7% | +1.0% | ◼狭山日高II (+0.8%) ◼越谷II(+0.4%) ◼東京II (▲0.1%) | ▲0.2% | ◼越谷II (+0.1%) ◼早島 (▲0.3%) |
一口当たり NAV 推移[1]
一口当たり NAV は上場以降着実に成長。
GLP投資法人の成長の変遷
上場以来、継続的な物件取得を通じた投資主価値の向上を実現。
| 年度 | 2013年度 | 2014年度 | 2015年度 | 2016年度 | 2017年度 | 2018年度 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年度 | 2023年度 | 2024～26年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 取得済資産 (億円) | 2,773 | 3,388 | 3,846 | 4,428 | 5,246 | 7,411 | 6,079 | 6,448 | 8,410 | 7,880 | 8,876 |
ESGの取組みTOPICS
環境認証の取得
本投資法人の環境認証取得割合は延床面積ベースで92.7％[1] と高水準を維持。
- DBJ: 2物件
- Green: 49物件
- LEED: 30物件
- CASBEE: 19物件
- BELS: 4物件
- ZEB Building認証: 2物件
高い外部評価を獲得
- GRESBリアルエステイト評価における総合スコアのグローバル順位により5段階で格付されるGRESBレーティングにおいて、最高位の「5 Star」を6年連続で取得。
- 非営利団体であるCDPが実施する「気候変動」分野の2025年評価において、A－（リーダーシップレベル）の評価を取得。
各種イニシアティブへの参加
- GLPジャパン・アドバイザーズは2021年にTCFD提言に賛同し、TCFDコンソーシアムに加入。
- GHG排出量を2030年までに2021年度比で42％削減する目標を掲げ、2024年3月にScience Based Targets initiative（SBTi）の認定を獲得。
保有物件での災害協定締結による地域への支援
- 2025年10月、GLP投資法人は保有する2物件（GLP舞洲Ⅰ、GLP沖縄浦添）において、各自治体及び入居企業と災害協定を締結。
- 災害発生時において、支援物資の保管場所提供や、一時避難先としての地域開放により、地域防災拠点としての活用を推進。
- GLP沖縄浦添（協定締結先：沖縄県浦添市、株式会社あんしん）
- GLP舞洲Ⅰ（協定締結先：大阪市西淀川区、アスクル株式会社）
ESGの取組み「環境」
再生可能エネルギーへの取り組み
2050年までにカーボンニュートラルを達成することを目指し、太陽光発電設備の導入や施設間でのエネルギーの融通、再生可能エネルギーの調達等を通じ、 GHGを削減。
- 太陽光発電設備導入件数: 29物件
- 共用部のグリーン電力比率: 100％（2025年実績）
施設間での再生可能エネルギーのやり取り
発電した再生可能エネルギーの館内利用に加え、隣接する施設への送電、離れた位置にある施設への融通を行うなど、再生可能エネルギーの利用を最大化。
- GLP 岡山総社におけるエネルギーの施設間融通（GLP 岡山総社Ⅲで発電し、GLP 岡山総社Ⅰへ融通）。
入居企業と協働して環境負荷の軽減を推進
入居企業と協働での太陽光発電設備の導入
* 日本GLPが太陽光発電設備を設置し、再生可能エネルギーを館内に供給する取組を推進。入居企業は初期投資やメンテンナンスの負担をかけずに、安定した料金で再生可能エネルギーが利用可能。
* GLP沖縄浦添における太陽光サービスPPAスキーム。
- グリーンリースは、オーナーと入居企業が協力して省エネや環境負荷低減を契約に盛り込み実践する取り組み。日本GLPでは、賃貸契約にエネルギーや水使用量削減、グリーンビル認証協働などの環境条項を含め、GLP投資法人は全ての賃貸契約にグリーンリースを導入。
- 環境性能が高い設備・機器等を導入することで光熱費が低下。
ESGの取組み「社会」「ガバナンス」
地域に開かれた物流施設の開発
-
GLP ALFALINK流山
-
防災訓練の実施
- サマーフェスタ
ふるさと納税を通じた地域貢献
- GLPジャパン・アドバイザーズは2025年は、9つの自治体にふるさと納税を通じた寄付を実施。
- 各地域での街づくりや子育て支援など幅広い分野に資金面で貢献。
入居企業の快適性の向上及び安全性の確保
- カフェテリア
- コワーキングスペース
- 免震ピット
- 防災センター
テナント 満足度: 94%
入居企業の継続した高い満足度
- 入居企業を対象に、外部調査機関を活用した満足度調査を実施。
- 2025年度は、カスタマーサポートへの満足度において、94%の高い満足度を継続。
投資主利益の最大化
- スポンサーグループによる投資口の保有（セイムボート出資）。スポンサーグループが投資口を保有することで、本投資法人の投資主利益とスポンサーグループの利益を合致させ、相互の利益向上を図る運用を実施。
- 役員・従業員持投資口会設立によるガバナンスの強化。日本GLPと資産運用会社のすべての役員及び職員を対象とする持投資口会を2020年5月に設立し、投資主との更なるアライメント（利害の一致）の強化。
- 利害関係人取引に対する厳格なガバナンス体制の導入。本投資法人が利害関係人取引を行う場合、投資委員会及びコンプライアンス委員会の独立した外部委員の承認を得る必要があり、当該外部役員の選任については投資法人役員会の承認を得る必要がある。
投資主の概況
所有者別投資口数[1]（2026年2月期末時点）
- スポンサーグループ 2: 28.2%
- 外国法人・個人: 61.4%
- その他の法人: 4.8%
- 個人・その他: 3.7%
- 金融機関: 2.0%
- 発行済総投資口数: 4,797,731 口
上位投資主の概要[3]
| 名称 | 投資口数 | 比率(%) |
|---|---|---|
| 株式会社日本カストディ銀行(信託口) | 1,166,780 | 24.3% |
| 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） | 794,384 | 16.5% |
| 野村信託銀行株式会社（投信口） | 232,403 | 4.8% |
| STICHTING PENSIOENFONDS ZORG EN WELZIJN | 131,901 | 2.7% |
| MORGAN STANLEY SMITH BARNEY LLC CLIENTS FULLY PAID SEG ACCOUNT* | 96,335 | 2.0% |
| STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 | 92,405 | 1.9% |
| ＪＰモルガン証券株式会社 | 82,099 | 1.7% |
| GLP CAPITAL JAPAN 2 PRIVATE LIMITED | 70,285 | 1.4% |
| JP MORGAN CHASE BANK 385781 | 65,229 | 1.3% |
| STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 | 64,096 | 1.3% |
| 合計 | 2,795,917 | 58.2% |
ポートフォリオ一覧1（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 取得価格（百万円） | 投資比率 | 賃貸可能面積（m2） | 賃貸面積（m2） | 稼働率1 | テナント数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 関東圏-01 | GLP東京 | 22,700 | 2.6% | 56,757 | 56,757 | 100.0% | 2 |
| 関東圏-02 | GLP東扇島 | 4,980 | 0.6% | 34,582 | 34,582 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-03 | GLP昭島 | 7,555 | 0.9% | 27,356 | 27,356 | 100.0% | 3 |
