Ｒ－三井不アコモ - 第40期決算説明資料 ★★★★

2026-04-16 最終更新日時 : 2026-04-16 icebreaker

目次

基本情報

第40期決算サマリー

三井不動産アコモデーションファンド投資法人の概要

投資主価値の最大化を目的とし、中長期観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指す

特徴
* 「賃貸住宅」を中心とするアコモデーション資産への投資
* 三井不動産グループのバリューチェーンの活用

ポートフォリオの状況
* 取得総額 3,496 億円
* 物件数 141 物件
* 総戸数 13,702 戸
* 東京23区比率[※1] 88.9 %
* シングル・コンパクト比率[※1] 83.2 %

財務の状況
* 有利子負債総額 1,697 億円
* 総資産LTV 51.3 %
* 鑑定LTV 32.4 %
* 長期負債比率 98.8 %
* 加重平均金利 0.72 %
* 長期有利子負債平均残存年数 4.0 年
* 格付け AA－ R&I

東京23区への集中投資
シングル・コンパクトタイプ中心
格付け AA－ R&I
高稼働率の維持[※2] 97.6%
住宅系J-REIT最上級の格付け

ESGの評価
* グリーンビルディング 取得物件数： 11 物件
* GRESB 1 Star[※3] ／Green Star 認証[※4] 取得割合 ： 33.9 %

※1 「東京23区比率」は、賃貸住宅のみ・取得価格ベース、「シングル・コンパクト比率」は、賃貸住宅のみ・戸数ベースで算定しています。
※2 「稼働率」は、第40期中の月末稼働率の期中平均を記載しています。
※3 2025年GRESB 評価結果です。
※4 「グリーンビルディング認証」の「取得割合」は延床面積ベースで算定しています。

第40期決算サマリー

確定分配金 P.11
1口当たり分配金 2,405 円 （予想比[※1] ＋34円）

※1 2025年12月10日付「2026年2月期（第40期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」における第40期の1口当たり予想分配金は 2,371円 でした。

内部成長
* 稼働率 ⽉末稼働率の期中平均 97.6 ％ （予想比 [※2] +0.1ポイント） P.12
* 賃料動向 ⼊替え時の賃料変動率 +15.6 ％ 〜 P.18
* 更新時の賃料変動率 + 1.9 ％ P.19

※2 2026年12月10日付「2026年2月期（第40期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」における第40期の⽉末稼働率の期中平均の想定は 97.5％ でした。

外部成長
* 第40期取得 2 物件/ 26 億円
* 第40期譲渡 1 物件/ 7 億円

戦略的資産⼊替え
* 第41期取得 2 物件/ 32 億円
* 第41期譲渡 2 物件/ 28 億円 1 物件/ 32 億円 計 3 物件/ 64 億円

財務戦略
* 期末時点加重平均⾦利 0.72 ％
* 総資産LTV 51.3 ％ P.26 P.27 （鑑定LTV 32.4%）
* 長期有利⼦負債平均残存年数 4.0 年
* 長期固定負債⽐率 87.8 ％

今後の運⽤⽅針について（第39期発表）の進捗状況

■ 第40期における積極的な内部成⻑と着実な外部成⻑

■ 内部成⻑の実現に向けた取り組み⽅針 ■ 第40期の実績

１．⼊替え時のアクティブポートフォリオマネジメント 第38期 第40期
①⾼⽔準の稼働率の維持（ダウンタイムの短縮化） 97.5％ 稼働率 97.6％ 高稼働率の継続
②⼊替え時賃料のアップサイドを積極的に追求 7.7％ ⼊替え時賃料変動率 15.6％ アップサイドの実現
③⼀時⾦収⼊（礼⾦等）も最⼤限確保のベストミックス戦略 0.72 ⼀時⾦（礼⾦）収⼊ ⽉額賃料対⽐ 0.77 同
２．更新時の賃料増額改定 第38期 第40期
PMと密接に連携し賃料改定のアップサイドを追求 0.6％ 更新時賃料変動率 1.9％ 積極的な賃料改定
３．専有部改修⼯事による収益⼒の向上 ⼤川端賃貸棟のバリューアップ投資の継続 51.4％ （第40期に成約した5⼾の平均値）
パークキューブ⻲有・パークキューブ⼩岩の専有部リニューアル⼯事による賃料アップ 42.1％ （第40期に成約した9⼾の平均値）

■ 外部成⻑の実績

厳選した新規物件取得 第40期取得 2物件/ 26億円 戦略的資産⼊替え ポートフォリオの安定性と成⻑性の向上 第41期取得 2物件/ 32億円 戦略的資産入替え 運⽤会社独⾃ルート 第41期取得 1物件/ 32億円

第40期分配⾦（EPU）成⻑⽬標２〜3％/ 年の実現

今後の運⽤⽅針について 第40期実績②と分配⾦成⻑⽬標

■ 内部成⻑及び外部成⻑＋ 戦略的資産⼊替えの結果、第40期において⼒強い分配⾦成⻑を実現

■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因（第40期実績︓前年同期⽐）

1口当たり分配金の変動要因（第40期実績：前年同期比）
* 分配⾦（DPU）成⻑率＋4.5％（前年同期⽐）
* 分配⾦（EPU）成⻑率＋3.5％（前年同期⽐）
* 増加要因：内部成⻑ +133円、外部成⻑ +24円、譲渡益還元等※ +34円
* 減少要因：その他 ▲87円

＜参考＞
* 分配⾦（EPU） 第39期実績 2,301 円
* 分配⾦（EPU） 第40期実績（2026年2⽉期） 2,381 円
* 第39期・第40期取得4物件に伴う物件譲渡 譲渡益 ＋412百万円（うち内部留保299百万円）
* 戦略的資産⼊替え 第40期譲渡1物件（パークアクシス⾼宮東）譲渡益 ＋412百万円（うち内部留保299百万円）

