Ｒ－ＪＨＲ - 2025年12月期（第26期）決算説明資料 ★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 89850
- 会社名: Ｒ－ＪＨＲ
- タイトル: 2025年12月期（第26期）決算説明資料
- 発表日時: 2026年03月24日 16:00
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260324587234.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/8985.T
ジャパン・ホテル・リート投資法人（証券コード：8985）
ジャパン・ホテル・リート投資法人 ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社 https://www.jhrth.co.jp/
決算説明資料 第26期（2025年12月期）
2026年３月24日
決算ハイライト（１）
- 2025年12月期DPUは取得物件の寄与と既存物件の内部成長により大幅に増加。2026年12月期DPUは、改装による売り止め影響を負ののれんにて排除し、既存物件の内部成長によって巡航ベース比で+6.1%。公募増資実施後のDPU予想値も、希薄化等の影響を負ののれんでカバーし、5,177円を維持。
DPU（実績・予想）の推移
| 2025年 (実績)(注3) | 2026年 (予想)(注4) 前年比 | |
|---|---|---|
| RevPAR（円） | 17,336 | 18,270 +5.4% |
| 売上（百万円） 宿泊部門 料飲部門 | 81,890 55,549 23,220 | 85,375 +4.3% 58,542 +5.4% 23,620 +1.7% |
| GOP（百万円） | 31,583 | 33,516 +6.1% |
| GOP比率 | 38.6% | 39.3% +0.7pt |
今後の主要な内部成長施策
1. オペレーションの改善
* 状況に応じたマーケティング施策、レベニューマネジメント及びコスト最適化（一時的要因除く）
2. 大規模改装（戦略的CAPEX）
* ヒルトン東京お台場：2026–2027年でCAPEX 108億円実施予定
* 引き続き他物件でも大規模改装を推進する計画
3. 賃料改定及びリブランド
* 変動賃料体系変更等により賃料アップを図る
* 成長サイクルを促進し、DPU上昇及び資産価値向上を目指す
- (注1) 2026年12月期の予想において、「当初」については、2026年１月22日付「2025年12月期（第26期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに2026年12月期（第27期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」に記載の前提条件に基づき算出した2026年１月22日現在の予想値であり、「公募増資後」については2026年２月25日付「2026年12月期（第27期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」に記載の2026年12月期（第27期）中間期及び2026年12月期（第27期）通期の運用状況の見通しの前提条件に基づき算出した2026年２月25日現在の予想値です。
- (注2) 変動賃料等導入29ホテルの定義については、17ページの(注4)をご参照ください。
- (注3) 実績値に含まれるヒルトン福岡シーホークは、2025年２月に取得しましたが、取得前の期間の実績値については売主から提供された数値を用いています。
- (注4) ホテル指標における2026年12月期予想値は2026年２月25日付公表の「2026年12月期（第27期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」に記載の2026年12月期（第27期）中間期及び2026年12月期（第27期）通期の運用状況の見通しの前提条件に基づき算出した2026年２月25日現在の予想値です。
決算ハイライト（２）
公募増資を実施し、2026年３月にハイアット リージェンシー 東京を取得
物件取得概要
| 取得資産数 | １物件 |
|---|---|
| 取得資産名称 | ハイアット リージェンシー 東京 |
