スター・マイカＨＤ - 2025年11月期 決算説明資料 ★★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 29750
- 会社名: スター・マイカＨＤ
- タイトル: 2025年11月期 決算説明資料
- 発表日時: 2026年01月13日 15:30
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260109531815.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/2975.T
2025年11月期 ハイライト
2025年11月期決算概要
上方修正後の業績予想を上回り、売上高・利益ともに過去最高
- 売上高：691億円、営業利益：73億円、経常利益：61億円、当期純利益：41億円、EPS成長率（単年、FY2024-2025）：+33.8%
- オーナーチェンジ物件への回帰や都市部の中～高価格帯物件販売が増益のドライバー
中計最終年度（FY2026）の計数目標を、１年前倒しで概ね達成
- 中期経営計画に掲げた戦略を推進した結果、定量目標についても概ね達成
売上高・利益ともにYoY+20%成長及び過去最高額の連続更新を目指す
- 売上高：847億円、営業利益：92億円、経常利益：74億円、当期純利益：50億円、EPS成長率（単年、FY2025-2026）：+20.7%
安定配当・増配を意識した直接的な還元を強化
- DPS予想：45.0円（FY2025実績+8.0円、+22%）
更なる評価向上の余地は十分にあると認識
- 安定的かつ高い利益成長とビジネスモデルの再評価による評価向上余地は大きいと認識
- P/NAV 1.0xの株価目安（FY2026期末見通し）：約1,750円
2025年11月期 ハイライト
2025年11月期決算概要
損益計算書（PL）サマリー
上方修正後の業績予想を上回り、売上高・利益ともに過去最高
単年のEPS成長率は+34%
損益計算書（PL）売上高及び売上総利益（セグメント別）
リノベマンション（売買）の大幅な増益が最高益を牽引
| セグメント | 連結売上高 | 連結売上総利益推移（億円） |
|---|---|---|
| リノベマンション事業 | 537.3億円 → 660.1億円 (+22.8%) | 86.1億円 → 112.3億円 (+30.4％) |
| うち賃貸 | 46.6億円 → 46.2億円 (- 0.9%) | 24.7億円 → 23.9億円 (- 3.1%) |
| うち売買 [*1] | 490.6億円 → 613.8億円 (+25.1%) | 61.4億円 → 88.3億円 (+43.9％) |
| インベストメント事業 | 8.9億円 → 21.6億円 (+142.0%) | 2.0億円 → 2.8億円 (+44.4%) |
| アドバイザリー事業 | 12.1億円 → 9.7億円 (- 19.8％) | 10.0億円 → 7.5億円 (- 24.8％) |
| 売上総利益 | 98.1億円 → 122.7億円 (+25.0％) |
- *1 評価損を含む（FY2024：▲2.4億円、FY2025：▲0.8億円）
- *2 評価損（FY2025：▲0.8億円）は含まずに算出
- *3 FY2023以降、長期保有物件に対する減価償却を実施（原価計上）
損益計算書（PL）営業利益増減分析
オーナーチェンジ物件 [*1] への回帰や都市部の中～高価格帯物件販売が増益のドライバー
- リノベマンション事業（賃貸）
- 長期保有物件に対しての減価償却による、原価計上額の増加（FY24：▲2.0億円→FY25：▲2.7億円、▲0.7億円）
- リノベマンション事業（売買）
- OCリノベ [*2] ：回転期間短縮の施策が奏功し販売戸数・利益率ともに拡大（FY24：369戸 20.7%→FY25：441戸 23.7%、+12.3億円）
