基本情報

• 会社コード: 50780
• 会社名: セレコーポレーション
• タイトル: 2026年２月期　決算説明資料
• 発表日時: 2026年04月17日 14:00
• PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260416505280.pdf
• YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/5078.T

会社概要

会社名	株式会社セレコーポレーション
事業内容	若者向け賃貸アパートの企画・設計・施工、不動産の開発・販売、アパートの管理受託
設立	平成５年（1993年）８月
代表者	代表取締役 社長執行役員 山口貴載
資本金	４億4,733万円（2026年２月28日現在）
本社所在地	東京都中央区京橋三丁目７番１号 相互館110タワー５階
従業員数	198名（2026年２月28日現在）※役員・臨時従業員を除く ※臨時従業員数（契約社員等）：34名
連結子会社	株式会社セレレントパートナーズ
上場市場	東証スタンダード市場（証券コード：5078）

事業概要

未来を担う若者たちのアパート専門メーカー。 それぞれの事業・部門で､高い専門性と確かな技術力を持つ。

• 賃貸住宅事業
  • アセットマネジメントカンパニー（事業プランの設計、経営計画の提案）
  • 設計カンパニー アパートの企画・設計、許認可取得及び監理
  • 建設カンパニー アパートの自社施工
  • 千葉工場カンパニー 自社工場での構造部材の製造・加工
    （注）2026年３月１日付で建設カンパニーから設計・資材管理・工事監理部門を分離し、設計カンパニーを新設いたしました
• 賃貸開発事業 開発カンパニー 収益不動産の自社開発事業（新築アパートの土地･建物の一棟販売）
• 賃貸経営事業 プロパティコミュニティカンパニー
  • 管理物件のプロパティマネジメント業務（入居者募集、家賃回収、建物点検など）
  • 火災･家財､その他の保険代理店業務、不動産賃貸保証業務
  • リフォーム、リノベーション
    （注）2026年３月１日付でリフォームカンパニーをプロパティコミュニティカンパニーに統合いたしました

※：2026年２月期売上高に占める各事業の売上高

役員体制について

• 社外取締役を３名から４名へ増員（取締役10名体制）
  • 社外取締役２名、社外監査役１名を新任で選任
• 常勤取締役の世代交代を実施
• 女性役員を２名から３名に増員

2026年５月28日 第35回定時株主総会後の 役員体制

役職	氏名	備考
代表取締役社長執行役員	山口 貴載
取締役 専務執行役員	西本 昌善
取締役 常務執行役員	鈴木 謙一
取締役 常務執行役員	小栗 聡
取締役 常務執行役員	竹内 毅
取締役 常務執行役員	陣内 光成	新任
取締役	渡辺 衛男	社外 独立役員
取締役	奥地 正敏	社外 独立役員
取締役	伊藤 大輔	社外 独立役員 新任
取締役	中山 尚美	社外 独立役員 女性 新任
常勤監査役	遊佐 卓大
監査役	寺浦 康子	社外 独立役員 女性
監査役	森 尚美	社外 独立役員 女性 新任

上場維持基準への適合

流通株式比率は上場維持基準の25％を上回って推移していますが、未だ十分とは言えない 状況ですので、流通株式比率のさらなる改善に取り組んでまいります。

	2023年２月28日	2024年２月29日	2025年２月28日	2026年２月28日	2026年２月28日時点の適合状況	上場維持基準
株主数（単元以上）	564人	471人	477人	446人	適合	400人
流通株式数	7,159単位	6,893単位	8,758単位	8,958単位	適合	2,000単位
流通株式時価総額	17億円	22億円	38億円	46億円	適合	10億円
流通株式比率	20.50％	19.74％	25.08％	25.65％	適合	25％

企業理念/事業目的/経営方針 及び当社の特徴

企業理念／事業目的／経営方針

企業理念 ～会社の想い～

子どもたちの子どもたちの子どもたちへ

日本の､ そして地球のよりよい未来をつくるために、私たちセレコーポレーションが果たすべきこと。 それは､ この国の豊かさをつくりだした先人たちに敬意を表し、感謝の気持ちを抱きながら､この豊かさがよりいっそう広がる未来を描くこと。 そのために 社会に貢献する永続企業 でなければならないと考えます。

事業目的 ～私たちが果たすべき社会貢献、私たちの存在意義～

①ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける ②社員一人ひとりの「しあわせ」の総和が企業価値

経営方針 ～事業目的を実現するための会社の考え方～

持続可能な安定的成長

上記を実現するための指針としてセレフィロソフィを作成（次頁参照）

当社の特徴セレフィロソフィ

セレフィロソフィとは、セレコーポレーションの経営を担う次世代の経営陣･社員が持つべき 判断基準・行動指針を45項目のフィロソフィとして明確化。

事業を永続させる拠り所として、企業理念・事業目的の実現を目指します

セレフィロソフィ 抜粋

14 普通の人が普通の事をして普通以上の結果を出す
17 いたずらに規模を追わず身の丈を知るべし
19 山高ければ谷深し
22 利益は結果として生まれる
27 「想像を超える創造」が差別化の源泉
28 ゲストよければ全てよし