| 所在地 | 東京都新宿区 |
| 取得価格 | 126,000百万円 |
| 鑑定評価額 | 156,000百万円 |
| 取得日 | 2026年３月13日 |
物件取得に係るS&U（予定）
| Uses（百万円） | Sources（百万円） |
|---|---|
| 取得価格：126,000 | 一般募集（OA除く）：61,803 |
| 諸費用：2,244 | 借入：65,000 |
| 合計：128,244 | 手元資金：1,440 |
| 合計：128,244 |
＜ハイアット リージェンシー 東京の想定値 [(注1)] に基づく取得効果の試算＞
- 取得前に大規模改装が完了しており、取得後に追加改装[(注2)] を実施予定
- 追加改装前想定値[(注1)] に基づく取得効果は１口当たり53円、追加改装後想定値[(注1)] に基づく取得効果は１口当たり210円と試算
| 2026年 12月期 予想（年換算） | 追加改装前想定値 (注1) | 追加改装後想定値 (注1) | |
|---|---|---|---|
| RevPAR（円） | 47,469 | 49,877円 | 55,630円 |
| NOI（百万円） | 6,243百万円 | 7,061百万円 | 8,125百万円 |
| NOI利回り | 5.0% | 5.6% | 6.4% |
| 償却後NOI利回り | 4.3% | 4.9% | 5.6% |
| 償却後NOI利回り(調整後) [(注3)] | 4.7% | 5.3% | 6.0% |
| 想定値に基づく１口当たり効果試算値 [(注4)] | + 53 円 | + 210 円 |
- (注1) 想定値とは、「追加改装前想定値」については、下記(注2)に示す追加改装実施前の時期における想定値として、アクティブ・アセットマネジメント（実施（予定）のアクティブ・アセットマネジメントの詳細は13ページをご参照ください。）の一定の効果及び当該時点における市場需要の見通し等を本資産運用会社 が一定の仮定を置いた上で試算して算出した値を意味し、「追加改装後想定値」については、下記(注2)に示す追加改装実施後の時期における想定値として、追加改装を含むアクティブ・アセットマネジメントの一定の効果及び当該時点における市場需要の見通し等を本資産運用会社が一定の仮定を置いた上 で試算して算出した値を意味します（いずれも通期の数値として試算したものです。）。想定値の算出に係る前提条件の詳細は後掲別紙「想定値の前提条件」をご参照ください。
- (注2) 追加改装とは、約15億円（計画値）のCAPEX投下を予定した客室の増設及び一部客室について２室を１室に統合する拡張工事（2027年中の実施を予定）を意味します。詳細は13ページをご参照ください。
- (注3) 2026年から2028年までの３年間は、取得資産の躯体部分を除く設備等にかかる減価償却費相当額（2026年：416百万円、2027年：500百万円、2028年：500百万円）と同額の一時差異等調整積立金（負ののれん）を充当する予定です。償却後NOI利回り（調整後）は、予想NOI又は想定NOIから、減価償却費、固定資産除却損及び資産除去債務費用を控除し、上記一時差異等調整積立金（負ののれん）を充当する予定のハイアット リージェンシー 東京の設備部分の想定減価償却費を加算した金額を、「2026年12月期予想（年換算）」及び「追加改装前想定値」については取得価 格、「追加改装後想定値」については取得価格に2027年中に実施することが想定されている改装による想定帳簿価額増加額（約15億円）を加算した金額で除して算出しています。
- (注4) 想定値において試算している想定Net Income、上記(注3)の負ののれん充当予定金額、及び既存物件ベースの2026年12月期の予想分配可能額の合計を、2026年２月25日に公表した収益予想の前提条件に基づく公募増資後の発行済投資口数（海外の引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買い取る権利の対象口数及び第三者割当による新投資口の発行口数がいずれも全投資口につき発行されることを前提とした口数）で除した金額と、当該公募増資が実施されないと仮定した場合の既存物件のみに基づく2026年12月期におけるDPU予想値との差異を示しています。
決算の概要
１．2025年12月期運用実績