- OCその他 [*3] ：出口戦略の多角化による販売戸数の増加（FY24：251戸→FY25：537戸、+6.2億円）
- 空室リノベ [*4] ：高価格帯物件への取組み等による総利益率の上昇（FY24：8.6%→FY25：10.0%、+6.9億円）
- その他売上総利益
- インベストメント事業：一棟物件等の売却益（FY24：2.0億円、FY25：2.8億円、+0.8億円）
- アドバイザリー事業：コンサルティングにおけるスポット報酬等の減少等（▲2.4億円）
- 販売費・一般管理費
- 人件費（FY24：▲21.5億円→FY25：▲26.4億円、▲4.9億円）
- 消費税（FY24：▲9.1億円→FY25：▲7.9億円、+1.2億円）
- その他（FY24：▲12.2億円→FY25：▲15.2億円、▲3.0億円）
*1 入居者（賃借人）がいたままの状態で売買される収益物件 以降のページにて「OC」と表記する場合有
*2 オーナーチェンジ物件として購入し、賃借人の退去後にリノベーション等を実施して販売
*3 オーナーチェンジ物件として購入し、賃貸中のまま販売
*4 空室で購入し、リノベーション等を実施して販売
貸借対照表（BS）
事業活動が極めて好調に推移し、購入戸数・販売戸数ともに過去最高
中計目標の販売用不動産残高1,000億円及び自己資本比率25%を前倒しで達成
| 項目 | FY24 期末 | FY25 期末 | 前期末比 |
|---|---|---|---|
| 流動資産 | 995億円 | 1,108億円 | +11.4% |
| うち現金及び預金 | 19億円 | 34億円 | +78.5% |
| うち販売用不動産 [*1] | 958億円 | 1,050億円 | +9.6% |
| 固定資産 | 32億円 | 45億円 | +42.5% |
| 総資産 | 1,027億円 | 1,154億円 | +12.4% |
| 流動負債 | 160億円 | 122億円 | - 24.0% |
| 固定負債 | 611億円 | 735億円 | +20.2% |
| 自己資本 | 254億円 | 296億円 | +16.4% |
| 自己資本比率 | 24.8% | 25.6% | +0.9pt |
*1 保有中の全ての中古分譲マンション（入居者の有無、販売状況を問わない）及び一棟収益物件
*2 リノベーション等に伴う簿価増加分も含む
*3 戸数はリノベマンション事業として売買した中古分譲マンションの集計値
2025年11月期 ハイライト
中期経営計画の進捗状況
サマリー【1/2】計数目標
中計最終年度（FY2026）の計数目標を、１年前倒しで概ね達成
- 売上高：FY2025（2年目）実績 691億円 vs. FY2026（3年目）目標 700億円 → １年前倒して達成
- 営業利益：FY2025（2年目）実績 73億円 vs. FY2026（3年目）目標 70億円 → １年前倒して達成
- 当期純利益：FY2025（2年目）実績 41億円 vs. FY2026（3年目）目標 38億円 → １年前倒して達成
サマリー【2/2】定量目標
中期経営計画に掲げた戦略を推進した結果、定量目標についても概ね達成
| 定量目標 | 目標値 | FY2025実績 |
|---|---|---|
| ROE | 12.0% | 15.2% |
| 営業利益率 | 10.0% | 10.6% |
| PBR | 1.0x | 1.4x |
| EPS成長率（単年、FY24-25） | +33.8% | +33.8% |
| 販売事業期間（FY23 vs. FY25） | - 1.6ヵ月 | - 1.6ヵ月 |
| EPS成長率（FY23-26 CAGR） | +14.0% [*1] | - |
| 販売事業期間（FY23 vs. FY26） | - 1.5ヵ月 | - |
| OC回転期間（FY23 vs. FY26） | - 18ヵ月 | - |
| OC回転期間（FY23 vs. FY25） | - 16.1ヵ月 | - 16.1ヵ月 |