※「譲渡益還元等」は、譲渡益から諸経費を除して算出しています。

引き続き、東京23区を中⼼とした良好な賃貸住宅マーケットを背景として増収増益を想定 ⼀⽅、原油⾼等による諸費⽤の増加及び⾦利上昇など、不確実性の⾼い状況が継続 外部成⻑については、 戦略的資産⼊替え も積極的に活⽤し、厳選した新規物件取得を加速

引き続き、分配⾦（EPU）成⻑⽬標２〜3％/ 年の継続、アップサイドを⽬指す

今後の運⽤⽅針について 第41期・第42期分配⾦予想と分配⾦成⻑⽬標

■ 分配⾦成⻑⽬標の設定（2025年4⽉）以降の分配⾦（EPU）平均成⻑率（予想）と今後のアップサイド

■ 第37期実績/ 第41期予想における1⼝当たり分配⾦（EPU）成⻑ （単位：円）
* 分配⾦（EPU）平均成⻑率＋3.1％/ 年
* 第37期実績（2024年8⽉期） 2,212 円
* 第39期実績（2025年8⽉期） 2,350 円
* 第41期予想（2026年8⽉期） 2,397 円
* 譲渡益還元等 ※ +47円、戦略的資産⼊替えに伴う物件譲渡 (EPU) に伴う物件譲渡 +47円、未公表の外部成⻑ +47円、⾦利等によるプラス/マイナス +47円

■第38期実績/ 第42期予想における1⼝当たり分配⾦（EPU）成⻑ 還元によるアップサイド
* 分配⾦（EPU）平均成⻑率＋1.8％/ 年
* 第38期実績（2025年2⽉期） 2,301 円
* 第40期実績（2026年2⽉期） 2,381 円
* 第42期予想（2027年2⽉期） 2,384 円
* 譲渡益還元等 ※ +5円、戦略的資産⼊替えを活⽤した物件譲渡益の還元によるアップサイド +5円、未公表の外部成⻑ +5円、⾦利等によるプラス/マイナス +5円

※「譲渡益還元等」は、譲渡益から諸経費を除して算出しています。

決算概況

第40期決算ハイライト

第40期予想※1 （2026年2⽉期） ① 第40期実績 （2026年2⽉期） ② 増減 ②－① 対予想⽐ 主な増減要因 対予想⽐ 主な増減要因 第39期実績 （2025年8⽉期） ③ 増減 ②－③ 対前期（第39期）⽐ 主な増減要因 対前期（第39期）⽐ 主な増減要因
営業収益 13,643 百万円 13,727 百万円 +83 百万円 ■ 営業収益 +83 百万円 13,195 百万円 +531 百万円 ■ 営業収益 +531 百万円
営業利益 6,834 百万円 6,893 百万円 ＋59 百万円 既存物件 +84 百万円 第40期取得・譲渡物件 +3 百万円 既存物件 +84 百万円 第40期取得・譲渡物件 +3 百万円 6,341 百万円 +552 百万円 既存物件 +107 百万円 第39期取得物件 ▲12 百万円 既存物件 +107 百万円 第39期取得物件 ▲12 百万円
当期純利益 6,270 百万円 6,353 百万円 ＋82 百万円 第40期物件譲渡益 (内部留保) ▲4 百万円 ■ 営業費⽤ +15 百万円 第40期物件譲渡益 (内部留保) ▲4 百万円 ■ 営業費⽤ +15 百万円 5,850 百万円 +502 百万円 第40期取得・譲渡物件 +24 百万円 第40期物件譲渡益 +412 百万円 第40期取得・譲渡物件 +24 百万円 第40期物件譲渡益 +412 百万円
内部留保 300 百万円 299 百万円 ▲1 百万円 ■ 営業費⽤ 賃貸諸費⽤ +24 百万円 ▲20 百万円 ■ 営業費⽤ 賃貸諸費⽤ +24 百万円 ▲20 百万円 － ＋299 百万円 (内部留保 ■ 営業費⽤ +299 百万円 ▲20 百万円) (内部留保 ■ 営業費⽤ +299 百万円 ▲20 百万円)
1口当たり 当期純利益※2 2,491 円 2,523 円 ＋32 円 公租公課 ▲0 百万円 減価償却費 ▲3 百万円 公租公課 ▲0 百万円 減価償却費 ▲3 百万円 2,324 円 +199 円 賃貸諸費⽤ ▲66 百万円 公租公課 ▲0 百万円 賃貸諸費⽤ ▲66 百万円 公租公課 ▲0 百万円
1口当たり 分配⾦ 2,371 円 2,405 円 ＋34 円 資産運⽤報酬 ＋15 百万円 その他費⽤ ▲3 百万円 資産運⽤報酬 ＋15 百万円 その他費⽤ ▲3 百万円 2,324 円 ＋81 円 減価償却費 ▲55 百万円 資産運⽤報酬 ＋101 百万円 減価償却費 ▲55 百万円 資産運⽤報酬 ＋101 百万円
期末発⾏済 投資⼝数 2,517,360 ⼝ 2,517,360 ⼝ － ■ 営業外収益 +18 百万円 ■ 営業外収益 +18 百万円 2,517,360 ⼝ － その他費⽤ +0 百万円 その他費⽤ +0 百万円
保険⾦収⼊等 +11 百万円
■ 営業外収益 +5 百万円
受取利息 +6 百万円
■ 営業外費⽤ ▲4 百万円
⽀払利息等 ▲4 百万円
運 ⽤ 資 産 取得総額※3 349,695 百万円 349,695 百万円 － ■ 営業外費⽤ ▲4 百万円 ■ 営業外費⽤ ▲4 百万円 347,686 百万円 +2,009 百万円 ■ 営業外費⽤ +56 百万円
物件数 141 物件 141 物件 － ⽀払利息等 ▲4 百万円 ⽀払利息等 ▲4 百万円 140 物件 +1 物件
⽉末稼働率の 期中平均 97.5 ％ 97.6 ％ +0.1 ポイント 97.3 ％ +0.3 ポイント
期末ＬＴＶ 51.2 ％ 51.3 ％ +0.1 ポイント 51.3 ％ －

