Ｒ－森トラスト - 2026年2月期(第48期)決算説明資料 ★★★

2026-04-22 最終更新日時 : 2026-04-22 icebreaker

目次

基本情報

運用ハイライト

内部成長戦略の着実な進展(実力ベース分配金の着実な成長)

  • MTRでは、ポートフォリオの実力を示す、売却益等の一時的要因を除いた「実力ベース分配金」の成長を重視
  • オフィス成長の軸足は稼働率向上から賃料増額へ、ホテルはRevPARの高成長が継続
  • 23/8期(合併期)以降、2月期・8月期それぞれで「実力ベース分配金」の高成長を実現
オフィス 賃料改定率： +3.3% (2年平均(24/8期+25/2期・25/8期+26/2期の平均改定率)) (オフィス10物件*1の改定対象区画における賃料改定率の平均(減額・据置・増額改定区画全てを含む平均))
ホテル RevPAR成長率： +16.1% (2年平均(2024年・2025年の平均成長率)) (変動賃料3ホテル：シャングリ・ラ(開示資料からの推計)、CY東京及びCY新大阪のRevPAR年成長率の平均)

実力ベース分配金の成長 年率 +6.3% (合併後の2・8月期それぞれの 2年平均成長率の単純平均)

*1 オフィス10物件: 汐留(ホテル部分含む)、神谷町、ON、紀尾井町(住宅部分含む)、仙台、大崎、御堂筋、広尾、天神、新横浜

内部成長戦略の着実な進展(オフィスの状況)

  • 26/2期は増額比率が過半を超えて57.5%となったことに加え、賃料改定率は全体[*]では+7.1％、増額区画に限れば+11.9%と高い改定率となり、オフィスの賃料成長が加速
  • 賃料上昇基調は継続しており、26/8期以降もさらなる増額比率・改定率の向上を見込む

* 増額改定区画のみならず、据置・減額改定区画を含む契約更新を迎えた区画全体

オフィス10物件*1の入退去率*2・期中平均稼働率*3の推移

*1 オフィス10物件: 汐留(ホテル部分含む)、神谷町、ON、紀尾井町(住宅部分含む)、仙台、大崎、御堂筋、広尾、天神、新横浜
*2 入居(退去)率=当該決算期に入居(退去)した区画の賃貸面積合計÷期中平均賃貸可能面積(各月末時点での平均、以下同様)
*3 期中平均稼働率=期中平均賃貸面積÷期中平均賃貸可能面積
*4 入居区画については契約済または合意済の区画のみを反映し、退去区画については退去が確定している区画はそのまま空室であること を前提とした数値

オフィス10物件の賃料改定時の増額・据置・減額比率の推移*5

*5 フリーレント・段階賃料は契約期間における最終時点の賃料を基に計算

改定対象面積割合*6

*6 契約更新を迎えた区画の賃貸面積合計÷期中平均賃貸可能面積

内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況①)

  • 変動賃料4ホテルの賃料実績合計は、前年同期比114%と引き続き好調を維持
  • 2025年の訪日外国人数は4,268万人となり、政府目標である2030年の6,000万人に向けて順調に増加。インバウンド消費における宿泊費支出額は上昇傾向にあり、引き続き成長が期待できる環境
  • 日中関係の悪化により中国からのインバウンドは減少しているが、他地域の増加により全体としては堅調

ホテルマーケット全体の状況

変動賃料4ホテル*の状況 * 変動賃料を採用する下記4ホテル

賃料実績 (単位:百万円) 25/8期 26/2期
(前年比) (前年比)
シャングリ・ラ 1,253 (128%) 1,077 (109%)
ヒルトン小田原 222 (108%) 207 (90%)
CY東京 475 (128%) 502 (127%)
CY新大阪 457 (119%) 505 (128%)
合計 2,408 (124%) 2,292 (114%)

内部成長戦略の着実な進展(ホテルの状況②)

インバウンドのハイシーズンである10・11月の好調さや大阪万博特需により、26/2期賃料対象期間は高い成長が継続

サンルートプラザ新宿における27年9月以降の賃貸借契約締結について(固定賃料増額・変動賃料導入)

  • 2027年9月以降の新契約では、「固定賃料」を大幅増額するとともに、新たに「変動賃料（客室売上連動）」を導入
  • 新宿地区のホテルマーケットは、新宿駅を中心とした高い利便性や、インバウンドをはじめとする観光客に人気のあるエリア への近接性から、安定した成長を続けており、変動賃料の導入によるアップサイドを中長期にわたり享受可能
  • ホテル6物件のうち5物件が変動賃料を採用するホテルとなり、より成長性にフォーカスしたホテルポートフォリオに進化
  • 鑑定評価額は前期の356億円から655億円へと大幅に上昇し(+299億円/+84%)、1口当たりNAVも大幅に上昇

賃料算出方法

現行契約と新契約の比較

現行契約 新契約
賃借人 株式会社相鉄ホテルマネジメント (相鉄ホールディングス株式会社:100%) 同左
契約期間 2007年8月20日から 2027年8月31日まで 2027年9月1日から 2047年8月31日まで
賃料形態 固定 固定＋変動(毎決算期変動※) ※6か月分をまとめて3月・9月に計上
変動賃料 算出基準 (対象期間) - 売上(室料のみ)－基準額 (6か月間)
賃料 イメージ 賃料 年間固定賃料 1,304,673,360円 賃料 変動賃料 年間固定賃料 1,920,000,000円 6か月間固定賃料 960,000,000円 売上 (室料のみ) 基準額 (6か月間合計で判定) ▲
中途解約 不可 同左
賃料改定 なし 同左
年 2027年 1-2月 2027年 3-8月 2027年 9-12月 2028年 1-8月
決算期 第50期 第51期 第52期 第53期
賃料算出基準期間 第52期基準客室売上 (6か月合計)－基準額 第53期基準客室売上 (6か月合計)－基準額 ×一定 の料率
賃料計上 変動賃料計上(6か月分) ▼ 変動賃料計上(6か月分) ▼
旧契約← ×一定の料率 第52期変動賃料 ▼ 第53期変動賃料 ▼
第52期固定賃料 第53期固定賃料
固定賃料計上(毎月同額) ▲▲▲▲▲▲ ▲▲▲▲▲▲

サンルートプラザ新宿における新契約による効果（鑑定評価書ベースの試算値）

賃料上昇想定: 1口当たり+約190 円 /期* (28/2期以降) (内訳:固定賃料増額:+約85円、変動賃料:+約105円)

* 26/2期末時点の鑑定評価書における「査定賃料」を基にした試算であり、実際の変動賃料は2027年1月 以降の室料売上により変動します。

25/8期末 26/2期末 差異
鑑定評価額(サンルート新宿) 356億円 655億円 +299億円 (+84.0%)
キャップレート* 3.2% 3.8% +0.6%pt
含み益
サンルート新宿 33億円 333億円 +299億円 (+891.2%)
ポートフォリオ全体 562億円 944億円 +381億円 (+67.8%)
1口当たりNAV 79,839円 90,560円 +10,721円 (+13.4%)

*直接還元法における還元利回り

鑑定評価額の大幅な上昇

  • 26/2期末時点の鑑定評価（期末算定価額）では、27/9以降の新契約に基づく 賃料形態にて査定されることで、査定賃料が大幅に増加
  • 一方で、変動賃料の導入により、キャップレート 等は上昇
  • 結果として鑑定評価額は大幅に上昇、1口当たりNAV(投資主価値)の向上に寄与

ONビルにかかる今後の運営方針検討の推進(テナント移転への対応について)

経緯と現状

  • 2024/9にONビルのテナントである㈱神戸製鋼所が、本物件に所在する 東京本社について、2026年度中を目途に移転予定である旨を公表
  • 2026/3/31にテナントから解約通知を受領。1年後の2027/3/31を もって賃貸借契約が終了することが確定(プレスリリース済)
  • 契約終了時期が確定したことにより、より具体的な検討が可能となるため、 売却・入替・リテナント等の選択肢について、今後の運用方針の検討を加速

今後の検討方針

  • 物件売却・入替: 代替物件との交換取引や単純売却など、様々なケースについて検討。ONビル単体での取引に加え、一体敷地であり隣接する大崎MTビルも含めた取引の可能性についても模索
  • リテナント: 周辺のマーケット状況や需要状況について情報を収集。都心部でのオフィス需給のひっ迫を背景に、大型の移転ニーズ等も確認。マルチテナントにも対応可能

物件概要

  • MTRを唯一の受益者とする信託受益権の信託受託者である 三菱UFJ信託銀行による所有、他者との共有(1筆)を含む

大崎駅周辺の状況

  • 大規模再開発事業「大崎ビジネスガーデン」に ONビル・大崎MTビルが隣接して立地
  • 大崎BGの土地は分有であり、大崎BGを構成 する18筆のうち17筆がMTRによる所有*、 残り1筆のみ他の法人1名による所有

*1 26/2期末時点

ONビル・大崎MTビルの概要

ONビル 大崎MTビル 合計
構造/階数 地下2階付21階建 地下3階付14階建
建築時期 1990年11月 1994年7月 (2008年大規模修繕)
延床面積 32,812.27m2 26,980.68m2
MTR持分 100% 90.7880%(共有) (共有者他1名(法人))
帳簿価格*1 38,531百万円 12,790百万円 51,322百万円
鑑定評価額*1 35,500百万円 16,800百万円 52,300百万円
含み損益*1 ▲3,031百万円 4,009百万円 977百万円
NOI利回り*2 3.1% 4.1% 3.4%

*2 26/2期実績NOI(年換算)÷取得価格

  • 大崎駅東口側のJR山手線と山手通りに囲まれた区域について、「大崎駅東口第4 地区」として再開発事業が進行中。大崎駅東口地区の更なる発展が期待される
開発名 大崎駅東口第4西地区(A・B・C地区) 大崎駅東口第4東地区(D地区)
用途 事務所・店舗(A地区)/住宅・店舗(B地区)/ 事務所(C地区) 住宅・事務所・店舗・ 地域コミュニティー施設
竣工予定 2033～2034年度(A・B地区)/2037年度(C地区) 2033年度

