ファーストブラザーズ - 2026年11月期 第１四半期 決算説明資料 ★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 34540
- 会社名: ファーストブラザーズ
- タイトル: 2026年11月期 第１四半期 決算説明資料
- 発表日時: 2026年04月10日 17:00
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260410501729.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/3454.T
2026年11月期第1四半期決算説明資料
2026.04.10
ファーストブラザーズ株式会社
（東証スタンダード：3454）
当期純利益と株主資本の推移
連結
（単位：億円）
株主資本 親会社株主に帰属する当期純利益
260
247
株主資本は 242
継続的に成長
214
206
182
161
142
115
98
78
22 20 28 23 31
21 27
17
16 11 14
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
株主資本を安定・継続的に増加させる ことが、株主価値の最大化に直結する と考えております
- 毎期株主資本を増加させ、これに応じて株主資本配当率2.0%を基準に期末配当を実施します。
- 個別性が強い物件を適切なタイミングで売却し、利益最大化を追求するという方針により各期の利益が大きく変動する傾向にありますが、業績が良好な場合は通常の期末配当に加えて中間配当を行い、機動的な株主還元を行う方針です。
直前期の当期純利益が20億円を超過した場合
その超過分の40%相当額を中間配当で還元（2024年11月期から導入）
エグゼクティブサマリー
・投資銀行事業において物件売却益を計上、各利益は前期比で大幅な増益で着地
・売却案件に一部期ズレ（2Qで売上計上）が生じるも、着実に売却を進捗
連結業績
売上総利益 営業利益 経常利益 当期純利益
1,186百万円 506百万円 319百万円 491百万円
前年同期比 +23.6％ 前年同期比 +63.6％ 前年同期比 +272.1％ 前年同期比 +622.3％
投資運用事業
受託残高の減少に伴い前年同期比減となるも、想定通りの進捗
投資銀行事業
売却・取得のタイミング集中および前期大型売却案件の賃料収入の剥落により賃料粗利は前期比でわずかに減少するも、含み益は増加し、将来の売却益創出余地を拡大
売上総利益 3百万円
前年同期比▲45.1％
不動産含み益 18,072百万円
前年度末比 +310百万円
不動産賃貸粗利 813百万円
前年同期比▲3.9％
施設運営事業
堅調な宿泊需要を着実に取り込み、増益で着地
売上総利益 114百万円
前年同期比 +8.6％
TOPICs ― 当1Q決算の特殊要因（現預金残高について）
連結BS上の現預金残高は約22億円と実態より大幅に少なく見えているが、会計上の「取り込みタイミングのズレ」が原因。実態残高は約62億円
ズレが生じる理由
ファーストブラザーズ（親会社）
- ファーストブラザーズ（親会社） ← グループ会社（子会社）
決算期：11月 連結 決算期：10月
• 当該物件の取得資金を金融機関 取り込み
• 当該物件の保有会社 から借入 1ヵ月遅れ
• 連結取り込みは1ヵ月遅れ
未反映の売却取引（2Q計上予定）
売上高（売却額） 約43億円
売却原価（取得原価等） 約27億円
売却益（粗利） 約16億円
取引内容の整理
現預金残高の実態
- 1Q連結範囲 12〜2月（親会社）＋11〜1月（子会社）
- 子会社は1ヵ月遅れのため、1Qに含まれるのは11月〜1月分
2月末 物件の売却取引が実現
売上高約43億円/ 売却益約16億円。子会社の1Q対象期間外のため連結2Qへの反映となる
連結BS上の表示 約22億円
実態残高 約62億円
売却収益未反映
借入返済のみ反映済
本件取引を考慮した実態残高
1Q連結BS 取引は完了済、しかし借入返済のみが連結に反映
- 【親会社】売却実施に伴い金融機関への借入金を返済
- →この返済は1Q連結BSに反映済
- 【子会社】売却取引は完了しているが1ヵ月遅れの取り込みのため売却収益・現預金増加は2Q反映予定
現預金の一時的な減少は会計上のタイミングのズレによるものです。2月末に実現した大型売却取引の収益・現預金増加は2Q連結決算に反映されます。
実態残高は約62億円と引き続き投資余力は十分に有しています。
- 【結果】借入返済による現預金の流出のみが先行計上され、実態より残高が少なく見えている
TOPICs ― ホテル運営パートナー選定および合意書締結
鎌倉市に保有するホテルの運営パートナーとして株式会社テイクアンドギヴ・ニーズ（T&G）を選定 同社が展開する新規ホテルブランドの第一号店として、運営委託の合意書を締結
神奈川県鎌倉市腰越 ホテル外観 （建築設計：千葉学氏）
施設概要
所在地 神奈川県鎌倉市腰越3-1-7
付帯施設 レストラン、バンケット、セレモニースペース等
本プロジェクトの背景
湘南・鎌倉エリアは年間約1,600万人が訪れる国内有数の観光地。宿泊の選択肢にはまだ発展余地があり、当社グループはこのエリアで「場所の魅力を引き出す」取り組みを重ねてきた（鎌倉・長谷「旧加賀谷邸」の再生等）。本施設においても、鎌倉・腰越という場所にふさわしい滞在の形を創造。
運営パートナー：株式会社テイクアンドギヴ・ニーズ（T&G）
ホスピタリティ分野において独自のブランドづくりと運営力を有する同社を選定し、合意書の締結に至った。本施設はT&G社が展開する新規ホテルブランドの第一号店となる予定。
社名：株式会社テイクアンドギヴ・ニーズ 本社：東京都品川区 HP：https://www.tgn.co.jp/
当社の考え方
場所や建物が持つ固有の魅力を見極め、時代や地域にふさわしい形で活かす。本施設においても「鎌倉・腰越という場所にふさわしい滞在の形」を実現してまいります。
施設名称 未定
TOPICs ― ホテル運営パートナー選定および合意書締結
優良オペレーターとの連携実績を確立。T&G社との合意書締結を足掛かりに、投資銀行事業におけるホテル資産 のさらなる拡充を図る
今回の取り組み
合意内容
投資銀行事業として保有する鎌倉ホテルを T&G社へ運営委託。当社は引き続き物件オーナーとして保有し、運営収益の一部を賃料として受領