「ビジョン2030」要旨と進捗

2030年に“ありたい姿”

• 2030年に向けて“ありたい姿”を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン 2030」を策定します。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点との位置づけです（次世代の経営者へのバトンタッチ）。

「ビジョン2030」策定の背景

2024 年３月で上場から２年を迎えました。 そこで、今一度、私たちの理念に立ち返り、今後の更なる持続的な成長と中長期的な企業価値の向 上を達成するため、将来の“ありたい姿”を定め、その実現に向けた方針や戦略を明確にするために策定しました。

CEL未来戦略

• “若者たち”にフォーカスし､ ストック事業を基盤とした 収益力のある経営基盤の確立
• 竹林のように地下茎でつながりながら､関連事業会社を “アパート専門メーカー”として 多面的経営 に展開し､シナジー効果により売上高1,000 億円､営業利益率10％規模の事業集団を創出
• 若者たちの多様化する価値観､生活様式､消費スタイル､ 興味・関心の変化などを 多面的に 検証し､研究をするシンクタンク “TOKYO若者Style 研究所” 構想

多面的経営のための グループ再編

株式上場・公開 （2022年３月）

ビジョン2030 企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現

• アパート専門メーカーとしてニッチトップの実現
• 高付加価値追求による粗利益率の向上

ビジョン2030の構成要素

ビジョン2030 『企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現』

『社会に信頼される 『事業で社会貢献をしている 企業文化の醸成』 実感を得る』

• 法令遵守だけでなく、倫理観や公序良俗などの 社会的な規範に従い、公正・公平に業務を遂行 して、社会との信頼を築いていきます
  • 事業そのものを通して、社員一人ひとりが 社会貢献に紐づいているという実感を醸成させ ます
• 取引先からの接待は受けません。公正・公平性に 疑義がないように身を律します。コミュニケーションを否定するものではなく、その場合は当社が接待をいたします

アパート専門メーカーとして

• ニッチャーとして差別化戦略をとり、 ニッチトップの実現 独創性を発揮して企業価値を 高付加価値追求による 向上させます 粗利益率の向上

ビジョンを達成するために計数目標を設定する

計数目標を達成することを前提に社員の物心両面の「しあわせ」を実現させる。 この両輪を実現させることを主眼とします。 数字ありきではなく、理念・戦略ありき。

『企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現』への価値創造プロセス

ビジョン2030全社戦略コンセプト

• 「ビジョン2030」の基本戦略のコンセプトは、「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」の原理原則に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指します。

セレフィロソフィ

• ニッチャーであれ
• 企業の実力は 本業 で稼ぐ力で測られる
• いたずらに規模を追わず 身の丈を知る べし
• 事業そのもので社会貢献 をすべし
• 想いは達成できる

CEL未来戦略

• ”若者たち”にフォーカスし、 ストック事業を基盤 とした収益力のある経営基盤の確立
• 竹林のように地下茎でつながりながら、関連 事業会社を”アパート専門メーカー”として 多面的経営 に展開

これらをベースにして

ビジョン2030

「ビジョン2030」実現のための計数目標に対しては、本業を中心に経営資源を集中する あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により達成する

全社戦略策定の前提

• 従来と同様に、独創的な｢アパート専門メーカー｣として､東京圏･若者･鉄骨造アパートに 絞り込み､圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業を目指していきます。

ターゲット ポジショニング 当社の強み
| ターゲット | ターゲット | ポジショニング | 当社の強み |
|---|---|---|---|
| 東京圏に暮らす 25歳～35歳の若者[※1] 約200万人 | 建築基準法ならびに住宅品質確保法 における型式適合認定･製造者認証取得 | ニッチ（専門店型） | アパート専門メーカー 従来型の住空間に 不満・やや不満を持つ若者[※2] 約25% |
| | ※1 東京都住民基本台帳 （2023年1月）より | 地域限定型 セレコーポレーション | 鉄骨造アパートに特化／東京圏／若者／ 型式／自社工場／ 差別化空間 |
| | ※2 国土交通省住宅局（2018年）住宅及び 居住空間に対する総合的な評価より | | |
| | | 建売り業者 | ワンストップの｢アパート専門メーカー｣ による管理体制 |
| | | × 工務店 | |
| | | × ハウスメーカー | |
| | | × デベロッパー | |
| | | 全国展開型 | |
| | | × 建売り業者 | |
| | | 全国展開型 | |

アパート経営としての高い品質と 高い事業性の実現をオーナーさまに提供

フルレイヤー（百貨店型）

• 「ビジョン2030」においても、従来通り、上記の選択と集中による絞り込み（ニッチ戦略）による、 全社戦略のもと、アパート専門メーカーのニッチトップ企業として独自の戦略を策定して実行します