2026年2月期(第48期) 決算実績

2026年2月期(第48期) 1口当たり分配金実績

1,837円

[前期実績比:▲17円(▲0.9%)/予想比:+46円(+2.6%)]

2026年2月期(第48期) 決算主要数値

営業収益 11,584百万円(予想比 +113百万円)
不動産賃貸事業損益 8,026百万円(予想比 +158百万円)
NOI 9,042百万円(予想比 +142百万円)
当期純利益 6,537百万円(予想比 +165百万円)

2026年2月期末現在（括弧内は前期比増減）

Asset Debt Equity
物件数 ：20物件 (－) 有利子負債残高 ：2,205億円 (－) 発行済口数 ：3,560,000口 (ー)
資産規模 *1 ：4,635億円 (－) LTV（簿価ベース） ： 46.8% (+0.0pt) 1口当たりNAV *5 ：90,560円 (+13.4%)
稼働率 ： 99.6% (▲0.1pt) 期末平均利率 ： 0.86% (+0.06pt) 投資口価格 ：77,700円 / 2026年2月27日終値
※サブリースベース ： 99.2% (▲0.1pt) (注) 平均残存期間 ： 2.1年 (▲0.3年)
期末算定価額：5,364億円 (+377億円) 長期発行体格付 ：AA 安定的 / 日本格付研究所JCR
含み益 *2 ： 944億円 (＋381億円)
NOI利回り *3 ： 3.9% (▲0.0pt)
償却後利回り *4 ： 3.5% (▲0.0pt)
投資比率 ： [エリア別] 東京都心部78.7% (－) [用途別] オフィス 58.8% (－) ホテル 30.7% (－)

*1 取得価格合計 *2 期末算定価額合計－期末簿価合計 *3 NOI(年換算)÷取得価格合計 *4 不動産賃貸事業損益(年換算)÷取得価格合計 *5 （期末純資産額+含み損益－分配金総額）÷発行済投資口数

2026年2月期(第48期) 決算概要

2026年2月期(第48期) 1口当たり分配金実績

1,837円

[前期実績比:▲17円(▲0.9%)/予想比:+46円(+2.6%)]

  • 変動賃料ホテルでの賃料上振れ、オフィス賃料の上振れ等により、 営業利益は予想比+154百万円
  • 支払利息の増加を予想内に留め、当期純利益は予想比＋165百万円
  • 1口当たり分配金は、予想比+46円の1,837円となり、1,800円を超える高水準を維持
項目(百万円) 2025/8期 実績 (A) 2026/2期 予想 (B) 2026/2期 実績 (C) 前期実績比 (C-A) 予想比 (C-B)
営業収益 11,668 11,471 11,584 ▲ 83 113
不動産賃貸事業収益 (a) 11,668 11,471 11,584 ▲ 83 113
営業費用 4,223 4,204 4,163 ▲ 60 ▲ 40
不動産賃貸事業費用 (b) 3,615 3,603 3,558 ▲ 57 ▲ 44
公租公課 諸経費 (うち修繕費) 減価償却費 (c) 1,260 1,342 160 1,013 1,258 1,313 134 1,032 1,257 1,284 110 1,016 ▲ 2 ▲ 58 ▲ 50 2 ▲0 ▲ 28 ▲ 24 ▲ 15
販売費及び一般管理費 607 600 604 ▲ 3 3
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 8,052 9,066 7,867 8,900 8,026 9,042 ▲ 26 ▲ 23 158 142
減価償却費控除前利益(NOI) (d)+(c)
営業利益 7,445 7,267 7,421 ▲ 23 154
営業外収益 49 885 23 907 28 903 ▲ 20 17 5 ▲ 4
営業外費用(支払利息等)
経常利益 6,609 6,382 6,547 ▲ 61 165
当期純利益 6,598 6,371 6,537 ▲ 61 165
1口当たり分配金(円) 1,854 1,791 1,837 ▲ 17 46
発行済投資口の総口数(口) 3,560,000 3,560,000 3,560,000 － －
(参考)資本的支出 520 851 569 48 ▲ 281

主な差異要因 (百万円)

前期実績比(C-A)
* 営業収益: ホテル変動賃料の減少等(季節要因含む) (前年同期比は114%) ▲115, オフィス賃料の増加(賃料改定要因) +31, オフィス賃料の減少(稼働率要因) ▲11
* 営業費用: 修繕費・水道光熱費の減少 ▲73, 仲介手数料等の増加 +15, 運用報酬の増加(主としてサンルートの鑑定評価額上昇による) +15, その他販管費の減少(投資主総会開催費用の剥落等) ▲19
* 営業外収益(一過性要因の剥落) ▲20
* 営業外費用(支払利息の増加) +17

予想比(C-B)
* 営業収益: ホテル変動賃料の上振れ(SL, CYT, CYO) (前年同期比は予想109%→実績114%) +96, オフィス賃料の上振れ(稼働率要因) +13
* 営業費用: 修繕費・減価償却費の下振れ ▲40, 運用報酬の上振れ(主としてサンルートの鑑定評価額上昇による) +17, その他販管費の下振れ ▲13
* 営業外費用(支払利息の下振れ) ▲4

1口当たり分配金の変動要因(2025年2・8月期実績 vs. 2026年2月期実績)

  • インバウンドの継続的な増加や大阪万博の開催等によるホテルの力強い内部成長が、金利上昇によるコスト増を大きく 上回り、実力ベース分配金は前年同期比でさらに成長
  • オフィスについては、好調なオフィス市況を背景に、賃料増額改定による内部成長が加速

オフィス賃料の増加: 年間+11円
ホテル賃料の増加: 年間+79円
金利上昇によるコストの増加: 年間▲28円
を上回る内部成長: 年間+62円

実力ベース分配金: 年間+85円(年率+4.9%) (25/10時点)

前回決算時予想との主な差異要因:
* オフィス賃料の上振れ:+4
* ホテル賃料の上振れ:+27 (変動賃料4ホテルの賃料合計は前年同期比で予想109%→実績114%)
* 修繕費・減価償却費の下振れ:+10
* 季節要因等によるホテル賃料減少: +20
* 修繕費・水光熱費の減少:+20
* 運用報酬の増加 :▲4 (主としてサンルートの鑑定評価額上昇によるもの)
* その他一過性要因 等 :▲5 (その他営業収益の増加・営業外収益の増加/剥落)

実力ベース分配金: +46円(+2.6%)

2026年8月期(第49期)・2027年2月期(第50期) 業績予想

業績予想の前提条件

  • オフィスは、一部の空室について今後のリーシングによる埋め戻しと、改定対象区画における賃料増加を織り込む
  • 変動賃料4ホテル全体は、国際情勢や大阪万博特需剥落の影響を受けつつも、前年同期比100%超での推移を見込む
決算期 25/8期(第47期) 26/2期(第48期) 26/8期(第49期) 27/2期(第50期)
不動産賃貸事業収益 (百万円)*(前年同期比) 11,668*(105%) 11,584*(104%) 11,780*(101%) 11,758*(102%)
[うちオフィス] [6,633_(102%)_] [6,670_(102%)_] [6,731_(101%)_] [6,812_(102%)_]
[うちホテル] [3,689_(115%)_] [3,574_(109%)_] [3,696_(100%)_] [3,587_(100%)_]
オフィス10物件*2 期中平均稼働率 98.6% 98.3% 97.7% (予測*3) 96.7% (予測*3)
上記稼働予測に加え、空室の一部埋め戻し+賃料改定による増賃を見込む
変動賃料4ホテル
賃料合計 (前年同期比) 124% (確定) 114% (確定) 100% (一部確定・一部予測) 101% (予測)
シャングリ・ラ 賃料 128% (確定) 109% (確定) 105% (一部確定・一部予測) 103% (予測)
ヒルトン小田原 賃料 108% (確定) 90% (確定) 102% (確定) 112% (予測)
CY東京 賃料 (RevPAR) 128% (確定) (RevPAR:122%) 127% (確定) (RevPAR:115%) 104% (一部確定・一部予測) (RevPAR:106%) 102% (予測) (RevPAR:106%)
CY新大阪 賃料 (RevPAR) 119% (確定) (RevPAR:116%) 128% (確定) (RevPAR:122%) 84% (一部確定・一部予測) (RevPAR:92%) 90% (予測) (RevPAR:95%)
支払利息 (期中平均金利) 0.76% 0.80% 0.90% 1.02%
内部留保残高 26/2期 末4,216百万円 (1,184円/口)

*1 本頁におけるオフィス稼働率は全てエンドテナント(サブリース)ベース *2 オフィス10物件: 汐留(ホテル部分含む)、神谷町、ON、紀尾井町(住宅部分含む)、仙台、大崎、御堂筋、広尾、天神、新横浜
*3 入居区画については契約済または合意済の区画のみを反映し、退去区画については退去が確定している区画はそのまま空室であることを前提とした数値

2026年8月期(第49期)・2027年2月期(第50期) 業績予想サマリー

2026年8月期(第49期)予想分配金

1,814円 [前期実績比:▲23円(▲1.3%)/前回予想比:+5円(+0.3%)]

  • オフィス賃料については、好調なオフィスマーケットを反映し、増額改定による 力強い内部成長を想定
  • 前期までに急成長したホテル変動賃料は、日中関係の悪化や大阪万博特需剥落 の影響を加味しつつも、前年同期比で100%と堅調な推移を想定
  • 分配金は予想より大きく上振れた25/8期・26/2期比では減少するものの、 1,800円を超える高水準を維持するとともに、前回予想を上方修正

2027年2月期(第50期)予想分配金

1,795円 [26/8期予想比▲19円(▲1.0%)]