| 販売用不動産残高 | 1,000億円 | 1,050億円 |
| 自己資本比率 | 25.0% | 25.6% |
| 総還元性向 | 40.0% | 35.0% |
| P/NAV | N/A | 0.8x |
| 株価 | N/A | 1,263円 [*3] |
*1 現時点での着地見通しはP31に記載
*2 オーナーチェンジ物件として購入した物件の棚卸資産回転期間（＝期末販売用不動産残高／売上高）
*3 FY2025期末（2025年11月28日）の終値
- オーナーチェンジ物件への回帰
- OC戸数比率：購入 53%、販売 57%
- 都市部シェア向上
- 都市部 [*4] の購入戸数比率：68%
- リフォーム構造改革
- 高価格帯（販売価格１億円超）物件の販売強化に向け、商品力向上及び工事キャパシティ拡大に注力
- 効率性の改善（販売事業期間短縮）
- FY2025においてFY2023対比で▲1.6ヵ月と進捗良好
- 効率性の改善（OC回転期間短縮）
- FY2025期末時点で▲16.1ヵ月と進捗良好
- OC回転期間：34.1ヵ月
- 財務戦略
- 成長投資を優先し、利益予想を上振れて推移
- ROEが向上し、エクイティスプレッドが拡大
- 二度の流動化ファンド組成や日本政策投資銀行との資本業務提携等により自己資本比率は目標の25%を上回る
- 成長の源泉となる物件購入を加速し、純利益の上振れ分の一部を成長投資へ充当
- 三度の増配及び自己株式取得を実施し、総還元性向の着地は35%
- 株価
- FY2023期末と比較して、株価は２倍に上昇
- 投資家等からのフィードバックを活用しながら、資本コストや株価を意識した経営を推進
*4 都市部：当社の支店が所在する都市（東京都は23区対象）
事業戦略ハイライト【1/5】オーナーチェンジ物件への回帰
OC物件へ回帰しながら売買は堅調に推移、購入・販売戸数ともに過去最高
- 販売戸数構成の推移
- OC物件の戸数比率：59.1%
- 退去戸数の増加や賃貸中のままでの販売強化により、OCリノベ・OCその他ともに販売戸数が増加
- 購入戸数構成の推移
- OC物件を中心とした購入戸数の拡大を継続
- OC物件の戸数比率：56.8%
（参考）大型バルク案件の販売進捗
過去最大のバルク案件として計137戸 [*1] を単一案件で購入（2024年３月）。FY2025 期末時点で累計70戸を販売済。
*1 内訳：オーナーチェンジ130戸、空室７戸
事業戦略ハイライト【2/5】都市部シェアの向上
都市部での営業活動を一層強化し、都市部の購入戸数比率は高水準を継続
底堅い需要に裏打ちされ、都市部の中古マンションはより高く早く売却
- 都市部 [*1] の購入戸数比率推移：高水準を継続（FY25：68%）
- 都市部 [1] と非都市部 [2] の販売実績の比較（FY2025実績）：都市部の方が戸あたり粗利、総利益率粗利率、販売日数が優位。
*1 都市部：当社の支店が所在する都市（東京都は23区対象）
*2 非都市部：当社が売買した物件が所在する地域のうち、都市部以外のもの
事業戦略ハイライト【3/5】リフォーム構造改革
高価格帯（販売価格１億円超）物件の販売強化へ向け、商品力向上及び工事キャパシティ拡大に注力
事業戦略ハイライト【4/5】効率性の改善（販売事業期間短縮）
データとロジックを重視した販売在庫の管理が定着し、販売事業期間が順調に短縮
- ＜商品化日数の推移＞
- 工事品質を維持改善しながら主に鍵受領着工までの日数短縮により改善
- ＜販売日数の推移＞
- 戦略施策の成果により在庫の質が改善され短縮
事業戦略ハイライト【5/5】効率性の改善（OC回転期間短縮）
空室回転期間は高価格帯物件の購入が販売用不動産残高を押上げ、一時的に伸長
OC回転期間はファンド化の推進等の出口戦略の多角化により、FY25において劇的に改善
- リノベマンション事業（売買）全体
- OC回転期間の短縮をキードライバーとして、売買全体の効率性を向上させる
