Ｒ－ＮＴＴ都市開発Ｒ - ＮＴＴ都市開発リート投資法人　第46期（2025年10月期）決算説明資料 ★★

基本情報

• 会社コード: 89560
• 会社名: Ｒ－ＮＴＴ都市開発Ｒ
• タイトル: ＮＴＴ都市開発リート投資法人　第46期（2025年10月期）決算説明資料
• 発表日時: 2025年12月17日 15:30
• PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120251217521465.pdf
• YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/8956.T

決算サマリー

前期	当期
- 1.1%	- 4.1%

Col1	入替時	更新時
オフィス	+ 3.9%	+ 4.1%
レジデンス	+ 11.0%	+ 0.7%
全体	+ 9.7%	+ 2.3%

Col1	前期	当期	前期比
オフィス	97.1%	98.3%	+ 1.2pt
レジデンス	97.0%	96.8%	- 0.2pt
全体	97.1%	97.8%	+ 0.7pt

*1 本資料において、「EPU」とは口当たり当期純利益（売却益を除く）を指します。

本投資法人の特徴・強み

1. NTTグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発による包括的なサポート

2. 2010年5月にスポンサー参画

3. 2020年10月に単独スポンサー化

4. オフィスビルの豊富な開発実績とパイプライン

5. 不動産賃貸事業における運用力

6. ＮＴＴグループの総合力を背景とするクレジット

7. オフィスとレジデンスを主たる投資対象とする複合型運用

8. 賃料相場における変動の相関性が低い組合わせにより景気変動による影響を軽減

9. 法人や個人といったタイプの異なるテナントの分散化

10. インフレ局面における賃料上昇のポテンシャルが大きいポートフォリオ構成

11. 東京経済圏を中心としたポートフォリオ運用

12. 人口、産業集積度が高く経済の基盤が確立されている東京経済圏に集中して投資

13. 地方主要都市への投資も組み合わせリスクを分散

今後の運営方針

• 内部成長を中心に外部成長、財務・資本政策を柔軟に組み合わせて、持続的なEPU成長をめざす
• 第47期までの売却で獲得する資金は、マーケット環境を見極めて中長期的な視点で最適に配分していく

Col1	内部成長	外部成長	財務・資本政策
方針	稼働率よりも賃料を優先する方針に切り替え • 積極的なバリューアップ投資による収益力強化 • 修繕費を中心としたコストコントロール	• 資産入替によるポートフォリオ・クオリティ向上（特に築年数の若返りを意識） • 売却資金を活用した新規物件の厳選取得	• スポンサーグループの信用力を背景とした金融コスト抑制の取組み • 機動的な自己投資口取得【第47期に実施】

中期的なEPU成長目標

• 第47期までは大規模修繕工事を集中実施、工事が一巡する第48期にはEPUが大幅に回復する見込み
• 第52期までにEPUを3,100円に引き上げ、それまでの間はこれまでに積上げた内部留保の一部を還元する方針

≪DPU/EPUの推移と目標≫

（円）

	第44期 (2024/10)	第45期 (2025/4)	第46期 (2025/10)	第47期 (2026/4) 予想	第48期 (2026/10) 予想	第52期 (2028/10) 目標
EPU	2,823	2,671	2,586	2,630	2,940	3,100
固都税効果等 (*1)	433	433	433	433	495	433
売却益	2,939	-	-	-	-	-
圧縮積立金取崩し	-	-	-	-	160	-
DPU	2,671	3,104	3,140	3,140	3,100	3,140

資産規模

3,072億円 $\rightarrow$ 2,952億円

インフレ率を上回る成長をめざす

*1 「固都税効果等」は、グランパーク等の取得による固都税効果、原状回復費収入等の一時的なEPU増加分です。

内部成長の取組み（オフィス賃料増額）

• 東京都心部の空室率が2％台まで低下した環境の中、賃料増額に拘り着実なEPU成長を実現

≪東京都心5区のマーケット賃料と空室率の推移≫ *1 ≪オフィス賃料収入の推移（売却物件を除く）≫

既存ビル平均賃料単価（円）	空室率（％）	賃貸・共益費収入（百万円）
22,000	6.0
	4.0
	2.0
	0.0

事例①KN渋谷3

• 渋谷駅周辺の再開発により、JR渋谷駅からのアクセス向上
• テナント入替に伴う賃料増額、長期入居テナントに対する賃料改定交渉の結果、第42期末（2023年10月末）との比較で月額賃料が大幅に上昇

事例②東京オペラシティ

• 上層階オフィステナントの大口退去が発生したが、館内テナントの増床移転によりダウンタイム無し、賃料増額にて成約済。今後は2次空室部分のリーシングで更なる賃料上昇をめざす
• 第47-48期にコンサートホールのリニューアル工事を実施し、使用料の増額改定を予定

≪区画ごとの変動状況≫

	テナント入替時に賃料増額	契約更新時に賃料増額	対象期間中に変動なし
展望レストラン等 (53F～54F)	9.5%上昇
4F
3F
2F
1F
B1F

*1 三鬼商事株式会社の「オフィスマーケット 東京ビジネス地区」をもとに本資産運用会社にて作成。
*2 賃貸借契約締結済の区画は入替前後の契約に基づく差額賃料、リーシング中の区画は本資産運用会社にて算定した想定賃料を基に計算しています。なお、当該区画以外のテナントの異動は考慮していません。

内部成長の取組み（レジデンス賃料増額）

• ファミリータイプ住戸の旺盛な賃貸需要を背景に第44期よりバリューアップ施策を展開し、入替時賃料で2桁増を達成

≪入替時の月額賃料動向≫

	バリューアップ実施方針
対象住戸は原則、ファミリー～ワイドタイプ（60㎡～） 毎期10～15戸程度実施 バリューアップ工事実施判断の目安はROI 10% 六本木グリーンテラスでトライアル実施後に他物件へ展開