ビジョン2030全社戦略

ニッチ戦略
* 限りある経営資源 選択と集中による 絞り込み
* 圧倒的な差別化に よる付加価値の提供

【収支】
* 「入るを量りて出ずるを制す」 を念頭に置く

対象
* 入居者ターゲットを • 「My Style vintage」に 住まいにこだわりを もつ「未来を担う若 者たち」に絞り込み

エリア
* 東京圏（１都３県） に事業エリア限定 • 開発においては東京 都城南・城西地区の 角地に特化

構造
* 耐震性があり、自社 工場生産により高品 質が保てる鉄骨造に 限定（型式適合認定、 製造者認証）

「ゲスト」「エリア」「構造」「対象」を選択と集中により絞り込み、 経営資源を集中し、圧倒的な差別化による付加価値の提供を実現する

重点施策

• アパート経営に派生する 新規ビジネスモデルの構築 （リフォーム、リノベーション等）
• 収益力の改善
  • 「My Style vintage」の商 品構成比100％
  • 家賃のトップランナー
• 生産性の向上
  • デジタル化による効率化
  • ロボット等自動化推進、共 通部材による生産の効率化
• 請負、開発、管理以外のシナジーの効いた事業による 多面的経営の展開

付加価値向上による収益力強化と効率性重視による費用削減で高利益体質の創出 各施策の目的・手段・効果・目標を設定し、改革・改善により課題解決を目指す

ステークホルダー

• ゲスト、オーナー、従業員、株主、アライアンスのステークホルダーの皆様が満足する 企業経営を目指します。

キャッシュアロケーションと投資マネジメント

• 社会貢献を永続的に行う盤石な土台を保持した上で、財務目標のKPIとキャッシュリターンを意識し て、最適な資源配分を行います。投資はハードルレートを設定してモニタリングを実施し、投資の 可否を判断します。

キャッシュアロケーション 個別投資の実行 モニタリング・改善アクション （2025.02期～2030.02期）
| | キャッシュイン 及び原資 | キャッシュアウト 及び留保 |
|---|---|---|
| 投資可能額 | 180億円 | 改革改善投資55億円 資本蓄積[※1] |
| 投資項目 | 人財開発・組織強化、技術改革・研究開発、デジタル改革、新規事業、その他 | |

• 資本コストに基づいたハードルレートを設定して 投資の可否を判断
• ハードルレート＜投資リターン 投資の早期見極め

※1 企業理念を守り、社会に貢献する永続企業として存続するための事業活動上の必要資金

人的資本経営

• 企業価値を高めていくためには人的資本は経営の根幹に位置付けられるものととらえています。 人財の活性化、人財育成、人財獲得、環境整備では、企業価値を最大限に創造するための施策を実行します。
• “ありたい姿”をいかに実現するかという観点から人財戦略を策定・実行して持続的な企業価値向上 を目指します。

「ビジョン2030」と連動した人財戦略の策定・実行

人財の活性化
* 役職定年制の導入（取締役、執行役員、部長）
* 従業員のエンゲージメントの向上
* 時間や場所にとらわれない働き方
* リスキリング（学び直し）

人財育成
* セレアカデミーの設立
* キャリアパスの明確化
* 次世代経営者の育成

待遇・制度整備
* 平均年収900万円（他社比較）
* ベースアップ（在籍給）
* 業績配分の総原資見直し
* 週休３日制導入（※利益計画達成と総労働時間の前年対比維持が条件 ※新卒採用は育成体制の確立が条件）
* ジョブ型雇用の促進

人財獲得
* 価値創造を支える専門性の高い 多様な人財の採用
* 次世代を担う若手の採用
* 新卒・中途を含む採用戦略の策定

人的資本経営への取り組み

• 持続的成長と中長期的な企業価値の向上を実現していくことを目的として、社員一人ひとりの役割 と責任を明確にして、個々が最大限に力を発揮することを促進するために、 2024年3月よりジョブ 型人事制度を導入しましたが、当期は、その実効性を高めるため、役割の明確化、公正な評価、そ して育成的側面からジョブディスクリプションを改訂し、基盤強化に取り組んでいます。

ジョブ型人事制度の設計・整備

• 各職務に期待する役割責任と職務内容の具体化
• 各職務の職務評価を行い、職務価値を明確化して、報酬に反映
• 「定量」「定性」両面で貢献する 人財の評価基準を明確化、評価

改善

• 制度上、職位に応じた職務内容となるように必要に応じて改善
• 公正な評価と認知されるように不 公平感を解消する

“ありたい姿”を実現するために、会社の方針・組織・社員に期待する職務（ジョブ）を連動させてベクトルを合わせる必要があります。また、制度として 公平な職務内容、評価 を行うために、運用に際しては、モニタリングを実施して、改善を図ります。