| 関東圏-04 | GLP富里 | 4,990 | 0.6% | 27,042 | 27,042 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-05 | GLP習志野Ⅱ（土地） | 8,340 | 1.0% | － | － | － | － |
| 関東圏-07 | GLP加須 | 11,500 | 1.3% | 76,532 | 76,532 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-09 | GLP杉戸Ⅱ | 19,000 | 2.2% | 101,272 | 100,345 | 99.1% | 6 |
| 関東圏-10 | GLP岩槻 | 6,940 | 0.8% | 31,839 | 31,839 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-12 | GLP越谷Ⅱ | 9,780 | 1.1% | 43,533 | 19,500 | 44.8% | 1 |
| 関東圏-13 | GLP三郷Ⅱ | 14,868 | 1.7% | 57,556 | 57,556 | 100.0% | 3 |
| 関東圏-14 | GLP辰巳 | 4,960 | 0.6% | 12,925 | 12,925 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-15 | GLP羽村 | 7,660 | 0.9% | 40,277 | 40,277 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-16 | GLP船橋Ⅲ | 3,050 | 0.4% | 18,281 | 18,281 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-17 | GLP袖ヶ浦 | 6,150 | 0.7% | 45,582 | 45,582 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-18 | GLP浦安Ⅲ | 18,760 | 2.2% | 64,198 | 64,198 | 100.0% | 2 |
| 関東圏-19 | GLP辰巳Ⅱa | 6,694 | 0.8% | 17,108 | 17,108 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-21 | GLP東京Ⅱ | 36,373 | 4.2% | 79,073 | 79,073 | 100.0% | 7 |
| 関東圏-23 | GLP新木場 | 11,540 | 1.3% | 18,341 | 18,341 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-24 | GLP習志野 | 5,320 | 0.6% | 23,548 | 23,548 | 100.0% | 3 |
| 関東圏-26 | GLP杉戸 | 8,481 | 1.0% | 58,832 | 58,832 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-27 | GLP松戸 | 2,356 | 0.3% | 14,904 | 14,904 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-28 | GLP・MFLP市川塩浜2 | 15,500 | 1.8% | 50,813 | 50,813 | 100.0% | 5 |
| 関東圏-29 | GLP厚木Ⅱ | 21,100 | 2.4% | 74,176 | 74,176 | 100.0% | 2 |
| 関東圏-30 | GLP吉見 | 11,200 | 1.3% | 62,362 | 62,362 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-31 | GLP野田吉春 | 4,496 | 0.5% | 26,631 | 26,631 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-32 | GLP浦安 | 7,440 | 0.9% | 25,839 | 25,839 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-33 | GLP船橋Ⅱ | 7,789 | 0.9% | 34,699 | 34,349 | 99.0% | 1 |
| 関東圏-34 | GLP三郷 | 16,939 | 1.9% | 46,892 | 46,892 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-35 | GLP新砂 | 18,300 | 2.1% | 44,355 | 44,355 | 100.0% | 5 |
| 関東圏-36 | GLP湘南 | 5,870 | 0.7% | 23,832 | 23,832 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-37 | GLP横浜 | 40,420 | 4.6% | 95,312 | 95,312 | 100.0% | 5 |
ポートフォリオ一覧2（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 取得価格（百万円） | 投資比率 | 賃貸可能面積（m2） | 賃貸面積（m2） | 稼働率1 | テナント数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 関東圏-39 | GLP船橋Ⅳ | 7,710 | 0.9% | 31,576 | 31,576 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-40 | GLP東扇島Ⅱ | 2,365 | 0.3% | 11,362 | 11,362 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-41 | GLP狭山日高Ⅱ | 21,630 | 2.5% | 75,719 | 46,256 | 61.1% | 1 |
| 関東圏-42 | GLP東扇島Ⅲ | 6,320 | 0.7% | 29,787 | 29,787 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-43 | GLP浦安Ⅱ | 16,885 | 1.9% | 47,192 | 47,192 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-45 | GLP八千代Ⅱ | 13,039 | 1.5% | 54,240 | 54,240 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-46 | GLP座間 | 43,113 | 5.0% | 114,147 | 110,857 | 97.1% | 17 |
| 関東圏-47 | GLP新座 | 7,191 | 0.8% | 30,017 | 30,017 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-48 | GLP狭山日高Ⅰ | 10,300 | 1.2% | 39,579 | 39,579 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-49 | GLP常総 | 16,350 | 1.9% | 58,606 | 58,606 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-50 | GLP北本 | 15,649 | 1.8% | 48,931 | 48,931 | 100.0% | 3 |
| 関東圏-51 | GLP ALFALINK相模原43 | 19,350 | 2.2% | 41,864 | 41,864 | 100.0% | 1 |