事例六本木グリーンテラス

≪第44-46期 バリューアップ実施状況≫

*1 「賃料変動率」は、成約戸数を対象に、月額賃料の増加額を工事実施前の月額賃料で除して算出しています。
*2 「ROI」は、成約戸数を対象に、工事実施後の賃料増加額（年額）を工事金額で除して算出しています。なお工事金額は、資本的支出と修繕費の合計額です。

外部成長の取組み

• 第46期までは課題物件の売却に注力、第47期以降は売却資金を活用し、EPU成長に資する優良なアセットを厳選取得

≪物件入替の概要≫ ≪今後の外部成長の考え方≫

1. 保有物件の成長性に着目し、ポートフォリオの10％を目安に売却候補物件を抽出し、資産入替により運用資産のクオリティ向上を図る
2. 東京圏を中心にしつつも利回りや成長性を重視し、厳選して物件取得を進める
3. 継続的なスポンサー・パイプラインを活用し、循環モデルを確実な実行していく

*1 「築年数」は売買契約締結日を基準日として記載しています。
*2 「売却損益」は売却が完了している物件は実績額、未完了の物件は見込額で記載しています。
*3 売却物件の「NOI利回り」、「償却後利回り」は売買契約締結日の属する期の直前期分の実績を基に、売却価格に対する利回りを算出しています。但し、ランディック第新橋ビルは第44期に計上された一時収入（原状回復費収入）を控除しています。
*4 取得物件の「鑑定NOI利回り」は鑑定NOI（年額） ÷ 取得価格で算出しています。
*5 「成長性」は保有物件の立地、築年数、キャッシュフローの成長性を考慮したポイントにて算定しています。

第46期決算実績

（百万円）

科目	第45期実績（2025/4） [1]	第46期実績（2025/10） [2]	対前期増減 [2]-[1]	主な増減要因
営業収益	13,313	13,217	- 95
賃貸事業収益*1	12,111	11,988	- 122	■賃貸事業収益 ・既存物件（賃料・共益費）（受取配当(UDX)）（その他） ・取得物件（賃料・共益費） ・売却物件（賃料・共益費）
不動産等売却益	1,201	1,228	+ 27
営業費用	8,109	8,654	+ 545	■賃貸事業費用 ・既存物件（外注委託費）（水道光熱費）（修繕費）（減価償却費）（その他）
賃貸事業費用	6,761	6,744	- 16
不動産等売却損	565	1,141	+ 576
共通費	783	767	- 15
NOI*1	7,113	6,911	- 201
賃貸事業損益*1	5,350	5,243	- 106
営業利益	5,203	4,562	- 640
営業外損益	- 647	- 676	- 28
当期純利益	4,555	3,883	- 672
圧縮積立金（+：取崩、-：繰入）	-	+ 726	+ 726
EPU（円）	2,671	2,586	- 85
DPU（円）	3,104	3,140	+ 36
期末発行済投資口数（口）	1,468,235	1,468,235	-
圧縮積立金残高*2	2,111	1,384	- 726
一口当たり圧縮積立金残高（円）*2	1,438	943	- 495

*1 「賃貸事業収益」、「NOI」及び「賃貸事業損益」には秋葉原UDXを裏付資産とする優先出資証券の受取配当金を含みます。
*2 「圧縮積立金残高」及び「一口当たり圧縮積立金残高」は翌期末の見込額を掲載しています。

第47期・第48期業績予想

（百万円）

科目	第46期実績（2025/10） [1]	第47期予想（2026/4） [2]	対前期増減 [2]-[1]	主な増減要因
営業収益	13,217	12,884	- 333	■賃貸事業収益 ・既存物件（賃料・共益費）（受取配当(UDX)）（その他） ・取得物件（賃料・共益費） ・売却物件（賃料・共益費）
賃貸事業収益*1	11,988	11,647	- 341
不動産等売却益	1,228	1,237	+ 8
営業費用	8,654	7,127	- 1,527	■賃貸事業費用 ・既存物件（外注委託費）（水道光熱費）（修繕費）（減価償却費）（その他）
賃貸事業費用	6,744	6,326	- 418
不動産等売却損	1,141	-	- 1,141
共通費	767	800	+ 32
NOI*1	6,911	6,957	+ 46
賃貸事業損益*1	5,243	5,320	+ 77
営業利益	4,562	5,757	+ 1,194
営業外損益	- 676	- 657	+ 18
当期純利益	3,883	5,097	+ 1,213
圧縮積立金（+：取崩、-：繰入）	+ 726	- 487	- 1,213
EPU（円）	2,586	2,630	+ 44
DPU（円）	3,140	3,140	-
期末発行済投資口数（口）	1,468,235	1,468,235	-
圧縮積立金残高*2	1,384	1,872	+ 487
一口当たり圧縮積立金残高（円）*2	943	1,275	+ 332

*1 「賃貸事業収益」、「NOI」及び「賃貸事業損益」には秋葉原UDXを裏付資産とする優先出資証券の受取配当金を含みます。
*2 「圧縮積立金残高」及び「一口当たり圧縮積立金残高」は翌期末の見込額を掲載しています。

一口当たり分配金の増減要因

• 第46期実績：大規模修繕の実施によるEPU減少、KSPの売却損計上はあるものの、圧縮積立金取崩によりDPUは前期比 +36円
• 第47期予想：前期に続き大規模修繕を実施するが、物件売却によりDPUは第46期と同額を確保
• 第48期予想：大規模修繕の一巡によりEPUの大幅回復に加え、圧縮積立金取崩によりDPUは第46期・第47期と同水準を維持

オフィス入・退去面積と稼働率

• 堅調なオフィスマーケットを背景に退去は限定的、第45期に入居したテナントのフリーレント解消によりCF稼働率が上昇

≪オフィス入・退去面積≫ ≪稼働率及びCF稼働率≫

入居面積 (入居率*1）	退去面積 (退去率*2)
8,253㎡ (3.6%)	6,242㎡
4,373㎡ (2.7%)	- 947㎡
4,719㎡	- 1,191㎡
- 93㎡	1,661㎡ (0.7%)
9,445㎡ (4.2%)

