Ｒ－プロロジ - 2025年11月期 決算説明資料 ★★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 32830
- 会社名: Ｒ－プロロジ
- タイトル: 2025年11月期 決算説明資料
- 発表日時: 2026年01月21日 15:30
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260121536353.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/3283.T
第26期（2025年11月期）決算ハイライト
決算概要
1口当たり分配金
1,920 円
（予想比：+1.1% 前期比：▼0.9%）
期中平均稼働率
98.6 ％
NOI
24,590 百万円
（予想比：+0.5% 前期比：▼0.4%）
平均改定賃料変動率
（2025年通年 / 第26期）
+3.8 ％ / +3.5 %
鑑定LTV
28.7 ％
（2025年11月末日時点）
時価総額
7,894 億円
（2025年11月末日時点）
高い稼働率と着実な賃料増額改定の継続
98.6%の高稼働率で着地。更改面積の大きい来期は6％程度の賃料上昇を見込む
NOI ：当期は予想比増で着地 翌期に一時的な減少を見込むも回復予定
| 第25期実績（2025年5月期） | 第26期予想（2025年11月期） | 第26期実績（2025年11月期） | 第27期予想（2026年5月期） | 第28期予想（2026年11月期） |
|---|---|---|---|---|
| 賃料収入増 ＋38 水道光熱費純収入変動 ＋52 リーシング報酬増 ▼36 その他運営費用削減等 ＋74 |
賃料収入減 ▼116 水道光熱費純収入変動 ▼137 |
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| +262 (+1.1%) |
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| (+0.5%) ▼253 (▼1.0%) |
DPU：収益性の向上と資本効率改善が金利上昇を凌駕
| 第25期実績（2025年5月期） | 第26期予想（2025年11月期） | 第26期実績（2025年11月期） | 第27期予想（2026年5月期） | 第28期予想（2026年11月期） |
|---|---|---|---|---|
| NOI変動 ＋15 定期預金利息収入等 ＋3 その他 ＋2 |
NOI変動 ▼30 デットコスト増 ▼4 継続的利益超過分配増 ＋36 その他 ▼2 |
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| +20 (+1.1%) |
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| ±0 (±0%) |
+14 (+0.8%) |
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| 1,937 | 1,934 | 1,920 | 1,920 |
成長目標達成に向けた施策
本投資法人の３つの成長戦略
- 内部成長
- 98％超の 高稼働率 を維持
- 需給バランスの改善を捉え、 更なる賃料上昇 を追求
- 期間の長い契約には CPI連動条項 の導入をさらに推進
- 資本政策（財務戦略）
- 適切な環境での 自己投資口取得 の継続
- ペイアウトレシオの最適化
- 柔軟な借入期間・変動金利導入等による デットコストコントロール
- 外部成長（資産入替）
- 資産入替による5期にわたる 売却益還元 を継続
- 強靭なポートフォリオ構築のための 資産入替 / 売却 の継続（ポートフォリオの 1%以上/年 を意識）
- 規律ある外部成長機会 の探索
持続的な内部成長を実現するポートフォリオ①
マーケット賃料は継続的に上昇。建築費高騰による新規供給減が更なる上昇圧力要因に
持続的な内部成長を実現するポートフォリオ②
リース契約の短期化及び契約期間中賃料改定条項の導入により賃料上昇ペースを加速
ポートフォリオのサブマーケット別分散状況
関東エリアを4つのサブマーケットに分解
マーケット毎のパフォーマンス
ポートフォリオ分散比率が高い関西エリアは需給環境良好。圏央道エリアでも着実な賃料増額を達成
賃料上昇事例・CPI連動条項の導入事例
いずれのマーケットにおいても力強い賃料上昇を実現
物価上昇の影響を受けにくい費用構造
インフレ環境下においても上昇しにくい費用構造が内部成長に寄与
着実に成長する本投資法人のSame Store NOI
力強い賃料上昇と物価上昇の影響を受けにくい費用構造により、同一物件ベースのNOIは堅調に成長
強靭な財務基盤
柔軟なデットコストコントロールを推進
金利上昇環境・資本効率向上に対応する財務戦略
- レバレッジ戦略
- 将来的な活用水準として「35%」を上限目途（物件取得への活用はインプライド・キャップレートと比較して判断）
- ペイアウトレシオ最適化
- 継続的利益超過分配の減価償却費比率を「40%」へ徐々に引き上げ（AFFOペイアウトレシオ 85%程度までの引き上げに相当）
- 更なる最適化も検討
- 手元現金の有効活用
- インプライド・キャップレートと物件キャップレートを比較し、自己投資口取得または物件取得
- 定期預金による運用（2025年の受取利息：約21百万円）
- デットコストコントロール