  • 2期先の予想であり、未確定な要素を多分に含む
  • オフィス賃料については、増額改定による力強い内部成長が継続する想定
  • ホテル変動賃料は、26/8期と同様に下押し要因を見込みつつも、前年同 期比で101%と想定するが、季節要因により26/8期比では減少
  • 想定よりもやや急ピッチな金利上昇の影響を受けつつも、1,800円近傍の 分配金水準を確保
項目(百万円) 2026/2期 実績 (A) 2026/8期 今回予想 (B) 2026/2期 実績比 (B-A) 2027/2期 今回予想 (C) 2026/8期 予想比 (C-B)
営業収益 11,584 11,780 195 11,758 ▲ 21
不動産賃貸事業収益 (a) 11,584 11,780 195 11,758 ▲ 21
営業費用 4,163 4,313 150 4,254 ▲ 58
不動産賃貸事業費用 (b) 3,558 3,688 129 3,627 ▲ 60
公租公課 諸経費 (うち修繕費) 減価償却費 (c) 1,257 1,284 110 1,016 1,274 1,422 223 990 16 138 112 ▲ 25 1,272 1,357 204 997 ▲ 1 ▲ 64 ▲ 18 6
販売費及び一般管理費 604 625 21 627 1
不動産賃貸事業損益 (d)=(a)-(b) 8,026 9,042 8,092 9,082 65 40 8,130 9,128 38 45
減価償却費控除前利益(NOI) (d)+(c)
営業利益 7,421 7,466 44 7,503 37
営業外収益 28 903 34 1,037 5 134 34 1,140 － 103
営業外費用(支払利息等)
経常利益 6,547 6,464 ▲ 83 ▲ 83 6,397 ▲ 66
当期純利益 6,537 6,453 6,387 ▲ 66
1口当たり分配金(円) 1,837 1,814 ▲ 23 1,795 ▲ 19
発行済投資口の総口数(口) 3,560,000 3,560,000 － 421 3,560,000 －
(参考)資本的支出 569 990 982 ▲ 8

主な差異要因 (百万円)

2026年8月期予想(26/2期実績比:B-A)
* 営業収益: ホテル変動賃料の増加等(季節要因含む) +122 (前年同期比は100%の予想), オフィス賃料の増加(賃料改定要因) +95, その他用途物件の賃料の増加 +12, 前期に計上した解約違約金の剥落(一過性要因) ▲38
* 営業費用: 公租公課の増加(仙台追加取得の固都税費用化含む) +16, 修繕費・水道光熱費の増加 +127, 減価償却費の減少(一部資産償却終了) ▲25, 運用報酬の増加(主としてサンルートの鑑定上昇による) +12
* 営業外費用(支払利息の増加) +134

2027年2月期予想(26/8期予想比:C-B)
* 営業収益: ホテル変動賃料の減少等(季節要因含む) ▲108 (ホテル賃料の前年同期比は101%の予想), オフィス賃料の増加(賃料改定要因) +80, オフィス賃料の増加(稼働率要因) +15
* 営業費用: 修繕費・水道光熱費の減少 ▲55
* 営業外費用(支払利息の増加) +103

1口当たり分配金の変動要因(2026年8月期・2027年2月期予想)

  • ホテルは25/8期・26/2期に急成長した反動と、日中関係悪化や大阪万博特需剥落の影響を加味した見立て
  • オフィスは賃料上昇による内部成長が加速、ホテルの成長率鈍化をカバーし、ポートフォリオ全体での成長性を確保
  • 想定よりやや急ピッチな金利上昇の影響を受けつつも、実力ベース分配金は高位安定へ

オフィス内部成長:
* 稼働率要因 :▲1
* 賃料改定要因:+27
ホテル内部成長:
* 変動賃料: 前年比 124%
* 変動賃料: 前年比 100%
支払利息の増加: 年間▲66円

実力ベース分配金: 1,814円 (26/8期予想)

オフィス内部成長:
* 稼働率要因 :+3
* 賃料改定要因:+35
ホテル内部成長:
* 変動賃料: 前年比 101%
* 変動賃料: 前年比 101%
支払利息の増加: 年間▲36円

実力ベース分配金: 1,795円 (27/2期予想)

各決算期における分配金の当初/修正予想・実績の推移

  • オフィス・ホテル市況の回復・成長により、実力ベース分配金実績は1,800円台まで成長
  • 予想を上回る内部成長の継続により、当初予想・修正予想に比べ、実績は上振れ傾向
  • 26/2期は25/8期に続き、ホテル収益の大幅増加等により上振れして着地

外部成長・内部成長戦略

外部成長戦略

外部環境に対する認識

  • オフィス: 好調な賃貸市況を背景に、国内外の投資家の物件取得意欲は引き続き高く、オフィス取引は活発な状況
  • ホテル: インバウンド需要の伸長を背景に、ホテル収益の持続的な成長を期待する国内外の投資家による活発なホテル取引が継続

今後の方針

  • スポンサーサポート（物件拠出に限らず、共同投資等も含む）等も活用しつつ、物件の取得や入れ替えを通じて、ポートフォリオのクオリティ向上及び資産規模拡大 を目指す
  • 今後の持続的な成長が期待でき、オフィスとの比較において相応の利回りが期待できるホテルを積極的に検討 スポンサーのホテル運営・マネジメント力を活かし、オペレーターチェンジやコスト見直しによる収益性向上が期待できる取得案件も幅広く検討
  • オフィスについては、更なる賃料成長が期待できる東京都心部の物件、及び相応の利回りが期待でき、稼働が安定している地方物件それぞれの特徴に着目し、中長期的な競争優位性を保てる立地とグレードの物件を厳選して検討

内部成長戦略(オフィス)

外部環境に対する認識

  • 堅調なテナント需要により、オフィス市況は全国的に好調
  • 東京では空室率が極めて低い状況にあり、品薄感が強まっている。地方に おいても新規供給があった一部地域を除き、空室率が低下している
  • 好調な企業業績と空室率低下を背景に全国的に賃料が上昇傾向にある。 特に東京や大阪で賃料が大きく引き上げられている

今後の方針

  • 新規テナントのリーシングについては、立地改善・拡張ニーズを捉え、保有物件の立地・スペック等の優位性を訴求して、マーケット賃料の上昇を反映さ せた高単価での成約を目指す
  • 既存テナントの賃料改定については、好調なオフィス市況による空室率低下 を踏まえ、積極的な賃料増額を推進する

内部成長戦略(ホテル)

外部環境に対する認識

  • 日中関係悪化により、中国・香港からの旅行者数には減少が見られるが、 他の国・地域から日本への観光需要は引き続き旺盛であり、今後もインバ ウンドの増加が期待できる
  • 国内客の需要は成長に足踏みがみられるものの安定的に推移している
  • レストラン、宴会等の売上については、緩やかな回復が続いている
  • 物価上昇による人件費等の運営コスト増の他、国際情勢がホテルマーケッ トに与える影響には留意が必要

今後の方針

  • インターナショナルブランドの販売チャネル等を通じて積極的に高単価の インバウンド需要を取り込む
  • インバウンドの取り込みが特定の国、地域に偏らないよう、販売対象を幅 広く分散させてリスクの低減を図る。
  • 運営コストが増加する環境下でGOPを最大化するため、ADR・稼働率が 最適なバランスとなるようレベニューコントロールを行う
  • レストラン、宴会等は、法人、代理店等へのセールス強化により、売上向 上を目指す

ホテルマーケット全体の状況

  • 2025年の訪日外国人数は4,268万人となり過去最高。政府目標の6,000万人に向けて増加が継続する見通し
  • 日中関係悪化の影響を受けつつも、他地域からの訪日客の増加により補完され、2026年に入ってからも単月で300 万人を超える実績が継続、2025年実績と同等またはそれを上回る水準で堅調に推移
  • 延べ宿泊者数は、日本人の微減傾向を外国人の増加で吸収、外国人比率は27.2%と過去最高に

中国政府による日本への渡航自粛要請による影響(東京・大阪ホテルマーケットの概況)

  • 中国からのインバウンドは減少しているものの、韓国・台湾や欧米豪からの増加によってカバー、全体的な影響は小さい
  • 大阪ホテルマーケットは東京よりも中国人の比率が高く、中国からのインバウンド減少による影響を受けやすい傾向
  • 本投資法人の変動賃料ホテルにおいては、中国人比率が低く直接の影響は受けにくいものの、ホテルマーケット全体の 影響を受け得る

財務の状況

財務の状況(財務戦略・2026年2月期財務ハイライト・金利の状況)

財務戦略

外部環境に対する認識

  • 2025年12月の日銀金融政策決定会合にて追加利上げが実施され、 想定よりややピッチで金利が上昇
  • 中東情勢の緊迫化等による日本経済への影響に留意する必要はある ものの、引き続き利上げ路線の継続による金利上昇を見込む

今後の方針

  • 支払利息全体の増加を抑制するため、一定程度の短期変動比率の 上昇を視野に入れつつ、短期借入金(変動金利)を活用した調達を図る
  • 長期借入金は、金利上昇局面における対応として、返済期日の分散に 配慮しつつ、借入年限を短縮することでコスト上昇を抑制することを検討

借入金リファイナンス概要

借入金の返済・借入実績(26/2期)

項目 返済実績 借入実績 差異
平均借入年限 2.60年 1.47年 ▲1.13年
平均借入金利 0.68% 1.08% +0.40pt
借入金合計(百万円) 22,500 22,500 -
(うち短期借入金) 9,500 16,000 +6,500
(うち長期借入金) 13,000 6,500 ▲6,500
  • 基準金利の金利上昇の影響を抑えるため、 平均借入年限を短縮化
  • 長期借入金の借入年限を短縮化するとともに、長期借入金から短期借入金への振替え も実施

財務の状況(有利子負債の状況)

有利子負債・格付の状況

有利子負債・格付の状況 2025/8期末 2026/2期末 前期比
有利子負債残高(百万円) 220,500 220,500 ー
短期借入金 17,000 23,500 6,500
長期借入金 189,500 183,000 ▲ 6,500
投資法人債 14,000 14,000 ー
うちグリーンファイナンス 11,500 13,000 1,500
LTV（期末総資産有利子負債比率） 46.8% 46.8% 0.0pt
短期比率 7.7% 10.7% 2.9pt
長期比率 92.3% 89.3% ▲ 2.9pt
固定金利比率 91.6% 88.9% ▲ 2.7pt
期末平均金利 短期借入金 長期借入金・投資法人債 0.79% 0.74% 0.80% 0.86% 1.01% 0.84% 0.06pt 0.27pt 0.04pt
平均残存期間 2.4年 2.1年 ▲0.3年
JCR格付 AA（安定的） AA（安定的） ー