| 2024年12月期（第25期） 実績 (A)（百万円） | 2025年12月期（第26期） 実績 (B) | (B)–(A) 増減率 | |
|---|---|---|---|
| 物件数 物件数（件） | 51 | 51 | – |
| 取得価格 | 453,171 | 515,391 | 62,220 13.7% |
| 損益 営業収益 | 33,481 | 45,564 | 12,083 36.1% |
| 不動産運用収益 | 33,481 | 43,218 | 9,737 29.1% |
| 固定賃料 | 49.8% 16,134 | 45.9% 19,293 | 3,158 19.6% |
| 変動賃料 | 50.2% 16,254 | 54.1% 22,780 | 6,525 40.1% |
| その他収入 | 1,091 | 1,143 | 52 4.8% |
| 不動産等売却益 | – | 2,346 | 2,346 – |
| NOI(注2) | 29,014 | 38,554 | 9,539 32.9% |
| 減価償却費 | 5,617 238 | 6,694 | 1,076 |
| 固定資産除却損等 | – | 207 | △30 |
| 償却後NOI(注2) | 23,158 | 31,652 | 8,493 36.7% |
| 販売費及び一般管理費 | 2,378 | 2,945 | 567 |
| 営業利益 | 20,779 | 31,052 | 10,272 49.4% |
| 経常利益 | 18,273 | 26,748 | 8,474 46.4% |
| 当期純利益 | 18,272 | 27,145 | 8,872 48.6% |
| 分配金 負ののれん活用額 | 1,795 | 468 | △1,326 △73.9% |
| 圧縮積立金積立額 | – | 1,818 | 1,818 – |
| 分配金総額 | 20,066 | 25,795 | 5,729 28.5% |
| 投資口数（口） | 5,097,006 | 5,097,006 | – |
| １口当たり分配金（円） | 3,937 | 5,061 | 1,124 28.5% |
前年実績との主な差異要因
固定賃料
* 変動賃料等導入28ホテル(注3) +76百万円
* その他 +77百万円
* 2024年取得物件(注4) +1,346百万円
* 2025年売却物件(注5) △221百万円
* 2025年取得物件(注6) +1,879百万円
(合計) +3,158百万円
変動賃料
* 変動賃料等導入28ホテル +3,725百万円
* その他 +535百万円
* 2024年取得物件 +377百万円
* 2025年取得物件 +1,887百万円
(合計) +6,525百万円
負ののれん活用額の内訳
| 負ののれん50年償却額 | : | 262百万円 |
|---|---|---|
| 固定資産除却損への対応 | : | 206百万円 |
| 活用額合計 | : | 468百万円 |
- (注2) それぞれ以下の算式で算出しています。 NOI (Net Operating Income)＝不動産運用収益－不動産運用費用＋ 減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用 償却後NOI＝不動産運用収益－不動産運用費用 以下同じです。
- (注3) 変動賃料等導入28ホテルの定義については、17ページの(注2)をご参照ください。
- (注4) 2024年に取得したMIMARU東京 新宿WEST、ホテル アマネク新宿歌舞伎町、 沖縄ハーバービューホテル及びサザンビーチホテル&リゾート沖縄による影響額（テナントを含む）を記載しています。以下同じです。
- (注5) 2025年に売却した博多中洲ワシントンホテルプラザによる影響額（テナントを含 む）を記載しています。以下同じです。
- (注6) 2025年に取得したヒルトン福岡シーホークによる影響額（テナントを含む）を記載 しています。以下同じです。
２．2026年12月期通期収益予想
| 2025年12月期（第26期） 実績 (A)（百万円） | 2026年12月期（第27期） 予想 (B) | (B)–(A) 差異 | 差異の内訳 | |
|---|---|---|---|---|
| 物件数 物件数（件） | 51 | 52 | 1 | – |
| 取得価格 | 515,391 | 641,391 | 126,000 | 126,000 |