対象物件
神奈川県鎌倉市腰越 （投資銀行事業保有物件）
T&G社との連携の意義
アセット評価
独自のブランドと運営力を有するT&G社が 当社物件でオペレーションを行うことで外部からの当社アセット評価の向上
新ブランドとの協創
T&G社の国内新ブランド第一号店として、施設の認知度向上と鎌倉エリアでの価値向上を期待
今後の戦略
ネットワーク構築
今回の連携を契機に、T&G社に限らず優良ホテル運営会社とのパートナーシップを拡げる
資産の拡充
運営会社が評価する物件水準を維持しながら、ホテル資産への投資機会を継続的に探索
【ご参考】当社の2つの事業区分について
投資銀行事業 今回の案件はこちら
仕組み 当社が不動産を取得・保有し、外部のホテル運営会社に 運営を委託。運営収益の一部を変動賃料相当として受領 する収益モデル
運営主体 外部ホテル運営会社（今回はT&G社）施設運営事業 今回のT&G案件とは別事業
仕組み 当社グループ自身が物件の所有と運営の両方を担う事業。 今回のT&G案件とは直接の関連はない
運営主体 自社グループ
ファーストブラザーズのビジネス
ファーストブラザーズのビジネス
現在は、自己勘定投資を軸として、ファーストブラザーズの強みを活かした3つの事業を行っています。 自己勘定投資である「投資銀行事業」は収益の柱となっています。
その他事業 投資運用事業 投資銀行事業 投資運用事業 施設運営事業
0.1億円 0.03億円 自社が投資家として、不動産
機関投資家の資産を運用し不 ホテル・旅館などを当社
施設運営事業 や企業等へ直接投資を行う事 動産投資を行う事業 グループ自らオペレーション
1.1億円 業 を行う事業
売上総利益 投資家
報酬 資金
11.8億円 取得 賃料 保有
運営収益
運用 売却益 オペレーション
2026.11期1Q 取得
ユーザー
運用 賃料
利用
売却益
主な投資対象 主な投資対象 主な投資対象
投資銀行事業
賃貸不動産・スタートアップ・再生 大規模不動産 ホテル・旅館等
10.5億円 可能エネルギー
各事業における不動産投資
投資銀行事業は自己資金（借入金）による不動産への直接投資であり当社が不動産オーナー 一方、投資運用事業（ファンド）は運用による手数料を投資家から収受するビジネス
| 投資銀行事業 | 投資運用事業 |
|---|---|
| 賃料 | 賃料 |
| 売却益 | 売却益 |
| 資金 | 資金 |
| 投資家 | |
| 報酬 | 運用 |
| 取得 | |
| 運用 | |
| 自己資金（借入金） | 機関投資家の出資 |
| 対象 | 50億円以下の中小型物件 |
| 特徴 | 流動性が高く流通量も多いため投資妙味のある案件が多い |
| 環境 | J-REIT市場は拡大が続きデータセンター設備の組み入れ も許可され拡大が見込まれる |
| 認識 | 都心部では過熱感が見られ、利回り低下が続く |
| 金融機関の貸出態度も依然として大きな変化なし | |
| 相対的に割安な日本不動産への海外からの投資意欲継続 | |
| 金利上昇局面において低利回り案件は警戒 |
投資銀行事業で当社グループが取り組んでいること
自社資金による投資を通じて、安定収益と持続的なポートフォリオ成長を実現
不動産投資
- 賃貸不動産の取得・保有
- 改修・運営改善/新規開発
- 売却で含み益を顕在化→再投資
その他投資
- 再生可能エネルギー ・社会インフラ投資
- ・ スタートアップ ・ベンチャー投資
安定収益の確保× ポートフォリオ成長
改修/
取得 安定稼働
運営改善
実現サイクル
ポート 売却で
フォリオ 再投資 含み益を
成長 顕在化
安定収益基盤の拡大
中長期での利益最大化
東日本不動産(HNF)の東北エリアにおける事業戦略
地域に根ざした情報ネットワークを活用し、競争の少ない市場で優良物件を取得することで、地方都市において 高利回り物件を集中保有
地域密着型の 情報ネット ワーク
競争の少ない 環境での物件 取得
高利回り物件 の集中エリア
地方都市の優良な 地域に根ざした
不動産事業を展開
オフィス・商業施設を 多数保有
潜在価値の高い物件
- HNFは青森を中心に、地元行政・不動産業者との強固な関係を構築
- 優良物件の情報が“早期かつ優先的”に入手可能
- 地方都市では大手資本の参入が限定的
- HNFの信頼と実績により、紹介案件や行政連携が多く、競合なき物件取得が可能
- 東北エリアではNOI利回りが高水準の物件が多く、収益性が高い
- 新規物件供給が少なくテナントニーズが根強い
ESGを踏まえた事業運営とCSV（Creating Shared Value）
資本を適切に配分し、不動産を軸とした事業運営で安定収益と成長を確保し、活動成果をCSV＝経済価値と社会的価値の同時創出
| Input（ESGリソース） | 事業運営 | Output | Outcome（CSV） |
|---|---|---|---|
| 財務資本 [G] | 不動産投資のレバレッジ活用と長期借入金による安定的な資金調達 | 安定した収益基盤 不動産投資・運用を中心に、賃貸収益や売却益を確保 | 経済的価値 |
| 知的資本 [S/G] | 不動産投資・運用に関す る高度なノウハウ | 投資事業による企業成 長支援 資金提供だけでなく、経営 改善や事業再生を通じて企 業価値を向上 | |
| 人的資本 [S] | 少数精鋭で専門性の高 い人材 | 施設運営 （商業・宿泊施設） | |
| 社会資本 [E/S] | 地域資源を活かしたプ ロジェクト推進 | 再生可能エネルギー 事業 地熱発電などの再エネプロ ジェクトを推進 | 環境的価値 |
| 自然資本 [E] | 再エネ資源（地熱・風 力・太陽光） | 地域投資 注力地域の活性化が当社グ ループの事業継続性の強化 に直結 | 社会的価値 |
| 地域資源の活用 自然環境や文化資源を活か した観光事業で、持続可能 な地域づくりに貢献 | 社会課題解決型投資 「関わることで変える」投 資を実践し、企業や地域の 課題解決にも貢献 |
業績ハイライト
連結
業績ハイライト
前年同期に物件売却がなかった反動もあり、1Qより複数の物件売却を計上し売上総利益は大幅増 金利上昇による支払利息の負担増はあるも、売却益の寄与により、経常・最終利益ともに前年同期比で大幅増益
親会社株主に帰属する 当期純利益
売上総利益 経常利益 当期純利益