バンクフォーメーション (2026年2月末時点)

区分 調達先 残高 構成比
借入金 みずほ銀行 48,000 21.8%
三井住友銀行 41,500 18.8%
三井住友信託銀行 27,500 12.5%
三菱ＵＦＪ銀行 22,500 10.2%
日本政策投資銀行 17,500 7.9%
りそな銀行 8,500 3.9%
あおぞら銀行 6,500 2.9%
福岡銀行 5,500 2.5%
農林中央金庫 4,500 2.0%
信金中央金庫 4,000 1.8%
みずほ信託銀行 3,500 1.6%
西日本シティ銀行 3,500 1.6%
SBI新生銀行 2,000 0.9%
足利銀行 2,000 0.9%
七十七銀行 2,000 0.9%
日本生命保険 2,000 0.9%
三井住友海上火災保険 2,000 0.9%
住友生命保険 1,000 0.5%
八十二長野銀行 1,000 0.5%
第一生命保険 500 0.2%
千葉銀行 500 0.2%
山梨中央銀行 500 0.2%
小計 206,500 93.7%
投資法人債 14,000 6.3%
合計 220,500 100.0%

ESGに関する取組み

ESGに関する取組み

  • シャングリ・ラ 東京で環境認証を取得し、底地を除く全物件での取得を完了

環境認証・評価の新規取得（2025年12月）

  • DBJ Green Building認証（シャングリ・ラ 東京）

環境認証の取得状況（2026年2月末日時点） ※ 赤字 が今期評価取得物件

認証名称 評価取得数 評価取得数
DBJ Green Building認証 ★★★★★（最高ランク） 2
★★★★ 7
★★★ 3
★★ 5
★ 1
CASBEE 不動産評価認証 S（最高ランク） 2
A 1
BELS*1 ★★★ 1
東京都省エネ 性能評価書*2 AAA（最高ランク） 2

*1 建築物省エネルギー性能表示制度 *2 東京都建築物省エネルギー性能評価書制度

グリーンファイナンスの推進

今期借入・発行額 借入・発行残高
グリーンボンド － 1,000
グリーンローン 1,500 12,000
合計 1,500 13,000

保有オフィス物件における取組み

省エネルギー設備の導入、地域イベントへの協力

省エネルギーと温室効果ガス排出削減の観点から、ポートフォリオにおける環境負荷低減に取り組んでおり、当期は東京汐留ビルディング、仙台MTビル、大崎MTビル、御堂筋MTRビル、新横浜TECHビル、ヒルトン小田原リゾート&スパ及びイトーヨーカドー湘南台店で照明器具のLED化を推進し、ホテルオークラ神戸及びコートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーションで空調機器の更新を行いました。

保有ホテル物件における取組み

Sakura Quality An ESG Practiceの取得

観光事業における持続可能性、地域貢献、観光配慮、従業員との健全な関係構築等を総合的に評価する認証制度であるSakura Quality An ESG PracticeをCY新大阪で2025年9月に、CY東京で2026年3月に取得しました。

その他、節水、廃棄物抑制のための各種取組みや、地域社会貢献のための活動を各ホテルで推進しています。

  • アメニティの脱プラスチック、減プラスチック製品への切替え (ヒルトン小田原、CY東京、CY新大阪)
  • 多様性を祝うイベント「Tokyo Pride 2025」への参加 (ヒルトン小田原)
  • 地域小学校の課外授業サポート（ヒルトン小田原）
  • 従業員への聴覚障がい者・手話講座の実施 (ヒルトン小田原)

サステナビリティレポートの定期発行

積極的なESG情報の開示を行うための重要なツールとして位置付け、年1回のペースで定期発行することとし、2025年7月に最新版を発行しています。

(参考) 森トラストグループの従業員への取組み

従業員への取組み(森トラスト株式会社) (注1)

ワークライフバランスの推進・女性活躍推進

森トラストでは、社員それぞれが持つ能力を最大限に発揮できるよう、ワークライフバランスに配慮し、働きやすい環境づくりに努めています。
「子育てサポート企業」として高い水準の取り組みを行っていることが評価され、厚生労働省より「プラチナくるみん認定」を取得
経済産業省および日本健康会議が共同で認定する「健康経営優良法人2026(大規模法人部門(ホワイト500))」に認定

① 女性採用比率 29.6%
② 女性従業員比率 29.9%
③ 女性管理職比率 8.0%
④ 育児休業率 女性 100%
⑤ 有給休暇取得率 85.8%

(注1) 本資産運用会社の従業員（正規社員）は、森トラスト株式会社からの出向者で構成されています。
(注2) ①～④は森トラスト株式会社で雇用している従業員、⑤は森トラスト株式会社に配属されている従業員を対象として算出しています。

森トラストリート投資法人の特徴

基本理念及び特徴

森トラストリート投資法人（MTR）

資産性・安定性・成長性を真に兼ね備えた、オフィス・ホテルを中核資産とする総合型REIT MTRは、森トラストグループの共通理念である「安定性」「成長性」「継続性」「信頼性」「社会性」「他益性」を 念頭に運用を行います。

安定性 成長性 両面を併せ持つポートフォリオの構築
継続性 信頼性 継続性のある運用による投資家からの信頼の獲得
社会性 他益性 ガバナンスを伴った投資主価値の最大化

ダブルスポンサーサポート

森トラスト株式会社
森トラスト・ホテルズ&リゾーツ株式会社

投資方針、ポートフォリオサマリー

安定的なキャッシュフローを生むオフィスと、成長性が期待できるホテルを中核資産とし、安定性と成長性の両面を追求

  • オフィスについては、東京都心部を中心とし、ホテルについては、将来安定的に集客が見込める「全国主要都市」及び 「著名な観光地エリア」を中心とし、中長期的な安定運用を図る

投資方針

投資用途 40～80% 投資不動産1件あたりの最低投資額
オフィス (中核資産) 20～55% 東京都心部*1 原則 50億円
ホテル (中核資産) 30%以下 オフィス 原則 30億円
その他 (商業施設・住宅) ホテル 原則 10億円
商業施設 原則 30億円

*1 千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・新宿区
*2 首都圏(東京都(東京都心部を除く)・神奈川県・千葉県・埼玉県)及び政令指定都市等
*3 東京23区及び政令指定都市
*4 魅力的な文化や観光資源等を有し、既に観光集客力があるか、または将来、観光集客力が見込めるエリア

ポートフォリオサマリー (2026年2月末日時点)

用途比率 地域比率 上位5物件比率
商業施設 10% その他 11% 東京汐留 ビルディング 18%
その他 1% 全国主要都市 17% 神谷町 トラストタワー 11%
住宅 4% 中核資産 オフィス 59% シャングリ・ラ 東京 9%
中核資産 ホテル 31% 中核資産 ホテル 31% 紀尾井町ビル 7%
ONビル 7%

資産規模 463,522 百万円
物件数 20 物件

上質なアセットへの重点投資

オフィス・ホテルを中核資産として、安定性・成長性を兼ね備えたポートフォリオを構築 森トラストグループのサポートを活用し、資産性及び高いグレードを有するクオリティの高いアセットへ重点投資

「資産性」 … 東京都心部を中心に全国主要都市に立地
東京都心部比率 78.7% （ 全国主要都市比率: 96.0%）
資産性の高いエリアへ重点投資

「グレード」 … 高品質の上位グレード物件に重点投資

オフィス ホテル
ラグジュアリー 投資額50億円以上 千代田区・中央区・港区・品川区・ 渋谷区・新宿区に立地するトップクラスのオフィスに投資 客室面積： 40m2 ～ 平均客室単価： 4万円～
アッパーアップスケール 投資額30億円以上 首都圏（東京都・神奈川県・ 千葉県・埼玉県）及びその他 政令指定都市に立地する クオリティの高いオフィスに投資 客室面積： 30～40m2 平均客室単価： 3～4万円
アップスケール 客室面積： 20～30m2 平均客室単価： 2～3万円
アッパーミッドスケール 客室面積： 15～20m2 平均客室単価： 1～2万円
ミッドスケール 客室面積： 10～15m2 平均客室単価： 1～2万円
エコノミー 客室面積： ～10m2 平均客室単価： ～1万円

高品質なスポンサー開発物件を中心としたポートフォリオ

人々が集う、デスティネーションとなるような高品質なスポンサー開発物件を中心とした、グレードを有した資産性の 高いポートフォリオを構築

スポンサーによる管理・運営物件が中心 63.4%
高品質なスポンサー開発物件が中心 55.4%

インターナショナルブランド比率（ホテル） 63.8%

インターナショナルブランドを中心とした 上位グレードへ重点投資

森トラストグループの開発・運営力が活用された物件群 (2026年2月末日時点)

  • オフィス: 市場競争力の高い大型物件中心のグレードを有したオフィスビル (例: 仙台MTビル、大崎MTビル、神谷町トラストタワー、東京汐留ビルディング)
  • ホテル: インターナショナルブランドホテルを中心とする上質なホテル (例: コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション、シャングリ・ラ 東京、ヒルトン小田原リゾート&スパ、ホテルサンルートプラザ新宿)

森トラストグループについて

森トラストグループの主要事業

  • 不動産事業: 東京都心部を重点エリアとしてランドマーク性を有する 先進の大型複合都市開発を中心に手掛けています。 世界に誇る大都市を舞台に、街の未来像を描き、 都市に高いプレミアムを創造します。
  • ホテル＆リゾート事業: 魅力的な国際観光拠点の創造を通じて、日本の観光 先進国への飛躍と地方創世の一助になるべく 取り組んでいます。
  • 投資事業: 今後起こりうる事業環境の変化に即応できるように、 様々な企業への資本参加や業務提携、 その他ベンチャー投資を含む広義の投資事業を 積極的に推進しています。