- 長い平均調達年数を活かした新規調達年限の「短期化」等により効果的なデットコストコントロールを目指す
- 今後の金融市場動向を見極め、「変動金利借入」等も引き続き検討
スポンサーからのクオリティの高い外部成長機会
DPU成長目標の達成に向けたロードマップ
デットコスト上昇を内部成長と資本効率改善で凌駕し、巡航DPU成長目標の達成を目指す
物流不動産マーケットの動向
物流不動産マーケットの需給動向
需要は堅調に推移。首都圏の2027年の新規供給は大幅に減少する見通し
建築費の高騰が新規供給を大きく抑制
今後、クオリティの高い既存物件の価値は大きく上昇
IR活動・決算ハイライト（再掲）
投資口分割やIR活動による投資主層の拡大
海外機関投資家からの資金回帰や個人投資家からの新たな資金流入が加速
決算ハイライト
- 高稼働率と着実な賃料上昇を長期にわたり継続し、予想を上回る好業績を実現
- 全てのエリアにおいて賃料上昇を実現、CPI連動条項の導入を加速
- 強靭な財務基盤を活かした適切なデットコストコントロール
- 年平均3%成長目標を上回る巡航DPU成長を継続
Appendix
第26期決算サマリー
第27期の業績予想
第28期の業績予想
利益超過分配と資本的支出の推移
巡航DPUと1口当たりNAVの推移
資産の売却・入替戦略
長期的な視点で成長力の高い強靭なポートフォリオを構築
資産入替による投資主還元の実施
巡航ベースの分配金に加え、第25期から5期にわたり売却益を還元
プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー
Aクラス物流施設への重点投資
保有物件と優先交渉権取得済物件 – 首都圏
保有物件と優先交渉権取得済物件 – 近畿圏
分散の効いたポートフォリオが創出する収益の安定性
取扱い商品の中心は需要が安定的なEC関連・消費財
先進的物流施設の希少性と日本のEC市場
最高水準のESG評価を獲得
脱炭素社会の実現に向けたKPIは達成に向けて順調に進捗
投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み
Environmental（環境）
投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み
Social（社会）
投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み
Governance（ガバナンス）
Aクラス物流施設の特徴
本投資法人が考えるAクラス物流施設
1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する
2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している
3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、柱間隔（概ね10m以上）が確保されている
4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えている
5. 免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されている
プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
注記
投資主の状況
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★★
評価の理由：
本投資法人は、物流不動産市場の堅調な需要と新規供給の抑制という追い風を受け、極めて高い稼働率（98.6%）と着実な賃料上昇（平均改定賃料変動率 +3.5%）を継続しており、内部成長が非常に強固です。特に、Same Store NOIの堅調な成長は、ポートフォリオの質と賃料交渉力の高さを裏付けています。財務面では、レバレッジ水準を35%上限に抑え、デットコストコントロールを柔軟に行う姿勢が見られます。また、資産入替による売却益還元を継続しており、投資主への還元策も明確です。
一方で、第27期（2026年5月期）のNOIが一時的に減少（▼1.0%）する見込みであり、これは賃料収入減（▼116百万円）と水道光熱費純収入変動（▼137百万円）が主因とされています。これは金利上昇や運営コストの変動による影響が一時的に内部成長を上回ることを示唆しており、懸念材料です。しかし、第28期には回復を見込んでおり、中長期的な成長トレンドは維持されていると評価できます。
投資判断の根拠：
買い。物流不動産市場の構造的な強み（新規供給抑制、EC需要の安定性）を背景に、高い稼働率と賃料上昇による内部成長が確実視されます。財務基盤も強固であり、金利上昇リスクに対しても柔軟な対応策（デットコストコントロール）を講じています。第27期のNOI一時的減少は懸念されるものの、中長期的な成長ロードマップは明確であり、市場平均を上回るパフォーマンスが期待できます。
重要なポイント：
1. 極めて高い稼働率と賃料上昇の継続：98.6%の稼働率と+3.5%の賃料改定率は、ポートフォリオの質の高さと市場環境の強さを反映しています。
2. Same Store NOIの堅調な成長：インフレ環境下でも費用構造の優位性により、同一物件ベースでのNOI成長が確認されており、内部成長の持続性が高いです。
3. 第27期のNOI一時的減少：賃料収入減と水道光熱費変動によるNOIのマイナス成長は、短期的な懸念材料ですが、第28期には回復見込みです。
4. 規律ある資産入替：ポートフォリオの1%以上の売却・入替を継続し、売却益還元とポートフォリオの質向上を両立させています。