人財の配置構成

• 業務プロセスや統制を自動化・外注化し、より専門性の高い人財の比重を高めた配置として、高付加価値創造体制への構築強化を図ります（人的資本経営の一環）。

ビジョン2030を実現するための経営基盤の高度化への取り組み

• 当社は、ビジョン2030で掲げる「企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現」 の達成に向け、企業価値経営の実践を支える経営基盤の高度化を進めています。その具体的な取り組みは以下のとおりです。

【経営基盤の高度化への取り組み（コーポレートガバナンス強化）】

• ボードサクセッション プランの立案
  • 取締役会の将来像を設定した上で、 10年先を意識したプランの立案
• 取締役会実効性評価
  • 改善プラン及びアクションを含む 取り組みの実施
• リスクマネジメント
  • リスクマッピングとリスク対応の見直し
• 事業組織・体制の強化
  • 設計カンパニー設立、営業関連課の部への 格上げや改革部門の組織化
• 専門性の高い社外役員の登用
• 企業理念の浸透
  • セレフィロソフィの書写、輪読など 研修の一環として各各層向けの 取り組みを実施

“ありたい姿”に向けた 新たな取り組み

“ありたい姿”に向けた新たな取り組み①

改革体制の専担化による “実効性とスピード”の両立

経営体制の強化

委員会方式から、課題ごとに専担組織を配置する体制へと移 行しました。これにより、専門性を生かした実効性の高い取り組みが可能となり、 改革の意思決定から実行までのスピードを大幅に高めています 。

未来戦略会議

課題毎に専担組織化し“実効性＋改革スピード”をアップ

※100年ドックVISIONは、アパートオーナーに3世代、４世代寄り添うことでオーナーの伴走パートナーになる構想です。

“守り”の高度化のため 第２線と全社横断機能を増強

経営体制の強化

現業を担う各カンパニー・グループ会社（第１線）が、実効性あるリスクマネジメントと内部統制を確立できるよう、従 来の「内部監査室（第３線）」に加えて、「 リスクマネジメント室」 と 「内部統制室（第２線）」 を新設し、体制を強化 しました。

“ありたい姿”に向けた新たな取り組み②

職人の後継者育成に向けて 施工会社の設立

経営体制の強化

職人の後継者不足という業界課題に対応するため、 当社は協力業者と連携し、100％出資の施工会社を設立します 。新会社 では、セレグループとして職人を採用し、協力業者と連携した育成を通じて技能承継と将来の担い手を安定的に確保します。本取り組みは2027年３月に開始予定です。

100%出資施工会社

協力業者と連携した人財育成

千葉工場の環境整備 休憩室の設置

物心両面の「しあわせ」

従業員がより快適に働ける環境づくりの一環 として、千葉工場に複数の休憩室を設置しました。 休憩時間の質を高め、心身のリフレッシュを促進することで、 より働きやすく、生産性の高い職場環境の実現を目指しています。

“ありたい姿”に向けた新たな取り組み③

休業者支援体制の強化と フォロー手当の新設

物心両面の「しあわせ」

従業員の育児・介護による休業を組織全体で支え合うものと 捉え、休業中の社員が所属する部署に対してフォロー手当を 導入します。 休業者が安心して育児・介護に専念できるとともに、支える 側の貢献も評価し、誰もが安心して働き続けられる職場づくり を目指しています。

万一への備え 医療保険制度の導入

物心両面の「しあわせ」

万一の病気による入院・治療に備え、従業員向けの医療保険 制度を導入しています。 従業員一人ひとりの健康と生活を大切に考え、安心して治療 に専念できる環境を整えることで、長く働き続けられる基盤 づくりを進めています。

＜治療と仕事の両立＞ 治療専念できる安心と働き続けられる環境を両立
＜福利厚生制度の充実＞ 人財の活性化のため、福利厚生制度の充実化

2026年２月期通期業績

2026年２月期 通期業績ハイライト

• 賃貸開発事業における物件の販売が計画通りに進まなかったことから、連結売上高・連結経常利益ともに前期比で減収・減益

連結売上高

20,190 百万円 (前期比 84.4 %)

連結経常利益

1,702 百万円 (前期比 83.5 %)

セグメント別

• 賃貸住宅事業
  • 売上高 9,491 百万円 (前期比 86.1 %)
  • セグメント利益 1,142 百万円 (前期比 113.5 ％)
  • 主要KPIの建築累計実績は前期末比+69棟と順調に増加
  • 販売価格の見直しなどにより、利益率が改善
• 賃貸開発事業
  • 売上高 1,385 百万円 (前期比 29.7 %)
  • セグメント利益 119 百万円 (前期比 16.9 ％)
  • 土地・建物の原価高騰や金利上昇に伴う他の金融商品 との利回り差縮小等の影響を受け、予定していた物件 の販売が計画通りに進まず減収・減益
• 賃貸経営事業
  • 売上高 10,524 百万円 (前期比 105.1 %)
  • セグメント利益 1,291 百万円 (前期比 113.7 ％)
  • 主要KPIの管理戸数が前期末比+137戸と順調に増加
  • 建物長期延長保証の拡充施策の結果、リフォーム受注 が堅調に推移

