Ｒ－ユナイテド - 2025年11月期（第44期）決算説明資料 ★★★

2026-01-20 最終更新日時 : 2026-01-20 icebreaker

目次

基本情報

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗

「中期成長戦略の基本方針」に「外部成長」を加え投資主価値向上への取り組みを加速

  • 中期成長戦略の基本方針の着実な実行により年間DPUは8,000円超から9,000円超へ
  • 公募増資等による「外部成長」を中期成長戦略に新たに加え、DPUとNAVの向上を加速
  • 既存物件のバリューアップ投資を150～200億円(約3年間)実施し、収益基盤の強化を推進

中期成長戦略の基本方針

2025年5月期(第43期) - 2027年11月期(第48期)

  • 年間200～300億円の資産入替え
  • バリューアップ投資の実施 (今後約3年間で150～200億円)
  • 公募増資による物件取得
  • 資金の機動的な活用

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜資産入替え

「中期成長戦略の基本方針」で掲げた資産入替え600億円超を達成

  • 2027年11月期(第48期)までに624億円の物件譲渡を実行。2025年～2027年合計144億円の売却益を還元予定
  • 総合型リートの強みを発揮し、多様性に富むパイプライン約600億円を確保
  • 売却代金(売却益を除く)については、資産入替え・収益向上に向けたバリューアップ投資等、使用使途を機動的に判断

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜資産入替え(心斎橋OPA本館)

「心斎橋OPA本館」は鑑定評価額を大幅に上回る431億円で譲渡、売却益211億円はDPUに還元

  • 「心斎橋OPA本館」は、譲渡・交換・リテナント・再開発などを比較検討し、譲渡することに決定
  • 6期の分割譲渡により売却益を各期DPUで還元。分割譲渡期間中は保有土地部分に応じた賃料を収受

心斎橋OPA本館概要

築年数 31年 建築年月 1994年11月
所在地 大阪府大阪市 譲渡予定額 431億円
帳簿価格 213億円 その他 現テナント(イオンモール株式会社)は2026年4月に退去を予定
売却益 211億円 鑑定評価額 250億円
  • 6期(3年間)の分割譲渡により売却益(合計211億円)をDPUに還元
  • 分割譲渡の期間中は保有土地部分の賃料(総額約14億円)を収受することで、ポートフォリオ利回りを確保

分割譲渡スキーム

譲渡部分/保有部分 建物100% 土地16% 土地16% 土地16% 土地64% 土地48% 土地16% 土地32% 土地16% 土地16%
譲渡部分/保有部分 土地20% 土地20%
譲渡部分/保有部分 土地80% 土地80%

引渡予定期: 第46期 ('26/11), 第47期 ('27/5), 第48期 ('27/11), 第49期 ('28/5), 第50期 ('28/11), 第51期 ('29/5)

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上

インフレ環境下における賃料引き上げと資産入替えにより、賃貸事業利益は前年を上回る成長率

  • 2025年5月期・11月期の賃貸事業利益はホテル、物流・コールセンターにおける賃料収入増で前年を大きく上回る成長率(+6.7%)
  • 公募増資による物件取得や資産入替え等により、ポートフォリオの収益を底上げ
  • 今後は将来の収益向上に向けてバリューアップ投資を実施

賃料収入 (賃料＋共益費)・賃貸事業利益推移 ※ ( )内数値は前年比

注：2024年11月期(第42期)から川崎東芝ビルの賃貸事業一時金収入(解約違約金・原状回復収入)を除く。2026年5月期(第45期)から心斎橋OPA本館の賃貸事業一時金収入(解約違約金)を除く。
既存物件は2023年11月期(第40期)末から2026年11月期(第46期)末まで保有している物件。

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜収益向上

既存物件のバリューアップ投資を実施し、更なる収益向上を目指す

  • 売却資金を活用し、将来の収益向上に向けバリューアップ投資を実施
  • 今後約3年間で150～200億円相当の工事を実施。賃料増額・コスト削減・稼働率アップ等の投資リターン向上を目指す

今後、約3年間で150～200億円相当を投資して、バリューアップ投資を実施

2026年5月期(第45期) – 2029年5月期(第51期)

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜外部成長(公募増資)

中期成長戦略(2025～2027年)による積極的な投資主還元により、投資口価格は堅調に推移

  • 資産入替えによるポートフォリオの質的改善、売却益の還元、自己投資口取得等により投資口価格はNAVを上回る水準を維持
  • 今後は中期成長戦略に「外部成長」・「バリューアップ投資」を加え、投資主価値の向上に向けた取組みを加速
  • J-REIT市場全体の低迷 (金利上昇やコスト増加による懸念、インフレ率を上回る分配金成長への不透明感、好調な株式市場を背景としたJ-REITの投資魅力の相対的な低下)
  • 2025～2027年において、積極的な投資主還元により年間DPU8,000円超(⇒9,000円超)とNAVの持続的向上を目指す
    • 年間目標DPU 8,000円超 (2025年1月公表)
    • 資産入替え、収益向上、キャッシュアロケーション
    • 年間目標 9,000円 (2025年9月アップ)
  • 「外部成長」・「バリューアップ投資」を追加し、投資主価値向上への取組みを加速

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜外部成長(公募増資)

公募増資により成長性・安定性が期待できる物件を7物件・526億円取得

  • 歩合賃料体系によるインフレ対応した3物件と高利回りでポートフォリオの安定性に貢献する4物件を取得
  • 足元のインプライドキャップレートを大きく上回り、且つ鑑定評価額を9%下回る価格で取得
  • 公募増資によりDPUは1.1%増加、総資産LTVは0.9%減少

公募増資による新規取得物件

物件名称 所在地 用途 取得価格 鑑定価格 築年数 想定NOI利回り 想定償却後利回り
52,654百万円 57,800百万円 16年 5.1% 4.4%

公募増資によるDPUへの効果

公募増資前 (2026年5月期(第45期) DPU予想) 公募増資後 (2026年5月期(第45期) DPU予想)
DPU予想 4,500円 4,550円
+50円(+1.1%)

公募増資によるポートフォリオへの効果

2025年5月期末(第43期末) 公募増資後(2025年12月23日時点) 増減
平均築年数 26.9年 26.7年 ▲0.2年
総資産LTV 45.3% 44.4% ▲0.9%
含み損益 1,945億円 2,071億円 +125億円
1口当たりNAV 176,452円 180,194円 +3,742円

中期成長戦略(2025～2027年)の進捗｜キャッシュ・アロケーション

公募増資により233億円を調達、成長投資により収益の更なる向上を目指す

  • 物件譲渡と公募増資により調達した資金を物件取得とバリューアップ投資等の成長投資に配分
  • 物件入替えに伴う売却益は全額分配し、積極的な投資主還元を継続
2025年5月・11月期 (第43・第44期) 2026年5月・11月期 (第45・第46期)
物件譲渡 - 5物件221億円譲渡
3物件278億円譲渡
公募増資 233億円
分配金 売却益18億円 売却益61億円
7物件253億円
物件取得 - 4物件383億円
バリューアップ投資 3億円 10億円
自己投資口取得 50億円 -
期限前弁済 40億円 -
  • 分配金: キャップレートを将来的な収益向上踏まえ実施、DPUの上乗せ
  • 物件取得: 7物件253億円 (売却益61億円)
  • バリューアップ投資: 10億円 (将来的な収益向上)

分配方針(業績予想)

資産入替え効果と保有物件の収益向上により年間DPU9,000円超へ

  • 2024年12月(第43期)からの年間DPUは順調に増加し、過去最高の8,152円(前年比＋7.7%)
  • 売却益の還元により、2026年5月期・11月期及び2027年5月期・11月期の年間DPUは9,000円超となる見込み
第43期実績 ('24/5) 第44期実績 ('25/11) 第45期予想 ('26/5) 第46期予想 ('26/11) 第47期予想 ('27/5) 第48期予想 ('27/11)
1口当たり分配金(円/口) 4,010円 4,142円 4,550円 4,600円 9,000円超 9,150円超

2025年11月期(第44期)決算概要

資産入替え効果と売却益の還元によりDPUは順調に増加

  • 資産入替え効果、売却益の還元によりDPUは過去最高の4,142円(前期比＋3.3%)
  • 賃料の増加が見込めるホテル2物件を取得し、ポートフォリオの質的改善と若返りを実行
  • 高水準の稼働率を保ち、物件運用は引き続き好調に推移

≪資産入替え≫

取得 譲渡
商業施設 143.6億円 (4.7%, 11年) 107.6億円 (4.2%, 30年, 売却損益 12.2億円)
ホテル ◼ ザ・ビーお茶の水 (27.8億円)
◼ スマイルホテルプレミアム大阪本町 (86.9億円)
その他 ◼ チャームスイート北畠 (28.9億円) ◼ アクティオーレ関内 (21.6億円)
◼ 宮前ショッピングセンター (55.0億円)
◼ 枚方物流センター (31.0億円)

≪内部成長≫

  • 賃貸事業利益: 151億円 (前期比▲0.4億円)
  • 修正NOI利回り: 5.4% (前期比▲0.0%pt)
  • 期末稼働率: 99.2% (前期比＋0.1%pt)

1口当たり分配金(主な差異要因)｜2025年11月期(第44期)

資産入替え効果によりDPU成長を継続

  • 年間精算の歩合賃料の収受時期により賃料が減少するも、新規取得物件の利益寄与によりDPUが増加
  • 売却益が5億円から12億円に増加、8期連続してDPUが成長

1口当たり分配金(主な差異要因)｜2026年5月期・2026年11月期(第45期・第46期)

資産入替え効果と保有物件の収益向上によりDPUが過去最高を更新

  • 2026年5月期：新規取得物件の利益寄与のほか、年間精算の歩合賃料の収受時期による賃料増加、「心斎橋OPA本館」のテナント退去による解約金の受領もあり、過去最高となるDPU4,550円
  • 2026年11月期：「心斎橋OPA本館」の売却益(42.6億円)を計上、高水準のDPUが継続