平均稼働率	平均稼働率	平均稼働率	平均稼働率
95.8%	96.7%	96.5%	97.1%
98.3%

*1 「入居率」=期中平均賃貸可能面積に対する入居面積の比率
*2 「退去率」=期中平均賃貸可能面積に対する退去面積の比率

オフィス賃料改定動向

• 第46期は入替・更新ともに対象面積が少なかったものの、賃料は増額フェーズに転換

≪テナント入替時の賃料動向≫ ≪契約更新時の賃料動向≫

1. 月額賃料増減

	増加率*1	ネット増減率*2
入替時	+ 8.9% + 12.4% + 10.4%	+ 1.0百万円 + 0.2百万円
更新時	- 6.2% - 5.2%	+ 10.4% + 0.0%

1. 入替時の増減割合（面積ベース）

増加	据置き	減少

1. 更新時の増減割合（面積ベース）

増加	据置き	減少

*1 「増加率」＝入替又は契約対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 入替前又は前期の同区画に係る賃料総額
*2 「ネット増減率」＝入替又は契約対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 入替又は契約対象区画（入替又は更新前後で賃料の変動がない区画も含む）の入替前又は前期賃料総額

オフィス賃料分析

• 保有物件の賃料単価も上昇したものの、相場賃料の大幅な上昇により、賃料ギャップが拡大

≪周辺相場との比較≫ *1 ≪賃料ギャップの内訳（月額賃料ベース）≫ *1

平均坪単価（NUD）	周辺相場	賃料ギャップ *2
20,600円		マーケットよりも 10%以上低い契約
		5%～10%未満
		同水準の契約 ±5%以内
		マーケットよりも高い契約 5%～10%未満 10%以上
		アンダーレント 同水準 オーバーレント

*1 第46期の賃料分析においては、第47期で売却を予定しているランディック第新橋ビルを分析対象から除外して算定しています。
*2 「賃料ギャップ」は、毎年月及び月に調査するオフィス各物件の相場賃料と各決算期末日時点での契約賃料とのギャップを賃貸面積ベースで加重平均したものです。

オフィス契約更新スケジュール

• オーバーレントのテナントに対し、物件価値の訴求など丁寧な対応を通じ、良好なリレーションを維持
• 一方、アンダーレントのテナントに対してはアグレッシブな増額改定交渉を継続

≪オフィステナント契約更新スケジュール≫ *1

マーケットよりも 10%以上低い契約	5%～10%未満	同水準の契約 ±5%以内	マーケットよりも高い契約 5%～10%未満 10%以上

更新対象面積

*1 第47期で売却を予定しているランディック第新橋ビルを分析対象から除外して算定しています。

オフィステナントの状況

• コアテナントであるＮＴＴグループ会社を中心に引き続き良好な関係を継続

≪NTTグループのオフィステナント比率≫ ≪オフィス入居テナント上位10社≫

*1 本投資法人の全保有物件のうち、オフィス物件の総賃貸面積に占める割合を示しています。
*2 2025年10月31日付けでＮＴＴコミュニケーションズ株式会社からNTTドコモビジネス株式会社に、東日本電信電話株式会社からNTT東日本株式会社に商号変更されています。

レジデンス入・退去面積と稼働率

• 堅調なレジデンスマーケットを背景にリーシングは好調で、高稼働を維持

≪レジデンス入・退去面積≫ ≪稼働率及びCF稼働率≫

入居面積 (入居率*1）	退去面積 (退去率*2)	ネット増減
8,942㎡ (8.1%)	10,135㎡	+ 317㎡
9,165㎡ (9.8%)	8,276㎡	- 681㎡
8,879㎡ (8.6%)	9,407㎡ (9.1%)	+ 727㎡ + 736㎡
(8.0%) 9,561㎡ (9.2%)	(8.3%) 9,171㎡ (7.6%)	- 229㎡

平均稼働率	平均稼働率	平均稼働率	平均稼働率
96.3%	96.3%	96.0%	97.0%
96.8%

*1 「入居率」=期中平均賃貸可能面積に対する入居面積の比率
*2 「退去率」=期中平均賃貸可能面積に対する退去面積の比率

レジデンス賃料改定動向

• 入替時賃料はバリューアップ効果もあり、ネット増減率で過去最大の +11％ まで上昇

≪テナント入替時の賃料動向≫ ≪契約更新時の賃料動向≫

1. 月額賃料増減

	増加率*1	ネット増減率*2
入替時	+ 14.0%	+ 6.4% + 5.4%
更新時	+ 2.8% + 2.5% + 2.8% + 3.1% + 2.8%	+ 0.5% + 0.6% + 0.6% + 1.1% + 0.7%

1. 入替時の増減割合（面積ベース）

増加	据置き	減少

1. 更新時の増減割合（面積ベース）

増加	据置き	減少

*1 「増加率」＝入替又は契約対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 入替前又は前期の同区画に係る賃料総額
*2 「ネット増減率」＝入替又は契約対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 入替又は契約対象区画（入替又は更新前後で賃料の変動がない区画も含む）の入替前又は前期賃料総額

レジデンス賃料分析

• 平均賃料は上昇傾向が続き、タイプ別では供給が限定的なファミリー・ワイドタイプが賃料上昇を牽引

≪平均坪単価の推移≫ *1

（2025年10月31日現在）

14,459円

≪住戸タイプ別比率≫ *1 ≪住戸タイプ別賃料月額増減率（入替時）≫ *1

*1 レジデンス物件の住居区画における各決算期末時点での契約に基づき作成しています。

修繕工事とバリューアップ投資等の状況

• 第45期から第47期は外壁修繕と照明のLED化を中心とした大規模修繕の集中実施を予定
• レジデンス専有部バリューアップ工事について、六本木グリーンテラスのトライアル結果を検証し、他物件へ展開中