会社への質問(AI生成)
[第27期予想のNOI減少要因（特に水道光熱費純収入変動▼137百万円）について、詳細な内訳と、第28期以降の回復見込みの根拠を具体的に教えてください。]
[賃料上昇ペースを加速させるため、CPI連動条項の導入を推進されていますが、既存契約における導入率と、新規契約における導入率の具体的な目標値、および導入が困難なケースの理由を教えてください。]
[「適切な環境での自己投資口取得」を継続するとしていますが、現在のNAV水準とインプライド・キャップレートを比較した際、自己投資口取得が物件取得よりも優先される具体的な条件（例：NAV乖離率、市場環境）を明確にしてください。]
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| Aクラス物件の供給が困難なエリアでの戦略的取得 | 70% | S | 首都圏・近畿圏でAクラス物件の取得機会が限定的であるため、周辺エリア（例：圏央道エリアの優良物件）での取得を強化し、ポートフォリオの規模拡大を図る。 |
| 既存物件の付加価値向上による賃料単価の最大化 | 80% | A | 既存物件に対し、最新の物流ニーズ（自動化対応、高層化対応など）に合わせた改修・アップグレードを実施し、賃料単価を市場平均以上に引き上げる。 |
| 資産入替のスピードアップと高利回り物件への集中 | 65% | A | ポートフォリオの1%以上の入替目標を上回るペースで、成長性の低い物件を売却し、より高いキャップレートで取得可能な物件へ集中投資する。 |
| 継続的利益超過分配の最適化による投資主還元の強化 | 75% | B | AFFOペイアウトレシオを85%からさらに引き上げることで、投資口価格の魅力を高め、結果的に自己投資口取得の機会を創出する。 |
最優先戦略(AI生成)
上記の施策の中で最も優先すべきは、「Aクラス物件の供給が困難なエリアでの戦略的取得」です。
理由と詳細：
本投資法人は、極めて高い稼働率（98.6%）を維持しており、内部成長の余地は賃料改定に依存していますが、その上昇余地には限界があります。また、物流不動産市場全体として、建築費高騰により新規供給が抑制されており、Aクラス物件の希少価値は今後さらに高まることが予想されます。
現在のポートフォリオは首都圏・近畿圏に集中しており、これらのエリアでのAクラス物件の取得機会は限定的です。売上（NOI）を倍増させるためには、ポートフォリオの規模拡大が不可欠です。そのため、現在の強みである「Aクラス物流施設への重点投資」の基準を満たしつつ、首都圏・近畿圏の周辺エリア（例：圏央道エリアなど）で、需要が堅調で賃料上昇が見込める優良物件を戦略的に取得することが最優先となります。
この戦略の成功率は70%と評価しましたが、これはスポンサーであるプロロジス・グループからのクオリティの高い外部成長機会の提供に依存する部分があるためです。取得した物件がAクラスの基準を満たし、高い稼働率を維持できれば、NOIの規模拡大を通じて売上倍増に大きく貢献します。
実行上の注意点：
取得価格の決定においては、インプライド・キャップレートとの比較を厳格に行い、規律ある投資を維持する必要があります。また、取得物件の立地や機能性が、既存ポートフォリオの分散効果を損なわないか慎重に評価することが求められます。この戦略は、財務戦略で示されている「レバレッジ水準35%上限」の範囲内で実行される必要があります。
ITコンサルからの提案(AI生成)
本投資法人の最優先戦略である「Aクラス物件の供給が困難なエリアでの戦略的取得」を支援するため、ITコンサルタントとして以下のIT戦略を提案します。
-
AIを活用した物件取得候補地の動的評価システム構築
- 目的: 首都圏・近畿圏周辺エリアにおける潜在的なAクラス物件候補地の評価プロセスを効率化・高度化する。
- 支援内容: 既存の交通インフラデータ、人口動態データ、競合物件の賃料・稼働率データ、および将来の物流需要予測モデルを統合したデータプラットフォームを構築します。AI/機械学習モデルを用いて、新規供給予測、賃料上昇ポテンシャル、および取得後のNOI予測を自動で算出し、投資判断の精度とスピードを向上させます。
- 期待される効果: 取得機会の早期発見と、データに基づいた厳格な投資規律の維持。
-
ポートフォリオ・オペレーションのデジタルツイン化と最適化
- 目的: 既存物件の運用効率を最大化し、内部成長を支援する。
- 支援内容: 既存物件のデジタルツイン（仮想モデル）を構築し、エネルギー消費パターン、設備稼働状況、テナントの利用状況をリアルタイムで可視化します。これにより、水道光熱費の変動要因を詳細に分析し、費用削減策を特定・実行します。また、設備保全の予知保全（Predictive Maintenance）を導入し、突発的な修繕コストを削減します。
- 期待される効果: 第27期のNOI減少要因の一つである水道光熱費の変動を抑制し、費用構造の優位性をさらに強化する。
-
資産入替プロセスの自動化とリスク管理の強化
- 目的: 資産入替（売却・取得）の意思決定から実行までのリードタイムを短縮し、売却益還元の継続性を高める。
- 支援内容: 売却候補物件の評価プロセス、デューデリジェンスの進捗管理、および契約締結までのワークフローをデジタル化します。特に、売却益の還元計画と連動したキャッシュフローシミュレーションを自動化し、財務戦略との整合性をリアルタイムで確認できるダッシュボードを提供します。
- 期待される効果: 規律ある資産入替の実行スピードが向上し、投資主への還元計画の確実性が高まる。