内部成長 ホテル

旺盛な宿泊需要を背景にADR・RevPARは過去最高を更新 大阪圏を中心に上昇

  • 順調なインバウンド需要を受け、2025年11月期はADR・RevPAR共に過去最高を更新 (ADR14,120円(前期比＋4.3%) RevPAR12,683円(前期比＋5.7%))
  • 2025年11月期は、大阪・関西万博の影響も加わり、大阪圏のRevPARは大幅上昇
  • 中国の渡航制限による宿泊者数減少の影響は一部ホテルに限定

ホテルポートフォリオ主要指標 [＊1]

RevPAR：変動賃料型ホテル

内部成長 ホテル

GOPの増加により変動賃料型ホテルの業績が堅調に推移し、賃料総額を底上げ

  • インバウンドの増加により首都圏、大阪圏のRevPARが上昇、2025年5月・11月期の変動賃料は過去最高を更新
  • ADRの上昇によりGOP比率改善に大きく寄与し、賃料増加に貢献

ホテルタイプ別共込賃料 [＊1]

内部成長 ホテル

大規模なリニューアルにより、ADRのアップ、収益区画の拡大に貢献

内部成長 オフィスビル

高稼働の継続及び積極的な賃料増額交渉の実施

  • 仲介会社との連携によるスピーディーなリーシング活動により、ダウンタイムの短縮化・高稼働を維持
  • バリューアップ投資により物件価値が向上。テナント入替え・更改時における賃料増額を実現

稼働率・入退去状況

内部成長 オフィスビル

都心部における賃料上昇により賃貸収入の上昇

  • 都心部のオフィス需要は引き続き増加傾向で、館内増床ニーズが高い
  • 賃料改定では、入替・更改時の賃料増額を継続
  • 賃料ギャップは9.9%に拡大。都心部・首都圏のマーケット賃料が上昇

賃料改定状況 (更改・入替増額・減額の定義は補足説明資料p.83参照)

注：本ページに記載のデータの集計対象：ポートフォリオにおいてオフィスビルに分類される物件に入居するテナント(住居区画を除く)。

内部成長 商業施設

インフレ環境下、固定賃料及び歩合賃料の最大化を目指したテナント入替・増額交渉を実施

  • テナント出店ニーズの回復及び積極的なリテナントにより、高稼働率を維持
  • インフレ環境下、大型物件(借地・一棟貸し物件)の賃料更改期における大幅増額を実現

稼働率・入退去状況

内部成長 商業施設

バリューアップ投資を継続・拡大し、収益向上と物件競争力を高める

内部成長 住居

更改・入替時ともに賃料の増額幅が拡大

  • 分譲住宅の価格高騰と供給減に伴う賃貸需要増を受け、ファミリータイプを中心に賃料が大幅に増加
  • 入替時の賃料変動率(平均+10.6%)は、いずれの住居タイプにおいても上昇傾向が継続
  • 更改時の増額交渉に注力し、更新区画の約42%で平均+4.7%の賃料を増額

稼働率・賃料変動状況

入替時賃料変動状況

更新時賃料変動状況 [＊1]

注：本ページに記載のデータの集計対象：用途区分がオフィスビル(パシフィックマークス月島、リーラヒジリザカ、道玄坂スクエア、LOOP－X・M、大阪ベイタワー)に含まれる住戸も含む。
＊1 更新時変動率は、賃料が変動した区画に限定して集計。

内部成長 住居

テナント入替時に内装リニューアルを実施。賃料の大幅アップを実現

財務運営

柔軟な資金調達により金融コストの抑制とLTVをコントロール

  • 2025年12月の公募増資後、LTVは低下 (総資産LTV：45.2%→ 44.4% ／時価LTV：35.3%→ 34.9% ) (注)
  • 金利上昇環境下、借入期間の短期化や変動金利の調達により、調達コストの上昇を抑制
  • 固定金利比率は80%程度を目安とし、金利上昇リスクを低減

(注) 2026年1月20日時点における暫定値

資金調達の状況

調達金利と市中金利

期中調達額*1 / うちサステナビリティファイナンス 2025年5月期 (第43期) 2025年11月期 (第44期)
期中調達額*1 227億円 221億円
うちサステナビリティファイナンス 191億円 137億円
表面金利*1,2 1.29% 1.01%
固定金利比率 70.9% 41.6%
借入(発行)期間*1 5.2年 3.5年

*1 期中調達額は合計を、金利及び借入(発行)期間は加重平均値を記載。
*2 融資関連費用及び投資法人債発行費用等を除いた利率。

有利子負債の状況 (各期末時点)

*3 加重平均金利は各期末時点の有利子負債総額の融資関連費用等を含まない表面金利(利率)の加重平均値。
*4 平均有利子負債コストは「(支払利息＋融資関連費用＋投資法人債利息＋投資法人債発行費等)÷各期末有利子負債残高×365÷運用日数」により算出。
*5 各期の期中平均値。

金利上昇の影響想定

2026年5月期 (第45期) 予想 2026年11月期 (第46期) 予想
ベースシナリオ (市中金利の想定) 政策金利引上げ 2025年12月 (0.50%→0.75%) 2026年 6月 (0.75%→1.00%) 政策金利引上げ 2025年12月 (0.50%→0.75%) 2026年 6月 (0.75%→1.00%)
支払利息等*6 (1口当たり換算) 1,664百万円 (520円/口) 2,011百万円 (628円/口)
追加利上げシナリオ*7 (DPU減少影響) (ベースシナリオ比) 17円/口 40円/口

*6 融資関連手数料、投資法人債利息等を含む。
*7 ベースシナリオで想定している2回の政策金利引上げに加え、2026年3月(第45期央)にも0.25%の追加利上げが行われることを想定したリスクシナリオ

ESGに関する取組み｜気候変動への取組み

温室効果ガス(GHG)排出量削減に関する新たな中期目標と脱炭素ロードマップ策定

  • 2030年までの中期目標の達成の見通しが立ち、2035年に向けた次期中期目標を新たに設定
  • 2050年のネットゼロ目標に向けた脱炭素ロードマップを策定

GHG排出量削減に関する新たな中期目標

2035年度までにポートフォリオのスコープ1、スコープ2およびスコープ3合算のGHG総排出量を36%削減 (2024年度対比)

注：本目標はSBTの目標ラインに沿って、スコープ1およびスコープ2については2035年度までにGHG排出量を56.4%削減、スコープ3については2035年度までにGHG排出量を33.6%削減(いずれも2024年度対比)することとし、これらを加重平均した2035年度までの合算削減率を36%としています。

UURのサステナビリティに関する取組み

2012年 2022年 2023年 2024年
「環境方針」制定 (その後「サステナビリティ方針」に改定) TCFD提言への賛同 ネットゼロ目標の設定 気候関連の財務関連分析開示

エネルギーデータに関する精度向上・脱炭素に向けた施策を段階的に拡充させることにより、2030年までの従来の中期目標達成の見通しが立ったため、次のマイルストーンとして2035年を期限とする新たな中期目標を策定するとともに、2050年のネットゼロ目標に向けた脱炭素ロードマップを策定しました。

2050年のネットゼロ目標に向けた脱炭素ロードマップの策定

ESGに関する取組み｜外部評価・保証

  • GRESB リアルエステイト評価: Green Star (11年連続)
  • GRESB 開示評価: 4 Stars
  • CDP評価: Aレベル (最上位8年連続)
  • MSCI ESG格付け: B (2023年から参加)
    • MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の選定基準となる格付け評価 (2025年11月末時点)

ESGに関する取組み

賛同しているイニシアティブ

  • 気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)
    • 本資産運用会社：2022年1月に賛同
  • 責任投資原則(PRI)
    • 本資産運用会社：2018年11月に署名
  • 国連グローバル・コンパクト
    • 本資産運用会社：2022年3月に署名 (スポンサーと連結署名)

ESGに関する取組み

2026年度の重要課題と関連するSDGs

重要課題 関連するSDGs 行動計画 目標・
環境 (E) エネルギー消費・管理、再生可能エネルギーの活用 長期目標： ①2035年度までにポートフォリオのスコープ1、スコープ2およびスコープ3合算のGHG総排出量36%削減 (2024年度対比) ②2050年までにバリューチェーン(スコープ3)を含むGHG総排出量をネットゼロにする
環境 (E) 環境パフォーマンスの認証・評価取得 • CASBEE不動産、BELS等、環境に関する外部認証の取得 • 2027年まで環境認証取得カバー率80%(延床面積ベース)以上を維持する
環境 (E) テナントとの環境配慮における協働 2030年までにグリーンリース契約対応100%(一棟貸しを含む。住宅は除く)
社会 (S) 従業員の働きがい・ウェルネスの推進 • 制度設計、インフラ整備又はITサービス導入を通じた就業環境の更なる向上 • 従業員エンゲージメント調査の評価向上
社会 (S) 多様性と機会均等 • 男性従業員の育児休暇の取得率を30%以上とする
社会 (S) 従業員のパフォーマンスとキャリア開発 • 等級別研修等の研修制度、研修プログラムを通じた従業員一人ひとりの資質・能力の向上 • 資格取得や外部研修受講の奨励によるテクニカルスキル、知識・知見の習得の推進
社会 (S) 地域コミュニティ・地域行政への貢献 • 地域の防災対策や活性化、環境美化への貢献 • 商業施設のプロパティマネージャー常駐型運営管理物件における住民参加型プログラムの年一回以上の実施 (2025年12月1日時点/対象5物件)
社会 (S) 建物利用者の満足度、健康と快適性 テナント満足度調査の実施と評価向上
ガバナンス (G) 情報の管理と活用 文書・データ管理の標準化と一元管理体制の構築
ガバナンス (G) 投資家・投資主への情報開示 ESG関連を中心とした非財務情報の開示の更なる推進(外部評価の向上)