| 損益 営業収益 | 45,564 | 50,979 | 5,414 11.9% | △723 |
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★
評価の理由：
ジャパン・ホテル・リート投資法人は、堅調なホテル市場の回復を背景に、DPU（1口当たり分配金）を着実に成長させています。2025年12月期実績では、前年比でDPUが大幅に増加し、2026年12月期予想でも内部成長と新規物件取得により、DPUの維持・向上が見込まれています。特に、変動賃料体系への移行が収益の安定性と成長性を高めており、GOP比率も改善傾向にあります。
しかし、評価を★3とした主な理由は以下の通りです。
- 成長の鈍化懸念: 2026年12月期の売上成長率（+4.3%）は、前年の大幅な成長（36.1%増収）と比較して鈍化しています。これは、物件取得による寄与が限定的になること、および既存物件の改装による一時的な売上減少（ヒルトン東京お台場など）が影響するためです。
- 大規模CAPEXの実行: ヒルトン東京お台場への108億円のCAPEX投資は、将来的な資産価値向上に繋がりますが、短期的には収益性が低下するリスクがあります。また、ハイアット リージェンシー 東京への追加改装（約15億円）も予定されており、これらの投資が計画通りにリターンを生むかどうかが重要です。
- 負ののれんの活用: 負ののれんを活用してDPUを維持・向上させている点は評価できますが、これは一時的な会計処理によるものであり、本質的な収益力向上とは異なります。
市場環境は引き続き堅調ですが、成長のペースが鈍化し、大規模な投資が先行するフェーズに入っているため、現状の評価は平均的（★3）と判断します。
投資判断の根拠：
保有。既存物件の内部成長と新規物件取得によるDPUの安定的な成長が見込まれるため、分配金目当ての投資家にとっては魅力があります。ただし、大規模な改装投資が先行するため、短期的なリターン向上には時間がかかる可能性があります。市場環境の回復が続く限り、安定した分配金が期待できるため、売却の必要性は低いと判断します。
重要なポイント：
1. 変動賃料の寄与: 固定賃料比率が低下し、変動賃料比率が54.1%に達しており、市場環境の回復を収益に直結させる構造が強化されている点。
2. 新規物件取得とDPU維持: ハイアット リージェンシー 東京の取得により、公募増資後のDPU予想値5,177円を維持している点。
3. 大規模CAPEXの実行: ヒルトン東京お台場（108億円）とハイアット リージェンシー 東京（約15億円）への大規模投資が、将来的な収益向上に繋がるかどうかが今後の焦点。
4. RevPARの成長: 2026年予想でRevPARが+5.4%成長しており、ホテル市場の回復基調が続いている点。
会社への質問(AI生成)
[ハイアット リージェンシー 東京の追加改装（約15億円）について、改装後のRevPAR想定値（55,630円）の根拠となる具体的な客室単価や稼働率の想定値、および改装完了時期の具体的な見通しを教えてください。]
[ヒルトン東京お台場への108億円のCAPEX投資について、改装後のNOI利回り（償却後NOI利回り調整後で6.0%想定）の達成に向けた具体的なオペレーション改善策と、改装による客室単価の上昇目標値を教えてください。]
[2026年12月期予想において、既存物件の内部成長（RevPAR +5.4%）と新規物件取得効果の寄与の内訳を、より詳細にセグメント別（例：地域別、物件別）で開示してください。特に、改装による一時的な売上減少の影響を正確に把握したいです。]
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| 既存物件の収益最大化（変動賃料の最適化と価格戦略） | 85% | S | 変動賃料比率が54.1%に達している現状をさらに強化。データに基づいたダイナミックプライシングと収益管理を徹底し、RevPARの最大化を図る。成功の鍵は、オペレーターとの連携強化とデータ分析基盤の高度化。 |
| 戦略的CAPEXによる資産価値向上と賃料改定 | 75% | A | ヒルトン東京お台場やハイアット リージェンシー 東京など、大規模改装物件の早期完了とリブランド効果の最大化。改装後の賃料改定交渉を有利に進めるための市場ポジショニング強化が不可欠。 |