森トラストグループの特徴

  • ① 多数の複合開発実績を持つ大手ディベロッパー: 総施設数*1 94施設, ビル・住宅・商業施設*1 64棟, ホテル・リゾート施設*1 36か所 (約5,300室), グループ創業 1951年
  • ② 50年にわたるホテル開発・運営実績: トップラグジュアリーブランドからパートナーとして 選ばれる立地・運営能力
  • ③ 非上場企業でありながら極めて健全な財務体質: JCR長期発行体格付*2 AA, 営業利益*3 540億円, 総資産*3 1.6兆円, 自己資本比率*3 36.7%

森トラストグループ最近のトピック

  • ① ニューヨーク・マンハッタン大規模複合ビル: 「35ハドソンヤード」取得（2025/11）
  • ② グループ初の物流施設: 「神戸六甲MT Logi Cold」竣工（2026/1）
  • ③ 日本初「1 Hotel Tokyo(サステナブル・ラグジュアリーライフスタイルホテル)」 アジア初「1 Homes Tokyo(ブランデッド・サービスレジデンス)」開業（2026/3）

森トラストグループが誇る豊富な高品質アセットの開発実績

1951年のグループ創業以来、都心部を中心とした大型都市開発を手掛け、保有・賃貸・運営・管理を実施 超一等地のオフィスやインターナショナルブランドのホテルアセットを中心に、豊富な開発実績を誇る

森トラストグループの開発・運営実績の一例

(オフィス) 御殿山トラストタワー, 東京汐留ビルディング, 丸の内トラストシティN館・本館, 仙台トラストタワー, 京橋トラストタワー, 神谷町トラストタワー, 赤坂トラストタワー
(ホテル) コートヤード・バイ・マリオット 東京マリオットホテル, コンラッド東京, シャングリ・ラ 東京, ウェスティンホテル仙台, 東京エディション虎ノ門, 1 Hotel Tokyo, コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション

森トラストグループとの幅広い連携

森トラストグループと締結している協定書に基づき、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツを含む、 森トラストグループによるスポンサーサポートを最大限に活用

物件運営におけるスポンサーサポート実績例

森トラストグループの有する不動産賃貸・管理ノウハウやホテル運営・マネジメントノウハウを活用

(不動産管理 マスターリース（賃貸管理等）): 神谷町トラストタワー, 大崎MTビル, 東京汐留ビルディング, 仙台MTビル
(ホテル運営): コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション, コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション

物件取得にかかるスポンサーサポートの実績

スポンサーグループによるセイムボート出資: 23.3 %
スポンサーが 関連する取得: 85.3 %
スポンサー からの取得: 62.0 %

スポンサーグループによる投資口保有比率は29.2%であり、 スポンサーグループと投資主の利害は一致

森トラストグループが開発・保有・運営する主なホテル

開発力 運営能力 戦略的ホテル展開 多彩なインターナショナル ブランドホテルとの提携

(大都市圏のホテル一覧あり)

森トラストグループの今後の主なホテル開発プロジェクト

多数の新規ホテル開発プロジェクト

(リゾート、東京都心における開発プロジェクト一覧あり)

資産規模成長の軌跡と今後の外部成長目標

合併を契機に成長を志向し、スポンサー開発物件を含めた物件取得により、資産規模拡大(当面の目標:5,000億円)を目指す

Appendix

オフィスマーケット全体の状況(主要都市の空室率及び賃料単価の推移)

(主要都市のオフィス空室率及び賃料単価の推移グラフあり)

変動賃料4ホテル運営実績【対 前年同期】

シャングリ・ラ 東京

第46期(運用期間：2024年9月1日～2025年2月28日) 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日)
賃料計上月 2024年 9月～12月, 2025年 1月～2月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 992 1,077

ヒルトン小田原リゾート＆スパ

第46期(運用期間：2024年9月1日～2025年2月28日) 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日)
賃料計上月 2024年 9月～12月, 2025年 1月～2月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 229 207

コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション

第46期(運用期間：2024年9月1日～2025年2月28日) 平均 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日) 平均
客室稼働率(%) 85.8% 85.5%
平均客室単価(ADR)(円) 36,731 42,383
RevPAR(円) 31,502 36,256
賃料計上月 2024年 9月～12月, 2025年 1月～2月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 395 502

コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション

第46期(運用期間：2024年9月1日～2025年2月28日) 平均 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日) 平均
客室稼働率(%) 86.2% 95.3%
平均客室単価(ADR)(円) 22,593 24,935
RevPAR(円) 19,482 23,762
賃料計上月 2024年 9月～12月, 2025年 1月～2月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 395 505

変動賃料4ホテル運営実績【対 前期】

シャングリ・ラ 東京

第47期(運用期間：2025年3月1日～2025年8月31日) 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日)
賃料計上月 2025年 3月～8月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 1,253 1,077

ヒルトン小田原リゾート＆スパ

第47期(運用期間：2025年3月1日～2025年8月31日) 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日)
賃料計上月 2025年 3月～8月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 222 207

コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション

第47期(運用期間：2025年3月1日～2025年8月31日) 平均 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日) 平均
客室稼働率(%) 86.4% 85.5%
平均客室単価(ADR)(円) 41,646 42,383
RevPAR(円) 36,001 36,256
賃料計上月 2025年 3月～8月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 475 502

コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション

第47期(運用期間：2025年3月1日～2025年8月31日) 平均 第48期(運用期間：2025年9月1日～2026年2月28日) 平均
客室稼働率(%) 90.3% 95.3%
平均客室単価(ADR)(円) 24,594 24,935
RevPAR(円) 22,215 23,762
賃料計上月 2025年 3月～8月 2025年 9月～12月, 2026年 1月～2月
賃料(百万円) 457 505

各ホテル物件の主要指標の推移(ヒルトン小田原・コートヤード東京・新大阪)

(グラフあり)

(参考) 変動賃料4ホテルの賃料計上タイミングについて(最低保証賃料との差額補填タイミング含む)

(表あり)

のれんの処理について

  • 森トラスト・ホテルリート投資法人(MTH)との合併に伴い、約6億円の(正の)のれんが発生
  • のれんは無形固定資産としてB/Sに計上し、P/Lにおいて営業費用として20年(40期)で均等償却する方針
  • のれんの償却額が比較的少額であること踏まえ、将来における分配金水準の安定化のため、任意積立金を引き続き 内部留保することを目的に、税会不一致解消のための一時差異等調整引当額(ATA)は、当面の間計上しない予定

大型テナント退去時における対応実績

  • 過去の大型テナント退去時において、代替物件拠出やリーシング活動といったスポンサーサポートを活用しながら 適時・適切な対応を実施
物件名*1 解約面積(m2)*2 退去日 対応 譲渡先 譲渡日 取得先 代替物件 その他
日立本社ビル (スポンサー サポート) 57,254.61 2006/5/31 物件入替 スポンサー 2006/5/29 スポンサー 赤坂見附 MTビル -
大崎MTビル (スポンサー サポート) 22,634.06 2007/9/30 リテナント - - - - マスターレッシーであるスポン サーによるリーシング
銀座MTRビル 23,614.49 2009/11/23 リテナント - - - - -
三田MTビル (スポンサー サポート) 15,204.74*3 2012/11/30 リテナント - - - - スポンサーとのマスターリース 契約(空室保証付き)を締結 マスターレッシーであるスポン サーによるリーシング
物件入替 スポンサー 2014/12/10 第三者 紀尾井町 ビル スポンサーの情報提供による 取得
大阪丸紅ビル 5,346.13 *4 2012/9/30 リテナント - - - - -
銀座MTRビル (スポンサー サポート) 7,913.80 2015/3/31 物件入替 第三者 2014/12/1 2015/4/13 第三者 紀尾井町 ビル スポンサーの情報提供による 取得
紀尾井町ビル 7,971.60 2015/7/31 リテナント - - - - 内部留保充当により空室時 の収益を下支え
大阪丸紅ビル 13,808.60 2015/9/30 物件入替 第三者 2015/8/7 第三者 御堂筋 MTRビル -
イトーヨーカドー 新浦安店 (スポンサー サポート) 57,621.38 2017/7/30 物件入替 第三者 2017/7/31 第三者 広尾 MTRビル スポンサーの仲介による譲渡
東京汐留 ビルディング (スポンサー サポート) 41,498.02 2021/6/30 物件入替 リテナント スポンサー 2021/7/1 2021/10/1 スポンサー 神谷町 トラスト タワー マスターレッシーであるスポン サーによるリーシング 内部留保充当により空室時 の収益を下支え
新橋駅前 MTRビル (スポンサー サポート) 8,055.00 2021/12/31 物件入替 スポンサー 2023/2/28 2023/8/31 2024/2/29 スポンサー 仙台 MTビル -
橋本MTRビル (スポンサー サポート) 40,283.77 2023/9/27 物件入替 第三者 2024/4/23 2024/9/2 スポンサー 仙台 MTビル -

ポートフォリオ一覧(2026年2月末日時点)