ESGに関する取組み｜E 環境

気候変動緩和への取組み

環境認証取得カバー率

保有する不動産の環境・社会配慮の状況について客観性や信頼性を高めるため、第三者による外部認証や評価の取得を進めています。

認証 評価 物件数 延床面積 延床面積割合
DBJ Green Building認証 ★★★★★ 2 58,827.38㎡
DBJ Green Building認証 ★★★★ 15 360,219.07㎡
DBJ Green Building認証 ★★★ 18 530,782.78㎡
DBJ Green Building認証 計 35 949,829.23㎡ 42.8%
CASBEE不動産 ★★★★★ 20 392,574.49㎡
CASBEE不動産 ★★★★ 23 331,746.96㎡
CASBEE不動産 ★★★ 2 52,173.43㎡
CASBEE不動産 計 45 776,494.88㎡ 35.0%
BELS ★★★★★ 9 75,756.95㎡
BELS ★★★★ 5 30,593.49㎡
BELS ★★★ 15 120,471.98㎡
BELS ★★ 16 260,016.18㎡
BELS 計 45 486,838.60㎡ 21.9%
LEED GOLD 1 5,093.61㎡
LEED 計 1 5,093.61㎡ 0.2%
合計 126 1,485,054.74㎡ 88.6%

注：2025年11月末時点。対象は底地物件を除く126物件。合計は認証を重複して取得している物件数及び床面積を調整して算出。

ESGに関する取組み｜E 環境TCFD提言に沿った財務影響分析

想定されるリスク・機会の影響と対応策

分類 リスクと機会の要因に
なり得る気象関連事象		 財務影響 (対応前) 対応策 (区分) 財務影響 (対応後)
移行リスク・機会 政策規制 GHG排出規制強化 (1) 運用コスト増加 エネルギー効率の高い設備への更新と省エネルギー技術の導入 (リスク) ▲133 (2030年) / ▲724 (2050年)
移行リスク・機会 政策規制 GHG排出規制強化 (2) 炭素税等の財務負担増 内部炭素制度の導入や炭素排出量の削減プロジェクトの実施と炭素オフセットの活用 (リスク) ▲874 (2030年) / ▲7,510 (2050年)
移行リスク・機会 政策規制 GHG排出規制強化 (3) 環境性能の低い賃貸不動産への厳しい措置に伴う、資産価値低下 適切な設備投資・メンテナンスによる環境性能の向上、アセットの入れ替えの検討 (-) 非算出
移行リスク・機会 技術 建築に関する低炭素技術への移行 (4) 既存建物への省エネ性能の高い設備導入の義務化に伴う、設備設置費用増等 グリーンリースの活用による省エネ性能の高い設備導入の促進、費用負担の軽減 (リスク) ▲1,202 (2030年) / ▲3,642 (2050年)
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (5) 環境性能が低い建物の需要低下に伴う、競争力低下による賃料収入減 環境認証取得物件の増加 (リスク) ▲499 (2030年) / ▲1,512 (2050年)
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (6) 環境認証を取得した建物の稼働率上昇に伴う、賃料増、資産価値増、サービス基準変化に伴うリネン費用減、ホテル収入増、グリーンファイナンスの拡大 (-) - +3,110 (2030年) / +9,425 (2050年)
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (7) ESG投資基準に基づく資金流入の変化 ESG基準に沿った事業戦略を策定 (リスク) 非算出
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (8) 環境への負の影響によるステークホルダーからの信頼低下 ステークホルダーとの積極的なコミュニケーションを通じて、透明性と信頼性を高める (リスク) 非算出
物理リスク・機会 急性的 大雨の頻発、激甚化 (9) 洪水による浸水被害に伴う修繕費増、賃料収入減 浸水想定物件における、防潮板等の浸水対策を実施 (リスク) ▲33 (2030年) / ▲110 (2050年)
物理リスク・機会 急性的 大雨の頻発、激甚化 (10) 保有物件の浸水による設備故障、ライフライン等の機能停止 BCP対応マニュアルの策定・防災訓練等の徹底 (リスク) ▲1 (2030年) / ▲17 (2050年)
物理リスク・機会 慢性的 平均気温の上昇 (11) 消費動向の変化、外出・移動抑制に伴うテナント賃料収入減 環境変化に応じたテナントの入れ替え、用途転換の検討 (リスク) ▲59 (2030年) / ▲196 (2050年)
物理リスク・機会 慢性的 平均気温の上昇 (12) 水ストレス地域での運用コスト増加や利用制限 節水技術の導入と水の再利用システムの開発、緑地や屋上庭園など、自然の水循環をサポートする環境設計の採用、地下水の開発、採用 (リスク) ▲3 (2030年) / ▲8 (2050年)

2050年の営業利益に与える影響：1.5℃シナリオ

リスク 機会 対応策 営業利益 (億円/年)
移行リスク ▲75 - 移行リスク対応策 1,053 (リスク)
物理リスク ▲7 - 物理リスク対応策 968 (リスク)
機会 - +75 - 1,061 (機会)

2050年の営業利益に与える影響：3～4℃シナリオ

リスク 機会 対応策 営業利益 (億円/年)
移行リスク ▲13 - 移行リスク対応策 1,053 (リスク)
物理リスク ▲48 - 物理リスク対応策 987 (リスク)
機会 - +48 - 1,047 (機会)

ESGに関する取組み｜E 環境

環境に関する取組みの信頼性・客観性の向上

環境マネジメントシステム「エコアクション21 [＊]」の第三者認証の取得

  • 本投資法人の環境に関する取組みの信頼性向上を企図し、環境経営のために本投資法人が構築・運用している仕組みについて第三者認証を取得。
  • 2024年にポートフォリオ全体へ認証範囲拡大。

認証取得物件：ポートフォリオ全体計133物件 (2025年11月末時点。底地物件を除く。)

*事業者の環境への取組み、環境経営のために構築・運用・維持している仕組み、環境コミュニケーションについて、環境省が策定した環境マネジメントシステムに適合している場合、第三者機関より認証を受けられる制度。

ZEB Ready評価の取得

  • 環境性能に関する客観性・信頼性を高め、テナント誘致競争力・物件価値向上を企図し、ZEB Ready評価を取得。
  • 照明・空調設備等の更新時に大幅な一次エネルギー消費量の削減が見込める場合には、積極的にZEB等の取得を検討。
物件名 一次エネルギー消費量削減率
虎ノ門ヒルズ 森タワー 66%削減
虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 59%削減
神戸遠矢浜物流センター 56%削減
吉川物流センター 56%削減

ZEBとは
Net Zero Energy Building(ネット・ゼロ・エネルギー・ビル)の略称。快適な室内環境を実現しながら、建物で消費する年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した建物。

ZEB Readyとは
ZEBを見据えた先進建築物として、外皮の高断熱化及び高効率な省エネルギー設備を備えた建物。再生可能エネルギーを除き、「基準一次エネルギー消費量 [＊1]」から「一次エネルギー消費量 [＊2]」の削減を50%以上実現している建物。

ESGに関する取組み｜E 環境

水資源の保全・水質改善

複数の施設において水と衛生状況の改善に貢献する寄付スキームを採用

  • トイレ個室に小型のデジタルサイネージ(VACAN AirKnock Ads(バカン エアーノックアッズ))を設置。
  • トイレの利用回数に連動するサイネージ広告収入の一部を、安全な水とトイレを利用できる世界を目指し、水と衛生状況改善に取り組む 国際NGOウォーターエイド に寄付。 SDGs「6安全な水とトイレを世界中に」 達成に貢献しています。

デジタルサイネージ設置8物件 190個室超 (2025年11月末時点)

注：広告収入は生物多様性の豊かさの回復に取り組む公益財団法人「WWFジャパン」、こども食堂の支援に取り組む認定NPO法人「全国子ども食堂支援センター むすびえ」にも寄付しています。

水資源の保全

UURが管理権限を有する物件の 水使用量原単位を2035年までに 5%削減 (延床面積ベース・2024年度対比)

ESGに関する取組み｜S 社会

従業員の働きがいの充実を目指して

本資産運用会社は、スポンサーである丸紅株式会社が、人こそ「財(たから)」であるという考えに基づき策定した「グループ人財戦略」に賛同し、社員一人ひとりが新たな価値創造を推進する『人財エコシステム(右図)』の形成を目指しています。

ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン

2026年度の重要課題(マテリアリティ)

  • 多様性と機会均等
    • 行動計画・目標：男性従業員の育児休暇の取得率を30%以上とする

人財育成戦略と安定雇用

2026年度の重要課題(マテリアリティ)

  • 従業員の働きがい・ウェルネスの推進
  • 従業員のパフォーマンスとキャリア開発
    • 行動計画・目標：制度設計、インフラ整備又はITサービス導入を通じた就業環境の更なる向上、従業員エンゲージメント調査の評価向上、等級別研修等の研修制度、研修プログラムを通じた従業員一人ひとりの資質・能力の向上、資格取得や外部研修受講の奨励によるテクニカルスキル、知識・知見の習得の推進

ESGに関する取組み｜G ガバナンス

内部統制上の意思決定の仕組み

投信法に基づき、本投資法人は資産運用会社であるMRAに資産の運用を委託しています。運用資産の取得・売却又は運用・管理に係る意思決定において二重、三重のチェックを行うことにより、スポンサー企業等との取引、その他利益相反関係の懸念のある取引に対して、最大限の留意を行っています。

コンプライアンス委員会

メンバー 委員長(1名)：MRAチーフ・コンプライアンス・オフィサー(CCO)、委員(3名)：MRA代表取締役社長執行役員、総務部長、社外有識者(弁護士)
役割 法令順守のみならず、広く職業規範・内部監査等について審議し、疑義ありと認められる場合には取締役会に対し答申を行う
主な審議事項 投資判断、法令等及び職業規範に問題がある行為への対応
開催・審議要件 委員の過半(委員長及び代表取締役社長執行役員は必須)で開催。社外有識者が欠席の場合は別途社外有識者が参加する委員会を開催し、審議事項の事前意見の取得または報告

インベストメント委員会

メンバー 委員長(1名)：MRA代表取締役 社長執行役員、委員(2名)：MRA非常勤取締役、社外有識者(弁護士)
役割 取締役会から権限委譲された主要な運用計画・方針等に関する決議又は取締役会にて決議すべき事項の審議
主な決議事項 特定不動産等の取得並びに保有する特定不動産等の売却、UUR保有の投資対象不動産に係る運用・管理計画の策定
開催・決議要件 委員の過半(社外有識者は必須)で開催。決議は全員一致を要件とし、かつ利害関係者の決議に加わることは不可

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(1/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(2/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(3/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(4/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(5/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(6/6)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(1/4)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(2/4)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(3/4)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(4/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(1/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(2/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(3/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(4/4)