| 関東圏-52 | GLP加須Ⅱ | 7,700 | 0.9% | 32,436 | 32,436 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-01 | GLP枚方 | 4,750 | 0.5% | 29,829 | 29,829 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-02 | GLP枚方Ⅱ | 7,940 | 0.9% | 43,283 | 43,283 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-03 | GLP舞洲Ⅱ4 | 3,283 | 0.4% | － | － | － | － |
| 関西圏-04 | GLP津守 | 1,990 | 0.2% | 16,080 | 16,080 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-05 | GLP六甲 | 5,160 | 0.6% | 39,339 | 39,339 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-06 | GLP尼崎 | 24,963 | 2.9% | 110,228 | 110,228 | 100.0% | 7 |
| 関西圏-07 | GLP尼崎Ⅱ | 2,040 | 0.2% | 12,315 | 12,315 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-09 | GLP堺 | 2,000 | 0.2% | 10,372 | 10,372 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-10 | GLP六甲Ⅱ | 3,430 | 0.4% | 20,407 | 20,407 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-11 | GLP門真 | 2,430 | 0.3% | 12,211 | 12,211 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-14 | GLP神戸西 | 7,150 | 0.8% | 35,417 | 35,417 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-15 | GLP深江浜 | 4,798 | 0.6% | 19,386 | 19,386 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-16 | GLP舞洲Ⅰ | 19,390 | 2.2% | 72,948 | 72,948 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-17 | GLP大阪 | 36,000 | 4.1% | 128,520 | 128,520 | 100.0% | 12 |
| 関西圏-18 | GLP摂津 | 7,300 | 0.8% | 38,997 | 38,997 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-19 | GLP西宮 | 2,750 | 0.3% | 19,766 | 19,766 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-20 | GLP滋賀 | 4,550 | 0.5% | 29,848 | 29,848 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-21 | GLP寝屋川 | 8,100 | 0.9% | 26,938 | 26,938 | 100.0% | 1 |
ポートフォリオ一覧3（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 取得価格（百万円） | 投資比率 | 賃貸可能面積（m2） | 賃貸面積（m2） | 稼働率1 | テナント数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 関西圏-22 | GLP六甲Ⅲ | 7,981 | 0.9% | 31,239 | 10,669 | 34.2% | 1 |
| 関西圏-23 | GLP六甲Ⅳ | 2,175 | 0.3% | 12,478 | 12,478 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-24 | GLP尼崎Ⅲ | 6,665 | 0.8% | 17,220 | 17,220 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-25 | GLP野洲 | 5,820 | 0.7% | 20,350 | 20,350 | 100.0% | 1 |
| 関西圏-26 | GLP栗東湖南 | 11,500 | 1.3% | 40,590 | 40,590 | 100.0% | 3 |
| その他-02 | GLP富谷 | 3,102 | 0.4% | 20,466 | 20,466 | 100.0% | 1 |
| その他-05 | GLP東海 | 6,210 | 0.7% | 32,343 | 32,343 | 100.0% | 1 |
| その他-06 | GLP早島 | 1,190 | 0.1% | 13,527 | 13,527 | 100.0% | 1 |
| その他-07 | GLP早島Ⅱ | 2,460 | 0.3% | 14,447 | 14,447 | 100.0% | 1 |
| その他-08 | GLP基山 | 5,278 | 0.6% | 23,455 | 23,455 | 100.0% | 1 |
| その他-10 | GLP仙台 | 5,620 | 0.6% | 37,256 | 37,256 | 100.0% | 1 |
| その他-12 | GLP桑名 | 3,650 | 0.4% | 20,402 | 20,402 | 100.0% | 1 |
| その他-14 | GLP小牧 | 10,748 | 1.2% | 52,709 | 52,709 | 100.0% | 1 |
| その他-15 | GLP扇町 | 1,460 | 0.2% | 13,155 | 13,155 | 100.0% | 1 |
| その他-16 | GLP広島 | 3,740 | 0.4% | 21,003 | 21,003 | 100.0% | 2 |
| その他-19 | GLP鳥栖Ⅰ | 9,898 | 1.1% | 74,860 | 74,860 | 100.0% | 1 |
| その他-20 | GLP富谷Ⅳ | 5,940 | 0.7% | 32,562 | 32,562 | 100.0% | 1 |
| その他-21 | GLP岡山総社Ⅰ | 12,800 | 1.5% | 62,995 | 62,995 | 100.0% | 8 |
| その他-22 | GLP岡山総社Ⅱ | 12,700 | 1.5% | 63,163 | 63,163 | 100.0% | 7 |
| その他-24 | GLP鈴鹿 | 5,030 | 0.6% | 33,101 | 33,101 | 100.0% | 1 |
| その他-25 | GLP岡山総社Ⅲ | 6,980 | 0.8% | 31,425 | 31,425 | 100.0% | 4 |
| その他-26 | GLP福岡粕屋 | 14,000 | 1.6% | 41,338 | 41,338 | 100.0% | 1 |
| その他-27 | GLP沖縄浦添 | 17,900 | 2.1% | 57,700 | 57,700 | 100.0% | 1 |
| 合計（85物件） | 869,529 | 100.0% | 3,383,607 | 3,304,975 | 97.7% | 169 |
鑑定評価額一覧1（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 鑑定評価額2（百万円） | 前期比増減 | CR1 | 帳簿価額（百万円） | 含み益 | 第27期（2025年8月期）鑑定評価額2（百万円） | CR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 関東圏-01 | GLP東京 | 35,000 | 200 | 3.2% | 21,149 | 13,850 | 34,800 | 3.2% |