- OC回転期間はFY25に34.1ヵ月と劇的に改善し、FY26は一層の短縮を目指す。
- 空室回転期間はFY25に50.2ヵ月と伸長したが、FY26は前期購入した高価格帯物件の売却が進み、FY23と同程度の水準となる見通し。
（参考）OC回転期間短縮の要因分析
出口戦略の多角化推進により、OC物件の販売戸数が大幅に増加。売上高の増加がOC回転期間の大幅な短縮を後押し。
- OC棚卸資産回転期間：FY2024 48.2ヵ月 → FY2025 34.1ヵ月 (- 14.1ヵ月)
- 販売戸数：FY2024 620戸 → FY2025 978戸 (+358戸)
財務戦略ハイライト【1/6】キャピタルアロケーションポリシー
資本コストを大きく上回るROEを鑑み、資金を成長投資へ優先的に割当
財務戦略ハイライト【2/6】EPS成長の上振れ
成長投資を優先した結果、中計期間を通じ利益は予想を上振れて推移
財務戦略ハイライト【3/6】エクイティスプレッド拡大
ROEが向上し、エクイティスプレッドが拡大
財務戦略ハイライト【4/6】自己資本比率向上
好調な事業進捗に加え、二度の流動化ファンド組成や日本政策投資銀行（DBJ）との資本業務提携により自己資本比率は目標の25%を上回る
財務戦略ハイライト【5/6】積極的な成長投資
好調な事業進捗を背景に、将来の利益成長の源泉となる物件購入へ優先して資金を割当
リノベーションマンション需要の底堅い首都圏及び関西圏での購入戸数を拡大
財務戦略ハイライト【6/6】株主還元
増益に応じた還元を意識して三度の増配修正を決議、直接的な利益還元を強化
2億円の自己株式取得を実施し、総還元性向の着地は35%
IR戦略ハイライト【1/2】株価推移
中計期間の直前に当たるFY2023期末と比較して、株価は２倍に上昇
（参考）相対パフォーマンス
FY2025に入り、TOPIXやセクター平均を大幅にアウトパフォーム
IR戦略ハイライト【2/2】IR活動推進
投資家等からのフィードバックを活用しながら、資本コストや株価を意識した経営を推進
知名度向上や期待感の醸成等により、日次売買代金や株主数が大幅に増加
2026年11月期業績予想
2026年11月期 予想サマリー
売上高・利益ともにYoY+20%成長及び過去最高額の連続更新を目指す
中期経営計画の見通し【1/2】計数目標及び定量目標
利益成長及び効率性改善を両立し、中計目標の達成は射程圏内
中期経営計画の見通し【2/2】キャピタルアロケーションポリシー
資本コストを大きく上回るROE・成長率に鑑み、資金を成長投資へ優先的に割当
2026年11月期 戦略骨子
既存戦略深化と高価格帯等の未開拓領域への挑戦により、市場期待を超える高成長を志向
成長投資を最優先し、利益拡大による継続的な増配を目指す
- 事業戦略
- 事業戦略全体の方向性はFY2026も継続
- 首都圏・関西圏を中心にOC物件の高価格帯領域の取組強化
- 6号ファンドの組成含むOC回転期間短縮施策の進化
- 財務戦略
- 成長投資の加速と自己資本比率25%維持を両立
- 配当による直接的な株主還元を強化
- IR戦略
- エクイティストーリーにおける成長訴求の強化（当社及びリノベーションマンションの市場成長性に関する開示充実）
- IR面談及び海外NDR/個人投資家説明会の継続・拡大
- 組織/IT戦略
- 積極的な人材採用の継続及び事業戦略に合わせた人材配置の最適化
- 業務効率化・データ活用を目的とした基幹システムの刷新及びAI活用推進
2026年11月期 業績予想
売上高・利益ともにYoY+20%成長及び過去最高額の連続更新を目指す
バランスシート回転向上の効果による利益押上げはFY2026も継続すると予想
リノベマンション事業売上総利益内訳
構造的なビジネスモデルの進化（≒OC回転期間短縮）を背景に、高収益なOCリノベの販売戸数拡大を軸に利益成長を継続
- OCリノベ：YoY ＋46.9%
- 回転期間短縮の施策により退去戸数の増加は継続、FY2026も大幅な販売戸数の拡大を見込む