資産運用会社

丸紅リートアドバイザーズ株式会社
(金融商品取引業者関東財務局長(金商)第336号)
(一般社団法人投資信託協会会員)

経営企画部 TEL：03-5402-3680 FAX：03-5402-3199

ユナイテッド・アーバン投資法人とは

本源的価値を有する不動産を見極め、持続的成長を追求するREITです

  • ダイバーシファイド・インベストメント (Diversified Investment)
    • 多種・多様な不動産への厳選投資
    • 分散投資による収益性の安定化
    • 対象・手法の多様化による取得機会拡大
    • 経済情勢、市場動向等、外部環境の分析
  • ハンズオン・マネジメント (Hands-on Management)
    • 現場第一主義に基づく物件育成
    • 中長期的視点に基づく成長戦略
    • 変化を見据えた機動的対応
    • パートナー企業との一体運用
  • 持続的成長 (Sustainable Growth)
    • 投資法人の持続的成長の追求
    • 投資主価値の最大化、ステークホルダーとの信頼関係、環境・社会との共生

投資法人の仕組みと資産運用会社における運用体制

ポートフォリオの概要｜外部成長の軌跡 2025年11月(第44期)末時点

◼ 資産規模*1及び物件数の推移

(億円)

第17期～(2011年12月1日～2025年11月30日) 取得 4,504億円/ 譲渡 1,613億円 取得 ▲取得

◼ 期別の物件取得・譲渡実績*1

年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年*2
資産規模(億円) 556 451 322 585 370 248 380 296 317 135 111 351 253
物件数 94 91 60

*1 価格はいずれも取得価格ベース。
*2 2期分(前年12月1日から当年11月30日まで)を1年とカウントして掲載。

ポートフォリオの概要｜構成 2025年11月期(第44期)末時点

用途別 (142物件, 7,059億円)

  • 商業施設: 35物件, 27.5%
  • オフィスビル: 37物件, 29.3%
  • ホテル: 24物件, 25.1%
  • 住居: 25物件, 7.4%
  • その他: 21物件, 10.7% (うち物流施設 14物件 7.0%)

地域別

  • 東京都心6区: 9物件, 18.6%
  • 東京23区: 14物件, 28.6%
  • 首都圏地域: 37物件, 58.0%
  • 大阪圏: 23物件, 20.4%
  • 名古屋圏: 9物件, 3.0%
  • その他: 21物件

物件別

  • 上位5物件合計: 17.3%
  • その他: 82.7%

ポートフォリオの概要｜稼働率 2025年11月期(第44期)末時点

第37期 ('22/5) 第38期 ('22/11) 第39期 ('23/5) 第40期 ('23/11) 第41期 ('24/5) 第42期 ('24/11) 第43期 ('25/5) 第44期 ('25/11) 第45期 ('26/5) 予想 第46期 ('26/11) 予想
その他 99.3% 99.8% 99.5% 99.5% 99.7% 99.8% 99.8% 99.9% 99.2% 99.2%
ホテル 97.6% 97.6% 96.7% 97.9% 96.7% 96.8% 97.2% 97.9% 97.3% 97.3%
商業施設 98.6% 98.9% 98.4% 99.0% 98.9% 99.2% 99.1% 99.2% 97.8% 99.3%
住居 98.7% 99.0% 98.2% 99.2% 98.8% 99.5% 99.0% 99.3% 95.2% 99.8%
オフィスビル 100.0% 100.0% 99.8% 99.9% 99.6% 99.6% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
ポートフォリオ全体 98.7% 99.0% 98.2% 99.0% 98.9% 99.2% 99.1% 99.2% 97.8% 99.3%

心斎橋OPA本館退去による減 (なお心斎橋OPA本館の影響を除くと 99.5%)

ポートフォリオの概要｜利回り 2025年11月期(第44期)末時点

◼ ポートフォリオ全体 ◼ 商業施設 修正償却後利回り

注：上記割合はいずれも取得価格ベース。

1口当たり分配金(DPU)・NAV

期末帳簿価額・期末評価額の推移(含み損益)

(億円) 含み損益率
第43期（’25/5）ポートフォリオ全体 物件数 142物件 期末帳簿価額(A) 6,719億円 期末評価額(B) 8,664億円 含み損益 1,945億円 含み損益率((B-A)/A) 29.0%
第44期（’25/11）ポートフォリオ全体 商業施設 35物件 オフィスビル 37物件 ホテル 24物件 住居 25物件 その他 21物件
期末帳簿価額(A) 6,763億円
期末評価額(B) 8,799億円
含み損益 2,036億円
含み損益率((B-A)/A) 30.1%

投資主・投資口の概況

◼ 投資口数所有者別保有割合の推移 ◼ 主要投資主(2025年11月期(第44期)末時点)

順位 投資主名 保有口数 比率
1 株式会社日本カストディ銀行(信託口) 929,786 30.4%
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 514,637 16.8%
3 野村信託銀行株式会社(投信口) 154,204 5.0%
4 STATESTREETBANKANDTRUSTCOMPANY505001 45,872 1.5%
5 JPMORGANCHASEBANK385781 45,806 1.5%
6 ＳＭＢＣ日興証券株式会社 44,300 1.4%
7 STATESTREETBANKANDTRUSTCOMPANY505103 39,149 1.3%
8 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 33,450 1.1%
9 みずほ証券株式会社 30,990 1.0%
10 丸紅リアルエステートマネジメント株式会社 30,626 1.0%
11 日本証券金融株式会社 29,505 1.0%
12 LEGAL＋GENERALASSURANCEPENSIONSMANAGEMENT LIMITED 28,927 0.9%
13 NOMURABANK(LUXEMBOURG)S.A. － CLIENTACCOUNT 28,058 0.9%
14 株式会社常陽銀行 26,751 0.9%
15 株式会社日本カストディ銀行(信託口4) 26,535 0.9%
合計 2,008,596 65.6%

主要財務指標

2023年11月期 (第40期) 2024年5月期 (第41期) 2024年11月期 (第42期) 2025年5月期 (第43期) 2025年11月期 (第44期)
運用日数 183日 183日 183日 182日 183日
総資産額*1 727,227百万円 734,420百万円 730,532百万円 733,648百万円 729,961百万円
純資産額*1,2 360,800百万円 361,801百万円 360,075百万円 358,158百万円 358,371百万円
1口当たり純資産*1 116,440円 116,763円 117,051円 116,945円 117,015円
1口当たりNAV 164,306円 169,072円 171,752円 176,452円 179,361円
総資産経常利益率 (ROA)(年率)*3 2.9% 3.0% 3.5% 3.2% 3.3%
自己資本当期純利益率 (ROE)(年率)*4 5.7% 6.2% 7.0% 6.6% 6.8%
自己資本比率*1,5 49.6% 49.3% 49.3% 48.8% 49.1%
デット・サービス・カバレッジ・レシオ (DSCR)*6 15.3倍 14.8倍 15.0倍 13.1倍 12.2倍
NOI 17,604百万円 18,572百万円 19,308百万円 19,037百万円 18,928百万円
FFO*7 14,132百万円 15,060百万円 15,700百万円 15,259百万円 14,894百万円

*1 期末時点
*2 純資産＝総資産－総負債
*3 ROA ＝経常利益÷((期首総資産+期末総資産)÷2)÷当期運用日数×365×100
*4 ROE ＝ 当期純利益÷ ((期首純資産+期末純資産)÷2)÷当期運用日数×365×100
*5 自己資本比率＝純資産÷総資産×100
*6 デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝(当期純利益＋支払利息＋投資法人債利息＋減価償却費＋繰延資産償却費＋減損損失)÷(支払利息＋投資法人債利息)
*7 FFO ＝当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却損益＋減損損失

決算概要｜2025年11月期(第44期) (単位：百万円)

No 項目 第43期実績 A 第44期実績 B 前期比 B-A 第44期予想 C* 予想比 B-C
1 賃貸事業収益 (営業収益) 27,380 28,180 ＋799 28,088 ＋92
2 賃貸事業収益 (賃料・共益費) 26,818 26,958 ＋140 26,869 ＋89
3 賃貸事業収入 (賃料・共益費) 24,862 24,769 ▲93 24,737 ＋33
4 賃料・共益費 23,835 23,744 ▲91 23,743 ＋1
6 その他賃貸事業収入 (賃貸事業一時収入、附加使用料、その他雑収入) 1,955 2,188 ＋233 2,133 ＋56
7 その他雑収入 (賃貸事業一時収入、附加使用料) 1,633 1,902 ＋269 1,939 ▲36
10 不動産等売却益 562 1,221 ＋659 1,218 ＋3
11 賃貸事業費用 (販売費・一般管理費、減価償却費、その他賃貸事業費用、公租公課、営業費用) 14,294 14,462 ＋168 14,422 ＋40
12 賃貸事業費用 (減価償却費、その他賃貸事業費用、公租公課、営業費用、外注委託費、水道光熱費、損害保険料、修繕費) 11,668 11,845 ＋177 11,806 ＋39
13 減価償却費 (その他賃貸事業費用、公租公課、外注委託費、水道光熱費、損害保険料、修繕費) 2,305 2,466 ＋161 2,446 ＋20
20 不動産等売却損 41 - ▲41 - -
21 減損損失 44 - ▲44 - -
22 販売費・一般管理費 2,539 2,617 ＋77 2,615 ＋1
23 営業利益 (賃貸事業利益 NOI) 13,086 (15,149, 19,037) 13,717 ＋631 13,666 ＋51
28 経常利益 11,836 12,288 ＋451 12,156 ＋131
29 当期純利益 (1口当たり当期純利益(円/口)) 11,835 (3,864) 12,287 ＋451 12,156 ＋131
31 1口当たり分配金(円/口) (分配金総額、一時差異等調整積立金、任意積立金) 77 (367) 77 (320) － 77 (323) －
33 12,281 4,010 12,685 4,142 ＋404 ＋132 12,556 4,100 ＋129 ＋42
34 4,142 4,142 4,142 4,142
35 期末発行済投資口数（口） 3,062,600 3,062,600 － 3,062,600 －
36 資本的支出（CAPEX） 2,506 2,260 ▲245 2,667 ▲405