用途等 物件名 所在地 ホテルグレード 建築時期 取得価格*2 (百万円) 鑑定評価額 (百万円) 賃貸可能面積*2
中核資産 オフィス 東京汐留ビルディング （ホテル：コンラッド東京） 東京都港区 （ラグジュアリー） 2005年1月 82,539 82,300
神谷町トラストタワー 東京都港区 - 2020年3月 51,660 56,900
ONビル 東京都品川区 - 1990年11月 39,900 35,500
紀尾井町ビル 東京都千代田区 - 1989年11月 34,300 39,000
仙台MTビル 仙台市宮城野区 - 1999年3月 17,360 17,000
大崎MTビル 東京都品川区 - 1994年7月 14,386 16,800
御堂筋MTRビル 大阪市中央区 - 1999年3月 10,170 10,800
広尾MTRビル 東京都渋谷区 - 1992年11月 8,100 8,400
天神プライム 福岡市中央区 - 2008年3月 7,050 9,850
新横浜TECHビル 横浜市港北区 - 1986年2月 6,900 9,150
小計 - - - 272,365 285,700 242,228.04 ㎡
ホテル シャングリ・ラ 東京 東京都千代田区 ラグジュアリー 2008年11月 49,200 60,600
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 神奈川県小田原市 アッパーアップスケール 1997年10月*3 7,100 7,250
ホテルオークラ神戸 神戸市中央区 アッパーアップスケール 1989年3月 19,000 17,100
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション 東京都中央区 アップスケール 2014年2月 17,017 20,289
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション 大阪市淀川区 アップスケール 1997年3月 17,400 19,300
ホテルサンルートプラザ新宿 東京都渋谷区 アッパーミッドスケール 2007年8月 32,500 65,500
小計 - - - 142,217 190,039 160,689.99 ㎡
その他 商業施設 渋谷フラッグ 東京都渋谷区 - 2009年8月 32,040 41,900
イトーヨーカドー湘南台店 神奈川県藤沢市 - 2002年11月 11,600 10,800
フレスポ稲毛 千葉市稲毛区 - - *4 2,100 3,060
住宅 パークレーンプラザ 東京都渋谷区 - 1988年6月 3,200 4,920
小計 - - - 48,940 60,680 103,377.26 ㎡
合計 - - - 463,522 536,419 506,295.29 ㎡

*1 複合用途の物件は主たる用途によりその属性を判断 *2 本投資法人が所有する(準)共有持分相当 *3 本館棟、バーデ棟、スポーツ棟(チャペルは2004年10月) *4 土地のみを保有

物件別期末算定価額(2026年2月末日時点)

（単位：百万円）

用途等 物件名称 取得価格 期末簿価 2025/8期 期末簿価 2026/2期 期末算定価額 2025/8期 期末算定価額 2026/2期 増減 直接還元法 還元利回り ＤＣＦ法 割引率 評価機関*2
中核資産 オフィス
東京汐留ビルディング 82,539 74,314 74,421 82,000 82,300 300 3.1% 3.0% 立地
神谷町トラストタワー 51,660 50,926 50,769 56,800 56,900 100 2.4% 2.3% 大和
ONビル 39,900 38,597 38,531 35,400 35,500 100 3.3% 3.0% 不動研
紀尾井町ビル 34,300 32,676 32,640 38,800 39,000 200 3.0% 2.8% 大和
仙台MTビル 17,360 17,409 17,347 16,800 17,000 200 4.3% 4.1% 大和
大崎MTビル 14,386 12,780 12,790 16,800 16,800 － 3.2% 2.9% 不動研
御堂筋MTRビル 10,170 9,886 9,881 10,700 10,800 100 3.4% 3.2% 大和
広尾MTRビル 8,100 8,279 8,282 8,400 8,400 － 3.5% 3.3% 大和
天神プライム 7,050 6,559 6,548 9,970 9,850 ▲ 120 3.4% 3.2% 不動研
新横浜TECHビル 6,900 6,411 6,359 9,050 9,150 100 4.2% 4.0% 中央日土地
小 計 - 272,365 257,841 257,573 284,720 285,700 980 - - -
ホテル
シャングリ・ラ 東京 49,200 48,875 48,817 55,600 60,600 5,000 3.2% 2.8% 不動研
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 7,100 7,099 7,079 7,250 7,250 － 4.6% 4.4% 立地
ホテルオークラ神戸 19,000 15,095 15,139 17,100 17,100 － 4.6% 4.4% 立地
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション 17,017 16,902 16,865 19,354 20,289 935 3.6% 3.3% 不動研
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション 17,400 17,347 17,325 18,700 19,300 600 4.1% 3.8% 不動研
ホテルサンルートプラザ新宿 32,500 32,239 32,187 35,600 65,500 29,900 3.2% 3.5% 不動研
小 計 - 142,217 137,559 137,415 153,604 190,039 36,435 - - -
その他 商業施設
渋谷フラッグ 32,040 32,285 32,270 41,900 41,900 － 3.1% 2.9% 不動研
イトーヨーカドー湘南台店 11,600 9,459 9,430 10,800 10,800 － 5.4% 5.1% 不動研
フレスポ稲毛 2,100 2,193 2,193 2,990 3,060 70 7.8% 7.5% 不動研
住宅
パークレーンプラザ 3,200 3,075 3,084 4,680 4,920 240 3.3% 3.9% 中央日土地
小 計 - 48,940 47,013 46,978 60,370 60,680 310 - -
合計 - 463,522 442,413 441,966 498,694 536,419 37,725 - -

*1 直接還元法における還元利回り(キャップレート)
*2 立地：株式会社立地評価研究所、不動研：一般財団法人日本不動産研究所、大和：大和不動産鑑定株式会社、中央日土地：中央日土地ソリューションズ株式会社

稼働率の推移

用途区分毎の月次稼働率の推移 (前期末～当期末)

用途 （2025/8期末） 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 （2026/2期末） 2月末
中核資産 マスターリースベース (サブリースベース)
オフィス 99.5% (98.4%) 99.5% (98.5%) 99.5% (98.5%) 99.1% (97.8%) 99.4% (98.1%) 99.5% (98.4%) 99.5% (98.4%)
ホテル 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
その他 商業施設・住宅 100% 99.9% 99.9% 99.9% 99.4% 99.4%
マスターリースベース (サブリースベース) 合 計 99.8% (99.3%) 99.7% (99.4%) 99.7% (99.3%) 99.5% (99.1%) 99.6% (99.1%) 99.6% (99.2%) 99.6% (99.2%)

個別物件の期末稼働率の推移 (直近5期)

用途 物件名称 2024/2期末 （第44期末） 2024/8期末 （第45期末） 2025/2期末 （第46期末） 2025/8期末 （第47期末） 2026/2期末 （第48期末）
オフィス 東京汐留ビルディング 100% (99.2%) 100% (99.6%) 100% (99.6%) 100% (98.2%) 100% (98.6%)
神谷町トラストタワー （注2） 100% (99.3%) 100% (99.3%) 100% (99.3%) 100% (99.3%) 100% (100%)
ONビル 100% 100% 100% 100% 100%
紀尾井町ビル 99.9% (98.2%) 99.5% (98.9%) 99.8% (99.3%) 99.8% (99.1%) 98.8% (96.7%)
仙台MTビル 100% (99.3%) 100% (99.6%) 100% (90.7%) 100% (99.6%) 100% (99.9%)
大崎MTビル 100% (82.3%) 100% (84.0%) 100% (94.8%) 100% (95.8%) 100% (95.8%)
御堂筋MTRビル 100% (100%) 100% (97.2%) 100% (100%) 100% (100%) 100% (100%)
広尾MTRビル 96.4% 97.2% 95.5% 95.5% 100%
天神プライム 89.1% 100% 100% 93.6% 96.3%
新横浜TECHビル 100% 94.6% 97.1% 97.1% 96.1%
小 計（注3） 99.6% (97.6%) 99.5% (97.7%) 99.7% (97.7%) 99.5% (98.4%) 99.5% (98.4%)
ホテル 小計 100% 100% 100% 100% 100%
商業施設・住宅 渋谷フラッグ 100% 100% 100% 100% 100%
イトーヨーカドー湘南台店 100% 100% 100% 100% 100%
フレスポ稲毛 100% 100% 100% 100% 100%
パークレーンプラザ 96.0% 100% 100% 100% 85.0%
小 計 71.8% 83.7% 100% 100% 99.4%
合 計（注3） 92.4% (90.8%) 95.9% (94.8%) 99.8% (99.1%) 99.8% (99.3%) 99.6% (99.2%)

賃貸借契約の概要 (2026年2月末日時点)

用途等 物件名 稼働率 テナント 総数 賃貸借契約タイプ 賃借人
中核資産 オフィス 東京汐留ビルディング(オフィス・店舗部分) 100% 1 マスターリース契約 (サブリース賃料連動型)
東京汐留ビルディング(ホテル部分：コンラッド東京) (98.6%) (41) マスターリース契約 (固定賃料型) 森トラスト
神谷町トラストタワー 100% (100%) 1 (7) マスターリース契約 (共同運用区画賃料連動型) 森トラスト
ONビル 100% 1 賃借人との直接契約 神戸製鋼所
紀尾井町ビル(オフィス部分) 98.8% 42 賃借人との直接契約 -
紀尾井町ビル(住宅部分) (96.7%) (76) マスターリース契約 (パス・スルー型) 三井不動産レジデンシャルリース
仙台MTビル 100% (99.9%) 1 (41) マスターリース契約 (サブリース賃料連動型) 森トラスト
大崎MTビル 100% (95.8%) 1 (21) マスターリース契約 (サブリース賃料連動型) 森トラスト
御堂筋MTRビル 100% (100%) 1 (30) マスターリース契約 (パス・スルー型) 東京キャピタルマネジメント
広尾MTRビル 100% 9 賃借人との直接契約 -
天神プライム 96.3% 14 賃借人との直接契約 -
新横浜TECHビル 96.1% 21 賃借人との直接契約 -
ホテル シャングリ・ラ 東京 100% 1 マスターリース契約 (ホテル売上連動型)
ヒルトン小田原リゾート＆スパ 100% 1 賃借人との直接契約 (ホテル利益連動型) MT&ヒルトンホテル
ホテルオークラ神戸 100% 1 賃借人との直接契約 (固定賃料型) ホテルオークラ神戸
コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション 100% 1 マスターリース契約 (ホテル利益連動型) 森トラスト
コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション 100% 1 マスターリース契約 (ホテル利益連動型) 森トラスト
ホテルサンルートプラザ新宿 100% 1 賃借人との直接契約 (固定賃料型) 相鉄ホテルマネジメント
その他 商業施設 渋谷フラッグ 100% 4 賃借人との直接契約
イトーヨーカドー湘南台店 100% 1 マスターリース契約 (固定賃料型) イトーヨーカ堂
フレスポ稲毛(底地) 100% 1 賃借人との直接契約 大和リース
住宅 パークレーンプラザ 85.0% 18 賃借人との直接契約