- OCその他：YoY ＋33.1%
- （ファンド組成による売却分を含む）
- 空室リノベ
- 都市部の高価格帯物件の販売を加速し、販売戸数及び販売価格の向上を見込む
（参考）リノベマンション平均販売価格及び総利益率
OCリノベ ：大型バルク案件の物件の販売等により、販売価格及び総利益率は上昇
空室リノベ：販売価格の上昇により、１戸当たりの利益額は増加
重点施策：区分マンション流動化ファンド
ファンドの継続的な組成や大型化等により、ファンド全体での残高積上げを目指す
各案件組成時の物件売却益に加え、安定収益としてのリターン増加を期待
物件購入計画【1/2】現行戦略の継続
FY2026もOC物件への回帰を継続しながら購入戸数を拡大
特に需要の強い首都圏及び関西圏の物件購入に注力
物件購入計画【2/2】高価格帯領域の取組強化
価格上昇を背景に、東京都の中古マンション成約件数に占める１億円超の比率は上昇
当該価格帯での販売を今後強化すべく、高価格帯物件の購入にも注力
成長投資への戦略的な資金配分
バランスシート回転の向上により今後も利益成長とエクイティスプレッド拡大を志向
事業拡大局面において、FY2026は成長投資へ積極的に資金を配分
株主還元
成長投資及び利益成長に加え、安定配当・増配を意識した直接的な還元を強化
１株当たり配当金（DPS）の推移：FY26（予想）45.0円
総還元性向：35%
中古マンション/リノベーションマンション 市場環境
中古マンション市場【1/3】長期トレンド
新築住宅は希少化・高額化する一方、中古住宅は価格・件数ともに拡大
流動性・資産価値の高い中古マンションは中古戸建の市場成長を上回る
中古マンション市場【2/3】新築マンションとの比較
今後も首都圏の中古マンション需要は底堅く、中長期的な拡大市場であると予想
2016年以降、中古マンション成約戸数は新築マンションを逆転
新築に比べ、中古マンションの価格は手頃
中古マンション市場【3/3】短期トレンド
市場の成約戸数は前年同月比で伸びており、足元の中古マンション市場は活況
短期的な市場停滞の兆候はなく、引続き順調に推移すると予想
リノベーションマンション市場【1/2】当社グループのマンション供給能力
リノベーションマンション市場のリーディングカンパニーである当社グループの販売戸数は新築マンションディベロッパーの供給戸数に匹敵
リノベーションマンション市場【2/2】市場の成長性
リノベーションマンション市場（≒中古マンション買取再販市場）は二桁成長が期待できる有望セグメント
株価に対する当社認識
株価に対する当社認識【1/3】PBR要素分解
足元でPBRは１倍を上回り、ROEは12%以上を継続
PER向上による評価向上余地は十分にあると認識
株価に対する当社認識【2/3】高い利益成長とPER（評価）のギャップ
リノベーションマンションを主業とするプライム上場企業は当社グループのみ
安定的かつ高い利益成長とビジネスモデルの再評価により、PER拡大余地は大きい
株価に対する当社認識【3/3】NAVベースでの評価
NAVベースで、評価向上の余地は十分にあるものと認識
利益や含み益の積上げにより、P/NAV 1.0xの水準は今後も上昇する見通し
株主等との対話の実施状況（よくある質問）
株主等との対話の実施状況【1/5】
- 日本経済のインフレにより、当社のビジネスモデルに起きた変化は？
- 賃料相場上昇を捉えバランスシート回転向上に着手し、収益性及び効率性が向上
- OC回転期間は16ヵ月短縮し（FY2023 vs. FY2025）、営業利益率は10%を上回る等、目に見える成果が出始めている
- 投機的な不動産購入/外国人の不動産購入等への規制検討が報じられているが、当社ビジネスへの影響は？
- 検討される規制の内容や程度は現状では不透明
- 国内の底堅い実需に裏打ちされたリノベーションマンションへの影響は軽微と予想
- 金利上昇による借入コストの増加には、十分な備えがあるか？
- 金利スワップを活用し、金利変動による業績へのインパクトを軽減