※1 第40期予想は、2025年12月10日付「2026年2月期（第40期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」において公表した数値です。
※2 期末発行済投資口数で除して算出しています。 ※3 取得諸経費・固定資産税等を含みません。

内部成⻑ 稼働率の推移

稼働率は引き続き⾼い⽔準を維持

■ ⽉末稼働率の推移

■ 上場以降の期中平均稼働率

※ 「⽉末稼働率」及び「⽉末稼働率の期中平均」は、「ホスピタリティ施設」を含めたポートフォリオ全体に関する数値です。
※1 第2期の「⽉末稼働率の期中平均」は、上場後の期間（2006年8⽉末から2007年2⽉末まで）に関する数値です。

内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（1）

⼊替え住⼾の9割超の賃料を引き上げ

■ ⼊替え時賃料変動

■ ⼊替え時賃料変動⼾数⽐率の推移

第39期 （2025年8⽉期） 第40期 （2026年2⽉期）
期末総⼾数※1 11,664 ⼾ 11,653 ⼾
対象⼾数※1 1,039 ⼾ 1,048 ⼾
賃料上昇 934 ⼾ 983 ⼾
賃料据置 80 ⼾ 38 ⼾
賃料下落 36 ⼾ 27 ⼾
⽉額賃料増減合計 22,832 千円 24,657 千円
賃料上昇 22,952 千円 24,803 千円 平均上昇率：16.4%
賃料下落 ▲120 千円 ▲145 千円 平均下落率：▲4.8%
変動率 13.3 % 15.6 %

※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、⼊替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。
※1 「期末総⼾数」及び「対象⼾数」は、共有持分の物件については本投資法⼈の各持分⽐率を乗じ、表⽰単位未満を四捨五⼊して算出しています。

■ ⼊替え時賃料変動率の推移

内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（2）

全エリアで上昇

■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率

■ エリア別の⼊替え時賃料変動率の推移

  • 都⼼3区※1：18.0% (第35期) → 19.3% (第40期)
  • その他23区：11.1% (第35期) → 17.7% (第40期)
  • その他東京圏：6.7% (第35期) → 16.3% (第40期)
  • 地⽅主要都市：3.6% (第35期) → 4.8% (第40期)

※1 都⼼3区︓港区、中央区、千代⽥区
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。

主⼒のシングル・コンパクトの上昇が継続

■ 「賃貸住宅」のカテゴリー別⽐率

■ カテゴリー別の⼊替え時賃料変動率の推移

※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。
※ 各カテゴリーの定義につきましてはP38をご参照ください。

内部成⻑ 「賃貸住宅」の⼊替え時賃料動向（3）

東京23区︓⼊替え時賃料変動率 17.1 ％ / 稼働率 97.4 ％ （第40期実績）

引き続き、都⼼3区において⾼い賃料⽔準による⼊替えに積極的に取り組むとともに、都⼼3区以外の各区でも マーケット変化に応じて賃料アップに注⼒し、⾼い⼊替え時賃料変動率と⾼い稼働率の両⽴を実現

コスト及びダウンタイムを含めた費⽤対効果を検証の上、最⼤限の賃料アップを追求

原状回復⼯事のみの⼊替え時賃料変動率 16.5％※

※⼤川端賃貸棟とパークキューブ⻲有、パークキューブ⼩岩のリニューアル⼯事の住⼾を除く⼊替え時賃料変動率

内部成⻑ 「賃貸住宅」の更新時賃料動向

更新住⼾における変動率は過去最⾼

■ 更新時賃料変動

■ 更新時賃料変動⼾数⽐率の推移

打診率︓34.5％(※1) 応諾率︓87.5％(※2)
■ 更新時賃料変動率の推移

※ 定期借家契約満了後の継続新規契約については、⼊替えに含めず更新として集計しています。
※ 上記は店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。
※1 「期末総⼾数」及び「対象⼾数」は、共有持分の物件については本投資法⼈の各持分⽐率を乗じ、表⽰単位未満を四捨五⼊して算出しています。
(※1 増額打診︓655⼾÷ 更新対象︓1,900⼾)
(※2 増額改定︓573⼾÷ 増額打診︓ 655⼾)

内部成⻑ 「賃貸住宅」の賃料単価動向

賃料単価は上昇が加速

■ 賃料坪単価の推移

※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約⽉額賃料合計を契約⾯積（坪）合計で除して計算しています。
※ 当期末保有物件のうち、第34期期⾸から継続保有している「賃貸住宅」117物件に係る賃料坪単価の推移を記載しています。

■ 「賃貸住宅」のエリア別⽐率 ■ エリア別の賃料坪単価変化率の推移

年+3％超を実現

※ 直前の決算期末における保有物件（売却物件を除く）の賃料坪単価が、各決算期末（6ヶ⽉後） においてどの程度変化したかを⽰しています。
※ 上記はいずれも店舗を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」は含みません。

内部成⻑ 更なるアップサイドに向けた取り組み

※ ■物件の⾼い競争⼒(デカップリング)を活かして内部成⻑の更なるアップサイドを追求

■バリューアップ型物件

■今後の取り組み

■駐⾞場・バイク置場

使⽤料の積極的な 増額改定を実施 約1,800千円/⽉増額
※40期増額台数︓駐⾞場97台、バイク置場10台 ※2026年2⽉1⽇から実施

※ 三井不動産グループが提唱する「デカップリング」とは、⾼付加価値の提供等による差別化を通じて、マーケットや外部環境にかかわらず、⾼い収益性を実現することです。

外部成⻑第40期・第41期における実績

第40期・第41期取得物件 第40期・第41期譲渡物件
第39期末 ポートフォリオ ①＋② 戦略的資産⼊替え ＋③物件取得 ①＋② 戦略的資産⼊替え 第41期末 ポートフォリオ（想定）
* 資産規模 (取得価格ベース） 90 億円 譲渡総額 36 億円 （取得価格ベース）
* 平均築年数 [※1] 4.6 年 平均築年数 [※1] 25.0 年 （+63億）
* 物件数 140物件 142物件 （+2物件）
* NOI利回り [※2] 4.1 ％ （平均） 4.1 ％ （平均）
* NOI [※2] 合計 370百万円 NOI [※2] 合計 147百万円