| 関東圏-02 | GLP東扇島 | 8,800 | 0 | 3.6% | 4,703 | 4,096 | 8,800 | 3.6% |
| 関東圏-03 | GLP昭島 | 11,300 | 0 | 3.6% | 7,048 | 4,251 | 11,300 | 3.6% |
| 関東圏-04 | GLP富里 | 7,180 | 100 | 4.0% | 4,166 | 3,013 | 7,080 | 4.0% |
| 関東圏-05 | GLP習志野Ⅱ（土地） | 9,490 | 90 | － | 8,360 | 1,129 | 9,400 | － |
| 関東圏-07 | GLP加須 | 16,600 | 100 | 3.9% | 9,951 | 6,648 | 16,500 | 3.9% |
| 関東圏-09 | GLP杉戸Ⅱ | 28,900 | 100 | 3.5% | 16,312 | 12,587 | 28,800 | 3.5% |
| 関東圏-10 | GLP岩槻 | 11,100 | 0 | 3.6% | 6,140 | 4,959 | 11,100 | 3.6% |
| 関東圏-12 | GLP越谷Ⅱ | 16,700 | 0 | 3.5% | 8,756 | 7,943 | 16,700 | 3.5% |
| 関東圏-13 | GLP三郷Ⅱ | 24,800 | 0 | 3.5% | 13,377 | 11,422 | 24,800 | 3.5% |
| 関東圏-14 | GLP辰巳 | 7,220 | 0 | 3.2% | 4,751 | 2,468 | 7,220 | 3.2% |
| 関東圏-15 | GLP羽村 | 12,600 | 0 | 3.6% | 6,881 | 5,718 | 12,600 | 3.6% |
| 関東圏-16 | GLP船橋Ⅲ | 5,250 | 20 | 3.6% | 2,830 | 2,419 | 5,230 | 3.6% |
| 関東圏-17 | GLP袖ヶ浦 | 9,600 | 0 | 4.3% | 5,238 | 4,361 | 9,600 | 4.3% |
| 関東圏-18 | GLP浦安Ⅲ | 26,600 | 100 | 3.2% | 16,976 | 9,623 | 26,500 | 3.2% |
| 関東圏-19 | GLP辰巳Ⅱa | 9,410 | ▲690 | 3.2% | 6,526 | 2,883 | 10,100 | 3.2% |
| 関東圏-21 | GLP東京Ⅱ | 58,800 | ▲1,700 | 3.1% | 33,380 | 25,419 | 60,500 | 3.1% |
| 関東圏-23 | GLP新木場 | 16,000 | 0 | 3.3% | 11,531 | 4,468 | 16,000 | 3.3% |
| 関東圏-24 | GLP習志野 | 6,620 | 0 | 3.9% | 5,264 | 1,355 | 6,620 | 3.9% |
| 関東圏-26 | GLP杉戸 | 12,700 | 0 | 3.7% | 8,057 | 4,642 | 12,700 | 3.7% |
| 関東圏-27 | GLP松戸 | 3,800 | 0 | 3.8% | 2,476 | 1,323 | 3,800 | 3.8% |
| 関東圏-28 | GLP・MFLP市川塩浜3 | 20,900 | 50 | 3.4% | 14,504 | 6,395 | 20,850 | 3.4% |
| 関東圏-29 | GLP厚木Ⅱ | 29,400 | 100 | 3.2% | 19,077 | 10,322 | 29,300 | 3.2% |
鑑定評価額一覧2（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 鑑定評価額2（百万円） | 前期比増減 | CR1 | 帳簿価額（百万円） | 含み益 | 第27期（2025年8月期）鑑定評価額2（百万円） | CR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 関東圏-30 | GLP吉見 | 14,200 | 0 | 3.7% | 9,908 | 4,291 | 14,200 | 3.7% |
| 関東圏-31 | GLP野田吉春 | 7,010 | 0 | 3.7% | 4,102 | 2,907 | 7,010 | 3.7% |
| 関東圏-32 | GLP浦安 | 9,020 | 180 | 3.4% | 7,250 | 1,769 | 8,840 | 3.4% |
| 関東圏-33 | GLP船橋Ⅱ | 8,790 | 0 | 3.6% | 7,508 | 1,281 | 8,790 | 3.6% |
| 関東圏-34 | GLP三郷 | 20,200 | 0 | 3.5% | 16,304 | 3,895 | 20,200 | 3.5% |
| 関東圏-35 | GLP新砂 | 23,200 | 700 | 3.3% | 18,097 | 5,102 | 22,500 | 3.3% |
| 関東圏-36 | GLP湘南 | 7,280 | 10 | 3.9% | 5,704 | 1,575 | 7,270 | 3.9% |
| 関東圏-37 | GLP横浜 | 46,300 | 100 | 3.3% | 40,301 | 5,998 | 46,200 | 3.3% |
| 関東圏-39 | GLP船橋Ⅳ | 9,190 | ▲500 | 3.7% | 7,873 | 1,316 | 9,690 | 3.7% |
| 関東圏-40 | GLP東扇島Ⅱ | 2,640 | ▲200 | 3.6% | 2,572 | 67 | 2,840 | 3.6% |
| 関東圏-41 | GLP狭山日高Ⅱ | 23,500 | ▲400 | 3.6% | 20,733 | 2,766 | 23,900 | 3.6% |
| 関東圏-42 | GLP東扇島Ⅲ | 8,130 | 10 | 3.6% | 6,520 | 1,609 | 8,120 | 3.6% |
| 関東圏-43 | GLP浦安Ⅱ | 19,200 | 0 | 3.5% | 16,417 | 2,782 | 19,200 | 3.5% |
| 関東圏-45 | GLP八千代Ⅱ | 15,100 | 100 | 3.8% | 12,350 | 2,749 | 15,000 | 3.8% |
| 関東圏-46 | GLP座間 | 48,500 | 600 | 3.5% | 42,413 | 6,086 | 47,900 | 3.5% |
| 関東圏-47 | GLP新座 | 8,970 | 60 | 3.8% | 6,881 | 2,088 | 8,910 | 3.8% |
| 関東圏-48 | GLP狭山日高Ⅰ | 12,600 | 0 | 3.6% | 9,945 | 2,654 | 12,600 | 3.7% |
| 関東圏-49 | GLP常総 | 16,600 | 0 | 3.8% | 15,896 | 703 | 16,600 | 3.8% |
| 関東圏-50 | GLP北本 | 15,800 | 100 | 3.5% | 15,293 | 506 | 15,700 | 3.5% |
| 関東圏-51 | GLP ALFALINK相模原44 | 20,600 | 0 | 3.2% | 19,236 | 1,363 | 20,600 | 3.2% |
| 関東圏-52 | GLP加須Ⅱ | 9,100 | 70 | 3.9% | 5,832 | 3,267 | 9,030 | 3.9% |
鑑定評価額一覧3（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 鑑定評価額2（百万円） | 前期比増減 | CR1 | 帳簿価額（百万円） | 含み益 | 第27期（2025年8月期）鑑定評価額2（百万円） | CR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 関西圏-01 | GLP枚方 | 8,030 | 850 | 4.3% | 4,463 | 3,566 | 7,180 | 4.3% |