※：各事業売上高にはセグメント間の内部売上高又は振替高が含まれます。

2026年２月期 連結PLサマリー

• 前期比で減収減益となるも、売上総利益率は改善(+2.0pt)

項目	2025年２月期 実績 (単位：百万円)	2026年２月期 実績 (単位：百万円)	売上高比率	前期比 増減額 率	2026年２月期 修正計画	修正計画比 達成率
売上高	23,922	20,190	-	△3,731 / 84.4%	20,085	100.5%
売上総利益	4,711 (19.7%)	4,373 (21.7%)	-	△337 / 92.8%	-	-
販売費及び一般管理費	2,693 (11.3%)	2,681 (13.3%)	-	△11 / 99.6%	-	-
営業利益	2,018 (8.4%)	1,692 (8.4%)	-	△326 / 83.8%	1,551	109.1%
経常利益	2,039 (8.5%)	1,702 (8.4%)	-	△337 / 83.5%	1,559	109.2%
親会社株主に帰属する当期純利益	1,416 (5.9%)	1,147 (5.7%)	-	△268 / 81.0%	917	125.1%
1株当たり当期純利益（円）	417.62	338.75	-	△78.87 / 81.1％	270.72	125.1%

業績推移

• 売上高、経常利益ともに前期比で減少

セグメント別業績

項目	2025年２月期 実績 (単位：百万円)	2026年２月期 実績 (単位：百万円)	増減	前期比 増減額 率	2026年２月期 修正計画比
賃貸住宅事業
売上高	11,022	9,491	△1,531	86.1％	＋49 / 100.5%
セグメント利益	1,006 (9.1%)	1,142 (12.0%)	＋136	113.5％	＋40 / 103.7%
賃貸開発事業
売上高	4,662	1,385	△3,276	29.7%	＋0 / 100.0%
セグメント利益	706 (15.2%)	119 (8.6%)	△587	16.9%	＋33 / 139.5%
賃貸経営事業
売上高	10,013	10,524	＋511	105.1%	＋59 / 100.6%
セグメント利益	1,135 (11.3%)	1,291 (12.3%)	＋155	113.7%	＋32 / 102.6%
本社他
売上高	△1,776	△1,211	-	-	-
セグメント利益	△831	△860	-	-	-
合計
売上高	23,922	20,190	△3,731	84.4%	＋104 / 100.5%
セグメント利益	2,018 (8.4%)	1,692 (8.4%)	△326	83.8%	＋140 / 109.1%

※：各事業売上高にはセグメント間の内部売上又は振替高が含まれます。
※：セグメント利益は、各事業売上高から各セグメントに直接紐づく売上原価、販売費及び一般管理費、全社共通経費を按分した各セグメントの負担分を 差し引いて算出しております。

主要指標の進捗

• 建築実績は堅調に推移
• 管理戸数は12,000戸を突破後も順調に増加し、経営基盤は更に強化
• 収益の安定性を示す入居率は98.8％と高水準を維持

連結貸借対照表

• 自己資本比率85.9％（前期比＋3.8pt）と財務健全性は盤石

項目	2025年２月期末 (単位：百万円)	2026年２月期末 (単位：百万円)	増減額
流動資産	22,036	21,787	△248
現預金	18,561	16,148	△2,413
固定資産	2,837	2,791	△45
有形固定資産	1,833	1,788	△45
資産合計	24,873	24,579	△294
流動負債	4,181	3,179	△1,001
固定負債	273	283	＋10
負債合計	4,454	3,463	△991
株主資本	20,401	21,081	＋680
資本金	447	447	-
資本剰余金	376	376	-
利益剰余金	19,908	20,587	＋679
自己株式	△331	△330	＋1
純資産合計	20,418	21,116	＋697
負債純資産合計	24,873	24,579	△294
自己資本比率	82.1%	85.9%	＋3.8P

連結キャッシュ・フロー計算書

• 販売用不動産の増加により、営業活動によるキャッシュ・フローはマイナス
• 引き続き手元キャッシュは潤沢

項目	2025年２月期	2026年２月期	増減額	内容
営業活動によるCF	＋1,525	△1,626	△3,152	税金等調整前当期純利益: 1,535, 棚卸資産の増加: △2,104, 法人税等の支払: △787
投資活動によるCF	△99	△620	△520	定期預金の預入: 300, 有形固定資産の取得: 246, 無形固定資産の取得: 72
財務活動によるCF	△605	△466	＋138	配当金の支払: 468
現金及び現金同等物の期末残高	18,561	15,848	△2,713