＜物件取得・譲渡スケジュール＞
* 期初近くで取得：①2025年12月18日、③2026年3月2日、②2026年4月9日 2物件取得、1物件取得、2物件取得
* 賃貸収益の向上 NOI [※2] ＋223百万円
* 期末近くで譲渡：①2026年2月20日、②2026年4月9日 1物件譲渡、2物件譲渡 の低下

※1 「平均築年数」は2025年12月10日時点における築年数を取得価格ベースで加重平均して算出した数値 東京23区
※2 「NOI」は鑑定評価書記載の運営純収益/ NOI利回り（平均）＝NOI合計÷取得総額⼜は譲渡総額×100

外部成⻑第40期取得物件

戦略的資産⼊替えにより、東京23区の築浅賃貸住宅を取得

■パークキューブ錦⽷町

  • 所在地：東京都墨⽥区
  • 取得⽇：2025年12⽉18⽇
  • 竣⼯⽇：2020年1⽉10⽇
  • 交通：JR総武線「錦⽷町」駅 徒歩11分
  • 賃貸可能⼾数：30⼾
  • 間取り：1K・2LDK 中⼼
  • 取得価格：1,313百万円
  • 鑑定評価額：1,350百万円
  • NOI利回り※1：4.0％ （NOI※2：52,730千円）

資産運⽤会社独⾃ルート 戦略的資産⼊替え①
＜本物件の特徴＞
* 錦⽷町駅は、 JR総武線 及び 東京メトロ半蔵⾨線 を利⽤でき、 また、 ⽻⽥空港へのリムジンバス も 運⾏しており、交通利便性が良い
* 錦⽷町エリアは東京の 代表的な 繁華街 の⼀つであり、また駅直結 の ⼤型商業施設 も複数あり、⽣ 活利便性に優れている
* 物件周辺は、 公園 や 緑道 が整備 されており、 ⾃然豊かな住みよい 環境 が広がっている

■パークキューブ上野桜⽊

  • 所在地：東京都台東区
  • 取得⽇：2025年12⽉18⽇
  • 竣⼯⽇：2021年7⽉15⽇
  • 交通：JR⼭⼿線・京浜東北線 「鶯⾕」駅徒歩4分
  • 賃貸可能⼾数：29⼾
  • 間取り：1K・１LDK 中⼼
  • 取得価格：1,301百万円
  • 鑑定評価額：1,480百万円
  • NOI利回り※1：4.0％ （NOI※2：51,819千円）

資産運⽤会社独⾃ルート 戦略的資産⼊替え①
＜本物件の特徴＞
* 鶯⾕駅は、 都⼼の主要動線 で ある JR⼭⼿線 及び 京浜東北線 を 利⽤でき、また駅から徒歩4分と、 希少性 がある
* 物件周辺は 歴史ある閑静な 住宅地域に⽴地 している
* 上野公園 や 博物館 、 美術館 など ⽂化的な施設がある 上野エリア へも徒歩圏内でアクセス可能

※1.2 「NOI」は鑑定評価書記載の運営純収益。NOI利回り＝NOI÷取得価格×100

外部成⻑第41期取得物件①

スポンサーから東京23区の築浅賃貸住宅（パークアクシス）を取得

■パークアクシス押上レジデンス

  • 所在地：東京都墨⽥区
  • 取得⽇：2026年4⽉9⽇
  • 竣⼯⽇：2018年5⽉31⽇
  • 交通：都営浅草線「本所吾妻橋」駅 徒歩9分
  • 賃貸可能⼾数：49⼾
  • 間取り：１LDK、２LDK中⼼
  • 取得価格：1,770百万円
  • 鑑定評価額：1,870百万円
  • NOI利回り※1：4.0％ （NOI※2：70,891千円）

スポンサー開発物件 戦略的資産⼊替え②
＜本物件の特徴＞
* 本物件から徒歩10分の場所にあ る 押上駅 は、 東京メトロ半蔵⾨線、 都営浅草線、京成押上線、東武 スカイツリーライン の4つの鉄道路線 が乗り⼊れている。 また、本物件は 「とうきょうスカイ ツリー駅」から徒歩6分 の距離に 所在するなど交通利便性が良い
* 押上駅直結の スカイツリータウン 周辺 には 商業施設 が集約しており、 ⽣活利便性に優れている
* 物件周辺は、 隅⽥川沿いの 緑地 や歴史ある 寺院 などが点在し 落ち着いた住環境が広がっている

■パークアクシス⻄⾺込

  • 所在地：東京都⼤⽥区
  • 取得⽇：2026年4⽉9⽇
  • 竣⼯⽇：2019年2⽉28⽇
  • 交通：都営浅草線「⻄⾺込」駅 徒歩9分
  • 賃貸可能⼾数：50⼾
  • 間取り：１K中⼼
  • 取得価格：1,440百万円
  • 鑑定評価額：1,520百万円
  • NOI利回り※1：4.2％ （NOI※2：59,915千円）

スポンサー開発物件 戦略的資産⼊替え②
＜本物件の特徴＞
* 本物件が所在する⻄⾺込駅は、 都営浅草線の始発駅 であり、 希少性 がある
* ⻄⾺込駅周辺には、 商店街や スーパーマーケットなどが点在 し、 ⽣活利便性に優れている
* 物件周辺は「池上本⾨寺」などの 寺院が点在し、 閑静な住宅街 が 広がっている