| 関西圏-02 | GLP枚方Ⅱ | 14,300 | 2,300 | 3.9% | 7,323 | 6,976 | 12,000 | 3.9% |
| 関西圏-03 | GLP舞洲Ⅱ5 | 5,220 | 20 | 0.0% | 3,298 | 1,921 | 5,200 | 0.0% |
| 関西圏-04 | GLP津守 | 3,470 | 0 | 4.5% | 2,103 | 1,366 | 3,470 | 4.5% |
| 関西圏-05 | GLP六甲 | 7,610 | 0 | 4.3% | 4,794 | 2,815 | 7,610 | 4.3% |
| 関西圏-06 | GLP尼崎 | 37,800 | 100 | 3.6% | 21,663 | 16,136 | 37,700 | 3.6% |
| 関西圏-07 | GLP尼崎Ⅱ | 3,180 | 50 | 4.5% | 1,906 | 1,273 | 3,130 | 4.4% |
| 関西圏-09 | GLP堺 | 2,600 | 0 | 4.3% | 1,670 | 929 | 2,600 | 4.3% |
| 関西圏-10 | GLP六甲Ⅱ | 5,080 | ▲40 | 4.1% | 2,867 | 2,212 | 5,120 | 4.1% |
| 関西圏-11 | GLP門真 | 4,140 | 320 | 4.0% | 2,368 | 1,771 | 3,820 | 4.0% |
| 関西圏-14 | GLP神戸西 | 9,300 | 0 | 4.2% | 5,946 | 3,353 | 9,300 | 4.2% |
| 関西圏-15 | GLP深江浜 | 5,890 | ▲10 | 4.2% | 4,203 | 1,686 | 5,900 | 4.2% |
| 関西圏-16 | GLP舞洲Ⅰ | 24,400 | 0 | 3.7% | 17,602 | 6,797 | 24,400 | 3.7% |
| 関西圏-17 | GLP大阪 | 45,200 | 100 | 3.4% | 34,214 | 10,985 | 45,100 | 3.4% |
| 関西圏-18 | GLP摂津 | 7,970 | 10 | 4.5% | 7,313 | 656 | 7,960 | 4.5% |
| 関西圏-19 | GLP西宮 | 3,120 | 0 | 4.5% | 2,659 | 460 | 3,120 | 4.5% |
| 関西圏-20 | GLP滋賀 | 4,890 | 0 | 4.5% | 4,469 | 420 | 4,890 | 4.5% |
| 関西圏-21 | GLP寝屋川 | 9,450 | 0 | 3.6% | 7,479 | 1,970 | 9,450 | 3.6% |
| 関西圏-22 | GLP六甲Ⅲ | 10,300 | 200 | 3.6% | 7,585 | 2,714 | 10,100 | 3.6% |
| 関西圏-23 | GLP六甲Ⅳ | 3,260 | 10 | 3.9% | 2,426 | 833 | 3,250 | 3.9% |
| 関西圏-24 | GLP尼崎Ⅲ | 7,450 | 0 | 3.5% | 6,547 | 902 | 7,450 | 3.5% |
| 関西圏-25 | GLP野洲 | 6,060 | 10 | 4.0% | 5,644 | 415 | 6,050 | 4.0% |
| 関西圏-26 | GLP栗東湖南 | 11,500 | － | 3.8% | 10,973 | 2,026 | － | － |
| その他-02 | GLP富谷 | 4,260 | 0 | 4.5% | 2,648 | 1,611 | 4,260 | 4.5% |
| その他-05 | GLP東海 | 10,400 | 0 | 3.8% | 5,766 | 4,633 | 10,400 | 3.8% |
| その他-06 | GLP早島 | 2,080 | 0 | 4.8% | 1,179 | 900 | 2,080 | 4.8% |
| その他-07 | GLP早島Ⅱ | 3,500 | 0 | 4.4% | 1,908 | 1,591 | 3,500 | 4.4% |
| その他-08 | GLP基山 | 6,730 | ▲20 | 4.3% | 3,962 | 2,767 | 6,750 | 4.3% |
鑑定評価額一覧4（2026年2月28日時点）
| 物件番号 | 名称 | 鑑定評価額2（百万円） | 前期比増減 | CR1 | 帳簿価額（百万円） | 含み益 | 第27期（2025年8月期）鑑定評価額2（百万円） | CR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| その他-10 | GLP仙台 | 8,250 | 20 | 4.3% | 4,912 | 3,337 | 8,230 | 4.3% |
| その他-12 | GLP桑名 | 4,650 | 20 | 4.8% | 2,970 | 1,679 | 4,630 | 4.8% |
| その他-14 | GLP小牧 | 15,800 | 0 | 3.8% | 9,460 | 6,339 | 15,800 | 3.8% |
| その他-15 | GLP扇町 | 1,770 | ▲10 | 5.7% | 1,279 | 490 | 1,780 | 5.7% |
| その他-16 | GLP広島 | 5,520 | 140 | 4.6% | 3,369 | 2,150 | 5,380 | 4.6% |
| その他-19 | GLP鳥栖Ⅰ | 13,600 | 0 | 4.2% | 8,263 | 5,336 | 13,600 | 4.2% |
| その他-20 | GLP富谷Ⅳ | 7,030 | 10 | 4.5% | 5,320 | 1,709 | 7,020 | 4.5% |
| その他-21 | GLP岡山総社Ⅰ | 14,200 | 100 | 4.4% | 11,617 | 2,582 | 14,100 | 4.4% |
| その他-22 | GLP岡山総社Ⅱ | 13,900 | 0 | 4.4% | 11,486 | 2,413 | 13,900 | 4.4% |
| その他-24 | GLP鈴鹿 | 6,260 | 20 | 4.3% | 4,902 | 1,357 | 6,240 | 4.3% |
| その他-25 | GLP岡山総社Ⅲ | 8,160 | 50 | 4.4% | 6,902 | 1,257 | 8,110 | 4.4% |
| その他-26 | GLP福岡粕屋 | 14,300 | 0 | 3.7% | 13,753 | 546 | 14,300 | 3.7% |
| その他-27 | GLP沖縄浦添 | 19,800 | 600 | 4.4% | 17,588 | 2,211 | 19,200 | 4.4% |
| 合計（85物件） | 1,136,630 | - | 3.6% | 815,430 | 321,199 | 1,119,480 | 3.6% |
注記
P4
- 「巡航DPU」は一口当たり分配金から不動産売却益に伴う影響を除いた巡航ベースでの分配金を記載しています。
- 「空室率」は株式会社シービーアールイーが発行する「倉庫・物流不動産マーケットレポート2025年12月版」を基に記載しています。
- 「インフレ対応契約割合」は、2026年2月末日時点において有効な賃貸借契約のうち、「CPI連動条項」が規定されている契約、契約期間が3年以下の契約、「ステップアップ等」の条項が規定されている契約の賃貸借契約の割合をいい、賃貸面積ベースで算出しています。複数の条件が該当する場合は重複を調整して割合を算出しています。なお、「ステップアップ等」は、他の指標に依らず賃料が自動的に増額する旨の条項や、CPI以外の基準（経済情勢等）に連動して賃料が自動的にあるいは協議により変動する旨の条項が含まれている契約を記載しています。
- 「実質WALE」は2026年2月末日時点において有効な賃貸借契約に基づき、CPI連動条項又はステップアップ条項が導入されている契約（協議により調整する旨の条項を除く）についてはその賃料改定予定日を賃貸借契約期間の満了日とみなして算出して、その他の契約については賃貸借契約期間の満了日までで平均残存賃貸借期間を記載しています。