| ポートフォリオの戦略的見直しと高付加価値物件への再投資 | 70% | A | 収益性が低い、または成長が見込めない物件を売却し、得られた資金をより高収益が見込める都心部やインバウンド需要の高いエリアの物件取得に再投資する。売却益をDPU向上に活用しつつ、ポートフォリオの質を高める。 |
| 賃貸借契約の柔軟化とオペレーターとの連携強化 | 80% | B | 変動賃料体系のさらなる導入拡大と、オペレーターのインセンティブ設計を見直し、収益最大化へのコミットメントを高める。特に、料飲部門の収益貢献度を高めるための共同施策を推進する。 |
最優先戦略(AI生成)
最も優先すべき戦略は、「既存物件の収益最大化（変動賃料の最適化と価格戦略）」です。
理由と詳細：
ジャパン・ホテル・リート投資法人は、既に多くの物件で変動賃料体系を導入しており、市場環境の回復を収益に直結させる構造を構築しています。2025年12月期実績では、変動賃料が固定賃料を上回り、収益の成長ドライバーとなっています。売上を倍増させるためには、新規物件取得による成長だけでなく、既存資産の収益性を最大限に引き出すことが不可欠です。
この戦略の成功率は85%と高く設定しましたが、これは既存の変動賃料体系という基盤があるためです。しかし、単に変動賃料を導入するだけでなく、その「最適化」が重要です。具体的には、高度なレベニューマネジメントシステムを導入し、市場の需要予測に基づいたダイナミックプライシングを徹底する必要があります。特に、インバウンド需要が回復している現在、競合ホテルの価格設定や稼働状況をリアルタイムで分析し、最適な価格と客室数を設定する能力が求められます。
また、料飲部門の収益性改善も重要です。宿泊部門のRevPAR向上と並行して、料飲部門の売上（2026年予想で+1.7%と宿泊部門に比べて伸びが鈍い）を強化するため、オペレーターと連携し、イベントやMICE需要を取り込むための戦略的な価格設定やプロモーションを共同で実施する必要があります。
この戦略は、大規模なCAPEX投資（ヒルトン東京お台場など）が先行する期間においても、安定したキャッシュフローを確保し、DPUの維持・向上を支える基盤となります。新規物件取得による成長が一時的に鈍化する中でも、既存資産のポテンシャルを最大限に引き出すことで、売上倍増に向けた確実な一歩となります。
ITコンサルからの提案(AI生成)
ジャパン・ホテル・リート投資法人が既存物件の収益最大化（変動賃料の最適化と価格戦略）を最優先戦略とするにあたり、ITコンサルタントとして以下の支援を提案します。
1. 統合型レベニューマネジメント・プラットフォームの導入と最適化
- 目的: 既存のオペレーター各社が持つ個別のデータや価格設定ロジックを統合し、ポートフォリオ全体での収益最大化を図る。
- 支援内容: 複数のオペレーターが利用するレベニューマネジメントシステム（RMS）のデータを一元的に収集・分析するプラットフォームを構築します。市場データ（競合価格、需要予測、イベント情報など）と連携させ、AI/機械学習を活用した価格最適化アルゴリズムを開発・導入します。
- 期待される効果: ダイナミックプライシングの精度向上、稼働率と単価の最適なバランスの実現、オペレーター間の価格戦略の標準化。
2. 資産パフォーマンス管理（APM）ダッシュボードの構築
- 目的: 経営陣および資産運用会社が、各物件の収益性（NOI、GOP比率、RevPAR）をリアルタイムで把握し、戦略的な意思決定を迅速化する。
- 支援内容: 財務データ、オペレーションデータ、市場データを統合したBIダッシュボードを構築します。特に、変動賃料の寄与度や改装効果の測定を可視化し、投資判断の根拠となるKPIをリアルタイムで追跡できるようにします。
- 期待される効果: 経営の透明性向上、問題物件の早期特定、CAPEX投資効果の迅速な評価。
3. 賃貸借契約管理・分析システムの高度化
- 目的: 変動賃料体系の導入物件における賃料改定交渉や契約更新プロセスを効率化し、収益機会の逸失を防ぐ。
- 支援内容: 既存の賃貸借契約情報をデジタル化し、契約期間、賃料体系（固定/変動比率）、改定条件などを一元管理するシステムを導入します。契約更新時期の自動アラートや、改定交渉に必要な過去のパフォーマンスデータを自動生成する機能を提供します。
- 期待される効果: 契約管理の効率化、賃料改定交渉の成功率向上、契約更新に伴う機会損失の削減。