ホテル物件の賃貸借契約の詳細

物件名称 シャングリ・ラ 東京 ヒルトン小田原リゾート＆スパ ホテルオークラ神戸 コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション ホテルサンルートプラザ新宿(注4)
ホテルグレード ラグジュアリー アッパーアップスケール アッパーアップスケール アップスケール アップスケール アッパーミッドスケール
客室数 (注1) 200 163 468 150 332 624
開発者 森トラスト - - 森トラスト 森トラスト 森トラスト
ホテル運営形態 リース MC(注2) リース FC(注3) FC(注3) リース
ホテル運営者 Shangri-La Hotels Japan Hilton Worldwide Manage ホテルオークラ神戸 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 相鉄ホテルマネジメント
契約期間 [中途解約] [賃料改定] 2016.9.1～2033.11.30 不可 5年毎に協議の上改定可能 2019.9.2～2049.12.31 当初5年間解約禁止 5年毎に協議の上改定可能 2022.4.1～2032.3.31 不可 なし 2016.9.16～2039.4.1 当初10年間解約禁止 5年毎に協議の上改定可能 2016.9.16～2040.11.1 当初10年間解約禁止 5年毎に協議の上改定可能 2007.8.20～2027.8.31 不可 なし
賃借人 [転借人] 森トラスト (マスターリース) Shangri-La Hotels Japan MT＆ヒルトンホテル - ホテルオークラ神戸 - 森トラスト (マスターリース) 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 森トラスト (マスターリース) 森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ 相鉄ホテルマネジメント -
賃料形態 変動(毎月変動) 年間最低保証賃料あり 変動(毎決算期変動※) ※同一決算期中は一定 固定(注) 変動(毎月変動) 年間最低保証賃料あり 変動(毎月変動) 年間最低保証賃料あり 固定
変動賃料 算出基準 売上 利益 - 利益 利益 -
賃料 イメージ (注) 毎年4月から翌年3月までの賃料 の合計額が年間最低保証賃料に満た ない場合、その不足分について、翌年 3月分の賃料と合わせて翌年2月末日ま でに支払われます。 売上 変動賃料 年間最低保証賃料 882,700,000円（注） - 賃料 年間固定賃料 1,098,453,780円(注) (注) 年間固定賃料の他に固定資産 税・都市計画税相当額及び損害保険 料相当額の合計額が変動賃料として支 払われます。 (注) 毎年10月から翌年9月までの賃 料の合計額が年間最低保証賃料に満 たない場合、その不足分について、翌年 9月分の賃料と合わせて翌年8月末日 までに支払われます。 なお、年間最低保証賃料には、本投資 法人が保有する信託受益権の準共有 持分1,000分の935に相当する金額を 記載しています。 利益 年間最低保証賃料 289,850,000円（注） 変動賃料 (注) 毎年10月から翌年9月までの賃 料の合計額が年間最低保証賃料に満 たない場合、その不足分について、翌年 9月分の賃料と合わせて翌年8月末日 までに支払われます。 利益 年間最低保証賃料 460,000,000円（注） 変動賃料 賃料 - 年間固定賃料 1,304,673,360円

ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(オフィス①)

(表あり)

ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(オフィス②)

(表あり)

ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(ホテル)

(表あり)

ポートフォリオの概要と物件別賃貸事業収支(商業施設・住宅)

(表あり)

2026年2月期(第48期) 貸借対照表

(表あり)

2026年2月期(第48期) 損益計算書

(表あり)

金銭の分配に係る計算書／キャッシュ・フロー計算書

(表あり)

財務指標の推移

(表あり)

資産規模、LTV及び1口当たり分配金の推移

(グラフあり)

有利子負債一覧(2026年2月末日時点)

(表あり)

投資主の状況

上位10投資主一覧 (発行済投資口の総口数:3,560,000口) (2026年2月期末現在)

投資主名 所有投資口数 所有比率
株式会社森トラスト・ホールディングス 1,038,700口 29.2%
株式会社日本カストディ銀行（信託口） 680,063口 19.1%
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 520,678口 14.6%
野村信託銀行株式会社（投信口） 139,034口 3.9%
JPモルガン証券株式会社 46,229口 1.3%
LEGAL + GENERAL ASSURANCE PENSIONS MANAGEMENT LIMITED 39,207口 1.1%
JP MORGAN CHASE BANK 385781 35,919口 1.0%
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 35,732口 1.0%
株式会社常陽銀行 28,182口 0.8%
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 27,445口 0.8%
上位10投資主合計 2,591,189口 72.8%

資産運用会社に対する運用報酬について

規約 報酬算定料率 報酬算定式 実績（千円）
運用報酬1 0.15% (注1) (当期期末算定額+前期期末算定額)÷2×0.15%×1/2 370,915 (2025/8期)
運用報酬2 0.0006% (注2) 1口あたり当期純利益×当期純利益×0.0006％ 75,675 (2025/8期)
運用報酬3 左記のとおり 「取得価額」に左記の料率を乗じた金額の合計額 6,240 (2025/8期)
運用報酬4 左記のとおり 譲渡価額×0.05% - (2025/8期)
合計 452,830

投資法人の仕組み図

(図あり)

注記(1)

各種数値については、本資料において別途記載する場合を除き、単位未満を切り捨てて記載しています。但し、％については四捨五入をした数値を記載しています。
各物件名称については、以下のとおり略称で記載することがあります。
* 東京汐留ビルディング：汐留
* 神谷町トラストタワー：神谷町
* 仙台MTビル：仙台
* 新横浜TECHビル：新横浜
* シャングリ・ラ 東京：シャングリ・ラ
* ヒルトン小田原リゾート＆スパ：ヒルトン小田原 または H小田原
* コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション：コートヤード東京 または CY東京
* コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション：コートヤード新大阪 または CY新大阪
* ホテルサンルートプラザ新宿：サンルート
* 橋本MTRビル：橋本

P.5

  • (1) グラフ「訪日外国人数の推移(2019年比)」において、2026年2月、3月の欧米の値については、2026年4月16日現在、米国、カナダ、メキシコ、英国、フランス、ドイツ、イタリア、スペイン、ロシア、北欧地域の推計値のみが開示されているため、2026年2月、3月の対2019年比は、これらの推計値の合計と2019年2月、3月の値のうち同じ国・地域の実績値の合計から算出しています。以下同じです。
  • (2) グラフ「訪日外国人数の推移(2019年比)」において、2026年2月、3月のアジア(中国除く)の値については、2026年4月16日現在、韓国、台湾、香港、タイ、シンガポール、マレーシア、インドネシア、フィリピン、ベトナム、インドの推計値のみが開示されているため、2026年2月、3月の対2019年比は、これらの推計値の合計と2019年2月、3月の値のうち同じ国の実績値の合計から算出しています。以下同じです。

P.10

  • (1) 賃料収入がサブリース契約の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約またはパス・スルー型のマスターリース契約を採用している物件について、サブリース契約に基づく稼働率を基に算出した稼働率を記載しています。以下同じです。

P.22

  • (1) グラフ「訪日外国人数の推移(地域別・国別)/前年同月比」において、2026年2月、3月の欧米の値については、2026年4月16日現在、米国、カナダ、メキシコ、英国、フランス、ドイツ、イタリア、スペイン、ロシア、北欧地域の推計値のみが開示されているため、2026年2月、3月の対前年同月比は、これらの推計値の合計と2025年2月、3月の値のうち同じ国・地域の実績値の合計から算出しています。
  • (2) グラフ「訪日外国人数の推移(地域別・国別)/前年同月比」において、2026年2月、3月のアジア(中国除く)の値については、2026年4月16日現在、韓国、台湾、香港、タイ、シンガポール、マレーシア、インドネシア、フィリピン、ベトナム、インドの推計値のみが開示されているため、2026年2月、3月の対前年同月比は、これらの推計値の合計と2025年2月、3月の値のうち同じ国の実績値の合計から算出しています。

P.52

  • (1) 稼働率については小数点第2位を四捨五入し記載していますが、四捨五入した結果が100％となる場合においては、小数点第2位を切り捨てて99.9％と記載しています。
  • (2) 神谷町トラストタワーは、賃料収入が共同運用区画の賃料に連動する仕組みのマスターリース契約を採用しており、当該物件の稼働率の括弧内には、共同運用区画全体の稼働率を記載しています。
  • (3) 小計及び合計の稼働率の括弧内には、紀尾井町ビル、大崎MTビル、仙台MTビル及び御堂筋MTRビルについてサブリース契約に基づく稼働率を、神谷町トラストタワーについては共同 運用区画全体の稼働率を基に算出した場合の稼働率を記載しています。

P.53

  • (1) 信託受益権の物件において、所有者である信託受託者が賃貸人、信託受益者である本投資法人が自らマスターレッシーとなり、信託受託者と本投資法人との間でマスターリース契約を 締結したうえで、本投資法人が各テナントと直接サブリース契約を締結している場合（紀尾井町ビル(オフィス部分)・広尾MTRビル・天神プライム・渋谷フラッグ）は、「賃借人との直接契 約」の分類としています。
  • (2) 年間固定賃料の他に固定資産税・都市計画税相当額及び損害保険料相当額の合計額が変動賃料として支払われます。
  • (3) 賃借人が転借人から受け取った賃料等
  • (4) 神谷町トラストタワーの6階から30階までの25フロアを共同運用区画といい、本投資法人を含む各区分所有者は森トラスト株式会社との間で、各区分所有者を賃貸人とし森トラスト株式 会社を賃借人とする貸室賃貸借契約を締結し、賃借人は各フロアを共同運用区画として転貸しています。
  • (5) 当該共同運用区画全体から生じる賃料等に、本投資法人が有する専有面積による持分割合を乗じた金額