≪工事費及び減価償却費の推移≫ ≪レジデンス専有部バリューアップ工事≫

物件名	第46期実績	第47期計画
パークアクシス四谷ステージ	2戸 (20百万円)	2戸 (20百万円)
キャビンアリーナ赤坂	1戸 (7百万円)
六本木グリーンテラス	3戸 (67百万円)	2戸 (16百万円)
プレミアステージ市ヶ谷河田町	1戸 (5百万円)
Walk赤坂	2戸 (32百万円)
MEW	1戸 (8百万円)
ストーリア赤坂	2戸 (34百万円)	2戸 (34百万円)
クエストコート原宿	1戸 (17百万円)	1戸 (12百万円)
プレミアガーデン本郷	2戸 (29百万円)
プレミアグランデ馬込	1戸 (7百万円)
プレミアノッツェ祐天寺	2戸 (10百万円)

（百万円）

減価償却費	資本的支出	修繕費
1,762	1,739

*1 「支出額」は資本的支出、修繕費の合計額を記載しています。

財務の取組み（金利・LTV及び返済スケジュール）

• 返済額等の平準化・バランスを意識しつつ、借入年限の調整により金利負担の急激な上昇を抑制

≪平均金利・平均残存年数≫ *1 ≪LTV（有利子負債比率）≫

有利子負債平均金利	平均残存年数	LTV（総資産ベース）	LTV（時価ベース）
0.81%		47.8% 47.8% 48.0% 47.9%	44.4%
0.75%		39.1% 38.8% 38.9% 38.4%
0.72%
0.64%

≪返済スケジュール≫

*1 「平均金利」については、各期末時点における表面金利を負債残高で加重平均した数値を表示しています。

有利子負債状況と高格付の維持

（2025年10月31日現在）

≪借入先の状況≫ ≪長期有利子負債比率≫ ≪固定金利比率≫

≪格付の状況≫

格付機関	格付内容
日本格付研究所 (JCR)	発行体格付：AA、格付の見通し：安定的

≪コミットメントラインの設定状況≫

• NTT・TCリース 50億円 2025年10月1日～2026年9月30日

含み損益の推移

• 安定した不動産マーケットを背景に、含み益及び一口当たりNAV共に堅調に推移

≪含み損益≫

≪1口当たりNAV≫

148,206円 $\rightarrow$ 146,621円

期末算定価額の分析

≪含み損益の分析≫ *1

対象資産数	期末算定価額	帳簿価額	含み損益	含み損益率
62件	3,386億円	2,659億円	726億円	27.3%
61件	3,333億円	2,576億円	757億円	29.4%

≪キャップレートと査定賃料の分析≫

	キャップレート*2	査定賃料 *3
上昇	2件	28件
変動なし	56件	28件
低下	1件	1件

*1 分析対象から時価評価を行っていない優先出資証券を除いています。
*2 (1) 直接還元法による「還元利回り」（直接還元法を用いずDCF法で評価している物件は「割引率」）を用いて分析しています。 (2) 各期末の保有物件から、売買等により前期比較できない物件、優先出資証券を除いています。
*3 (1) 直接還元法による「査定賃料」を用いて分析しています。 (2) 各期末の保有物件から、売買等により前期比較できない物件、優先出資証券、直接還元法を用いずにDCF法で評価している物件等を除いています。

ESGへの取組み（環境）

• GRESBレーティングで「4スター」を2年連続、「グリーンスター」を9年連続で獲得
• GRESB開示評価において最上位のレベル「A」の評価を6年連続で取得

≪温室効果ガス排出量目標の設定≫

≪環境認証の取得状況≫（2025年10月31日現在）

認証	評価認証	面積	比率
CASBEE	22	249,830.32㎡	52.2%
DBJ Green Building	23	90,013.58㎡	18.8%
BELS	3	30,520.83㎡	6.4%
低炭素モデルビル	7	59,922.24㎡	12.5%

*1 各物件建物に係る本投資法人の実質的な共有持分割合を加味して算定しています。
*2 CASBEE評価認証・DBJ Green Building認証・BELS・低炭素モデルビルのうち、いずれかの認証を取得している物件を集計しています。