2027年２月期通期業績見通し

2027年２月期全体方針

• 選択と集中による絞り込み（ニッチ戦略）
• 圧倒的な差別化による付加価値の提供（資産価値の最大化）

2027年２月期 主な施策

• 企業価値経営に向けた取り組み（企業価値の極大化）
• 経営基盤の高度化（コーポレートガバナンスの強化）：改革体制の専担化を推進、ディフェンスラインの強化、リスクマネジメントの強化
• 人財開発（人的資本経営の取り組み）：アメーバ経営・セレフィロソフィの浸透・実践、働き方改革の更なる推進、ジョブ型人事制度の推進
• 技術改革：「ハード面」の商品開発を担う技術開発部の組織強化、生産改革、設計施工改革
• デジタル改革：新賃貸管理システム導入

圧倒的な差別化による付加価値の提供（資産価値の最大化）

2027年２月期業績予想

• 売上高は、賃貸住宅事業、賃貸開発事業、賃貸経営事業とも増収を予想
• 利益面では、賃貸住宅事業がけん引し大幅増益を予想

項目	2026年２月期 実績 (単位：百万円)	2027年２月期 予想 (単位：百万円)	増減 前期比
売上高	20,190	23,580	＋3,390 / 116.8%
営業利益	1,692 (8.4%)	2,016 (8.6%)	＋324 / 119.2%
経常利益	1,702 (8.4%)	2,020 (8.6%)	＋317 / 118.7%
親会社株主に帰属する当期純利益	1,147 (5.7%)	1,342 (5.7%)	＋194 / 116.9%
１株当たり当期純利益（円）	338.75	408.06	＋69.30 / -

セグメント別業績計画

項目	2026年２月期 実績 (単位：百万円)	2027年２月期 計画 (単位：百万円)	増減 前期比
賃貸住宅事業
売上高	9,491	11,030	＋1,539 / 116.2%
セグメント利益	1,142 (12.0%)	1,576 (14.3%)	＋433 / 138.0%
賃貸開発事業
売上高	1,385	2,161	＋776 / 156.0%
セグメント利益	119 (8.6%)	80 (3.7%)	△39 / 67.1%
賃貸経営事業
売上高	10,524	11,082	＋557 / 105.3%
セグメント利益	1,291 (12.3%)	1,231 (11.1%)	△60 / 95.3%
本社他
売上高	△1,211	△694	-
セグメント利益	△860	△870	-
合計
売上高	20,190	23,580	＋3,390 / 116.8%
セグメント利益	1,692 (8.4%)	2,016 (8.6%)	＋324 / 119.2%

※：各事業売上高にはセグメント間の内部売上又は振替高が含まれます。
※：セグメント利益は、各事業売上高から各セグメントに直接紐づく売上原価、販売費及び一般管理費、全社共通経費を按分した各セグメントの負担分を 差し引いて算出しております。

セグメント別実績・今後の見通し

賃貸住宅事業

賃貸住宅事業2026年２月期実績

売上高 9,491 百万円 (前期比 86.1％)
セグメント利益 1,142 百万円 (前期比 113.5％)

• 販売商品の絞り込みで受注棟数が減少したことにより、 売上高は前期比 86.1% となった。
• 販売価格の見直しにより売上総利益率が改善し、 セグメント利益は前期比 113.5％ となった。

賃貸住宅事業2027年２月期計画

売上高 11,030 百万円 (前期比 +1,539百万円 / 116.2％)
セグメント利益 1,576 百万円 (前期比 +433百万円 / 138.0％)

重点施策
① 受注拡大
② 工事品質の向上と工期短縮
③ 設計力強化及び原価圧縮
④ 千葉工場の生産性向上

賃貸住宅事業2027年２月期 重点施策

アセットマネジメントカンパニー
1. 認知度向上による集客力の拡大
* SNSやSEO対策による認知度向上で各情報源の集客数拡大
2. 士業との協業拡大による成約率の向上
* 士業を中心としたステークホルダーであるセレエキスパートナーズ+との積極的な協 業機会創出により成約率を向上させる
3. 適正な価格設定による一棟単価と売上総利益率の向上
* 付加価値賃料実現に向けた適正な価格設定による一棟単価の向上
* 「My Style vintage」の商品力強化による売上総利益率の向上

建設カンパニー
1. アパート専門メーカーとして生産・施工のさらなる品質向上
* 高品質なアパートを供給するため協力業者との強固な関係を継続
* 着工から工事完了まで適切に品質検査へ対応することで施工品質を向上
2. 建設現場システム化推進による業務効率向上
* システムにて施工現場、協力業者、現場入退場を管理
* 現場webカメラ設置にてリアルタイム現場管理と保全を実現し業務効率を向上
3. 設計カンパニー連携強化による着工促進
* 建設・設計カンパニー間にて着工条件及び阻害要件を共有、連携強化して早期に阻害 要件を解決し、着工までの業務期間短縮することで着工を促進

建設カンパニー（参考）
* 一級建築士12名を擁する｢アパート専門メーカー｣の確かな技術と高い専門性。
* 自社責任でつくりあげる｢こだわりのものづくり｣。
* 第三者による厳正な検査体制。