※1.2 「NOI」は鑑定評価書記載の運営純収益。NOI利回り＝NOI÷取得予定価格×100

外部成⻑第41期取得物件②

資産運⽤会社の独⾃ルートにより、福岡の築浅学⽣マンションを取得
所在地 福岡市⻄区
取得⽇ 2026年3⽉2⽇
竣⼯⽇ 2024年3⽉13⽇
交通 JR筑肥線「九⼤学研都市」駅 徒歩9分
賃貸可能⼾数 住⼾︓187⼾(1Kタイプ）、店舗等︓5⼾
賃貸借契約（店舗除く） 固定賃料の⻑期契約（残期間︓約28年）、当初5年以降、2年ごとに賃料改定協議条項あり
取得価格 3,200百万円
鑑定評価額 3,290百万円
NOI利回り※1 4.2％ （NOI※2︓135,590千円）
物件特性 ・ラウンジ・⾷堂・コミュニティルームあり・九⼤伊都キャンパスまで⾃転⾞約15分

＜本物件所在エリアについて＞
* ⼈⼝増加が著しく、更なる地域発展が期待できる
* ⼤学ブランド総合⼒ランキング1位 ※2020年時点九州・沖縄・⼭⼝編
* キャンパス⾯積︓約272ha ※2018に統合移転
* 産学連携で構内に研究開発拠点が所在

＜九⼤学研都市駅について＞
* 筑肥線乗降者数１位（2024年）
* 福岡空港まで空港線直通35分
* 天神駅までJR筑肥線直通25分
* ⽣活利便施設が多数点在する
* 開発が進んでおり、⼈気が⾼いエリア

＜九州⼤学（伊都キャンパス）について＞
* キャンパス学⽣︓約15,500⼈※九⼤⽣の約80%
* 東京ドーム約58個分 (1個4.7haとする)

※12「NOI」は鑑定評価書記載の運営純収益NOI利回り＝NOI÷取得価格×100

外部成⻑戦略

■「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン）

東京23区を中⼼として、

46 物件・5,632 ⼾が竣⼯済・リーシング中

  • 東京23区 39 物件 4,767 ⼾
  • その他東京圏 4 物件 497 ⼾
  • 地⽅主要都市 3 物件 368 ⼾
  • 合計 46 物件 5,632 ⼾

■ 「賃貸住宅」の資産分類別⽐率 （第40期末時点・取得価格ベース）

  • 「パークアクシス」シリーズ 60.0%
  • 「パークキューブ」シリーズ 28.2%
  • ⼤川端賃貸棟 9.4%
  • 芝浦アイランドエアタワー 2.4%

ー 三井不動産グループが開発した賃貸住宅への投資が中⼼

■パークアクシスの供給実績（取得主体別）

■ LTV及び取得余⼒

51.3 ％ (第40期末実績)
51.4 ％程度 (第41期末想定) LTV
取得余⼒[※] 約 260 億円
※ LTV55％までの借⼊余⼒

資本的⽀出

■ 「賃貸住宅」の築年数別⽐率 （第40期末時点・取得価格ベース）

■ 資本的⽀出の実績と⾒通し

⼤川端賃貸棟は、専有部バリューアップ投資を継続するほか、⼤規模⼯事を実施中。 その他の物件も、引き続き⼤規模修繕、外壁補修、機械式駐⾞場設備更新等の⼯事を実施予定。

■⼤川端賃貸棟における専有部バリューアップ投資の効果

⼊替え時賃料変動率の推移

⼊替え時賃料変動の状況

第35期 2023年8⽉期 第36期 2024年2⽉期 第37期 2024年8⽉期 第38期 2025年2⽉期 第39期 2025年8⽉期 第40期 2026年2⽉期
対象⼾数 21 ⼾ 22 ⼾ 26 ⼾ 38 ⼾ 27 ⼾ 22 ⼾
賃料上昇 21 ⼾ 22 ⼾ 26 ⼾ 38 ⼾ 26 ⼾ 22 ⼾
うち直近バリューアップ 投資住⼾ 4 ⼾ 5 ⼾ 5 ⼾ 8 ⼾ 6 ⼾ 5 ⼾
賃料据置 0 ⼾ 0 ⼾ 1 ⼾ 1 ⼾ 0 ⼾ 0 ⼾
賃料下落 0 ⼾ 0 ⼾ 1 ⼾ 1 ⼾ 0 ⼾ 0 ⼾
⽉額賃料増減合計 1,290 千円 1,129 千円 1,164 千円 1,828 千円 1,779 千円 1,633 千円
変動率 19.9 % 15.2 % 13.0 % 15.5 % 24.0 % 24.8 %
うち直近バリューアップ 投資住⼾ 53.9% 37.9% 33.6% 47.6% 48.8% 51.4%

サステナビリティに関する取り組み

■ グリーンビルディング認証 （CASBEE不動産評価認証）

Ｅ 環境パフォーマンス⽬標

エネルギー起源CO2排出量
* ⽬標（⽬標年：2030年）：2015年実績⽐で50％削減（原単位ベース）
* 実績（2025年）：削減率▲32.0% （年平均▲3.2%）

⽔使⽤量の推移
* ⽬標（⽬標年：2030年）：使⽤量を増加させない（原単位ベース）
* 実績（2025年）：削減率▲8.6% （年平均▲0.9%）

ポートフォリオ全体における グリーンビルディング認証取得割合 40%
* 認証取得状況：物件数 11 物件、取得割合（延床面積ベース） 33.9 ％ （2026年2月28日時点）
* GRESB リアルエステイト評価 2025年 1 Star
* CDP気候変動プログラム 2024年の評価において、「C」のスコアを取得しました。

第三者保証の取得

エネルギー起源CO2排出量等 の環境パフォーマンスデータ （2025年実績）について、 デロイトトーマツサステナビリティ株式会社による第三者保証報告書を取得しました。