ESGへの取組み（環境/社会）

• 生物多様性方針の策定

  • 「ＮＴＴアーバンソリューションズグループ生物多様性方針」を策定
  • 生態系の保全・回復の事例（品川シーズンテラス）

• テナント満足度の向上

  • 東京オペラシティにおいて、入居テナント専用のカフェラウンジ「ソラニワ」をオープン

• イベントの開催・支援

  • 品川シーズンテラスにおいて、遊びを通じて子どもたちの創造性や発見力を育み、地域の新たな交流を生み出すことをめざしたイベントを開催

ESGへの取組み（ガバナンス）

• 運用会社の組織体制

  • 第一運用管理部（本投資法人運用）、第二運用管理部（私募リート運用）、ファンドマネジメント部（私募ファンド等の運用）運用責任者は他部署間兼務を実施しない体制

• 運用資産取得の意思決定

  • 第一運用管理部により案が起案され、コンプライアンス・オフィサーが法令遵守上の問題の有無について審査・承認した後、投資委員会において内容を審議・決議

ESGへの取組み（マテリアリティ）

• 持続可能な社会の実現に向けたマテリアリティ（重要課題）を特定

マテリアリティ	環境 (E)	社会 (S)	ガバナンス (G)
気候変動への対応	方針・目標: ‣ エネルギー消費量及び温室効果ガス(CO2)排出量の管理・削減 ・2050年度までに 温室効果ガス(CO2)排出ネットゼロをめざす ・2030年度までに 温室効果ガス(CO2)排出量（原単位）42%削減（2020年度基準）をめざす		KPI: ‣ ポートフォリオの床面積当たりエネルギー消費量及び温室効果ガス(CO2)排出量（原単位）
水資源の保全	方針・目標: ‣ 水消費量の管理・削減・再利用 ・ポートフォリオにおいて、毎年、原単位を前年度以下に低減		KPI: ‣ ポートフォリオの床面積当たり水消費量（原単位）
省資源とリサイクルの推進	方針・目標: ‣ 廃棄物量の管理・削減・再利用		KPI: ‣ ポートフォリオにおける廃棄物のリサイクル率
ポートフォリオのグリーン化	方針・目標: ‣ 環境認証取得物件の増加 ・ポートフォリオ全体において、毎年、環境認証取得物件数を前年度以上に増加（売却物件を除く） ・GRESB評価の維持・向上		KPI: ‣ ポートフォリオにおける環境認証取得物件数 ‣ GRESB評価
テナント・エンゲージメント	方針・目標: ‣ テナントとの協働による省エネ推進（テナント改装ガイドの配布を含む）	方針・目標: ‣ テナントの健康・安全・快適性の向上	KPI: ‣ テナント満足度調査による運営方針への結果フィードバック
従業員エンゲージメント（資産運用会社）		方針・目標: ‣ 人権尊重の徹底と健康・安全・快適性に配慮した働きやすい職場環境の整備 ‣ 資格奨励プログラムの提供による人材育成の推進 ‣ ダイバーシティの推進 ・NTTグループとして2025年度までに管理者に占める女性比率15%以上	KPI: ‣ 従業員満足度調査・ストレスチェックによる経営方針への結果フィードバック ‣ 主な専門資格の取得者数 ‣ 女性管理者比率/女性従業員比率/60歳以上従業員比率
コンプライアンスの徹底			方針・目標: ‣ コンプライアンス態勢の強化に基づく法令遵守の徹底と不正行為の防止 （利害関係者等との適正な取引の推進を含む）
			KPI: ‣ コンプライアンス研修実施回数/年
運営リスク管理の強化			方針・目標: ‣ サイバーセキュリティの強化による個人情報・営業情報の保護
			KPI: ‣ 安全訓練実施回数/年
ステークホルダー・エンゲージメント			方針・目標: ‣ ステークホルダーの権利を尊重した正確・迅速な情報開示と対話の推進 ・GRESB開示評価レベルの維持・向上
			KPI: ‣ GRESB開示評価

＜参考＞ＮＴＴ都市開発との連携強化による外部成長機会の増大

• ＮＴＴグループでは、キャッシュ創出力の強化に向けて不動産を含む成長分野への投資を拡大
• ＮＴＴ都市開発は、継続的な開発投資・事業拡大に向けて、リート・ファンドを活用した資産入替及び投資回収を行うことで循環型投資を促進
• 本投資法人では、ＮＴＴ都市開発との物件入替に加え、同社のサポートを受けたＮＴＴグループ保有不動産の取得による外部成長機会を拡大

＜参考＞ＮＴＴ都市開発の事業動向

• ＮＴＴグループCREを中心とした不動産の利活用とＮＴＴグループのIOWNやICTソリューションによる社会的課題の解決に取り組んだ具体的なプロジェクトが全国各地で続々と竣工・開業予定

（完成イメージ）

2031 ＮＴＴ日比谷タワー／東京 G-CRE

• ＮＴＴ日比谷ビルの跡地にオフィス、ホテル、商業、産業支援施設等の多様な用途から構成される、国内最大級となる延床面積約36万㎡の大規模複合施設を開発
• 日比谷通りの風格ある景観を守りつつ、日比谷公園と一体感のあるアクティビティを感じられる景観を創出

*1 各プロジェクトの竣工年度を表示しています。
〈凡例〉 G-CRE ：NTTグループ保有不動産 PRE ：公的不動産(Public Real Estate)

＜参考＞ＮＴＴ都市開発の豊富な保有物件（都心5区）

• ＮＴＴグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発は、豊富な開発実績と運営実績を有し、全国各地に優良物件を保有

＜参考＞ＮＴＴ都市開発の豊富な保有物件（全国）

• ＮＴＴグループ唯一の総合不動産会社であるＮＴＴ都市開発は、豊富な開発実績と運営実績を有し、全国各地に優良物件を保有

*1 本資料の日付現在、本投資法人は上記の物件の取得を決定した事実はなく、また、取得を保証するものではありません。また、上記には、本投資法人が本資料の日付現在において投資対象とするオフィス又はレジデンスに該当しない物件も含まれています。

第46期 比較貸借対照表

（百万円）

科目	第45期実績（2025/4） [1]	第46期実績（2025/10） [2]	対前期増減 [2]-[1]
流動資産	22,359	28,380	+ 6,020
現金及び預金	7,144	13,774	+ 6,629
信託現金及び信託預金	13,896	13,128	- 767
その他流動資産	1,319	1,477	+ 158
営業未収入金	914	1,198	+ 284
前払費用	301	167	- 134
未収還付法人税等	102	110	+ 8
固定資産	287,641	279,076	- 8,565
有形固定資産	251,235	242,718	- 8,516
無形固定資産	15,009	15,008	- 1
投資その他の資産	21,395	21,348	- 47
繰延資産	26	21	- 4
流動負債	25,863	30,052	+ 4,189
営業未払金	3,062	3,463	+ 401
短期借入金	9,700	8,000	- 1,700
1年内返済予定の長期借入金	11,600	17,200	+ 5,600
固定負債	136,998	130,932	- 6,065
長期借入金	120,450	114,850	- 5,600
投資法人債	7,200	7,200	-
投資主資本	147,166	146,492	- 673
出資総額	142,154	142,154	-
圧縮積立金	2,111	2,111	-
当期未処分利益又は当期未処理損失	4,557	3,883	- 673