株主等との対話の実施状況【2/5】
- 従業員採用は順調に進んでいるか？
- 積極的な採用活動により、FY2025期末時点の役職員数は234名（前期末比+15%）と、中長期での事業拡大に必要な人員を順調に確保
- 性別を問わず、能力と意欲のある人材が自然体で活躍できるカルチャーが定着
- 実力本位の登用を行った結果、FY2025期末時点の全従業員の女性比率は54%
- DX/AX推進は進んでいるか？どのように当社グループの業務を変えるか？
- 創業以来の中古マンション売買データを最大限に活用
- AIを試験的に導入し、業務効率化や質の向上を模索
株主等との対話の実施状況【3/5】
- 住宅ローン金利や不動産価格の上昇により、消費者の需要は低下しないのか？
- 日本では住宅ローン金利の急激な上昇は想定しづらい
- 新規の住宅ローン利用者はペアローンや収入合算を活用し借入額を増額
- 住宅ローン利用者は月次返済額の抑制が可能
- 共働き世帯やシニアの二次取得層など、比較的資金計画にゆとりののある層がターゲット
株主等との対話の実施状況【4/5】
- 物件購入を安定して継続できている要因は？
- 情報ネットワーク：業界のパイオニアとして高度な情報収集力
- オペレーション：仕組化による迅速な業務遂行
- ファイナンス：過去実績に基づく長期借入の実現
株主等との対話の実施状況【5/5】
- 営業キャッシュフローがマイナス傾向である理由は？
- 成長投資としての物件購入が営業キャッシュフロー上はマイナスに作用する
- OC物件購入を投資と捉えた仮定上のキャッシュフローを投資キャッシュフローに切出して考えることができる
- FY25は戦略転換のため一時的にマイナスとなるが、FY26以降の仮定上の営業キャッシュフローはプラスとなる見込み
APPENDIX
事業内容
事業ポートフォリオの基本方針
リノベマンション事業をコア事業と位置づけ、グループ全体で収益最大化を目指す
コア事業（全体図）
社会に価値を生み出すバリューチェーン
スター・マイカの投資姿勢を表す５つのキーワード
出口の手堅い物件へのポートフォリオ投資により、確実性高く収益を生み出す
- 一室単位の中古マンション売買
- ”オーナーチェンジ物件 [*] 中心
- 賃料収受によるストック収入
- 需要の底堅い実需層向け物件
- 新築でも中古でもないリノベーション
* 入居者(賃借人)がいたままの状態で売買される収益物件
参入障壁
高い参入障壁により競合優位性を確保
- 情報ネットワーク：年間5万戸分超の売買情報を収集
- オペレーション：年間3,300戸超の売買取引を安定実施
- ファイナンス：約50行の金融機関から800億円超を借入
コア事業（ステークホルダー）
購入及び販売は一般消費者との取引がメイン
オペレーションは内製化と外部委託とのバランスを取り、効率的な運営を実現
事業ヒストリー
主力のリノベマンション事業において、売買・保有戸数を増加させ、中古マンション市場の拡大をリード
業績の安定性
金融危機を最小限の減益で乗り越えた、不況期に真価を発揮するビジネスモデル
保有物件ポートフォリオ
１戸単位での積上げにより、十分に分散されたポートフォリオ
- 築年別：リノベーションによるバリューアップが見込める築年帯を中心に購入
- 専有面積別：ファミリータイプを中心に購入
- 地域別：大都市圏へ営業リソース投下し拡大を図る
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★★
評価の理由は、企業が中期経営計画の目標を前倒しで達成し、売上・利益ともに過去最高を更新するなど、極めて堅調な業績を達成している点にあります。特に、リノベーションマンション事業（売買）における「オーナーチェンジ（OC）物件」への回帰戦略が奏功し、販売戸数と利益率が大幅に向上しています。OC回転期間が16.1ヶ月短縮され、売上総利益率が向上したことは、ビジネスモデルの効率化と収益性改善が実現していることを示しています。