前年同期は物件売却収益がなかったのに対し、 金利上昇に伴う支払利息の増加があるも、物 物件売却による増益に加え、繰延税金資産を 今期は1Qより複数の物件売却を計上したこと 件売却益の寄与がこれを上回り前年同期比 計上(※)したことで法人税等が減少し、前年 が主因となり前年同期比+23.6% +272.1% 同期比+622.3%
（億円） （億円）
20 10
11.8億円
前年同期比
+23.6％
9.6億円 3.2億円
10 8.3億円
前年同期比
+272.1％
1.3億円 0.9億円
0 0
2024.11期 2025.11期 2026.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q
（億円）
一過性の特殊要因
10
4.9億円
前年同期比
+622.3％
0.6億円 0.7億円
0
2024.11期 2025.11期 2026.11期
1Q 1Q 1Q
※子会社において物件売却の実現可能性を踏まえ、繰越欠損金の回収可能性を見直したことによるもの
投資銀行事業
賃貸不動産ポートフォリオ 投資銀行事業
収益の要として、中長期的に安定収益が見込める賃貸不動産の取得を推進 変動はあるものの残高、物件数ともに着実に増加してきています 当期は前期とは対照的に1Qから積極的に取得と売却を実行
残高推移 物件数／NOI利回り
（百万円）
残高 残高 期中増加額 期中減少額 期中増減額
80,000 10,000 100 93 91 89 92 12.0%
65,969 65,876 67,369 66,770 90
8,000 80
60,000 10.0%
70
6,000 60
40,000 50 7.3% 7.4% 7.6% 7.3% 8.0%
2,913 4,000 40
30
20,000 1,383 ▲978 2,000 20 6.0%
▲13 0 0 240 0 10
0 0 0 4.0%
2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期 2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
（1Q末時点） （1Q末時点） （1Q末時点） （1Q末時点） （1Q末時点） （1Q末時点） （1Q末時点） （1Q末時点）
※ 残高及び期中増減額は取得価格ベース。増加額には、M&Aに伴う増加額、開発案件竣工に伴う増加額を含む。
※NOI利回りは安定稼働時の想定年率（CFベースの純収益÷取得価格）
投資銀行事業 当社グループ自身が投資家として、不動産やスタートアップ企業等への投資を行う事業
現在、大部分は不動産への投資
物件簿価、時価、含み益の推移 投資銀行事業
1Qにおける新規取得、既存案件の価値向上により、含み益は前年同期比では減少、前期末比では増加 含み益は売却時に顕在化し、将来の利益に貢献するとともに再投資の源泉に
| （百万円） | |
|---|---|
| 0 | 66,388 |
| 10,000 | 66,479 |
| 20,000 | 68,131 |
| 30,000 | 14,622 |
| 40,000 | 17,343 |
| 50,000 | 21,347 |
| 60,000 | 時価 |
| 70,000 | 時価 |
| 80,000 | 時価 |
| 90,000 | |
| 100,000 |
| 81,011 | |
| 83,822 | |
| 89,478 |
賃貸不動産ポートフォリオの所在地別、用途別内訳 投資銀行事業
首都圏・地方都市における中小型物件を投資対象とし、高い利回りを確保しつつ安定運用 ポートフォリオは市場環境の変化にあわせて柔軟に組み換えつつ拡充
所在地別
首都圏に限らず、東日本不動産の拠点である東北地域や その他全国の地域において優良な投資物件を選別
用途別[※]
テナントニーズが固い立地にあるオフィス・商業施設が中心 コロナ禍に取得を進めた宿泊施設は売却を進め減少傾向
その他
東北
主要都市
29.0%
39.5%
2026.11期
1Q末現在
関東
31.5%
住宅・その他 オフィス
18.4% 18.4%
2026.11期
1Q末現在
ホテル・
旅館
18.8%
商業
44.4%
※複数の用途がある不動産については主な用途で集計
不動産賃貸売上・粗利 投資銀行事業
安定的に賃貸収益が見込める高品質な賃貸物件を厳選して取得し、物件の価値向上に努め、安定的な収益を確保 1Qから複数の物件を取得したが、期中収益貢献は2Q以降
不動産賃貸売上（累計）
賃貸不動産からの収入は安定的に増加傾向
（百万円）
1,821 1,771
1,800 1,600
1,487 1,315
1,400 1,114
1,200 1,000
800 600
400 200
0
2022.11期 2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
1Q 1Q 1Q 1Q 1Q
不動産賃貸粗利（累計）
前期に賃料収入の大きい物件を売却したことにより前年同期比ではわずかに減収
前年同期比
▲3.9％
900 846 813
800 756
700 606
600 554
500
400
300
200
100
0
2022.11期 2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
1Q 1Q 1Q 1Q 1Q
1Qは賃貸売上の減少に伴って、賃貸粗利も減益
（百万円）
不動産賃貸売上の構成 投資銀行事業
賃貸不動産ポートフォリオでは主にホテル等の変動賃料収入が伸長 全体のバランスも見つつ、中長期的な企業価値の最大化を念頭に投資判断
不動産賃貸売上内訳（構成比・期間累計）
（構成比） （売上高）
固定賃 変動賃 不動産賃貸売上
（百万円）
100% 3,000
25.0% 34.0% 30.4%
80%
2,000
60%
1,821
1,771
40% 1,487
69.6% 1,000
75.0% 66.0%
20%
0% 0
2024.11期1Q 2025.11期1Q 2026.11期1Q
【固定賃料】
賃料 ：契約期間中、原則定額
安定性：賃料は固定のため、契約期間中収入の振れ幅が小さい
狙い ：収益の下支え（ディフェンス）
固定賃料と組み合わせて収益の上振れ余地とバランスさせ、安定性を担保
【変動賃料】
賃料 ：テナント売上やホテルの宿泊指標に連動して決定