第46期 比較損益計算書

（百万円）

科目	第45期実績（2025/4） [1]	第46期実績（2025/10） [2]	対前期増減 [2]-[1]
不動産賃貸事業収益合計	12,111	11,988	- 122
賃貸事業収入	11,610	11,479	- 130
賃料	10,321	10,163	- 158
共益費	1,383	1,267	- 116
その他賃貸事業収入	1,288	1,316	+ 27
受取配当金	501	508	+ 7
不動産等売却益	1,201	1,228	+ 27
[A] 営業収益	13,313	13,217	- 95
不動産賃貸事業費用合計	6,761	6,744	- 16
外注委託費	1,508	1,417	- 90
水道光熱費	914	923	+ 8
公租公課（印紙税含む）	820	874	+ 53
損害保険料	20	18	- 1
修繕費	998	1,108	+ 110
信託報酬	30	28	- 1
減価償却費	1,762	1,667	- 95
その他	705	706	+ 0
不動産等売却損	565	1,141	+ 576
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） [1]+[2]-[4]	5,350	5,243	- 106
NOI（含 受取配当金）	7,113	6,911	- 201
その他営業費用 [5]	783	767	- 15
[B] 営業費用	8,109	8,654	+ 545
[A]-[B] 営業利益	5,203	4,562	- 640
営業外収益	10	20	+ 10
営業外費用	657	696	+ 39
経常利益	4,556	3,886	- 669
特別利益	-	3	+ 3
特別損失	-	3	+ 3
法人税等	0	3	+ 2
当期純利益	4,555	3,883	- 672
圧縮積立金（+：取崩、-：繰入）	-	+ 726	+ 726
EPU（円）	2,671	2,586	- 85
DPU（円）	3,104	3,140	+ 36

業績予想の前提条件

項目	第47期（2026/4）	第48期（2026/10）
運用資産	• 第46期末の運用資産数（62物件）をベースに、2026年2月25日に予定しているレジデンス1物件の取得、また、3回に分けて譲渡を予定しているオフィスビル1物件について、2026年4月28日に第3回目の譲渡（信託受益権の準共有持分33.33％）を行うことを前提とする。（期末運用資産数：62物件）	• 第47期末から運用資産数（62物件）の異動がないことを前提とする。（期末運用資産数：62物件）
発行済投資口数	第46期末の発行済投資口数（1,468,235口）から異動がないことを前提とする。なお、自己投資口取得及び消却は考慮していない。	第47期末の発行済投資口数（1,468,235口）から異動がないことを前提とする。
有利子負債	第46期末現在の有利子負債残高147,250百万円から、以下の変動を前提とする。 • 短期借入金6,000百万円及び長期借入金8,300百万円の返済期限が到来するが、その返済の原資については、借入金等で調達すること。（期末予定残高：147,250百万円）	第47期末現在の有利子負債残高147,250百万円から、以下の変動を前提とする。 • 短期借入金2,000百万円及び長期借入金8,900百万円の返済期限が到来するが、その返済の原資については、借入金等で調達すること。（期末予定残高：147,250百万円）
期中平均稼動率	オフィス：99.1% レジデンス：96.4% 全体：98.1%	オフィス：99.4% レジデンス：96.4% 全体：98.3%
その他	（営業収益） • 各保有物件の競争力や今後の入・退去動向等を考慮した賃料水準予想及び稼働率予想等から算出し、テナントによる賃料等の滞納又は不払いがないことを前提とする。 • ランディック第2新橋ビルの譲渡による不動産等売却益として、1,237百万円（信託受益権の準共有持分33.33％）を見込む。（主な営業費用） 外注委託費：1,389百万円 固定資産税等：828百万円 修繕費：971百万円 減価償却費：1,636百万円（主な営業外費用） 支払利息：695百万円（分配金） 同期に発生した不動産等売却益（見込額1,237百万円）を原資として新たに圧縮積立金（想定額487百万円）を積み立てるものとし、1口当たり分配金は、当期純利益から当該積立金を減算した残額を分配することを前提とする。	（営業収益） • 各保有物件の競争力や今後の入・退去動向等を考慮した賃料水準予想及び稼働率予想等から算出し、テナントによる賃料等の滞納又は不払いがないことを前提とする。（主な営業費用） 外注委託費：1,372百万円 固定資産税等：833百万円 修繕費：594百万円 減価償却費：1,641百万円（主な営業外費用） 支払利息：764百万円（分配金） 圧縮積立金の予定残額（1,872百万円）のうち234百万円を取り崩して当期未処分利益に加算した金額を分配することを前提とする。

業績予想の前提（稼働率）

• オフィス・レジデンス共に堅調なマーケット環境を背景に、稼働率は高水準で推移する見込み

	全体	オフィス	レジデンス
第44期実績	97.8%	98.3%	96.8%
第45期実績	97.1%	97.1%	97.0%
第46期実績	98.3%	99.4%	96.4%
第47期予想	96.3%	96.5%	96.0%
第48期予想	99.7%	99.7%	96.9%

外部成長実績

（億円）

ポートフォリオの状況

	第45期末（2025年4月）	第46期末（2025年10月）	第47期末予想（2026年4月）
用途別 オフィス レジデンス	72.2% 27.8%	71.4% 28.6%	70.9% 29.1%
エリア別 都心5区 東京23区（都心5区を除く） 東京周辺都市 地方主要都市	65.4% 22.3% 3.3% 9.0%	66.6% 22.9% 1.2% 9.3%	66.0% 23.0% 1.2% 9.7%
運用資産数	63	62	62
資産規模	3,053億円	2,964億円	2,952億円
平均築年数	25.1年	25.2年	25.5年
NOI利回り	5.0%	5.0%	5.0% *1

*1 第47期計画における年換算NOI÷（第46期末時点の帳簿価額＋第47期取得予定物件の取得価格－第47期譲渡予定物件の帳簿価額）で算出しています。

ポートフォリオ分析（オフィス）

（2025年10月31日現在）

≪投資エリア（取得価格ベース）≫ ≪坪単価（面積ベース）≫ ≪築年数（取得価格ベース）≫

≪グリーンビル適格資産（取得価格ベース）≫ *2 ≪アセットクラス（取得価格ベース）≫ *1 ≪最寄駅アクセス（取得価格ベース）≫

*1 「アセットクラス」は、本資産運用会社による以下の基準で分類しています。
*2 「グリーン適格資産」は以下1又は2のいずれかの基準に該当するものから選定されます。