電力量計測装置の設置

専有部におけるエネルギー消費量計測 のカバー率を向上するため、電力量計測装置を計6物件に設置し、計測しています。

Ｅ FIT⾮化⽯証書の購⼊

計2物件の共⽤部に係る2024年度の電気使⽤ 量について、トラッキング付FIT⾮化⽯証書を購⼊ しました。これにより実質的に再⽣可能エネルギーを 導⼊したことになります。

Ｅ 共⽤部照明LED化⼯事の実績

計画的なLED導⼊により、ポートフォリオの省エネ化及びCO2排出削減を推進しています。 賃貸住宅(パークキューブ⻲有を除く)全物件 (120物件)においてLED化⼯事は完了しま した。

S 企業版ふるさと納税の実施

資産運⽤会社にて地⽅創⽣応援税制（企業版ふるさと納税）を活⽤した寄附を⾏いました。
寄附先(2025年度)
* 北海道三笠市・・・ 三笠市の地下に埋蔵されている7億トンの⽯炭を活⽤し、 CO2を⼤気中に排出せずに⽔素を製造・利⽤することで 脱炭素社会の実現を⽬指す「ハイブリッド⽯炭地下ガス 化（H-UCG）」事業です。

S 利便性向上を図るサービス

三井の住まいLOOP
三井不動産グループの住宅関連サービスをワンストップでご利⽤いただける 会員組織への⼊会が可能です。

S 地域コミュニティ

・宮城県南三陸町・・・ 地元の漁協や企業・学⽣の協⼒のもと、東⽇本⼤震災 の⼤津波により影響を受けた志津川湾のアマモ場再⽣を ⽬指す⽣態系保全プロジェクトです。

地域イベントへの協⼒

「⼤川端賃貸棟」において、管理組合の活動へ積極的に協⼒し、 地域コミュニティ形成の貢献に努めています。

サステナビリティに関する取り組み（3）社会

様々なステークホルダーとの協働によりサステナビリティを推進

■ 役職員

  • 人材を最大の資産であると認識し、役職員に向けた様々な取り組みを 行っています。
  • 人材育成：高い専門性、幅広い知識及び倫理観を備えた人材を育成するために 様々な取り組みを行っています。
    • 目標設定面接制度
    • 資格取得支援
    • 研修支援
    • 人事評価のフィードバック
  • 健康と安全、人権の尊重：役職員がその能力を最大限発揮できるよう、働きやすく健康な職場づくりに努めています。
    • 健康診断等の支援
    • 女性活躍の推進
    • ワークライフバランスの充実
    • 育児・介護支援
    • 特別休暇制度（産前産後、子の看病、介護、ボランティア等）
    • コンプライアンス相談窓口

■ テナント

運用資産における安全・安心や快適性を向上させ、テナントの満足度を 高める様々な取り組みに努めています。
* 満足度向上 PM会社（三井不動産レジデンシャルリース）と協働した取り組み
* 入居者専用フリーダイヤル窓口
* 問い合わせチャットボット
* 満足度調査
* 共用部リニューアル

■ サプライチェーン

プロパティ・マネジメント（PM）会社やオペレータ等の選定・評価にあたり、 環境・社会配慮等への取り組み状況についても確認を行い、本投資法人 のサプライチェーン全体におけるサステナビリティ推進を意識しています。

■ 地域コミュニティ

地域社会の一員として、運用資産の所在する地域コミュニティの活性化や、 地域の発展への貢献に努めています。
* 地域イベントへの協力
* 「⼤川端賃貸棟」において、管理組合の活動へ積極的に協⼒し、 地域コミュニティ形成の貢献に努めています。

サステナビリティに関する取り組み（5）ガバナンス

法令規則を遵守し、常に公正な取引を行う組織体制を整備

■ ガバナンスに関する基本的な考え方

コンプライアンスの徹底

法令規則を遵守し、常に公正な取引を⾏う組織体制を整備すると共に、 各種リスクを適切に管理するために、適正なリスク管理体制を構築し、 高い倫理観をもって行動し、ステークホルダーの皆様から信頼を得られるよう努めます。

■ 運用体制

リスク管理体制の構築

資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。

■ 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー

コンプライアンスに関するチェック体制

  • 起案 1 チーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の検討及び承認
  • スポンサー関係者取引 以下の場合はコンプライアンス委員会に付議される
    • CCOがコンプライアンス上の疑義があると判断した場合
    • スポンサー関係者取引である場合 [※2]
  • CCOによる承認
  • 2 コンプライアンス委員会による確認 2 コンプライアンス委員会での審議及び承認 利害関係のない外部専門家の賛成が必要
  • 3 投資委員会による審議・決定※1

※2 スポンサー関係者からの物件取得価格は鑑定評価額以下
委員：CCO（委員⻑）、代表取締役社⻑、外部専門家2名（弁護⼠／公認会計⼠）
外部専門家：スポンサー関係者との利害関係がない専門家が就任
※1 本投資法人が投資信託及び投資法人に関する法律に定義される利害関係人等との間で、運用資産の取得・売却を行おうとする場合には、資産運用会社は投資委員会における審議の前に、本投資法人役員会の承認に基づく 本投資法人の同意を得なければなりません（但し、物件取得価格が固定資産の帳簿価額の10％未満の不動産の取得等、本投資法人の資産に及ぼす影響が軽微なものとして投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第 245条の2第1項に定めるものを除きます）。

Appendix（5） その他

投資法人の仕組み

投資主の状況

所有者別保有投資⼝⽐率の推移

  • 個人・その他：4.2% (第40期末)
  • 信託銀行（投信等）：49.9% (第40期末)
  • 地方銀行：8.3% (第40期末)
  • その他金融機関：6.5% (第40期末)
  • 外国人：22.2% (第40期末)
  • その他：8.9% (第40期末)