また、自己資本比率25%や販売用不動産残高1,000億円といったバランスシート上の目標も前倒しで達成しており、財務基盤が強化されています。市場環境に関しても、中古マンション市場の長期的な拡大トレンドと、同社がその市場でリーディングカンパニーとしての地位を確立している点がポジティブです。
一方で、懸念点として、成長投資の加速に伴い、営業キャッシュフローがマイナスに転じている点があります。これは「成長投資としての物件購入」と説明されていますが、投資キャッシュフローとの明確な区分けや、将来のキャッシュ創出能力について詳細な検証が必要です。また、売上高847億円、営業利益92億円という来期予想は、今期実績（売上691億円、営業利益73億円）からの+20%成長であり、高い成長を維持する意欲は評価できますが、その達成には継続的な物件仕入れと販売の効率化が不可欠です。
全体として、実績と戦略の実行力は高く評価できますが、成長投資の規模が大きいため、キャッシュフローの健全性には注意が必要です。
投資判断の根拠：
実績ベースでは、売上・利益ともに過去最高を更新し、中期経営計画を前倒しで達成した点、そしてビジネスモデルの効率化（OC回転期間短縮）が数値で証明されている点を高く評価します。市場環境も追い風であり、競争優位性も確立されています。来期予想も堅調ですが、成長投資の規模が大きいため、評価は★4とします。
重要なポイント：
1. OC物件戦略の成功: OC物件への回帰と回転期間短縮が利益率向上と売上拡大の主要因となっている。
2. 財務目標の前倒し達成: 自己資本比率25%や販売用不動産残高1,000億円目標を達成し、財務基盤が強化されている。
3. 市場環境の追い風: 中古マンション市場の長期的な拡大トレンドが事業成長を後押ししている。
4. 営業CFのマイナス: 成長投資（物件購入）が先行し、営業キャッシュフローがマイナスとなっている点。
会社への質問(AI生成)
[OC回転期間短縮施策の進化として、6号ファンド組成が挙げられていますが、ファンド組成による販売戸数増加が、将来の物件購入ペースに与える影響について、具体的なシミュレーションや見通しを教えてください。]
[空室リノベの平均販売価格上昇と総利益率上昇が確認できますが、高価格帯物件の購入・リノベーション・販売における具体的なコスト構造（特に工事費や販売費）の変化と、それが利益率に与える影響について詳細を教えてください。]
[FY2025の営業CFがマイナスとなった主な要因は物件購入と説明されていますが、この物件購入が投資CFではなく営業CFに計上されている理由と、FY2026以降の営業CFがプラスに転じる具体的な根拠（物件売却ペースと購入ペースのバランス）を教えてください。]
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| 高価格帯（1億円超）物件の仕入れ・販売比率拡大 | 80% | S | 都市部の中古マンション市場で1億円超の取引比率が上昇しており、同社の高価格帯物件への取り組み強化は市場トレンドと合致する。高価格帯は戸あたり利益率が高いため、売上倍増に直結する。 |
| OC回転期間短縮施策の継続的進化とファンド組成加速 | 75% | S | 現在の成長の核であるOC回転期間短縮をさらに加速させる。ファンド組成を加速し、仕入れたOC物件の流動化を早めることで、回転率を上げ、売上原価の圧縮と利益創出を両立させる。 |
| 首都圏・関西圏における仕入れエリアの深耕と拡大 | 70% | A | 需要が底堅い首都圏・関西圏において、支店網を活かした情報収集力を最大限に活用し、仕入れ戸数を拡大する。特に、競合が手薄なエリアや物件種別を特定し、集中的にリソースを投下する。 |
| リフォーム構造改革による工事キャパシティの抜本的拡大 | 65% | A | 高価格帯物件やOCリノベの販売拡大には、工事キャパシティの拡大が不可欠。内製化比率の見直しや、信頼できる協力業者ネットワークの構築・強化により、工事リードタイムを短縮し、販売機会損失を防ぐ。 |