*2025年7月17日公表値。

業績予想｜2026年5月期(第45期)・2026年11月期(第46期) (単位：百万円)

No 項目 第44期実績 A 第45期予想 B* 前期比 B-A 第46期予想 C* 前期比 C-B
1 賃貸事業収益 (営業収益) 28,180 30,818 ＋2,637 31,810 ＋992
2 賃貸事業収益 (賃料・共益費、駐車場収入他、その他賃貸事業収入) 26,958 29,016 ＋2,057 27,544 ▲1,471
3 賃貸事業収入 (賃料・共益費、駐車場収入他) 24,769 26,082 ＋1,312 25,527 ▲554
4 賃料・共益費 23,744 25,115 ＋1,370 24,558 ▲556
6 その他賃貸事業収入 (賃貸事業一時収入、附加使用料、その他雑収入) 2,188 2,934 ＋745 2,017 ▲917
7 賃貸事業一時収入、附加使用料、その他雑収入 1,902 1,530 ▲372 1,863 ＋332
10 不動産等売却益 1,221 1,802 ＋580 4,266 ＋2,463
11 賃貸事業費用 (公租公課、営業費用、外注委託費、水道光熱費、損害保険料、修繕費等、その他賃貸事業費用、減価償却費、販売費・一般管理費) 14,462 14,688 ＋225 15,120 ＋431
12 賃貸事業費用 (公租公課、外注委託費、水道光熱費、損害保険料、修繕費等、その他賃貸事業費用、減価償却費) 11,845 11,961 ＋115 12,360 ＋398
13 減価償却費 (公租公課、外注委託費、水道光熱費、損害保険料、修繕費等、その他賃貸事業費用) 2,466 2,507 ＋40 2,560 ＋52
20 販売費・一般管理費 2,617 2,728 ＋110 2,760 ＋32
21 営業利益 (賃貸事業利益 NOI) 13,717 (15,112, 18,928) 16,129 ＋2,411 16,690 ＋560
26 経常利益 12,288 14,483 ＋2,194 14,643 ＋160
27 当期純利益 (1口当たり当期純利益(円/口)) 12,287 (4,012) 14,482 ＋2,194 14,642 ＋160
31 1口当たり分配金(円/口) 4,142 4,550 ＋408 4,600 ＋50
33 4,550 4,600
35 期末発行済投資口数（口） 3,062,600 3,200,000 ＋137,400 3,200,000 －
36 資本的支出（CAPEX） 2,260 3,146 ＋884 3,085 ▲61

*2026年1月20日公表値。

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

A46 モレラ岐阜(追加取得) (商業施設)

  • 将来的な商圏拡大と周辺人口増が見込まれる大型商業施設
  • スーパーマーケットのロピア、生活密着型業種、シネマコンプレックス等のアミューズメント施設により、岐阜県内外の住民に高い生活利便性と娯楽性を提供。
  • 東海環状自動車道「本巣」ICが本施設の至近にて供用開始。アクセス利便性が向上し、商圏拡大が期待される。
  • 本物件の近隣にて2024年7月に本巣市役所本庁舎がオープンし、周辺の昼間人口及び人口流入が増加傾向。

主要テナント

TOHOシネマズ ラウンドワン
ユニクロ ロピア
ZARA 無印良品

総テナント数 194テナント ※2025年9月末時点 店舗面積 57,653㎡

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

A48 イオンタウン守谷 (商業施設)

  • 入居テナントや交通アクセスの面における利便性を有することに加え、将来的に人口増加が見込まれるエリアの大型商業施設
  • 日常に密着したテナントからアミューズメント型テナントまで多様なテナントが入居。
  • 常磐線つくばエクスプレス「守谷」駅から徒歩約7分に位置することに加え、主要幹線道路である国道294号線に面しており、交通アクセスに優れている。
  • 本物件の所在する守谷市は、2015年から2020年にかけての人口増加率が5.7%と、全国の市区町村で12位となっている。将来的にも周辺人口は増加する見通し。

主要テナント

カスミ 無印良品
ノジマ ユニクロ
イオンシネマ

総テナント数 100テナント ※2025年9月末時点

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

C24 ザ・ビーお茶の水 (ホテル)

  • 国内旅行客だけでなく、インバウンドの観光需要ならびにビジネス需要の双方の取り込みが可能な宿泊特化型ホテル
  • 東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅から徒歩1分、JR中央線・総武線「御茶ノ水」駅から徒歩7分、4駅5路線が利用可能な交通利便性の高い立地。
  • 電気街・サブカルチャーの聖地として全国的な知名度を有する秋葉原や、全天候型多目的スタジアムである東京ドームへのアクセスが容易。
  • 変動賃料型(GOP連動型)の賃料体系により、今後のアップサイドも期待。

客室構成
シングル 12室 ダブル 43室
スーペリアキング 2室 デラックスキング 1室
スタンダードツイン 13室 トリプル 1室
計72室

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

C25 スマイルホテルプレミアム大阪本町 (ホテル)

  • インバウンドの宿泊ニーズが非常に高い大阪ミナミエリアに位置する宿泊特化型ホテル
  • 大阪メトロ御堂筋線及び長堀鶴見緑地線「心斎橋」駅から徒歩10分。築年数8年、総客室数296室の大型ホテル。
  • 多くの観光客が訪れる心斎橋筋商店街・道頓堀にも近接し、インバウンド客の需要が高いのが特徴。
  • 変動賃料型(売上連動型)の賃料体系により、今後のアップサイドも期待。

客室構成
ダブル 250室 ツイン 34室
ユニバーサルツイン 1室 トリプル 11室
計296室

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

E25 チャームスイート北畠 (その他)

  • 文教地区に指定されているブランド力の高い住宅地に位置する介護付有料老人ホーム
  • 阪堺電気軌道上町線「北畠」駅から徒歩4分と交通利便性の高い立地。
  • 2023年1月に竣工した築浅物件で、高価格帯の有料老人ホームとして運営。
  • テナントは、多くの実績、高いノウハウを有し、運営棟数・居室数ともに介護事業業界をけん引する介護施設オペレーター。
施設オペレーター 株式会社チャーム・ケア・コーポレーション
施設類型 介護付有料老人ホーム
開設年月日 2024年11月1日
定員数 71名
居室数 71室
居室面積帯 20.10～20.16㎡
所在地 大阪府大阪市
構造・規模 RC 6F
建築時期 2023年1月
取得日 2025年6月30日
取得価格 2,894百万円
鑑定NOI利回り 4.2%
想定NOI利回り (想定償却後利回り) 4.3% (3.6%)
稼働率 100.0%

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

E26 カワサキロボットサービス神戸玉津事業所 (その他)

  • 物流・産業施設の集積地に所在し、将来的にも業界の成長が見込める産業用ロボットメーカーが入居する工場
  • テナントは川崎重工業株式会社の100%子会社で、本社及びグループ会社も本物件周辺に所在。
  • 第二神明道路「玉津」IC至近にあり、周辺には川崎重工グループ会社含め多数の物流、産業施設が立地。
  • テナントの主力事業である産業用ロボット関連事業は直近10年間継続成長中。
所在地 兵庫県神戸市
構造・規模 S 5F
建築時期 2024年12月
取得日 2025年12月3日
取得価格 1,090百万円
鑑定NOI利回り 6.9%
想定NOI利回り (想定償却後利回り) 6.8% (4.2%)
稼働率 100.0%
備考 土地は定期借地権

外部成長｜新規取得(予定)物件の概要

E27 LIMNO鳥取(敷地) (その他)

  • ターミナル駅からのアクセスも良好な、地元のテナントが入居する電気機器組立て工場の敷地
  • JR山陰本線「鳥取」駅から車で5分と交通アクセスに優れる。
  • 入居テナントは鳥取県に本社を置く電気機器メーカー。タブレット端末の製造・販売事業に注力しており、国内出荷台数シェアは第4位(約9%) [＊1] と安定的な経営。
  • 鳥取駅周辺では再整備が予定されており、利便性の向上が期待される。
所在地 鳥取県鳥取市
構造・規模 -
建築時期 -
取得日 2025年12月16日
取得価格 2,400百万円
鑑定NOI利回り 4.9%
想定NOI利回り (想定償却後利回り) 4.9% (4.9%)
稼働率 100.0%

*1 2023年度の数値

外部成長｜開発物件プロジェクトC22 博多祇園開発用地

想定NOI利回り 5.4%

本投資法人が事業主体として取り組む開発プロジェクト

  • 「博多駅」徒歩圏で、九州最大級の商業エリア「天神・中洲」至近に立地
  • リーガロイヤルホテルズの新ブランドホテル「バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多」として2026年9月に開業予定

開発スキーム(委託先)

  • プロジェクトマネジメント業務: 東急不動産株式会社
  • テナント(ホテルオペレーター): 株式会社ロイヤルホテル
  • 施工業務: 株式会社未来図建設

内部成長 ホテル

賃料形態・収益計上基準 (客室数順)

固定賃料型ホテル (総客室数6,855室, 2025年11月期(第44期)末時点)

  • 固定賃料：毎月計上
  • 変動賃料：◎当月実績に応じて翌月計上、○当年実績に応じて翌年に一括計上 (ザ・スクエアホテル金沢は当年実績に応じて翌年に12か月間で均等計上)

変動賃料型ホテル：固定賃料＋変動賃料(売上歩合)

物件名 オペレーター 客室数
フルサービス型
■新宿ワシントンホテル本館 ○ 藤田観光㈱ 1,280
■新大阪セントラルタワー (新大阪ワシントンホテルプラザ) ○ ワシントンホテル㈱ 491
■リーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity ○ ㈱ロイヤルホテル 295
宿泊特化型
■ザ・スクエアホテル金沢 ○ ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ㈱ 186
■UUR四谷三丁目ビル (ホテルウィングインターナショナルプレミアム東京四谷) ◎ ㈱ミナシア 185
■スマイルホテルプレミアム大阪本町 ◎ ㈱ホスピタリティ オペレーションズ 296
計 2,733 計

変動賃料型ホテル：固定賃料＋変動賃料(GOP歩合)