投資口数・投資主数内訳
| | 個人・その他 | 金融機関（信託銀行（投信等）） | 金融機関（地方銀行） | 金融機関（その他金融機関） | 外国人 | その他 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|所有者別 投資⼝数（⼝）|104,734|1,255,655|208,209|162,650|561,628|224,484|2,517,360|
|所有者別 投資主数（⼈）|5,557|9|34|85|294|161|6,140|

保有投資口比率上位１０社[※1]
|氏名または名称|所有投資⼝数（⼝）|比率※２（％）|
|---|---|---|
|株式会社⽇本カストディ銀⾏（信託⼝）|673,363|26.74|
|⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社（信託⼝）|411,229|16.33|
|野村信託銀⾏株式会社（投信⼝）|116,040|4.60|
|三井不動産レジデンシャル株式会社|98,000|3.89|
|ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー５０５００１|74,872|2.97|
|株式会社中国銀⾏|46,380|1.84|
|ビ－エヌワイエムアズエ－ジ－テイクライアンツ10 パ－セント|45,868|1.82|
|メットライフ⽣命保険株式会社⼀般|34,785|1.38|
|ジェーピーモルガンチェースバンク３８５７８１|33,932|1.34|
|ＪＰモルガン証券株式会社|32,642|1.29|
|合計|1,567,111|62.25|

※1 2026年2⽉28⽇時点。
※2 ⽐率とは、発⾏済投資⼝の総⼝数に対する所有投資⼝数の⽐率をいい、⼩数第2位未満を切捨てにより表⽰。

投資⼝価格推移

本投資法⼈の上場⽇（2006年8⽉4⽇）を100とした指数

注意書き

  • 本資料は、情報提供のみを⽬的として作成しております。本資料により、三井不動産アコモデーションファンド投資 法⼈が発⾏する有価証券その他の何らかの商品の勧誘をするものではありません。
  • 不動産投資証券は、運⽤する不動産の価格、収益⼒の変動や発⾏者の財務状態の悪化等により取引価格が 下落し、損失を被ることがあります。投資に関する決定は、ご利⽤者⾃⾝の判断と責任において⾏われるようお願 い申し上げます。三井不動産アコモデーションファンド投資法⼈の投資⼝⼜は投資法⼈債のご購⼊にあたっては 各証券会社にお問い合せください。
  • 本資料に提供している情報は、特に記載のない限り、⾦融商品取引法⼜は投資信託及び投資法⼈に関する法 律に基づく開⽰書類⼜は資産運⽤報告ではありません。
  • 本資料の内容に関しては、万全を期しておりますが、その正確性及び完全性を保証するものではありません。
  • 本資料に記載される情報は、将来予測を含んでいる場合があります。現実の結果は、将来予測に明⽰的⼜は黙 ⽰的に⽰された業績、経営結果、財務内容等とは著しく異なる場合があることにご留意ください。
  • 三井不動産アコモデーションファンド投資法⼈は、本資料に記載される情報を更新する責任を負わず、その内容は 事前の通知なく変更されることがあります。
  • 事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製・転⽤等を⾏うことを禁⽌します。
    • 資産運⽤会社︓株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント
    • （⾦融商品取引業者関東財務局⻑（⾦商）第401号/ ⼀般社団法⼈資産運⽤業協会会員）

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★★★

評価の理由:
三井不動産アコモデーションファンド投資法人（以下、本J-REIT）は、第40期において堅調な業績を達成しました。特に、賃貸住宅市場における高い競争力を背景に、内部成長が顕著です。稼働率は97.6%と高水準を維持し、賃料変動率においても、入替時賃料変動率が+15.6%、更新時賃料変動率が+1.9%と、市場環境を上回る高い水準を記録しています。これは、東京23区（特にシングル・コンパクトタイプ）への集中投資戦略が奏功していることを示しています。

財務面では、総資産LTV 51.3%（鑑定LTV 32.4%）と健全な水準を維持し、格付けもAA-（R&I）と住宅系J-REITとしては最上級であり、資金調達コストの低さ（加重平均金利 0.72%）が強みです。

経営陣は「投資主価値の最大化」を掲げ、内部成長と戦略的な外部成長（資産入れ替え）を両立させています。第40期は予想を上回る分配金実績を達成し、第41期以降もEPU成長目標2〜3%/年を継続するとしています。

懸念点:
一方で、外部成長のペースはやや鈍化しており、第40期取得は2物件/26億円に留まっています。また、今後のEPU成長目標の達成には、譲渡益還元や未公表の外部成長など、不確実性の高い要素が含まれています。さらに、GRESB評価が1 Starである点は、ESG投資の観点から改善の余地があります。

投資判断の根拠:
現状の財務の健全性、高い稼働率、賃料上昇トレンドの強さから、安定した分配金が期待できます。東京23区のシングル・コンパクト物件という明確な強みがあり、市場環境の変化にも比較的強いと評価できます。外部成長のペースがやや不透明であるものの、内部成長の確実性が高いため、「買い」と判断します。

重要なポイント:
1. 圧倒的な内部成長力: 入替時賃料変動率+15.6%、更新時賃料変動率+1.9%は、ポートフォリオの賃料単価上昇トレンドが継続していることを示唆しており、収益の源泉として極めて強力です。
2. 財務の健全性と低コスト: LTV 51.3%と健全であり、加重平均金利0.72%は資金調達コストの優位性を示しています。
3. ポートフォリオの集中度: 東京23区比率88.9%、シングル・コンパクト比率83.2%という集中投資が、現在の賃料上昇トレンドを捉える上で有効に機能しています。
4. ESG評価の低さ: GRESB 1 Starは、長期的な投資家層の拡大においてマイナス要因となる可能性があります。

会社への質問(AI生成)