- 「継続的利益超過分配」とは会計上の利益を超えて投資主に分配する利益超過分配のうち、継続的に分配を実施する利益超過分配をさします。2026年2月時点で本投資法人は減価償却費のうち30％を継続的利益超過分配として投資主に配当しています。
- 「All-in Cost」は、利息および融資関連手数料等について借入または投資法人債毎に年率換算した料率を残高に応じて加重平均して算出した、借入に対する費用を記載しています。
P6
- 「稼働率」は、各月末時点稼働率の平均を四捨五入して算出しています。
P7
- 「鑑定LTV」は、本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計額に対する有利子負債の比率を記載しています。2026年2月期予想の鑑定LTVは2025年8月期末時点の保有資産の鑑定評価額の合計額の合計額に対する有利子負債総額の比率を基に算出し、2026年2月期実績の鑑定LTVは2026年2月期末時点の保有資産の鑑定評価額の合計額に対する有利子負債総額の比率を基に算出しています。なお、小数第二位を四捨五入して記載しています。
P8
- 2026年2月期実績の括弧内には2026年2月期予想(2025年4月公表）対比の増減を記載しています。NOIは増減率、稼働率及び鑑定LTVは増減幅を記載しています。
P9
- 「賃料上昇率」は、CPI連動条項やステップアップ等により期中改定が行われる契約については、当初契約時の賃料ではなく、直近の改定後賃料水準を基準として算出しています。各期の数値は、当該期に更改を迎えた各契約の賃料上昇率を賃貸面積で加重平均して算出しています。なお、2026年8月期予想については、テナントと合意に至っていない契約を含み、一定の前提条件に基づく想定値を用いて算出しています。
- 「改定対象面積」とは、当該期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち、同一テナントとの再契約又はダウンタイムなしで新たなテナントとの新規契約が締結された契約に係る賃貸面積をいいます。なお、2026年8月期予想については、契約締結済みのものに加え、契約手続中、協議中又は一定の前提条件に基づき見込んでいる契約に係る賃貸面積を含みます。
- 「契約内定見込率」とは、2026年8月期に賃貸借期間が満了する賃貸借契約のうち、新たな契約締結が完了している、又は合意の上で契約手続中（賃借人の機関決定未了のものを含みます。）の契約に係る賃貸面積の割合を、小数第一位を四捨五入して算出しています。
- 「CPI連動条項による賃料上昇率」は、当該期においてCPIに連動して賃料が自動的に増減する条項が付された契約のみを対象として算出しています。CPI連動条項付き契約には協議により賃料を調整する条項を含むものがありますが、本頁の契約本数、改定対象面積及び賃料上昇率には含めていません。なお、2026年8月期予想については、基準となるCPIが未公表の契約及びテナントと合意に至っていない契約について、一定の前提条件に基づく推定値又は想定値を用いて算出しています。
P10
- 「鑑定LTV」は、本投資法人の保有資産の鑑定評価額の合計額に対する有利子負債の比率を記載しています。2026年8月期及び2027年2月期における鑑定LTVは、2026年2月期末時点の保有資産の鑑定評価額の合計額から、2026年8月期及び2027年2月期において売却を想定している資産に相当する額を控除して算出しています。有利子負債については変動がないことを前提としています。
- 2026年4月13日付けで公表した自己投資口の取得及び消却を一定の条件の下で行った投資口数として、4,749,831口を前提としています。
- 2027年2月期予想の括弧内には2026年2月期実績対比の増減を記載しています。NOIは増減率、稼働率及び鑑定LTVは増減幅を記載しています。
P13
- シービーアールイー株式会社「物流施設マーケットにおける基礎調査（2025年12月期）」より、「首都圏」は、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県、「関西圏」は、大阪府、兵庫県、京都府にある延床面積5,000㎡以上の物流施設をそれぞれ対象としています。
- 「2024Q4時点稼働内定面積」はシービーアールイー株式会社「物流施設マーケットにおける基礎調査（2024年12月期）」を参照、「2025Q4時点稼働内定面積」はシービーアールイー株式会社「物流施設マーケットにおける基礎調査（2025年12月期）」を参照して算出しています。
P17
- 「満期での契約更改による賃料増額トレンド」は、CPI連動条項やステップアップ等により期中に賃料が改定されている契約については、当初契約時の賃料水準ではなく、更改時点の賃料水準を基準として算出しています。なお、各期の賃料上昇率は、当該期に更改を迎えた各契約の賃料上昇率を、各契約に係る賃貸面積で加重平均して算出しています。
- 「CPI連動条項による賃料増額トレンド」は、当該期に消費者物価指数（CPI）に連動して賃料が自動的に増減する旨の条項が付された契約のみを対象として算出しています。なお、CPI連動条項には、その他協議により賃料を調整する旨の条項がありますが、本頁の賃料上昇率には含まれておりません。
P20
- 「賃料増額率」は契約期間中にCPI連動条項等により改定された契約は改定後の直近賃料を基準に計算しています。
- 「市場賃料比」は株式会社シーアールイーが発行する「倉庫・物流不動産マーケットレポート2025年12月版」より「大型倉庫の募集賃料相場」におけるエリア別の平均坪単価を基に集計しています。
- 株式会社シーアールイーが発行する「倉庫・物流不動産マーケットレポート2025年12月版」を基に本資産運用会社にて作成。首都圏は東京都、埼玉県、神奈川県、茨城県、千葉県。関西圏は大阪圏、兵庫県、京都府を中心とする地域を対象。エリア外に立地する物件は「レントギャップ」の集計から除外して計算しています。
P21
- 「物流コスト」は、日本ロジスティクスシステム協会2024 年度物流コスト調査報告書を基に記載しています。
- 「他物流REIT」の賃料上昇率実績は、2026年3月末時点において物流施設を主たる投資対象とする他投資法人の最新の決算説明資料に記載された直近期の賃料上昇率を単純平均して算出しています。
- 「スポンサー開発物件のリーシング実績」については本資産運用会社及びスポンサーの2025年12月末時点での社内データに基づき記載しております
P22
- 「投資金額」は、一部に今後実施予定の工事等に係る予定額を含みます。
- 「賃料成長率」は、再契約前後または改修工事前後における表面賃料の比較により算出しています。
- 「ROI」は、現時点における想定に基づく年額換算の見込額と投資金額を基に算出したROIであり、将来の実績を保証するものではありません。
P24
- 「キャピタルアロケーションの実績」は、2023年8月末から2026年2月末までの期間の実績を記載しています。
- 「手元資金」は、2026年2月期末での手元余剰資金を示しています。
P26
- 「NOI利回り」は、取得資産について2026年2月28日を価格時点として作成された不動産鑑定士による不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づき、取得価格に対する比率を基に算出しています。
- 投資主価値への寄与における「DPU」は本物件取得に伴う、DPUへの通期での寄与金額を示しています。また「NAVPU」は本物件の鑑定評価額と取得価格の差を基に算出した含み益と2026年2月末時点での発行済投資口数を基に算出しています。
P27
- 「優先交渉権対象物件のCPI連動契約割合」は稼働済の優先交渉権保有物件計7物件において、倉庫部分のみを対象とし及び3年以内の契約を除く契約におけるCPI連動条項の割合を示しています。
- 「NOI成長率」は、契約当初の賃料と比較した、CPI改定による賃料改定も含めた賃料増額を考慮したNOIの増加率を示しています。
- 「取得時平均NOI利回り」は各物件取得資産について取得時における不動産鑑定士による不動産鑑定評価書における直接還元法での評価上のNOI（運営純収益）に基づき、取得価格に対する比率を計算しています。
- 「賃料増額率」は契約当初の賃料と比較した、契約改定後の賃料増額率を示しています。
P28