ポートフォリオ分析（レジデンス）

（2025年10月31日現在）

≪投資エリア（取得価格ベース）≫ ≪住戸タイプ（戸数ベース）≫ ≪築年数（取得価格ベース）≫

≪月額賃料（戸数ベース）≫ ≪最寄駅アクセス（取得価格ベース）≫ ≪入居期間（戸数ベース）≫

平均賃料 約22.8万円

物件別収支状況（1）

（百万円）

物件別収支状況（2）

（百万円）

物件別収支状況（3）

（百万円）

物件別収支状況（4）

（百万円）

物件別収支状況（5）

（百万円）

物件別収支状況（6）

（百万円）

物件別収支状況（7）

（百万円）

期末算定価額（1）

期末算定価額（2）

期末算定価額（3）

月次稼働率（1）

（%）

月次稼働率（2）

（%）

月次稼働率（3）

（%）

オフィス市場動向（東京）

≪市場空室率≫ *1

≪市場賃料/月・坪≫ *1

*1 三幸エステート株式会社「オフィスレント・インデックス」を基に本資産運用会社にて作成。「市場賃料月・坪」は共益費を含まない成約賃料に基づく金額を表示しています。/ なお同指数はオフィスビルを以下の基準で分類しています。

レジデンス市場動向（東京）

≪マンション賃料インデックス≫ *1

*1 出所：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」をもとに本資産運用会社にて作成。

第46期 有利子負債一覧

借入先 残高（百万円） 利率*1*2 年限（年） 返済期限

投資法人債 7,200

有利子負債合計 147,250

財務指標

項 目 *1	第42期（2023/10）	第43期（2024/4）	第44期（2024/10）	第45期（2025/4）	第46期（2025/10）
総資産経常利益率（年換算）	3.6%	2.9%	2.8%	3.0%	2.5%
自己資本利益率（年換算）	7.2%	5.9%	5.8%	6.2%	5.2%
自己資本比率	50.7%	47.7%	47.7%	47.5%	47.6%
LTV（総資産ベース）	44.4%	47.8%	47.8%	48.0%	47.9%
LTV（時価ベース）	35.5%	39.1%	38.8%	38.9%	38.4%
DSCR（倍）	12.8	12.2	10.8	9.8	8.9
NOI（百万円）	6,343	7,129	7,480	7,113	6,911
FFO（百万円）	5,142	5,885	6,095	5,682	5,464
NOI利回り（オフィス/レジデンス）	5.0% (5.0%/5.1%)	4.9% (4.7%/5.7%)	5.2% (5.1%/5.5%)	5.0% (4.9%/5.2%)
償却後利回り（オフィス/レジデンス）	3.8% (3.8%/3.6%)	3.8% (3.7%/4.2%)	4.0% (4.0%/3.9%)	3.7% (3.7%/3.7%)	3.8% (4.0%/3.2%)
インプライド・キャップレート	4.4%	4.6%	5.0%	4.3%	4.2%
1口当たりNAV（円）	145,174	144,016	146,016	146,621	148,206
1口当たり純資産額［BPS］（円）	99,376	100,191	100,282	100,233	99,774
1口当たりFFO（円）	3,669	3,972	4,113	3,855	3,722

*1 各「項目」の用語の説明については、末尾「本資料で使用する用語」に記載しています。

投資主の状況

≪投資主属性別の投資口分布状況≫ ≪上位投資主一覧≫

総投資口数 1,468,235口（第46期）

投資口価格／分配金

≪投資口価格の推移≫ *1 ≪1口当たり分配金の推移≫ *2

*1 2015年11月5日を効力発生日とする投資口分割（2分割）を実施したことから、「投資口価格」については旧価格での取引最終日である2015年10月27日以前の数値を修正しています。
*2 第26期以前に係る「口当たり分配金」については、投資口分割換算後の数値を記載しています。

ＮＴＴ都市開発リート投資法人の概要

（2025年10月31日現在）

≪ポートフォリオ≫

運用資産数	62
資産規模	2,964億円
平均築年数	25.2年
NOI利回り	5.0%
償却後利回り	3.8%
期末稼働率	98.2%
主要物件	グランパーク（東京都港区）、東京オペラシティビル（東京都新宿区）、秋葉原UDX（東京都千代田区）、品川シーズンテラス（東京都港区）

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★☆☆

評価の理由は、第46期の実績は堅調であったものの、第47期以降のEPU成長見通しが非常に緩慢であり、大規模修繕による一時的なEPUの落ち込みからの回復が遅い点にあります。特に、第47期予想ではEPUが微増に留まり、第48期にようやく回復する見込みですが、目標である第52期EPU 3,100円達成までの道のりが長く、市場の期待に応える成長性には欠ける可能性があります。

評価の理由:
1. EPU成長の鈍化と回復の遅れ: 第46期実績はEPU 2,586円でしたが、第47期予想は2,630円と微増に留まります。大規模修繕による影響が大きく、EPUが第48期（2,940円）まで本格的な回復が見込めない点は、J-REIT市場における成長期待の観点からマイナス評価となります。
2. DPUの維持: 圧縮積立金の取り崩しによりDPUは維持されていますが、これは内部留保の取り崩しであり、持続的な成長とは言えません。第48期以降のDPU維持も、内部留保の取り崩しに依存する構造が示唆されています。
3. ポートフォリオの質と外部成長: スポンサーであるNTT都市開発のパイプラインは魅力的ですが、第47期は資産規模が縮小（2,964億円→2,952億円）しており、外部成長戦略が停滞している印象を受けます。ポートフォリオのクオリティ向上を目的とした資産入替は評価できますが、EPU成長への直接的な貢献が限定的です。
4. 賃料ギャップの拡大: オフィス物件において、周辺相場との賃料ギャップが拡大している点は、今後の賃料改定交渉においてリスク要因となり得ます。

投資判断の根拠:
現状の財務状況は安定しており、LTV（47.9%）やDSCR（8.9倍）も健全な範囲にあります。オフィス・レジデンスともに高い稼働率を維持し、賃料上昇トレンドも確認できます。しかし、EPUの成長が鈍化しており、中期目標達成までの道のりが長いことから、市場平均と比較して魅力が限定的と判断します。