安定性：景気・イベント等の影響を受け変動がある
狙い ：成長局面の取り込み（オフェンス）
固定賃料と組み合わせて収益の上振れ余地を確保
ポイント
変動賃料の商業施設やホテルについては、賃貸収入が消費者需要に大きく左右されるためストック収益としてのバランスも見つつ、過熱感も見極めたうえで売却判断のタイミングが重要
当社グループでは引き続き市場動向を慎重に見極め投資判断
不動産売却売上・粗利 投資銀行事業
保有物件の収益価値向上施策を実施しつつ、得られた含み益を売却によって実現し、再投資を行うサイクル 2026年11月期は固定資産として計上している物件も含め複数の物件売却を予定
不動産売却売上（累計）[※1 ※2]
1Qでの不動産売却は小規模
売却益を大きく見込む取引の反映は2Q 以降計上
不動産売却粗利（累計）[ ※1 ※2]
左記売却に伴い一定の売却利益を計上
（百万円） （百万円）
5,000 4,755 1,200 1,128
4,000
900
3,000
600
2,000 1,468
234
1,000 300
14 0 0 0 0 0
0 0
2022.11期 2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期 2022.11期 2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q
※1 仕掛販売用不動産（賃貸不動産開発用地等）の売却を含む
※2 連結貸借対照表上で固定資産として計上していた賃貸不動産の売却（特別損益として計上されたもの）を含む
資金調達の概要 投資銀行事業
賃貸不動産取得の際には借入を行うため、投資の進展とともに借入残高は増加する傾向 原則として10年程度の長期借入かつ低金利で調達し、リファイナンスリスクや金利上昇リスクに備える
借入残高[※1]
■ 内ノンリコースローン
60,000
52,905 53,226
1,486
49,753
50,000 48,511
40,000
2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
（期末時点） （期末時点） （期末時点） （1Q末時点）
加重平均残存期間／加重平均金利[※2]
ローン種別 原則として金額、金利、期間、返済ピッチ等の借入条件を最優先しますがスキームの都合上ノンリコースローンを選択する場合もあります
加重平均残存期間
15年 加重平均金利 4.00%
9.7年 9.6年 3.00%
10年 9.2年 9.0年
2.00%
5年 1.69%
1.45%
1.00%
1.20%
0.95%
0年 0.00%
2023.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
（期末時点） （期末時点） （期末時点） （1Q末時点）
金利動向 長期金利は上昇傾向にあり、変動金利の基準金利も上昇基調。2026.11期は前期末比で+0.75ptの期中金利負担増を予算上で想定しています。
※1 賃貸不動産取得のための借入金
※2 金利固定化前
資金調達の概要 投資銀行事業
資本効率を高めるため調達コストの低い借入金を最大限活用していることからレバレッジは70%台で推移 金利スワップを活用して金利の一部固定化を実施しているが、コストを勘案し新規実行はせず割合は自然減
レバレッジ[※1]
| 賃貸不動産簿価 | |
|---|---|
| 79.4% | |
| 78.3% | |
| 75.8% | |
| 72.0% | |
| 2023.11期 （期末時点） | |
| 2024.11期 （期末時点） | |
| 2025.11期 （期末時点） | |
| 2026.11期 （1Q末時点） |
| 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% | （%） |
|---|---|
| 22.4% | |
| 21.6% | |
| 17.4% | |
| 12.5% | |
| 2023.11期 （期末時点） | |
| 2024.11期 （期末時点） | |
| 2025.11期 （期末時点） | |
| 2026.11期 （1Q末時点） |
金利固定化割合
| 金利スワップ 金利上昇リスクを回避する目的で支払金利を長期固定化 時価が市場金利動向で変動し、営業外損益へ影響するもの の、キャッシュ・フローの安定化に寄与 |
※1 借入残高÷ 賃貸不動産簿価
投資運用事業
不動産アセットマネジメント 投資運用事業
当社組成ファンドの投資対象となる大型物件は取得競争激しく価格高騰継続、慎重な姿勢を保ち新規受託はなし 一方、投資家が主体となって取得した案件の期中管理業務は適宜受託し、アセットマネジメントフィーを受領
受託資産残高推移
ポイント
- 残高の減少は投資家によるポートフォリオの入れ替えのため
- 引き続き投資家からの求めに応じた新規 受託の案件検討は継続実施
- その他、当社グループが保有する物件を 投資対象とした新規ファンド組成するこ とも検討しているが、当面はファンド化 よりも物件売却益の最大化を優先
（百万円）
25,000 22,958
20,000 17,375
14,460 14,562
15,000
10,000
5,000
0
1 2 3 4
投資運用事業 機関投資家の資産を運用し不動産投資を行う事業 取得時、保有期間中、売却時などに手数料をいただくフィービジネス
施設運営事業
業績サマリー 施設運営事業
運営する施設において引き続き旺盛な観光需要を取り込み、前年同期比で増収増益 黒字着地だが前期末の減損処理により、のれん償却負担が減少したことが主因
売上高 売上総利益 営業利益
2024.11期 2025.11期 2026.11期
114 1Q 1Q 1Q
（百万円） （百万円） （百万円）
513 前年同期比 28
600 前年同期比 120 105 +8.6% 40 前年同期比
494 +3.8% +687.4%
500 446 100
81 20
400 80
300 60 4
0
200 40
100 20
-20
▲19
0 0
2024.11期 2025.11期 2026.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q -40
施設運営事業 ホテル・旅館等などを当社グループ自らオペレーションを行う事業 現在の運営施設は全て自社グループ保有物件