- 本ページに記載のいずれの物件も、決算発表日現在において本投資法人が保有する物件ではなく、本投資法人の投資基準に適合することにつき判断を行っているものでもなく、また、将来本投資法人が取得を決定しまたは取得できることを保証するものでもありません。
- 「CPI連動契約割合」は稼働済の優先交渉権保有物件計7物件において、オフィス部分及び3年以内の契約を除く契約におけるCPI連動条項の割合を示しています。
- 「GFA」とは、延床面積（Gross Floor Area）をいいます。なお、延床面積は、登記簿上の記載に基づいています。なお、「GLP ALFALINK相模原4」（準共有持分70％）については、一棟の建物全体の延床面積を記載しています。
P29
- 「ポートフォリオ概要」は物件数及び含み益は2026年2月末実績を記載しています。
- 「ポートフォリオ占有率」は、2026年2月末の鑑定評価額と比較した売却対象規模の割合を記載しています。
- 「物流不動産の売買動向」は、日本GLP及び本資産運用会社が集計した物流不動産の売買金額を基に記載しています。
P.33
- 「平均借入年限」は、2026年2月末時点における有利子負債について、借入実行日または発行日から元本の最終返済期限または償還期限までの期間を各有利子負債金額に基づき加重平均して算出し、小数第二位を四捨五入して記載しています。
- 「All-in Cost」は、2026年2月末時点の利息および融資関連手数料等について借入または投資法人債毎に年率換算した料率を残高に応じて加重平均して算出した、借入に対する費用をさします。
- 「クレジットライン」は、三井住友銀行、三菱UFJ銀行及びみずほ銀行から本投資法人にコミットメントベースで設定された150億円（既存借入金及び投資法人債の償還時の返済、大規模災害発生時の修繕費用への充当が可能）とアンコミットメントベースで設定された400億円（物件取得への充当が可能）の合計値を記載しています。
- 「WADE」は、2026年2月期末時点から元本の最終返済期限または償還期限までの期間を各有利子負債金額に基づき加重平均して算出し、小数第二位を四捨五入して記載しています。
P34
- 削減効果は、ベースレートを3M TIBORスワップレートからTONA・1M TIBOR・6M TIBORスワップレートへ変更したことによる効果を指します。
- 「All-in Cost」は、利息および融資関連手数料等について借入または投資法人債毎に年率換算した料率を残高に応じて加重平均して算出した、借入に対する費用をさします。
- 「平均借入年限」は、2026年2月末時点における有利子負債について、借入実行日または発行日から元本の最終返済期限または償還期限までの期間を有利子負債金額に基づき加重平均して算出し、小数第二位を四捨五入して記載しています。
- 「WADE」は、2026年2月期末時点から元本の最終返済期限または償還期限までの期間を各有利子負債金額に基づき加重平均して算出し、小数第二位を四捨五入して記載しています。
P.37
- 2025年3月1日現在、当社のスポンサー・グループは、世界有数のグローバルなオルタナティブ投資運用会社であるアレス・マネジメント・コーポレーション（NYSE: ARES）です。
- 各都市圏につき1拠点のみをカウントしています。アレスが賃借または取得しているオフィスのみを含みます。アレスが賃借権を取得していないレガシーのGCP International拠点は含まれていません。
- 2026年2月27日現在。
- ニューデリーのオフィスは、投資のソーシング、取得および／または運用に関連して、Ares Asiaが継続的な関係を有する第三者により運営されています。
- 保険顧客向けにソリューションを提供する当社専属の社内チームであるAres Insurance Solutions、およびAres AI・イノベーション／ベンチャーキャピタル・グループを含みます。
- リスク調整後リターンは、元本の損失を保証するものではありません。
- セカンダリーズ・グループのアクティブなプライベート・エクイティ、不動産およびインフラのコミングル・ファンドに含まれる、現在の投資先企業および不動産を反映しています。
- 運用資産残高（AUM）865億ドルは、単一の保険プラットフォームに対する投資ではなく、保険会社によるアレスの各種ファンド、個別運用口座（SMA）および共同投資への投資を示しています。これらの投資に係るAUMは、当社の各投資戦略に分散して含まれており、統合された保険プラットフォームの規模を示す目的で、他の事業区分の中に表示されています。
P.38
- 2025年3月1日現在、当社のスポンサー・グループは、世界有数のグローバルなオルタナティブ投資運用会社であるアレス・マネジメント・コーポレーション（NYSE: ARES）です。
P.39
- 2025年3月1日現在、当社のスポンサー・グループは、世界有数のグローバルなオルタナティブ投資運用会社であるアレス・マネジメント・コーポレーション（NYSE: ARES）です。
- 運用・管理下にある延床面積（平方フィート）の合計に基づいています。出所：米国および欧州の物流施設の延床面積は、2024年1月時点のGreen Streetに基づいています。アジアおよびメキシコの物流施設の延床面積は、2023～2024年の同業他社の公開情報に関するアレスの分析に基づいています。南米およびアフリカは本分析から除外されています。
- エクイティ・グロス・アセット・バリュー（GAV）に基づいています。
- 2025年12月31日現在。
- 2025年12月21日現在、金融安定理事会（FSB）によると、グローバルなシステム上重要な銀行（G-SIBs）は29行あります。2025年12月31日現在、アレス・マネジメント・コーポレーション（NYSE: ARES）は、29行すべてのグローバル・システム上重要な銀行と、借入または資本市場に関する取引関係を有しています。
P47-49
- 「稼働率」は各資産にかかる「賃貸可能面積」に対して「賃貸面積」が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して算出しています。なお、四捨五入した結果が100.0%となる場合は、小数第2位を切り捨てて記載しています。
- 「GLP・MFLP市川塩浜」は不動産信託受益権の50%を保有する準共有物件です。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は信託受益権の準共有持分割合（50%）を乗じた数値を記載しています。
- 「GLP ALFALINK相模原4」は不動産信託受益権の30%を保有する準共有物件です。「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」は信託受益権の準共有持分割合（30%）を乗じた数値を記載しています。
- 「GLP 舞洲Ⅱ」の「取得価格」及び「投資比率」は信託土地についてのみ記載しています。
P50-53
- 「鑑定評価額」は、GLP投資法人規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の規則に基づき、不動産鑑定士による決算日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
- 「GLP・MFLP市川塩浜」は不動産信託受益権の50%を保有する準共有物件です。「鑑定評価額」は信託受益権の準共有持分割合（50%）を乗じた数値を記載しています。
- 「GLP ALFALINK相模原4」は不動産信託受益権の30%を保有する準共有物件です。「鑑定評価額」は信託受益権の準共有持分割合（30%）を乗じた数値を記載しています。
- 「GLP 舞洲Ⅱ」の「鑑定評価額」は信託土地についてのみ記載しています。
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★★
評価の理由：
GLP投資法人は、物流施設市場の強い需給環境を背景に、業界トップクラスの賃料成長を実現しており、2026年2月期は予想を上回る実績を達成しました。特に、実質WALEが2.7年と短く、CPI連動条項の導入率が90%超と高いことから、インフレ環境下での賃料成長の取り込みが非常に強力です。これは、競合他社と比較して明確な優位性であり、NOI成長の持続可能性が高いことを示唆しています。