  1. 第40期実績では、賃料上昇による内部成長が分配金増加の主要因でしたが、第41期以降のEPU成長目標（2〜3%/年）達成において、内部成長と外部成長（新規取得・資産入れ替え）の寄与度合いの具体的な見通しを教えてください。

  2. 第40期実績では、賃貸諸費用の増加が利益を圧迫する要因として示唆されています。原油高騰等の影響が続く中、第41期以降の賃貸諸費用の増加抑制策と、その具体的なコスト削減目標について、詳細な計画を教えてください。

  3. 第40期実績では、譲渡益還元等が分配金増加に寄与しましたが、第41期以降のEPU成長目標達成において、譲渡益還元によるアップサイド（第41期予想で+47円）の確実性はどの程度見込んでいますか？特に、第41期に予定されている資産入れ替え（譲渡総額64億円）の具体的な売却物件と、その譲渡益の内部留保・還元方針について教えてください。

売上倍増のための施策(AI生成)

本J-REITの売上（営業収益）を倍増させるためには、現在のポートフォリオの強みである「東京23区のシングル・コンパクト賃貸住宅」の価値を最大化しつつ、新たな収益源を確保する必要があります。

施策名 成功率（％） インパクト 評価コメント
1. 賃料単価のさらなる最大化（バリューアップ投資の加速） 85% S 既存物件の専有部リニューアル投資（大川端賃貸棟で実績あり）を全ポートフォリオに拡大し、賃料単価を市場平均以上に引き上げる。特に築古物件の競争力強化。
2. 東京23区外の成長エリアへの戦略的ポートフォリオ拡大 70% A 現在の東京集中（88.9%）から、福岡（九大物件取得実績あり）など、人口増加が見込まれる主要都市圏への投資比率を高め、新たな収益源を確保する。
3. 賃貸住宅以外の高収益アセットクラスへの限定的投資 60% A 賃貸住宅以外の、三井不動産グループのバリューチェーンを活用できる物流施設やデータセンターなど、高NOI利回りが期待できるアセットクラスへの限定的な投資を検討する。
4. 稼働率維持のためのテナントエンゲージメント強化 75% B 既存の「三井の住まいLOOP」に加え、デジタルを活用したテナントサービスを拡充し、解約率を低下させ、高稼働率を維持する。

最優先戦略(AI生成)

上記の施策の中で、最も優先すべきは「1. 賃料単価のさらなる最大化（バリューアップ投資の加速）」です。

理由:
本J-REITの最大の強みは、東京23区のシングル・コンパクト賃貸住宅における圧倒的な内部成長力です。第40期実績では、入替時賃料変動率が+15.6%と非常に高い水準を達成しており、これはポートフォリオの収益性を直接的に押し上げています。特に、大川端賃貸棟でのバリューアップ投資による賃料変動率（直近24.8%）は、原状回復のみの平均（16.5%）を大きく上回っています。

売上を倍増させるためには、既存資産の収益性を最大限に引き出すことが最も確実性が高く、インパクトも大きいです。賃料単価の上昇は、市場環境に左右されにくい「デカップリング」戦略の中核をなすものであり、高い稼働率と相まって、安定的な分配金成長の基盤となります。

具体的な実行計画:
1. 投資対象の拡大: 現在、バリューアップ投資は一部物件に限定されていますが、築年数が経過しつつあるポートフォリオ全体を対象に、専有部リニューアルや共用部のアップグレード投資を加速させます。
2. 投資効果の最大化: 投資コスト（資本的支出）に対する賃料アップ効果を厳密にモニタリングし、投資回収期間が短い物件から優先的に実施します。
3. オペレーション連携の強化: PM会社との連携をさらに深め、リニューアル後の賃料設定や入居者募集において、市場の最高水準を狙える体制を構築します。

この戦略は、現在のポートフォリオの強みを最大限に活かし、外部環境の変動リスクを低減しながら、着実に収益を積み上げるための最優先事項です。

ITコンサルからの提案(AI生成)

最優先戦略である「賃料単価のさらなる最大化（バリューアップ投資の加速）」をITの側面から支援するため、以下の具体的な施策を提案します。

  • AIを活用したリニューアル仕様の最適化と投資回収シミュレーションの高度化:

    • 目的: バリューアップ投資の費用対効果を最大化するため、過去の投資実績データ（リニューアル内容、コスト、その後の賃料上昇率、入居期間、解約率など）をAIで分析します。
    • 期待される効果: どのリニューアル仕様（例：キッチン、バスルームのグレードアップ、スマートホーム機能の導入など）が最も高い賃料アップと低い解約率に寄与するかを予測し、投資判断の精度を高めます。これにより、資本的支出の最適化と投資回収期間の短縮が期待できます。
    • 実現可能性: 既存の賃料変動データや物件管理データを統合・分析するプラットフォームを構築することで実現可能です。

  • デジタルツインを活用した修繕・改修計画の最適化:

    • 目的: 築年数が経過した物件の維持管理とバリューアップ投資を統合的に計画するため、物件のデジタルツイン（3Dモデル）を作成します。
    • 期待される効果: 物理的な劣化状況と改修履歴をデジタル上で可視化し、大規模修繕と専有部リニューアルの最適なタイミングと範囲を特定します。これにより、ダウンタイムを最小限に抑えつつ、効率的な資本的支出が可能になります。
    • 実現可能性: BIM/CIMデータや点検記録を統合し、デジタルツインプラットフォームを導入することで実現します。

  • 動的価格設定（ダイナミックプライシング）システムの導入による賃料最大化:

    • 目的: 入替時・更新時の賃料設定において、市場の需給バランスや競合物件の価格変動をリアルタイムで分析し、最適な賃料を提示します。
    • 期待される効果: 賃料据置や下落のリスクを低減し、市場の最高水準での賃料設定を可能にします。これにより、内部成長のアップサイドをさらに追求できます。
    • 実現可能性: 既存の賃貸管理システムと連携し、外部の不動産市場データを取り込むことで実現可能です。
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