業績予想
連結
- 現状、当社グループの業績は不動産売却への依存度が高く、期ごとの変動が大きいという特徴があります。
- 前期（2025年11月期）は、国内金利が上昇したことや資金調達環境への影響を考慮し、慎重な投資判断を行いました。 当期(2026年11月期)につきましても、依然として先行き不透明な状況が継続すると想定しております。
- 当期においても慎重な投資姿勢は維持いたしますが、安定的な収益源である高利回り賃貸不動産については、資本コストを十分に勘案したうえ で、取得・売却を含めた機動的な投資活動を展開してまいります。
親会社株主に帰属する
売上高 経常利益 当期純利益
※2026年11月期は長期保有想定で固定資産へ計
上していた不動産を一部売却する計画のため売
（億円） 却利益が特別利益で計上を見込んでおります。 （億円） （億円）
44億円
250 40
200 190億円 30 26億円
177億円
168億円 29億円
30
150
21億円 20 17億円
20 14億円
100
10
10
50
0 0 0
2024.11期 2025.11期 2026.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期 2024.11期 2025.11期 2026.11期
実績 実績 計画 実績 実績 計画 実績 実績 計画
業績予想の進捗について
連結
主力事業である投資銀行事業において物件売却がなかったことから、売上総利益ベースでの進捗は15.7% 2Q以降で物件売却や新規物件の取得による賃貸収益の増加を計画
| （百万円） | 2025.11期 通期実績 | 2026.11期 1Q実績 | 進捗率 | 2026.11期 業績予想 （前年比） |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 売上総利益 | 19,063 7,833 | 3,789 1,186 | 21.4% 18.2% | 17,730 （▲7.0%） 6,500 （▲17.0%） |
| 投資運用事業 | 39 | 3 | 11.1% | 27 （▲46.8%） |
| 投資銀行事業 施設運営事業 その他事業 | 7,449 319 5,295 25 | 1,056 114 506 10 | 38.6% 17.2% 12.2% 25.0% | 6,138 （▲17.5%） 295 （▲7.5%） 4,150 （+24.0%） 40 （▲21.6%） |
| 経常利益 | 4,433 | 319 | 10.9% | 2,920 （▲34.1%） |
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 | 1,749 | 491 | 18.7% | 2,620 （+49.7%） |
ポイント1 売上高は売却物件の規模に より大きく変動するため売 上総利益を重視
ポイント2 物件売却の有無が各段階利益へ大きく影響
ポイント3 四半期業績は物件の売却時期に左右されるため事業計画は年間で作成・管理
株価と資本コストの認識
収益構造・バリュエーション推移
売上総利益は、主に賃貸収益と、不動産のバリューアップ後の売却による売却益から構成
売却益は期ごとに変動が大きいのに対して、賃貸収益は安定的に成長し、今後も保有を拡大させる方針
事業別の売上総利益推移 当社PBRとTOPIX推移
(百万円) PBR(倍) TOPIX
9000
1.5 4,500
当社PBR TOPIX
6000 1.0 3,500
3,585
2,710
3,080
3000 0.5 2,500
2312
4,006 3,867
1,802
1420
0.0 1,500
0
22.11期 23.11期 24.11期 25.11期
不動産売却粗利 不動産賃貸粗利 施設運営事業 投資運用事業 その他 2021年11月 2022年2月 2022年5月 2022年8月 2022年11月 2023年2月 2023年5月 2023年8月 2023年11月 2024年2月 2024年5月 2024年8月 2024年11月 2025年2月 2025年5月 2025年8月 2025年11月 2026年2月
出典 日本取引所グループホームページ
現状認識と課題
売却益依存型の利益構造が、ROEの乱高下と資本コスト超過を生み、PBR割れの主要因と認識 瞬間風速的な利益の上振れは再現性の懸念から市場で評価はされない
収益構造の現状分析と当社の課題認識
- 賃貸利益は着実に積み上がり、安定成長の基盤となっているが、利益全体に占める「不動産売却益」の割合が高く、その期ごとの変動が激しいため、PBR1倍割れの要因となっていると分析
資本コストと市場評価に関する分析
- 2025.11末時点の株価（PBR 0.63倍）は、当社の創出するROEに対し、市場が求める「期待収益率（＝資本コスト）」の方が高く、「期ごとの変動の大きさ」に対する「割引評価」であると認識
(百万円)
8,000
6,000
3,867
4,006
4,000 1,802
1,420
2,000
3,585
3,080
2,710
2,312
0
22.11期 23.11期 24.11期 25.11期
不動産賃貸粗利 不動産売却粗利
PBR(倍)
1.5
1.0
0.5
0.0
PBR(倍) ROE(%)
15%
13.9%
10%
6.9%
5.6% 5.8%
0.63 5%
0.56 0.58 0.58
0%
22.11期 23.11期 24.11期 25.11期
PBR ROE
当社グループの投資哲学
個別性の強い不動産を戦略的にマッチングさせ潜在価値の最大化と真の価値の顕在化を目指す →中長期的視点で株主価値の最大化に寄与すると考えているものの前頁の懸念（再現性）は拭えない
1 不動産は個別性が極めて強く、優良な物件ほど一度手放せば 同条件での再取得は不可能なため、安易な早期売却は 行ってない
実現価値（売却価格）
不可逆性
（買い戻し不可）
2 潜在価値の顕在化
（買い手マッチング）
3 時間（保有期間・ソーシング期間）
潜在利益が高い不動産において、利益を最大化する鍵は 「タイミング」と「買主属性」のベストマッチにある
単に保有するのではなく、その物件の価値を最も高く評価 できる買主を見つけ出し、最適なタイミングで売却すること で、バランスシート上の簿価以上の「真の価値」を顕在化さ せる