2027年2月期には巡航DPUが3.8%成長、2028年8月期には4.0%+の成長を目指す中期目標も具体的で、内部成長戦略の実行力が高く評価できます。また、自己投資口取得枠の設定や、鑑定評価額対比でディスカウント取得（Marq 南足柄）など、積極的なキャピタルアロケーションも評価できます。
一方で、懸念点として、金利上昇局面におけるデットコストの増加（2026年8月期予想で前期比▲182百万円増）がNOI成長を一部相殺している点、および、稼働率が一部物件で低下している点（特にGLP越谷II、六甲III、狭山日高II）が挙げられます。しかし、全体として賃料成長がコスト増を上回る見通しであり、財務基盤も安定（鑑定LTV 34.9%、格付AA）しているため、高い評価とします。
投資判断の根拠：
買い。物流施設市場の構造的な強みと、GLP投資法人が持つ賃料改定の優位性（短いWALE、高いインフレ対応契約率）が、金利上昇リスクを上回る成長ドライバーとなっています。中期的なDPU成長目標も達成可能性が高いと判断します。
重要なポイント：
1. 圧倒的な賃料成長力: 満期更改賃料上昇率9.0%（予想9-11%）、CPI連動賃料上昇率8.7%（予想7-9%）は業界トップクラスであり、インフレ耐性が極めて高い。
2. 短い実質WALE (2.7年): 競合他社平均4.2年に対し、賃料改定機会を早期に取り込める構造。
3. 積極的なキャピタルアロケーション: 投資口価格がNAVに対して割安な状況下での自己投資口取得枠設定（最大130億円）と、ディスカウント取得（Marq 南足柄）によるNAVPU向上施策。
4. 金利上昇への対応: デットコスト増加はあるものの、資産運用会社主導でコスト増加を抑制する取り組み（All-in Cost増加を前期比8bpsに抑制）が評価できる。
会社への質問(AI生成)
-
GLP狭山日高Ⅱの稼働率低下の具体的な要因と回復計画について
GLP狭山日高Ⅱの稼働率が61.1%と著しく低く、ポートフォリオ全体の稼働率低下の主要因となっています。この物件の具体的な空室理由と、2027年2月期に向けたリーシング戦略、特に賃料水準の見通しについて詳細を伺いたいです。 -
賃料成長目標達成に向けた「レントギャップ」の具体的な活用計画
ポートフォリオの6割超が市場賃料とのギャップ10%以上とありますが、このギャップを中期目標である巡航DPU4.0%+成長にどのように具体的に織り込む計画ですか？特に、市場賃料を上回る水準での契約を実現するための具体的な付加価値創出策を教えてください。 -
変動金利比率引き上げの意図とリスク管理について
金利上昇局面にもかかわらず、変動金利での調達が経済合理性から安価であるとして、変動金利の活用を検討する方針が示されました。これは固定化比率（94.5%）の低下を意味しますが、金利上昇が想定を上回った場合のDPUへの影響と、そのリスクヘッジ戦略について具体的に説明してください。
売上倍増のための施策(AI生成)
GLP投資法人の場合、「売上」は主にNOI（賃料収入）に相当します。DPU成長目標は既に示されていますが、ここではNOIのさらなる最大化、特に賃料成長と稼働率向上に焦点を当てた施策を提案します。
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| 戦略的賃料改定の加速と賃料水準の再設定 | 85% | S | 実質WALEが短い強みを最大限に活かし、契約更改のタイミングを待たずに、市場賃料水準との乖離が大きい物件に対して積極的に賃料改定交渉（インフレ条項に依らないもの）を行う。特に、市場賃料が大幅に上昇しているエリアの築古物件を対象とする。 |
| 低稼働率物件（狭山日高Ⅱ等）の抜本的バリューアップと再リーシング | 75% | A | 稼働率61.1%の狭山日高Ⅱなど、特定物件の抜本的なバリューアップ（設備更新、区画再編、テナントニーズに合わせた仕様変更）を実施し、市場競争力を高める。テナント属性の変更も視野に入れ、高収益テナントへの転換を図る。 |
| スポンサー開発物件の取得加速と早期の賃料最大化 | 90% | A | 優先交渉権を持つALFALINK等の最新鋭物件の取得を加速し、取得直後から市場最高水準の賃料設定を行う。スポンサーのグローバルネットワークを活用し、高付加価値テナントの誘致を強化する。 |
| 太陽光発電・エネルギーマネジメントの収益化強化 | 80% | B | 太陽光発電導入物件（29物件）において、発電した電力を館内利用に留めず、余剰電力を電力市場で売却する、またはPPAスキームを拡大し、新たな収益源とする。 |
最優先戦略(AI生成)
上記の施策の中で最も優先すべきは、「戦略的賃料改定の加速と賃料水準の再設定」です。
理由:
GLP投資法人の最大の競争優位性は、実質WALEが2.7年と短く、賃料改定の機会を早期に捉えられる点にあります。2026年2月期の実績で既に満期更改賃料上昇率9.0%を達成していますが、これは市場環境の追い風を捉え始めた段階に過ぎません。中期目標である巡航DPU4.0%+成長を確実にするためには、この賃料成長の勢いを維持・加速させることが不可欠です。
特に、資料では「レントギャップの拡大により、首都圏・関西圏におけるポートフォリオの6割超が市場賃料とのギャップ10％以上」と指摘されています。このギャップは、インフレ連動や契約満期を待たずに、テナントとの付加価値創出型リーシングを通じて積極的に埋めるべき「未実現の収益」です。
具体的な実行計画:
1. ギャップ分析の深化: 市場賃料との乖離が大きい物件を特定し、テナントごとの賃料水準と提供価値を詳細に分析します。
2. 付加価値提案の強化: 既存のリーシングモデルに加え、テナントの物流コスト構造全体（保管費だけでなく輸送費や人件費）の最適化提案を強化し、賃料上昇の根拠となる付加価値を明確化します。
3. 契約更改サイクルの短縮: 契約満期を待たずに、賃料改定の交渉を積極的に開始する体制を構築します。これにより、市場賃料の上昇をより迅速にNOIに取り込むことが可能となり、競合他社に対する優位性をさらに高めることができます。
この戦略は、既存資産の収益性を最大化するものであり、外部環境の変化に左右されにくい、最も確実性の高いDPU成長のドライバーとなります。
ITコンサルからの提案(AI生成)
最優先戦略である「戦略的賃料改定の加速と賃料水準の再設定」をITの側面から支援するため、以下の施策を提案します。
-
AI/MLを活用した賃料最適化・交渉支援システムの導入
目的：市場賃料とのギャップ分析に基づき、個々のテナントに対する最適な賃料改定額と交渉戦略をリアルタイムで提示するシステムを構築します。
期待される効果：賃料改定交渉の成功率向上と交渉期間の短縮。特に、市場賃料、物件スペック、テナントの業種・物流特性、過去の交渉履歴などの多変量データをAIが分析し、交渉の「最適解」を提示することで、現場のリーシング担当者の経験則に依存しない、データに基づいた高水準の賃料設定を可能にします。
実現可能性：既存の不動産データ（鑑定評価データ、リーシングデータ）を統合し、機械学習モデルを構築することで実現可能です。 -
テナント別付加価値提供効果の定量化ダッシュボード構築
目的：資料で言及されている「独自の付加価値創出型リーシングモデル」の成果を定量化し、賃料増額の根拠を明確化します。
期待される効果：賃料改定交渉において、提供した付加価値（例：配送最適化支援による輸送費削減効果）を具体的な金額で提示できるようになり、テナント側の受容性を高めます。これにより、単なる市場原理に基づく値上げではなく、「投資対効果」に基づいた価格設定が可能になります。
実現可能性：テナントの運用データ（もしアクセス可能であれば）や、提供したコンサルティングサービスの結果をシステムにインプットするデータ連携基盤の整備が必要です。 -
ポートフォリオ物件のデジタルツイン化とCAPEX最適化シミュレーション
目的：バリューアップ型CAPEX（空調、LED化、区画分割等）の投資対効果（ROI）を、改定後の賃料水準と連動させてシミュレーションする環境を構築します。
期待される効果：どの物件のどの改修が、最も高い賃料成長率（例：+20%超）に結びつくかを事前に予測し、限られたCAPEX予算を最も収益性の高い改修に集中投下できます。これにより、既存資産の収益最大化を効率的に推進します。
実現可能性：既存の物件管理システムや鑑定評価データと連携し、シミュレーションエンジンを開発することで実現します。