重要なポイント:
1. 大規模修繕によるEPUの一時的な落ち込みからの回復が遅い（第48期まで本格回復せず）。
2. DPU維持が圧縮積立金の取り崩しに依存している構造。
3. オフィス物件の賃料ギャップ拡大による将来的な賃料交渉リスク。
4. スポンサーパイプラインを活用した外部成長が停滞している（資産規模の微減）。

会社への質問(AI生成)

大規模修繕工事が第47期まで集中実施されるとのことですが、第48期以降のEPU回復見込み（2,940円）は、修繕による賃料収入減やコスト増が完全に解消された後の水準でしょうか。修繕による一時的な収益圧迫要因が完全に剥落した後の、真の賃貸事業収益力を教えてください。

第46期実績では、オフィス物件の賃料ギャップが周辺相場と比較して拡大傾向にあります。第47期以降、賃料増額交渉がアグレッシブに進まない場合、賃料ギャップがさらに拡大するリスクについて、具体的な対応策と想定される賃料改定率のレンジを教えてください。

第47期は資産規模が微減する計画ですが、スポンサーパイプラインを活用した優良物件の取得計画は具体的に進んでいますか。第48期以降のEPU成長を加速させるための、具体的な外部成長戦略と取得予定物件の進捗状況を教えてください。

売上倍増のための施策(AI生成)

施策名	成功率（％）	インパクト	評価コメント
レジデンス・バリューアップのROI最大化と展開加速	80%	A	現在ROI10%を基準としているが、ファミリー・ワイドタイプで2桁増を達成している実績を基に、ROI基準を緩和し、対象物件と実施戸数を増やす。特にROIが8%〜10%の物件への展開を加速させることで、EPUへの貢献を早期化する。
オフィス物件の賃料ギャップ是正とテナント層の最適化	70%	A	賃料ギャップが大きい物件に対し、テナント入替を積極的に行い、マーケット賃料水準へのキャッチアップを図る。NTTグループ以外のテナント比率を高め、収益の安定性と成長性を両立させる。
スポンサーパイプラインからの優良物件の積極取得	75%	S	NTT都市開発の豊富なパイプラインを活用し、東京圏の優良オフィス・レジデンス物件を厳選取得する。特に、大規模修繕が完了する第48期以降のEPU回復を加速させるため、取得物件のNOI利回りを重視し、資産規模を拡大する。
既存物件のエネルギーコスト削減と賃料転嫁	60%	B	大規模修繕と連動させ、省エネ改修（LED化等）を加速し、運用コストを削減する。また、環境性能向上を訴求し、賃料交渉の材料とする。

最優先戦略(AI生成)

最優先戦略：スポンサーパイプラインからの優良物件の積極取得

この投資法人の中期的なEPU成長目標（第52期3,100円）達成に向けた最大のボトルネックは、大規模修繕による一時的な収益圧迫からの回復の遅さと、外部成長の停滞です。現状のEPU成長見通しは緩慢であり、この状況を打破するためには、スポンサーであるNTT都市開発の豊富なパイプラインを活用した優良物件の積極的な取得が最優先となります。

第47期は資産規模が微減する見込みであり、外部成長戦略が停滞している印象があります。第48期以降のEPU回復を加速させるためには、修繕期間中に取得した物件が収益貢献を始める必要があります。取得物件の選定においては、東京圏の優良オフィスおよびレジデンスに絞り、特にNOI利回りが高く、将来的な賃料上昇ポテンシャルを持つ物件を厳選することが重要です。

この戦略の成功は、NTT都市開発との連携強化にかかっています。彼らの開発案件や保有物件から、本投資法人のポートフォリオに適した物件を優先的に取得することで、ポートフォリオのクオリティ向上と資産規模の拡大を同時に実現できます。これにより、第48期以降のEPU回復ペースを加速させ、中期目標達成の確度を高めることが可能となります。

ITコンサルからの提案(AI生成)

提案された最優先戦略である「スポンサーパイプラインからの優良物件の積極取得」を支援するため、ITコンサルタントとして以下のIT基盤強化とデータ活用を提案します。

1. 物件取得意思決定プロセスの高度化とデータ統合基盤の構築:

   • 目的: 取得候補物件の評価プロセスを迅速化・標準化し、意思決定の精度を高める。
   • 支援内容: スポンサーから提供される物件情報（開発計画、既存テナント情報、修繕履歴、財務予測データなど）を一元的に管理・分析できる統合データプラットフォームを構築します。特に、複数の物件候補を比較する際のシナリオ分析（金利変動、賃料変動、修繕コスト増大などの感度分析）を自動化するダッシュボードを開発します。
   • 期待効果: 取得判断までのリードタイム短縮と、リスク評価の客観性向上。

2. ポートフォリオ・シミュレーション・ツールの導入と最適化:

   • 目的: 取得・売却の意思決定がEPUやLTV、DSCRなどの財務指標に与える影響をリアルタイムで可視化する。
   • 支援内容: 既存ポートフォリオデータと新規取得候補のデータを連携させ、様々な外部成長シナリオ（例：特定のエリアの物件を〇〇億円取得した場合のEPU影響）をシミュレーションできるツールを導入・カスタマイズします。これにより、経営陣の意思決定をデータに基づいて支援します。
   • 期待効果: 財務目標達成に向けた最適なポートフォリオ構成の維持・最適化。

3. 物件管理・運用データのデジタル化と分析基盤整備（既存物件の効率化支援）:

   • 目的: 既存物件の運用データ（修繕履歴、エネルギー消費量、テナント情報）をデジタル化し、将来のバリューアップ投資やコスト削減の意思決定を支援する。
   • 支援内容: 既存の紙ベースや分散したデータをデジタル化し、BIツール（ビジネスインテリジェンス）を用いて分析基盤を構築します。これにより、修繕費の傾向分析や、バリューアップ投資のROIを正確に把握し、次の投資判断に活かします。
   • 期待効果: 運用コストの削減と、バリューアップ投資の効率化によるEPU向上への貢献。