一般的な売却（早期エグジット） 当社の戦略（価値の最大化）
資本コストを意識したポートフォリオ・マネジメント
資本コストを上回る価値創出の有無を見極め、期待リターンが下回った案件は優先的に処分方針へ転じる、 コスト意識のポートフォリオ運用を、より一層意識的に行うことで資本効率を高めてまいります
利率（％） コスト意識 「売却を待つ」判断は、その期間分の 「資本コスト（株主資本の機会費用）」が発生 し続けることを意識
売却のポイント 厳格なルール 漫然と保有するのではなく、各物件の 「期待収益率」が「資本コスト」を上回ってい るか厳格にモニタリング
保有（価値創造） 売却 （価値毀損） アクション 期待リターンがコストを下回った（＝価値創造 が終わった）と判断した資産については、含み 益の有無に関わらず、即座に売却・入替を実行
目安としてはCG報告書に記載のとおり、 保有期間(年) CAPM等により推計した当社資本コストは約7 〜9%と認識。 期待IRR（内部収益率）
株主還元
配当の基本方針
株主の皆様に対する利益還元は、経営における重要施策の一つと位置付けています
- 利益に連動する配当性向ではなく、株主資本配当率（DOE）2.0％を目安に年1回の期末配当を基本として安定的な配当を行います
- 直前期の”親会社株主に帰属する当期純利益”が20億円を超過した場合、超過分の40％を中間配当として還元します（2024年11月期から導入）
- 当社の業績特性に馴染む株主還元策を引き続き検討中であり、今期中を目途に決定次第開示いたします
1株当たりの配当金推移
株主資本配当率（DOE） 2.0％を目安として配当
（円） 年間計
70 67円
中間配当
50 33円
期末配当
期末配当
期末配当 37円
期末配当 35円
期末配当 30円 32円
30 期末配当 期末配当 27円
期末配当 24円
期末配当 21円 期末配当
18円
15円 34円
10
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
(予想)
中間配当導入
株主優待制度
株主の皆様のご支援に感謝するとともに、当社株式への投資の魅力を高め、 中長期的に保有していただきたく、株主優待制度を導入しています
ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部
対象となる株主様 毎年11月30日現在の株主名簿に記録された一定の条件を満たす株主様
保有株式数及び保有期間に応じて、株主優待ポイントを進呈いたします。 ポイントは、専用WEB サイトにおいて、Amazon ギフトカード、食品、電 化製品、旅行・体験等に交換できます。
株主優待の内容
1年以上継続保有者※
1年未満保有者
| 保有株式数 | 優待内容 | 保有株式数 | 優待内容 | |
|---|---|---|---|---|
| 500株以上 5,000ポイント | 3,000株以上 5,000ポイント | |||
| 600株以上 6,000ポイント | 3,100株以上 6,000ポイント | |||
| 700株以上 7,000ポイント | 3,200株以上 7,000ポイント | |||
| 〜 以降、100株保有 増加毎に1,000 ポイントを追加進呈 | 〜 以降、100株保有 増加毎に1,000 ポイントを追加進呈 | |||
| 5,000株以上 50,000ポイント | 5,000株以上 25,000ポイント |
優待交換商品に関するお問い合わせは、
ファーストブラザーズ・プレミアム優待倶楽部ヘルプデスク 【TEL：0120-980-965】までお願いいたします。
- Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com, Inc.または その関連会社の商標です。
- ※毎年5月31日および11月30日の株主名簿に同一株主番号で連続3回以上記録されること
Appendix
連結貸借対照表
| （百万円） | 2024/11期末 | 2025/11期末 | 2026/11期1Q | 増減額 |
|---|---|---|---|---|
| 流動資産合計 | 58,651 | 59,329 | 56,094 | -3,234 |
| 現金及び預金 | 4,817 | 6,830 | 2,119 | -4,710 |
| 信託預金 | 1,242 | 1,096 | 1,294 | +197 |
| 販売用不動産 | 47,366 | 46,304 | 47,961 | +1,656 |
| 仕掛販売用不動産 | 3,327 | 3,423 | 3,431 | +8 |
| その他 | 1,897 | 1,673 | 1,286 | -386 |
| 固定資産合計 | 30,490 | 30,503 | 31,095 | +591 |
| 資産合計 | 89,141 | 89,832 | 87,189 | -2,643 |
| 負債合計 | 64,234 | 63,580 | 60,949 | -2,630 |
| 流動負債合計 | 5,747 | 6,188 | 4,683 | -1,504 |
| 短期借入金 | 71 | 343 | 398 | +55 |
| 1年内返済予定長期借入金 | 3,462 | 2,536 | 2,454 | -82 |
| ノンリコース1年内返済予定長期借入金 | 0 | 0 | 0 | ±0 |
| その他 | 2,213 | 3,308 | 1,831 | -1,477 |
| 固定負債合計 | 58,487 | 57,391 | 56,265 | -1,125 |
| 長期借入金 | 53,154 | 53,604 | 52,541 | -1,062 |
| ノンリコース長期借入金 | 1,486 | 0 | 0 | ±0 |
| その他 | 3,846 | 3,787 | 3,724 | -62 |
| 純資産合計 | 24,907 | 26,252 | 26,239 | -13 |
| 株主資本合計 | 24,740 | 26,013 | 26,013 | +0 |
| その他 | 166 | 239 | 225 | -13 |
| 負債純資産合計 | 89,141 | 89,832 | 87,189 | -2,643 |
| ネットD/Eレシオ※1 | 2.05 | 1.87 | 2.00 | +0.13pt |
コメント