長期に亘りアパート建築 に特化した､専門性の高い 協力業社･メーカーとの 強いパートナーシップ 218社

賃貸住宅事業 設計カンパニー
1. お客様目線による設計力と企画力の強化による高賃料の実現と事業性の向上
* 法令を遵守した無駄のないコストパフォーマンスの高い図面の作成、外構計画では 見栄え、セキュリティ、メンテナンスを配慮した計画を推進
2. 東京ゼロエミと省エネ法申請・許可の円滑化に向けた業務構築
* 建築物のエネルギー消費性能の向上を図る為、東京ゼロエミと省エネ法に適合する 設計・仕様の確立を行い、東京ゼロエミと省エネ基準適合化申請業務の円滑化及び 業務期間の適正化を実施
3. 収益力の改善及び原価高騰の抑制
* 資材、設備における仕様や商品の見直し及び材料を支給材へ変更することにより原 価削減を実施
4. 施工品質及び現場での安全性の追求
* 建物の品質向上を目的とした検査体制の追求とともに、現場での安全体制の維持管理 を実施

千葉工場カンパニー
1. 生産性向上によるコスト競争力強化
* 業務工数の分析及び改善による設備稼働率（OEE）の向上
* ルール・マニュアル改訂方法の簡素化による業務の有効性及び効率性の向上
* 商品デザイン見直しによるボトルネック工程の改善
2. 安全で働きやすい職場環境の実現
* 安全衛生計画に基づく安全で快適な職場づくりの推進
* 福利厚生（特定検診・溶接ヒューム健診・振動健診）の確実な実施による健康維持
* 危険予知（KY）活動及び安全パトロールの確実な実施による休業災害ゼロの実現
3. 人財育成による強い現場づくり
* 内部統制活動計画に基づくコンプライアンス意識及び自立した内部統制の醸成
* ジョブローテーションによる多能工人財の育成
* 品質管理（QC）活動並びに改善提案制度の充実による改善風土の醸成

賃貸開発事業2026年２月期実績

売上高 1,385 百万円 (前期比 29.7％)
セグメント利益 119 百万円 (前期比 16.9％)

• 金利上昇等による市場環境の変化が富裕層の投資心理に影響を与え、顧客の 顕在化に苦戦した。
• 優良エリア組成物件の供給を積極的に 行ってきたが、土地・建物の原価高騰 や金利上昇に伴う他の金融商品との利 回り差縮小等の影響を受け、予定して いた物件の販売が計画通りに進まな かったことから、前期比で減収・減益 となった。

賃貸開発事業2027年２月期計画

売上高 2,161 百万円 (前期比 +776百万円 / 156.0％)
セグメント利益 80 百万円 (前期比 △39百万円 / 67.1％)

重点施策
① ㎡あたりの賃料バリューを最大化する ため新空間設計の導入
② 優良資産形成としての物件魅力向上
③ 地方銀行の東京支店との関係強化によ る地方富裕層の掘り起こし
④ 自主企画による資産性重視富裕層の掘 り起こし（B to Cスキーム確立）
⑤ 組成基準の改定による資産性と事業性 のバランス考慮

賃貸開発事業2027年２月期 重点施策

開発カンパニー
1. ㎡あたりの賃料バリューを最大化する
* 新空間設計の導入による㎡あたりの賃料の最大化を図り、資産性に事業性を 補完することにより、市況の変化に対応した物件の魅力向上を図る
* 敷地対応力の柔軟な設計力を駆使し、幅広くポテンシャル用地の仕入れを強化
* 柔軟な管理サポートを付帯し、ニーズに対応した長期安定経営を提供する
【新空間設計のコンセプト】
* 親密なふたりの毎日に“ゆとり”と“うるおい”を
* 「ワリキリ」と「コダワリ」で実現するONとOFFの切り替えのある暮らし
【アイテム】アトリエ・スライディングウォール・ショーケース・シューズインクローゼット
2. 優良資産形成としての物件魅力を向上させる
* 優良住宅地の仕入れによる、資産の将来価値魅力を創造
* 土地の形状に合わせた敷地全体計画の最適解を図り、地域と共生する
* ゲスト（入居者）の生命や暮らしを守る、耐震等級３のレジリエンス性能

【用地選定と設計概念】
* 城南・城西エリア
* 駅徒歩８分以内
* 優良な住宅地
* 200㎡以上
* バランスよく緑地を配置
* 赤煉瓦調の重厚な外観

賃貸経営事業2026年２月期実績

売上高 10,524 百万円 (前期比 105.1％)
セグメント利益 1,291 百万円 (前期比 113.7％)

• 自社新築物件の管理受託数増加 賃貸住宅事業と建築受注前同行営業の 継続強化による管理受託数の前期比増加
• 専任仲介業者との業務連携 市場動向を反映した、入居者入替時の 賃料アップ入居契約が順調に推移。入居 率も前期比増加
• 堅調なリフォーム（延長保証）受注 築20年目の再延長保証制度の活用に よる、建物延長保証工事の受注が堅調