最優先戦略(AI生成)
最優先戦略：高価格帯（1億円超）物件の仕入れ・販売比率拡大
現在の業績は、OC物件への回帰と回転期間短縮によって大きく牽引されています。しかし、売上を倍増させるためには、戸数ベースの成長だけでなく、戸あたり単価（利益）の向上が不可欠です。市場データによれば、首都圏では1億円超の中古マンションの取引比率が上昇しており、これは同社が「高価格帯物件の販売強化」を掲げている戦略と完全に一致します。
この戦略を最優先とすべき理由は、現在のビジネスモデルの延長線上で、最も高いインパクトを期待できるためです。OCリノベの回転期間短縮は既に進んでいますが、これ以上の劇的な短縮は難しくなる可能性があります。一方で、高価格帯物件は、より高い商品力と工事品質が求められますが、成功すれば戸あたり粗利が大幅に向上し、売上倍増への貢献度が最も高くなります。
具体的な実行策としては、まず高価格帯物件の仕入れを加速させる必要があります。そのためには、既存の「情報ネットワーク」を活かし、競合がまだ参入していない、あるいは評価しきれていない高価格帯の物件情報を優先的に収集する体制を構築します。また、仕入れた物件の品質を担保するため、「リフォーム構造改革」をこの高価格帯物件に特化して推進し、工事キャパシティを拡大することが重要です。
この戦略は、既存の強み（情報収集力、オペレーション能力、ファイナンス力）を活かしつつ、市場の成長セグメントにリソースを集中させるものであり、売上倍増に向けた最も効果的なアプローチと考えられます。
ITコンサルからの提案(AI生成)
ITコンサルタントによる支援提案
提案された「高価格帯（1億円超）物件の仕入れ・販売比率拡大」および「リフォーム構造改革による工事キャパシティの抜本的拡大」を支援するため、ITコンサルタントとして以下の施策を提案します。
1. 高価格帯物件仕入れのためのAI活用型物件評価・選定システム導入
- 目的: 既存の情報ネットワークで収集される膨大な中古マンション売買情報の中から、高価格帯物件（1億円超）に特化し、収益性・市場性を迅速かつ高精度に評価するシステムの構築。
- 期待される効果: 従来の属人的な評価プロセスを効率化し、仕入れ担当者がより多くの物件を評価できるようになります。特に、高価格帯物件特有の評価基準（立地、築年数、希少性など）をAIモデルに組み込むことで、仕入れの質とスピードを向上させ、競合に対する優位性を確立します。
- 実現可能性: 過去の売買データや市場データを活用した機械学習モデルの構築が可能です。
2. リフォーム・工事進捗管理プラットフォームの構築
- 目的: 高価格帯物件のリフォーム品質維持と工事キャパシティ拡大を両立するため、工事進捗、品質管理、協力業者とのコミュニケーションを一元管理するプラットフォームを導入します。
- 期待される効果: 現場の進捗状況をリアルタイムで可視化し、遅延の早期発見と是正を可能にします。また、協力業者との情報共有をデジタル化することで、コミュニケーションコストを削減し、工事リードタイムの短縮（販売事業期間短縮への寄与）と品質の均一化を実現します。
- 実現可能性: 既存の基幹システムとの連携を前提に、クラウドベースのプロジェクト管理ツールを導入・カスタマイズすることで実現可能です。
3. 財務・在庫管理の高度化によるキャッシュフロー最適化
- 目的: 成長投資の加速に伴うキャッシュフローの健全性を確保するため、物件の仕入れから販売までの在庫回転期間とキャッシュ創出タイミングをシミュレーション・最適化するシステムを導入します。
- 期待される効果: 営業CFと投資CFの区分けが明確になり、経営陣の意思決定を支援します。特に、OC物件のファンド化戦略と連動させ、最適なタイミングでの物件売却を計画的に実行するためのシミュレーション機能を提供します。
- 実現可能性: 既存の会計・在庫管理システムと連携し、将来のキャッシュフロー予測モデルを構築します。