- P.4に記載の特殊要因により販売用 不動産の増減に比して借入金が大きく 減少（当1Qのみの一時的要因）
- 上記説明ページのとおり、当1Q末時 点の現預金が21億円と大きく減少し て見えるが実質残高は約62億円
ポイント
- 投資案件は原則として借入金を最大限 活用しており、投資の進捗により借入 比率が高まる傾向にあります
- 借入は長期を原則とし、物件別CFを 精緻にモニタリングし、リスク管理を 徹底しています
- ※1ネットD/Eレシオ＝（ノンリコースローンを除く有利子負債－（現金及び預金＋信託預金））÷株主資本
連結損益計算書
| （百万円） | 2024/11期1Q | 2025/11期1Q | 2026/11期1Q | 前期比 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 1,955 | 2,344 | 3,789 | +61.6% |
| 売上総利益 | 830 | 960 | 1,186 | +23.6% |
| 販売費及び一般管理費 | 590 | 650 | 680 | +4.5% |
| 営業利益 | 240 | 309 | 506 | +63.6% |
| 経常利益 | 129 | 85 | 319 | +272.1% |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 63 | 68 | 491 | +622.3% |
| 投資運用事業 | 9 | 6 | 3 | ▲45.1% |
| 投資銀行事業 | 739 | 847 | 1,056 | +24.7% |
| 不動産売却粗利 | 0 | 0 | 234 | N/A |
| 不動産賃貸粗利 | 756 | 846 | 813 | ▲3.9% |
| その他 | ▲17 | 0 | 8 | N/A |
| 施設運営事業 | 81 | 105 | 114 | +8.6% |
| その他事業 | 0 | 0 | 10 | N/A |
| 売上総利益合計 | 830 | 960 | 1,186 | +23.6% |
| 人件費 | 315 | 259 | 295 | +36 |
| 地代家賃 | 42 | 43 | 43 | +0 |
| 支払手数料・報酬 | 70 | 100 | 87 | -12 |
| 租税公課 | 9 | 10 | 18 | +8 |
| のれん償却 | 28 | 61 | 7 | -53 |
| その他 | 123 | 176 | 226 | +50 |
| 販売費及び一般管理費合計 | 590 | 650 | 680 | +29 |
コメント
• 物件売却が先行して進んだ当 1Qは賃貸収益が前年同期比 ▲3.9%で着地
• P.4に記載のとおり、実際に は2月時点で取引を完了して いる2Q計上予定の売却案件 があり、売却計画は順調に進 捗
会社情報
会社概要
会社名 ファーストブラザーズ株式会社
証券コード 3454（東証スタンダード）
設立 2004年2月4日
所在地 東京都千代田区丸の内二丁目4番1号 丸の内ビルディング25F
資本金 100,000,000円
役職員数 184名（2026年2月28日現在グループ連結）
主要子会社 ファーストブラザーズキャピタル株式会社 ファーストブラザーズ投資顧問株式会社 ファーストブラザーズディベロプメント株式会社 株式会社東日本不動産 フロムファーストホテルズ株式会社
当社グループの主な事業
賃貸不動産の保有運用
中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産の保有・ 運用事業
不動産アセットマネジメント
数百億円規模の比較的大規模な不動産を投資対象とした 機関投資家の資産運用事業
再生可能エネルギー
地熱発電を中心とした再生可能エネルギーの開発・運営 事業
施設運営事業（ホスピタリティサービス）
当社グループ自らが宿泊施設等の運営を行う事業
ご留意いただきたい事項
- 本資料は、当社グループに関する情報の提供を目的として作成されておりますが、内容について当社グループ がいかなる表明・保証を行うものでもありません。
- 本資料の作成に際し、当社グループは細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、 第三者によるデータの改ざん、データのダウンロード等によって生じた障害等に関し、事由の如何を問わず一 切責任を負うものではありません。
- 本資料に記載された内容は、当社グループが合理的と判断した一定の前提に基づいて作成されておりますが、 外部及び内部環境の変化等の事由により、予告なしに変更される可能性があります。
- 本資料に含まれる将来の見通しに関する記述等は、現時点における情報に基づき当社グループが判断したもの です。これらには外部及び内部環境の変化等のリスクや不確実性が内在しているため、実際の業績は本資料に 記載されている将来の見通しに関する記述等と異なる可能性があります。
- 今後、新しい情報や事象の発生等があった場合においても、当社グループは、本資料に記載された内容の更 新・修正を行う義務を負うものではありません。
- 本資料は、投資勧誘を目的に作成されたものではありません。実際の投資に際しては、本資料に全面的に依拠 することなく、ご自身の決定で投資判断を行っていただくようお願いいたします。
お問い合わせ先
ファーストブラザーズ株式会社 経営企画部IR担当
03-5219-5370 IR@firstbrothers.com
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★☆☆
評価：★2
評価の理由：
ファーストブラザーズ株式会社は、投資銀行事業における不動産売却益に大きく依存する収益構造を抱えています。今期（2026年11月期1Q）は、前年の大型売却の反動や期ズレの影響で売上総利益の進捗率は低いものの、前年同期比では大幅な増益を達成しています。特に当期1Qの純利益の急増は、繰延税金資産の計上という一過性の要因が大きく寄与しており、事業の持続的な成長力とは乖離があります。
同社はPBR1倍割れの要因を「売却益依存型の利益構造」と認識し、安定収益源である賃貸収益の拡大を目指していますが、1Qの賃貸粗利は前年同期比で▲3.9%と減少しており、目標達成には不透明感が残ります。また、金利上昇局面において、借入金依存度が高い（レバレッジ72.0%）ビジネスモデルは、金利負担増のリスクを抱えています。