物件名 オペレーター 客室数
■ロワジールホテル＆スパタワー那覇 ◎ ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ㈱ 640
■ホテルヒューイット甲子園 ◎ コアグローバル マネジメント㈱ 412
■ロイヤルパインズホテル浦和 ◎ ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ㈱ 196
■ホテルJALシティ那覇 ◎ ㈱オークラ ニッコー ホテルマネジメント 302
■コンフォートイン福岡天神 ○ ㈱グリーンズ 125
■コンフォートイン東京六本木 ○ ㈱グリーンズ 114
■リーガプレイス京都四条烏丸 ◎ ㈱ロイヤルホテル 95
■ザ・ビーお茶の水 ◎ ㈱イシン・ホテルズ・グループ 72
計 1,956 計

オペレーター分布

  • ㈱ロイヤルホテル: 390室
  • コアグローバルマネジメント㈱: 412室
  • ㈱オークラ ニッコー ホテルマネジメント: 302室
  • ㈱グリーンズ: 239室
  • 東横イン: 580室
  • 東急リゾーツ＆ステイ㈱: 148室
  • 仙台国際ホテル㈱: 234室
  • ルートインジャパン㈱: 272室
  • H.I.S.ホテルホールディングス㈱: 118室

内部成長 オフィスビル

賃貸可能面積315,609㎡ (2025年11月期(第44期)末時点)

内部成長 商業施設

賃貸可能面積574,085㎡ (2025年11月期(第44期)末時点)

財務状況

◼ 長期発行体格付け (第44期(2025年11月期)末時点)

AA (見通し：安定的) 株式会社日本格付研究所(JCR)

内部留保活用方針

  • 分配金水準に留意しつつ、内部留保も活用し、中長期的な投資主価値の向上を目指します

  • 機動的な資本調達を通じた外部成長の促進
    新投資口の発行等による一時的な分配金の希薄化を緩和しつつ、経済情勢や市況に応じた機動的な資本調達と、外部成長の促進を図ります。

  • 中長期的観点に立ったポートフォリオ運営
    物件売却による損失発生時や大口テナント退去等による一時的な賃料減少発生時等においても、内部留保の活用により分配金への悪影響を緩和しつつ、中長期的に見て最適と考えられるポートフォリオの構築、物件運営を目指します。
  • 税会不一致への対応
    減損損失等税会不一致を招来する懸念がある場合、内部留保を分配金に加算して、多額の法人税が課される事態を回避し、分配金減少リスクの軽減を図ります。
  • 緊急事態への対応
    不測の事態が発生し、不動産運用状況が大きく影響を受けることが見込まれる場合、方針を明示して内部留保の活用を行い、分配金の安定を図ります。

内部留保額 94億円 (2025年11月期(第44期)末時点)

＜内部留保額の状況＞ (百万円)

2025年5月期 (第43期)末時点 2025年11月期(第44期) 積立額 2025年11月期(第44期) 取崩額 2025年11月期(第44期) 期末時点
一時差異等調整積立金 6,442 - ▲77 6,365
配当準備積立金 3,108 +3 - 3,112
圧縮積立金 323 - ▲323 -
内部留保額合計 9,875 +3 ▲400 9,477

ESGに関する取組み

外部評価・保証

  • GRESB リアルエステイト評価: Green Star (11年連続)
  • GRESB 開示評価: 4 Stars
  • CDP評価: Aレベル (最上位8年連続)
  • MSCI ESG格付け: B (2023年から参加)

ESGに関する取組み

賛同しているイニシアティブ

  • 気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)
    • 本資産運用会社：2022年1月に賛同
  • 責任投資原則(PRI)
    • 本資産運用会社：2018年11月に署名
  • 国連グローバル・コンパクト
    • 本資産運用会社：2022年3月に署名 (スポンサーと連結署名)

ESGに関する取組み

2026年度の重要課題と関連するSDGs

重要課題 関連するSDGs 行動計画 目標・
環境 (E) エネルギー消費・管理、再生可能エネルギーの活用 長期目標： ①2035年度までにポートフォリオのスコープ1、スコープ2およびスコープ3合算のGHG総排出量36%削減 (2024年度対比) ②2050年までにバリューチェーン(スコープ3)を含むGHG総排出量をネットゼロにする
環境 (E) 環境パフォーマンスの認証・評価取得 • CASBEE不動産、BELS等、環境に関する外部認証の取得 • 2027年まで環境認証取得カバー率80%(延床面積ベース)以上を維持する
環境 (E) テナントとの環境配慮における協働 2030年までにグリーンリース契約対応100%(一棟貸しを含む。住宅は除く)
社会 (S) 従業員の働きがい・ウェルネスの推進 • 制度設計、インフラ整備又はITサービス導入を通じた就業環境の更なる向上 • 従業員エンゲージメント調査の評価向上
社会 (S) 多様性と機会均等 • 男性従業員の育児休暇の取得率を30%以上とする
社会 (S) 従業員のパフォーマンスとキャリア開発 • 等級別研修等の研修制度、研修プログラムを通じた従業員一人ひとりの資質・能力の向上 • 資格取得や外部研修受講の奨励によるテクニカルスキル、知識・知見の習得の推進
社会 (S) 地域コミュニティ・地域行政への貢献 • 地域の防災対策や活性化、環境美化への貢献 • 商業施設のプロパティマネージャー常駐型運営管理物件における住民参加型プログラムの年一回以上の実施 (2025年12月1日時点/対象5物件)
社会 (S) 建物利用者の満足度、健康と快適性 テナント満足度調査の実施と評価向上
ガバナンス (G) 情報の管理と活用 文書・データ管理の標準化と一元管理体制の構築
ガバナンス (G) 投資家・投資主への情報開示 ESG関連を中心とした非財務情報の開示の更なる推進(外部評価の向上)

ESGに関する取組み｜E 環境

気候変動緩和への取組み

環境認証取得カバー率

認証 評価 物件数 延床面積 延床面積割合
DBJ Green Building認証 ★★★★★ 2 58,827.38㎡
DBJ Green Building認証 ★★★★ 15 360,219.07㎡
DBJ Green Building認証 ★★★ 18 530,782.78㎡
DBJ Green Building認証 計 35 949,829.23㎡ 42.8%
CASBEE不動産 ★★★★★ 20 392,574.49㎡
CASBEE不動産 ★★★★ 23 331,746.96㎡
CASBEE不動産 ★★★ 2 52,173.43㎡
CASBEE不動産 計 45 776,494.88㎡ 35.0%
BELS ★★★★★ 9 75,756.95㎡
BELS ★★★★ 5 30,593.49㎡
BELS ★★★ 15 120,471.98㎡
BELS ★★ 16 260,016.18㎡
BELS 計 45 486,838.60㎡ 21.9%
LEED GOLD 1 5,093.61㎡
LEED 計 1 5,093.61㎡ 0.2%
合計 126 1,485,054.74㎡ 88.6%

ESGに関する取組み｜E 環境TCFD提言に沿った財務影響分析

想定されるリスク・機会の影響と対応策

分類 リスクと機会の要因に
なり得る気象関連事象		 財務影響 (対応前) 対応策 (区分) 財務影響 (対応後)
移行リスク・機会 政策規制 GHG排出規制強化 (1) 運用コスト増加 エネルギー効率の高い設備への更新と省エネルギー技術の導入 (リスク) ▲133 (2030年) / ▲724 (2050年)
移行リスク・機会 政策規制 GHG排出規制強化 (2) 炭素税等の財務負担増 内部炭素制度の導入や炭素排出量の削減プロジェクトの実施と炭素オフセットの活用 (リスク) ▲874 (2030年) / ▲7,510 (2050年)
移行リスク・機会 政策規制 GHG排出規制強化 (3) 環境性能の低い賃貸不動産への厳しい措置に伴う、資産価値低下 適切な設備投資・メンテナンスによる環境性能の向上、アセットの入れ替えの検討 (-) 非算出
移行リスク・機会 技術 建築に関する低炭素技術への移行 (4) 既存建物への省エネ性能の高い設備導入の義務化に伴う、設備設置費用増等 グリーンリースの活用による省エネ性能の高い設備導入の促進、費用負担の軽減 (リスク) ▲1,202 (2030年) / ▲3,642 (2050年)
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (5) 環境性能が低い建物の需要低下に伴う、競争力低下による賃料収入減 環境認証取得物件の増加 (リスク) ▲499 (2030年) / ▲1,512 (2050年)
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (6) 環境認証を取得した建物の稼働率上昇に伴う、賃料増、資産価値増、サービス基準変化に伴うリネン費用減、ホテル収入増、グリーンファイナンスの拡大 (-) - +3,110 (2030年) / +9,425 (2050年)
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (7) ESG投資基準に基づく資金流入の変化 ESG基準に沿った事業戦略を策定 (リスク) 非算出
移行リスク・機会 市場・評判 人々の環境意識の高まり (8) 環境への負の影響によるステークホルダーからの信頼低下 ステークホルダーとの積極的なコミュニケーションを通じて、透明性と信頼性を高める (リスク) 非算出
物理リスク・機会 急性的 大雨の頻発、激甚化 (9) 洪水による浸水被害に伴う修繕費増、賃料収入減 浸水想定物件における、防潮板等の浸水対策を実施 (リスク) ▲33 (2030年) / ▲110 (2050年)
物理リスク・機会 急性的 大雨の頻発、激甚化 (10) 保有物件の浸水による設備故障、ライフライン等の機能停止 BCP対応マニュアルの策定・防災訓練等の徹底 (リスク) ▲1 (2030年) / ▲17 (2050年)
物理リスク・機会 慢性的 平均気温の上昇 (11) 消費動向の変化、外出・移動抑制に伴うテナント賃料収入減 環境変化に応じたテナントの入れ替え、用途転換の検討 (リスク) ▲59 (2030年) / ▲196 (2050年)
物理リスク・機会 慢性的 平均気温の上昇 (12) 水ストレス地域での運用コスト増加や利用制限 節水技術の導入と水の再利用システムの開発、緑地や屋上庭園など、自然の水循環をサポートする環境設計の採用、地下水の開発、採用 (リスク) ▲3 (2030年) / ▲8 (2050年)