P.55～58

  • (1) 東京汐留ビルディングの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の375,178)を乗じた面積は71,806.84㎡です。
  • (2) 神谷町トラストタワーの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が所有する専有部分の床面積は13,292.02㎡です。
  • (3) 紀尾井町ビルの建物は、区分所有建物であり、延床面積は区分所有建物の一棟の建物の延床面積を記載しています。なお、本投資法人を唯一の信託受益者とする信託受託者が 所有する専有部分の床面積は24,598.85㎡です。
  • (4) 大崎MTビルの建物は、共有建物であり、延床面積に本投資法人の共有持分(1,000,000分の907,880)を乗じた面積は24,495.21㎡です。
  • (5) 50年間に10%の超過確率(=再現期間475年)で発生する大きさの地震が１回発生した場合に、建物に生ずる損失コストの90%信頼値としての予想最大損失率をいいます。以下同じです。
  • (6) ONビル及び渋谷フラッグの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用については、テナントから開示することにつき同意を得られていないため、開示していません。
  • (7) シャングリ・ラ 東京の建物は区分所有建物であり、丸の内トラストタワー本館及びN館の建物全体の延床面積を記載しています。なお、本投資法人の信託受益権の対象となる専有部分の床面積は22,300.31㎡です。
  • (8) ヒルトン小田原リゾート＆スパの建物面積は、建物全体の延床面積の総合計を記載しており、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（100分の50）を乗じた面積は25,302.83㎡です。
  • (9) コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーションの建物は、区分所有建物であり、建物面積は区分所有建物が存する一棟の建物の延床面積を記載しています。本投資法人の信託受益 権の対象となる専有部分の床面積は5,502.63㎡であり、その内、本投資法人が保有する信託受益権の準共有持分（1,000分の935）を乗じた面積は5,144.95㎡です。
  • (10) コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションの建物は共有建物であり、本投資法人の共有持分（100分の74）を乗じた面積は12,581.68㎡です。
  • (11) フレスポ稲毛は不動産信託受益権にかかる信託不動産の土地の面積を記載しています。
  • (12) ポートフォリオPML値は、複数の想定シナリオ地震のうち、東京都港区付近を震源として発生する地震を想定して算定されています。また、建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書に基づき記載しています。

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★★

評価の理由は以下の通りです。

ポジティブ要因:
1. 堅調な内部成長: オフィス賃料の増額改定が加速しており、26/2期は増額比率が57.5%に達し、賃料改定率も+7.1%と高い水準を維持しています。ホテル事業もインバウンド需要の回復によりRevPARが堅調に推移し、実力ベース分配金は年率+6.3%で成長しています。
2. 高い資産価値の維持・向上: 鑑定評価額は前期比で大幅に上昇しており、特にサンルートプラザ新宿の賃料改定（固定賃料増額＋変動賃料導入）により、NAVが大幅に向上しています。
3. スポンサーサポートの強さ: 森トラストグループによる物件の取得、運営、リテナントにおける強力なサポート体制が確立されており、大型テナント退去時にも迅速かつ効果的な対応実績があります。

ネガティブ要因・懸念点:
1. ホテル事業の成長鈍化と不確実性: 26/8期以降のホテル賃料は前年同期比100%〜101%と成長が鈍化する見込みです。特にCY新大阪は84%と大きく落ち込む予測があり、インバウンド需要の変動や大阪万博特需の剥落が収益に影響を与えるリスクが顕在化しています。
2. 金利上昇リスクへの対応: 支払利息は上昇傾向にあり、27/2期には期中平均金利が1.02%に達する見込みです。LTVは46.8%と健全な水準ですが、金利上昇が分配金に与える影響は無視できません。
3. ONビルのテナント退去: 主要テナントの退去が確定しており、2027年3月末に契約終了となります。代替テナントの確保や物件売却の検討が必要であり、この期間の稼働率低下や売却損益が懸念されます。

客観的評価:
全体として、オフィス事業の堅調な賃料上昇とホテル事業のインバウンド回復による内部成長は評価できます。特にサンルート新宿の賃料改定はNAV向上に大きく寄与しました。しかし、ホテル事業の成長鈍化予測、金利上昇によるコスト増、そしてONビルのテナント退去という明確なリスク要因が存在します。2026年8月期以降の分配金予想は微減傾向にあり、過去の実績（1,837円）と比較して、成長の勢いが鈍化していると判断します。

投資評価は、堅実な内部成長とスポンサーサポートを評価しつつも、ホテル事業の不確実性と金利上昇リスクを考慮し、平均的（★3）とします。

投資判断の根拠：
保有。オフィス事業の安定的な賃料上昇と、ホテル事業のインバウンド回復による内部成長は評価できます。しかし、ホテル事業の成長鈍化予測と金利上昇によるコスト増が分配金成長の足かせとなる可能性があります。ONビルのテナント退去対応の進捗と、今後の外部成長戦略の実行状況を注視すべきです。

重要なポイント：
1. オフィス賃料改定率の加速と、それに伴うNAVの向上。
2. サンルートプラザ新宿の賃料改定によるNAVへの大きなプラス効果。
3. ホテル事業の成長鈍化（特にCY新大阪の賃料予測低下）と、インバウンド動向への依存度。
4. ONビル（神戸製鋼所）のテナント退去に伴う今後の運用方針の不確実性。
5. 金利上昇による支払利息の増加傾向。

会社への質問(AI生成)

ONビルについて、神戸製鋼所の退去が確定した2027年3月末以降の運用方針（売却、リテナント等）について、具体的なタイムラインと、売却の場合の想定価格レンジ、リテナントの場合の想定賃料水準を教えてください。

変動賃料ホテルにおいて、CY新大阪の26/8期賃料が前年同期比84%と大きく落ち込む予測ですが、この予測の根拠となる具体的なRevPARやADRの想定値、および中国インバウンドの回復見込みについて詳細を教えてください。

オフィス賃料の増額改定が加速しているとのことですが、26/2期の実績（増額比率57.5%、改定率+7.1%）を上回る水準を達成するための具体的な戦略（例：どの物件で、どのような交渉を進めているか）を教えてください。

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名 成功率（％） インパクト 評価コメント
既存オフィスポートフォリオの賃料改定加速と高グレード化 85% S 堅調なオフィス市況を最大限に活用し、既存資産の賃料をマーケット水準まで引き上げる。特に高グレード物件の賃料改定交渉を強化し、稼働率低下リスクを最小化する。
ホテルポートフォリオの変動賃料比率向上と高単価化 70% A サンルート新宿での変動賃料導入を皮切りに、既存ホテルへの変動賃料導入を加速。インバウンド需要の分散化と高単価化により、収益のアップサイドを最大化する。
スポンサー開発物件を活用した外部成長の積極化 80% A 森トラストグループの開発パイプラインから、高利回りかつ高品質なオフィス・ホテル物件を優先的に取得し、資産規模とNAVを拡大する。
ONビル売却による資金創出と高利回り物件への再投資 75% B ONビルの売却を早期に実行し、得られた資金を、より高いNOI利回りが期待できるホテルや都心部オフィスに再投資する。

最優先戦略(AI生成)

最優先戦略：既存オフィスポートフォリオの賃料改定加速と高グレード化

現在のMTRの成長の柱は、堅調なオフィス市況を背景とした賃料上昇による内部成長です。26/2期の実績では、オフィス賃料の増加が分配金成長の重要なドライバーとなっています。この強みをさらに強化し、売上倍増の基盤を固めることが最優先です。

具体的には、賃料改定率がまだ十分でない物件や、周辺のマーケット賃料と比較して割安な賃料水準にある物件を特定し、積極的な賃料増額交渉を推進します。特に、26/2期に増額比率が過半を超えたものの、まだ据置・減額区画も残る物件において、テナントとの関係性を維持しつつ、マーケットの強さを背景に増額改定を推進することが重要です。

また、オフィスポートフォリオの「グレード」向上も重要です。スポンサー開発物件の取得も重要ですが、既存資産の競争力を高めるための修繕やアップグレード投資を検討し、将来的な賃料上昇余地を確保します。これにより、賃料上昇の持続性を高め、安定的なキャッシュフローを確保し、分配金の成長を確実なものとします。

この戦略は、外部環境（堅調なオフィス市況）に強く依存しますが、現在のMTRの最も確実な成長ドライバーであり、成功率も高いと評価されます。

ITコンサルからの提案(AI生成)

ITコンサルタントとして、既存オフィスポートフォリオの賃料改定加速と高グレード化を支援するためのIT戦略を提案します。

  1. 賃料改定交渉支援のためのデータ分析基盤構築:

    • 目的: 既存オフィス物件の賃料水準と周辺マーケットの賃料水準のギャップをリアルタイムで可視化し、交渉材料を強化する。
    • 支援内容: 各物件の契約情報（賃料、面積、契約期間、更新時期）と、外部の賃料データソース（市場調査会社データ等）を統合するデータレイクを構築します。AI/機械学習を用いて、物件のグレード、立地、築年数、空室率などの要因を考慮した「適正賃料レンジ」を自動算出するモデルを開発します。
    • 期待効果: 交渉担当者がデータに基づいた説得力のある提案を行えるようになり、賃料改定交渉の成功率と改定率の向上が期待できます。

  2. テナント維持・アップグレードのためのテナントエンゲージメントプラットフォーム導入:

    • 目的: 既存テナントとの関係性を強化し、契約更新時の賃料交渉を円滑化するとともに、退去リスクを低減する。
    • 支援内容: テナント向けポータルサイトを構築し、ビル管理情報、共用施設の予約、ビル運営会社とのコミュニケーションをデジタル化します。テナントの利用状況や満足度データを収集・分析し、改善提案やアップグレード提案の根拠とします。
    • 期待効果: テナント満足度向上によるリテンション率向上と、アップグレード提案による追加収益機会の創出が期待できます。

  3. 物件の維持管理・省エネ化のためのIoT導入とデータ活用:

    • 目的: 運用コスト削減と物件のグレード向上を両立し、NOI利回りを改善する。
    • 支援内容: 既存の省エネ設備（空調、照明など）にIoTセンサーを導入し、エネルギー消費データを収集・分析するプラットフォームを構築します。これにより、最適化された運用スケジュールを自動生成し、運用コストを削減します。
    • 期待効果: 運用コストの削減によるNOIの向上と、環境認証（DBJ Green Buildingなど）の維持・向上による資産価値の維持・向上に貢献します。
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