経営陣は「資本コストを意識したポートフォリオ・マネジメント」を掲げ、期待リターンが資本コストを下回った資産の売却を明言していますが、1Qの賃貸粗利減少は、この戦略の実行がまだ道半ばであることを示唆しています。投資運用事業の受託残高も減少傾向にあり、全体として安定成長への道筋はまだ不透明です。
投資判断の根拠：
現状の財務状況は、一過性の利益計上により見かけ上は好調ですが、本業である賃貸収益の成長が鈍化しており、売却益への依存度が高い構造が継続しています。金利上昇リスクと、売却タイミングによる利益の変動性が大きいため、投資対象としては慎重な評価が必要です。
重要なポイント：
1. 売却益依存の収益構造: 利益の変動が激しく、安定的な収益基盤の構築が遅れている。
2. 賃貸収益の鈍化: 1Qの賃貸粗利が前年同期比で減少しており、安定収益源の成長に懸念。
3. 金利上昇リスク: 高いレバレッジ比率（72.0%）と金利上昇による支払利息負担増のリスク。
4. 一過性の純利益増: 1Qの純利益の急増は繰延税金資産計上が主因であり、持続性がない。
会社への質問(AI生成)
-
投資銀行事業の賃貸粗利が前年同期比▲3.9%と減少した主な要因は何でしょうか。特に、前期末比で含み益が増加しているにもかかわらず、安定収益の柱である賃貸収益が減少した背景と、今後の回復見通しについて具体的に教えてください。
-
2Qに計上予定の売上高約43億円、売却益約16億円の大型案件について、この取引が完了したにもかかわらず、1Qの連結BS上で現預金が大幅に減少しているのはなぜでしょうか。借入金返済のみが先行計上されたとのことですが、このタイミングのズレがキャッシュフローに与える影響をどう評価していますか。
-
資本コスト（約7〜9%）を上回るリターンが見込めない資産の売却を加速する方針ですが、1Q末時点で、期待リターンが資本コストを下回ったと判断し、売却を決定した具体的な物件（用途、所在地など）はありますか。
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| 投資銀行事業における高利回り賃貸不動産ポートフォリオの積極的拡大 | 70% | S | 安定収益の柱である賃貸収益を増やすため、HNFの地域ネットワークを活用し、高NOI利回り物件を積極的に取得する。ただし、金利上昇局面での借入依存度増大には注意が必要。 |
| 施設運営事業の収益性改善と事業規模拡大 | 60% | A | 施設運営事業は1Qで増益（のれん償却減が寄与）だが、営業利益は未達。T&Gとの提携を足掛かりに、運営ノウハウを活かし、自社保有物件の運営効率化と新規受託を推進する。 |
| 投資銀行事業における「売却益」の安定化と再投資サイクルの高速化 | 55% | A | 売却益の変動を抑えるため、売却タイミングを分散させ、安定的な賃貸収益と売却益のバランスを取る。含み益の早期顕在化と再投資のサイクルを高速化する。 |
| 投資運用事業における新規ファンド組成の再開 | 40% | B | 現在は物件売却益最大化を優先しているが、中長期的にはフィービジネスの安定化のため、優良な大型物件を対象としたファンド組成を再開する。 |
最優先戦略(AI生成)
上記の施策の中で最も優先すべきは、「投資銀行事業における高利回り賃貸不動産ポートフォリオの積極的拡大」です。
理由と詳細:
現在のファーストブラザーズの収益構造は、売却益に大きく依存しており、これがPBR1倍割れの主要因であると経営陣自身も認識しています。この構造を改善し、市場からの評価を高めるためには、安定的なストック収益である賃貸収益の拡大が不可欠です。
同社は、東日本不動産（HNF）の地域密着型ネットワークを活用することで、競争の少ない地方都市で高NOI利回り物件を取得できるという明確な競争優位性を持っています。この強みを活かし、資本コストを上回るリターンが見込める物件を積極的に取得することで、賃貸粗利の着実な増加を目指すべきです。
1Qの賃貸粗利が前年同期比で減少している現状を鑑みると、この施策の実行は喫緊の課題です。ただし、金利上昇局面にあるため、借入金依存度が高いビジネスモデルのリスク管理が重要となります。取得物件の選定においては、期待IRRが資本コスト（約7〜9%）を明確に上回ることを厳格にモニタリングする必要があります。売却益の変動を前提とした事業計画から、安定的な賃貸収益を基盤とした事業構造への転換が、株主価値向上への最も確実な道筋となります。
ITコンサルからの提案(AI生成)
ITコンサルタントとして、最優先戦略である「投資銀行事業における高利回り賃貸不動産ポートフォリオの積極的拡大」を支援するため、以下のITソリューション導入を提案します。
-
不動産ポートフォリオ管理・分析プラットフォームの構築:
- 目的: 取得・保有・売却の各フェーズにおける物件情報を一元管理し、期待リターンと資本コストの比較分析をリアルタイムで行う。
- 期待効果: 経営陣が「期待リターンが資本コストを下回った」と判断した資産を迅速に特定し、売却判断を迅速化する。これにより、資産の入れ替えサイクルが高速化し、資本効率が向上する。
- 実現可能性: 既存の会計システムや物件管理データと連携し、ダッシュボード形式で可視化することで、意思決定の質とスピードを向上させることが可能。
-
HNFネットワーク連携型物件ソーシング・評価システム導入:
- 目的: HNFの地域ネットワークから得られる非公開物件情報をデジタル化し、取得候補物件の初期評価を効率化する。
- 期待効果: 地方都市における高利回り物件の取得機会を逃さず、取得プロセスを迅速化する。AIを活用した簡易的な収益性予測モデルを導入し、初期評価の精度を高める。
- 実現可能性: 既存の地域ネットワークとの連携インターフェースを構築し、現場からの情報を迅速に経営層へフィードバックする仕組みを構築する。
-
借入金・金利リスク管理ダッシュボードの高度化:
- 目的: 借入残高、金利変動シナリオ、リファイナンス時期を統合的に管理し、金利上昇リスクを可視化する。
- 期待効果: 金利上昇局面における支払利息負担の増加を事前に予測し、適切なタイミングでの金利スワップの実行や、借入構造の見直しを支援する。
- 実現可能性: 既存の財務データと市場金利データを連携させ、ストレスシナリオに基づいたキャッシュフロー予測を自動化する。