ESGに関する取組み｜E 環境

水資源の保全・水質改善

複数の施設において水と衛生状況の改善に貢献する寄付スキームを採用

  • トイレ個室に小型のデジタルサイネージ(VACAN AirKnock Ads(バカン エアーノックアッズ))を設置。
  • トイレの利用回数に連動するサイネージ広告収入の一部を、安全な水とトイレを利用できる世界を目指し、水と衛生状況改善に取り組む 国際NGOウォーターエイド に寄付。 SDGs「6安全な水とトイレを世界中に」 達成に貢献しています。

デジタルサイネージ設置8物件 190個室超 (2025年11月末時点)

水資源の保全

UURが管理権限を有する物件の 水使用量原単位を2035年までに 5%削減 (延床面積ベース・2024年度対比)

ESGに関する取組み｜S 社会

従業員の働きがいの充実を目指して

本資産運用会社は、スポンサーである丸紅株式会社が、人こそ「財(たから)」であるという考えに基づき策定した「グループ人財戦略」に賛同し、社員一人ひとりが新たな価値創造を推進する『人財エコシステム(右図)』の形成を目指しています。

ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン

2026年度の重要課題(マテリアリティ)

  • 多様性と機会均等
    • 行動計画・目標：男性従業員の育児休暇の取得率を30%以上とする

人財育成戦略と安定雇用

2026年度の重要課題(マテリアリティ)

  • 従業員の働きがい・ウェルネスの推進
  • 従業員のパフォーマンスとキャリア開発
    • 行動計画・目標：制度設計、インフラ整備又はITサービス導入を通じた就業環境の更なる向上、従業員エンゲージメント調査の評価向上、等級別研修等の研修制度、研修プログラムを通じた従業員一人ひとりの資質・能力の向上、資格取得や外部研修受講の奨励によるテクニカルスキル、知識・知見の習得の推進

ESGに関する取組み｜G ガバナンス

内部統制上の意思決定の仕組み

投信法に基づき、本投資法人は資産運用会社であるMRAに資産の運用を委託しています。運用資産の取得・売却又は運用・管理に係る意思決定において二重、三重のチェックを行うことにより、スポンサー企業等との取引、その他利益相反関係の懸念のある取引に対して、最大限の留意を行っています。

コンプライアンス委員会

メンバー 委員長(1名)：MRAチーフ・コンプライアンス・オフィサー(CCO)、委員(3名)：MRA代表取締役社長執行役員、総務部長、社外有識者(弁護士)
役割 法令順守のみならず、広く職業規範・内部監査等について審議し、疑義ありと認められる場合には取締役会に対し答申を行う
主な審議事項 投資判断、法令等及び職業規範に問題がある行為への対応
開催・審議要件 委員の過半(委員長及び代表取締役社長執行役員は必須)で開催。社外有識者が欠席の場合は別途社外有識者が参加する委員会を開催し、審議事項の事前意見の取得または報告

インベストメント委員会

メンバー 委員長(1名)：MRA代表取締役 社長執行役員、委員(2名)：MRA非常勤取締役、社外有識者(弁護士)
役割 取締役会から権限委譲された主要な運用計画・方針等に関する決議又は取締役会にて決議すべき事項の審議
主な決議事項 特定不動産等の取得並びに保有する特定不動産等の売却、UUR保有の投資対象不動産に係る運用・管理計画の策定
開催・決議要件 委員の過半(社外有識者は必須)で開催。決議は全員一致を要件とし、かつ利害関係者の決議に加わることは不可

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(1/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(2/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(3/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(4/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(5/6)

物件収支・稼働率｜2025年11月期(第44期)(6/6)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(1/4)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(2/4)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(3/4)

物件別期末評価額｜2025年11月期(第44期)(4/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(1/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(2/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(3/4)

ポートフォリオ一覧｜2025年11月期(第44期)(4/4)

2026年5月期(第45期)取得物件 (2026年1月20日時点)

A46, A48
物件名 モレラ岐阜（追加取得）、イオンタウン守谷
地域 名古屋圏、首都圏地域
所在地 岐阜県本巣市、茨城県守谷市
取得価格(百万円) 18,000、16,800
敷地面積(㎡) 200,147.07、70,779.97
延床面積(㎡) 110,068.63、65,503.79
賃貸可能面積(㎡) -、65,503.79
PML (%) 7%
取得期 45期、45期
取得日 2025/12/01、2025/12/05
E26, E27
物件名 カワサキロボットサービス神戸玉津事業所、LIMNO鳥取（敷地）
地域 大阪圏、その他
所在地 兵庫県神戸市、鳥取県鳥取市
取得価格(百万円) 1,090、2,400
敷地面積(㎡) 4,323.50、68,474.73
延床面積(㎡) 5,358.88、-
賃貸可能面積(㎡) 5,631.18、68,474.73
PML (%) 5%
取得期 45期、45期
取得日 2025/12/03、2025/12/16

用語の定義集(1/2)

用語 定義
UUR ／本投資法人 「ユナイテッド・アーバン投資法人」の略称です。
MRA ／本資産運用会社 UURの資産運用会社である「丸紅リートアドバイザーズ株式会社」の略称です。
決算期 UURの決算期は毎年5月末日及び11月末日です。なお、本書に記載している主な決算期の決算期間及び営業日数は以下のとおりです。
・第41期：2023年12月1日～2024年5月31日、運用日数183日 ・第42期：2024年6月1日～2024年11月30日、運用日数183日
・第43期：2024年12月1日～2025年5月31日、運用日数182日 ・第44期：2025年6月1日～2025年11月30日、運用日数183日
・第45期：2025年12月1日～2026年5月31日、運用日数182日 ・第46期：2026年6月1日～2026年11月30日、運用日数183日
本合併 2010年12月1日を合併効力発生日として、UURを合併後の存続法人とする日本コマーシャル投資法人(NCI)との合併を指します。
本投資口分割 2010年12月1日を効力発生日として、UURの投資口1口につき6口の割合により行った投資口の分割を指します。
取得価格／譲渡価格 取得(売却)に要した経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない、売買契約書等に記載された金額を指します。
なお、NCI物件の取得価格は、本合併時のUUR受入価格を記載しています。
内部留保(額) 「任意積立金」を指します。また会計上の「任意積立金の積立て(繰入)」のことを便宜上、「内部留保(額)」と表記することがあります。
任意積立金 本投資法人が任意に積み立てる積立金のことを指します。
UURにおいては、「一時差異等調整積立金」「配当準備積立金」「圧縮準備積立金」の任意積立金があります。
一時差異等調整積立金 任意積立金の一種で、負ののれんに基づき積み立てた積立金及び各決算期の利益超過税会不一致の範囲内において将来の利益処分に充当する目的で積み立てた積立金を指します。
なお、利益超過税会不一致とは、当該決算期における税会不一致において税務上の加算調整額(永久差異を除く)に対し減算調整額が大きい場合のその差額を指します。
負ののれん 本合併により発生した会計上の「負ののれん発生益」を指します。
また、当該発生益に基づき積み立てた「一時差異等調整積立金」を負ののれんと称することがあります。
税会不一致 会計上の利益と税務上の利益(所得)に差異があることを指します。主に会計上計上が必要とされる費用と税務上認容される費用とが異なるために発生。
UURにおいては、本合併により承継した物件(NCI物件)における「会計上の帳簿価額」と「税務上の帳簿価額」の差異による減価償却費又は売却損益等において税会不一致が恒常的に生じます。
1口当たり当期純利益 「当期純利益÷期末発行済投資口の総口数」により算出しています。
そのため、期中平均投資口数を基に算出する会計上の「1口当たり当期純利益」の数値とは異なります。
1口当たりNAV 「NAV÷期末発行済投資口の総口数」により算出しています。
NAVは、Net Asset Valueの略であり、 「純資産額－分配金総額－投資不動産の帳簿価額総額+投資不動産の期末鑑定評価額総額」により算出した金額を指します。

用語の定義集(2/2)

用語 定義
総資産LTV 「有利子負債残高÷総資産×100%」により算出しています。
時価LTV 「有利子負債残高÷(総資産+期末評価額－期末帳簿価額)×100%」により算出しています。
NOI 「Net Operating Income」の略であり、不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用(但し、減価償却費を除きます。)を控除した金額を指します。
想定NOI利回り 「想定NOI(年間)÷取得価格×100%」により算出しています。
想定NOI(年間)とは、新規取得物件における、UUR取得後の賃貸借条件等を基に算出したUUR取得時から1年間の想定のNOIを指します。
想定償却後利回り 「想定償却後利益(年間)÷取得価格×100%」により算出しています。
想定償却後利益(年間)とは、新規取得物件における、想定NOI(年間) から想定減価償却費(年間)を控除した金額を指します。
想定減価償却費(年間)とは、UURの会計方針に則り、新規取得物件の減価償却資産の耐用年数に応じた定額法の償却率(取得時の想定)により算出したUUR取得時から1年間の想定の減価償却費を指します。
修正NOI利回り 「修正NOI÷取得価格÷当該期の運用日数×365日(年換算)×100%」により算出しています。
修正NOI とは、新規取得物件において、取得時における公租公課(固定資産税・都市計画税)が取得簿価(資産)に計上されることにより、賃貸事業費用が過少な状態であるため、これを修正(費用化)した後のNOIを指します。
修正償却後利回り 「修正償却後利益÷取得価格÷当該期の運用日数×365日(年換算)×100%」により算出しています。
修正償却後利益とは、当該期の修正NOIから当該期の減価償却費(一部物件については見込み値及び修正値を使用)を控除した金額を指します。
稼働率 「賃貸契約面積 ÷ 賃貸可能面積」により算出しています。
更改増額・減額 各期の賃料増減額改定の合意をしたテナントについて、改定前賃料と改定後賃料の差額を増額テナント、減額テナントそれぞれ合計して算出(共益費、定期借家契約の再契約を含む)。更改増減率は「改定後賃料÷改定前賃料－1」により算出しています。
入替増額・減額 各期に新規の賃貸借契約を締結したテナントの賃料と、同一区画の従前テナントの賃料の差額を算出し、増額・減額それぞれ合計して算出(共益費を含み、定期借家契約の再契約を除く)。入替増減率は「入居テナント賃料÷従前テナント賃料－1」により算出しています。
GOP 「Gross Operating Profit」の略。ホテル事業における部門別利益(宿泊・料飲及びその他)から非配賦部門の費用(部門毎の営業費用に含めることのできない管理部門、営業部門等の人件費や水道光熱費等)を控除した、ホテル運営に係る売上高営業粗利益を指します。
GOP歩合／売上歩合 ホテルのGOPに一定料率を乗じた金額を賃料として受領できる賃料体系又は、ホテルの売上高が一定額を超えた場合、当該超過額の一定額を賃料として受領できる賃料体系を指します。
RevPAR 「Revenue Per Available Room」の略。ホテルの客室売上を販売可能客室数で除して算出する販売可能客室1室当たりの売上を表す値であり、1日当たり販売可能客室数当たりの客室売上を指します。

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★★

評価の理由：
ユナイテッド・アーバン投資法人（UUR）は、第44期において堅調な業績を達成し、DPUは過去最高を更新しました。中期成長戦略に基づき、資産入替、外部成長（公募増資による物件取得）、バリューアップ投資を積極的に推進しており、ポートフォリオの質的改善と収益基盤の強化が進んでいます。特に、心斎橋OPA本館の売却益をDPUに還元する戦略は、投資主還元へのコミットメントを示しています。

しかし、評価を★3とした主な理由は以下の通りです。

  1. 賃貸事業利益の伸び悩み: 賃料・共益費ベースの賃貸事業収入は、第44期実績で前年比微減（▲93百万円）となっており、内部成長の鈍化が見られます。ホテル事業のRevPARは過去最高を更新していますが、オフィスビルや商業施設での賃料増額効果が限定的である可能性があります。
  2. 外部成長への依存: DPUの成長は、資産入替に伴う売却益の還元と公募増資による新規取得に大きく依存しています。これは、安定的な内部成長によるDPU向上という観点ではリスク要因となります。
  3. 金利上昇リスク: 財務状況はLTVが44.4%と健全ですが、金利上昇シナリオではDPUへの影響が懸念されます。固定金利比率が41.6%（2025年11月期末）と低水準であり、今後の金利動向に左右されやすい構造です。

経営陣は2027年11月期までに年間DPU 9,000円超を目指すとしており、積極的な外部成長とバリューアップ投資を組み合わせることで、目標達成の可能性は高いと評価できます。しかし、市場環境の不確実性や内部成長の鈍化を考慮し、平均以上の評価（★3）としました。

投資判断の根拠：
保有（Hold）。現在のDPU成長戦略は明確であり、ポートフォリオの質的改善も進んでいるため、投資を継続する価値はあります。ただし、外部成長の実行可能性や金利リスクの動向を注視する必要があります。

重要なポイント：
1. DPU成長の源泉: 資産入替による売却益還元と新規取得による外部成長がDPU成長の主要因であり、内部成長（賃料収入増）の寄与は限定的。
2. 心斎橋OPA本館の売却: 鑑定評価額を大幅に上回る価格での売却は、ポートフォリオの質的改善と投資主還元に大きく貢献。
3. バリューアップ投資の規模: 今後3年間で150～200億円のバリューアップ投資計画があり、これが将来の内部成長の鍵となる。
4. 金利リスク: 固定金利比率が低く、金利上昇による支払利息増加がDPUに与える影響を注視する必要がある。



会社への質問(AI生成)

[心斎橋OPA本館の売却益還元計画について、分割譲渡期間中の賃料収入（総額約14億円）がポートフォリオ全体の利回りに与える影響を具体的に教えてください。また、この期間中の賃貸事業利益の変動要因として、この賃料収入の寄与度はどの程度と見込んでいますか？]

[新規取得したホテル物件（ザ・ビーお茶の水、スマイルホテルプレミアム大阪本町）は変動賃料型であり、インバウンド需要の動向に収益が左右されます。直近のADR・RevPARの動向を踏まえ、これらの物件の2026年度のDPUへの寄与度を、楽観・ベース・悲観シナリオで試算した数値を提示してください。]

[第44期実績では、賃料・共益費ベースの賃貸事業収入が前年比で微減（▲93百万円）となりました。これは、心斎橋OPA本館のテナント退去による影響を除いても、既存物件の賃料増額交渉が市場の賃料上昇トレンドに追いついていないことを示唆しています。2026年度の賃料・共益費の成長目標（+1.3%）の達成に向け、オフィスビルおよび商業施設における賃料増額交渉の具体的な進捗と、賃料ギャップ（オフィスビル9.9%）の具体的な解消計画を教えてください。]

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名 成功率（％） インパクト 評価コメント
バリューアップ投資の加速と高収益化 80% S 既存物件（150～200億円規模）のバリューアップ投資を加速し、賃料単価の上昇と稼働率向上を狙う。特にオフィスビルや商業施設で、賃料ギャップを埋めるためのリノベーションやテナントミックスの最適化を重点的に実施する。
ホテルポートフォリオの変動賃料比率拡大 70% A 新規取得物件で変動賃料型（売上連動型・GOP連動型）の比率を高める。インバウンド需要が堅調なエリアで、固定賃料型から変動賃料型への転換を進め、収益のアップサイドを最大化する。
戦略的な資産入替による高利回り物件の取得 75% A 既存ポートフォリオの売却益を活用し、鑑定評価額を大きく下回る価格で、高利回り物件（特に物流施設やデータセンターなど成長セクター）を取得する。これにより、ポートフォリオ全体のNOI利回りを引き上げる。
グリーンファイナンスの積極活用とコスト削減 65% B ESG評価の高さを活かし、グリーンローンやサステナビリティ・リンク・ローンを活用して調達コストを抑制する。これにより、NOIから金融コストを差し引いた後の分配金（DPU）の向上に貢献する。

最優先戦略(AI生成)

最優先戦略：バリューアップ投資の加速と高収益化

現在のUURの成長戦略は、資産入替による外部成長と、既存物件のバリューアップ投資による内部成長の二本柱で構成されています。しかし、第44期の実績では、賃料・共益費ベースの賃貸事業収入が前年比で微減しており、内部成長の鈍化が懸念されます。

最優先戦略として、「バリューアップ投資の加速と高収益化」を位置づけます。中期計画では今後3年間で150～200億円のバリューアップ投資を計画していますが、これを加速させ、特にオフィスビルや商業施設における賃料ギャップ（オフィスビルで9.9%）を積極的に解消することが不可欠です。

戦略の具体的内容:
1. 賃料ギャップの解消: オフィスビルにおいて、都心部のマーケット賃料上昇トレンドを捉え、テナント更改時や入替時に賃料増額交渉を強化します。バリューアップ投資により物件の競争力を高め、賃料交渉力を向上させます。
2. テナントミックスの最適化: 商業施設においては、インフレ環境下で固定賃料と歩合賃料の最大化を目指し、高付加価値テナントへのリテナントや入れ替えを積極的に行います。
3. ESG投資との連携: バリューアップ投資をESG基準（CASBEE、BELS等）の向上と連動させ、環境性能の高い物件として賃料プレミアムを獲得するとともに、グリーンファイナンスの活用による調達コスト抑制効果も狙います。


期待される効果:
この戦略は、外部成長に依存しない、持続的で安定的なDPU成長の基盤を構築します。賃料収入の増加は、金利上昇リスクに対する緩衝材となり、ポートフォリオ全体の収益性を向上させます。これにより、投資口価格のNAV乖離を是正し、投資主価値の向上に直結します。

成功の鍵:
投資実行後の賃料増額効果を早期に実現するための、的確な投資対象の選定と、テナントとの交渉力強化が成功の鍵となります。

ITコンサルからの提案(AI生成)

ITコンサルタントによる支援提案

上記で提案した「バリューアップ投資の加速と高収益化」戦略をITの側面から支援するため、以下の施策を提案します。

1. 賃料交渉・テナント管理の高度化に向けたデータ分析基盤の構築

  • 目的: オフィスビルや商業施設における賃料ギャップを正確に把握し、賃料交渉の意思決定を迅速化・最適化する。
  • 支援内容:
    • 賃料データ統合プラットフォーム構築: 既存の賃料改定データ、入退去データ、市場賃料データ（外部データ含む）を統合し、リアルタイムで分析可能なデータ基盤を構築します。
    • 賃料交渉支援ダッシュボード開発: 各物件の賃料ギャップ、テナント属性、交渉履歴、バリューアップ投資計画との連動性を可視化するダッシュボードを開発します。これにより、交渉担当者は最適な賃料水準と交渉戦略をデータに基づいて立案できます。
  • 期待される効果: 交渉の成功率向上と交渉期間の短縮。データに基づいた意思決定により、バリューアップ投資の効果を最大化し、賃料上昇の機会損失を最小化します。

2. バリューアップ投資のROI最大化に向けたアセットマネジメントDX

  • 目的: 150～200億円規模のバリューアップ投資の計画策定、実行、効果測定プロセスを効率化し、投資リターンを最大化する。
  • 支援内容:
    • 投資効果シミュレーションツールの導入: 投資内容（設備更新、内装変更など）ごとの賃料上昇効果、コスト削減効果、ESG評価向上効果をシミュレーションするツールを導入します。
    • 工事進捗・効果測定のデジタル化: 投資実行中の工事進捗管理と、完了後の賃料上昇や稼働率改善効果を自動でモニタリングするシステムを構築します。
  • 期待される効果: 投資計画の最適化と、投資実行後の効果測定の迅速化。投資の意思決定プロセスを迅速化し、投資リターンの早期実現を支援します。

3. 稼働率維持・向上を目的とした施設管理の最適化

  • 目的: 既存物件の稼働率維持（特に商業施設やホテル）とコスト削減を両立させる。
  • 支援内容:
    • 予兆保全（Predictive Maintenance）システムの導入: 設備（空調、エレベーター等）の稼働データを収集・分析し、故障の予兆を検知するシステムを導入します。これにより、突発的な修繕コストの発生を抑制し、テナントへの影響を最小限に抑えます。
    • エネルギー管理の高度化: 既存物件のエネルギー消費データを統合し、AIを活用した最適制御システムを導入します。これにより、ESG目標達成と運用コスト削減を両立させます。
  • 期待される効果: 突発的な修繕費用の削減と、運用コストの低減。テナント満足度の向上による稼働率維持に貢献します。
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