賃貸経営事業2027年２月期計画

売上高 11,082 百万円 (前期比 +557百万円 / 105.3%)
セグメント利益 1,231 百万円 (前期比 △60百万円 / 95.3%)

重点施策
① 社内カンパニー間の協業強化による管 理戸数の維持・拡充
② 協力業者との協業強化と新規業者採用 による業務体制の強化
③ 新たな収益事業への取り組み
④ 賃貸管理システム入替と業務フローの見直しによる生産性向上
⑤ 業務品質向上に向けた統制機能の強化
※2027年２月期セグメント利益は、賃貸管理システム入替関連費用及び 賃貸保証事業の販売商品変更による一時的な手数料減少が影響

賃貸経営事業2027年２月期 重点施策

1. 社内カンパニー間の協業強化による管理戸数の維持・拡充
   • アセットマネジメントカンパニーと建築受注時の顧客交渉前から積極的に営業参加するこ とで、建築受注のサポート、管理受託数の増加につなげる
   • 開発カンパニーと仕入れ物件の販売に向けた物件最適化や利回り確保への協力推進により、 優良な管理戸数の確保につなげる
2. 協力業者（専任仲介/定期清掃/修繕業者）との協業強化と新規業者採用の 推進による業務体制の強化
   • 専任仲介業者：主要ターミナル業者の拡充と入居者入替時の賃料アップ改定促進に向けた 積極的な取組み
   • 定期清掃/修繕業者：原価削減、業務スピードアップを目的とした、新規業者の拡充によ り、ゲスト/オーナーさま満足度向上につなげる
3. 新たな収益事業への取り組み
   • 管理オーナーさま所有の他社施工物件をターゲットとした、大規模修繕工事の獲得推進によ り、オーナーさまの資産価値向上に寄与する
   • 手数料ビジネスの更なる推進（保険代理店業務やストック戸数から派生する手数料の獲得 ※電力会社紹介手数料他）
4. 賃貸管理システムの入替と業務フロー見直しによる生産性向上
   • 2027年２月期での賃貸管理システムの入替により、複数に分かれた業務システム運用を １本化し、業務効率を向上させる
   • 賃貸管理システム入替とあわせて業務フローの見直しも行い、業務精度の向上を実現する
5. 業務品質向上に向けた統制機能の強化
   • 各協力業者の業務品質向上に向け、業務・施工マニュアル整備と担当者研修の促進
   • 賃貸管理システム入替時の業務フローの見直しとあわせ、業務のチェック機能を再点検 し、リスクの低減を図る

事業概要：賃貸経営事業

• アパート経営は｢竣工から｣がスタート､という考えのもと ”アパート専門メーカー”ならではの管理体制で､オーナーさまのアパート経営に ３世代､４世代と寄り添う“アパート経営100年ドックVISION” （循環型ビジネス） 。
• 完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーに寄り添う 「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。

賃貸経営事業

• エリア毎に実績のある仲介会社と連携した確かなリーシング。
• 各エリア毎に密着した実績あるメンテナンス会社とのアライアンスの強化。
• 無店舗展開という独自の手法による固定費の削減。

セレ リーシングパートナーズ

仲介パートナー 会社による専任の 入居者募集

セレ メンテナンスパートナーズ

メンテナンス会社との 連携による独自の 建物体制

CEL未来戦略

• “若者”にフォーカスし､ストック事業を基盤とした収益力のある経営基盤の確立。
• 竹林の様に地下茎でつながりながら､関連事業会社を多面的経営に展開し､シナジー効果 により売上高1,000億円､営業利益率10％規模の事業集団を創出。

CEL未来戦略： TOKYO 若者Style 研究所

• 若者たちの多様化する価値観､生活様式､消費スタイル､興味•関心の変化などを多面的に 検証し､研究をするシンクタンク“TOKYO 若者Style 研究所” 構想。
• スタートアッププロジェクトとして共立女子大学建築・デザイン学科との産学連携プロジェクトを推進。

【セレアカデミー】 次世代経営者の育成

次世代経営者の育成を目的とした”セレアカデミー“の運営

事業を永続させるため､次世代の経営陣を育成する アメーバ経営教育。

1. 全員参加経営の実現
   • 価値観を共有し、職場の一体感を生む
   • 達成感や喜びを感じられる風土を醸成
   • コミュニケーションの円滑化
2. 経営者意識を持つ人財の育成
   • 次世代経営者となる人財を輩出
   • 自ら挑戦する組織風土づくり
3. 市場に直結した部門別採算制度の確立
   • 市場の変化に迅速に対応
   • 会社の隅々まで実態がよく見える
   • タイムリーかつ正確な経営判断を行う

アメーバ経営のベースとなり､ 事業を永続させる拠り所となるフィロソフィブックを作成。

• 今後のセレ コーポレーションの経営を担う 次世代の経営陣･社員が持つべき判断基準・ 行動指針を明確化することで、事業を永続さ せる拠り所とし、企業理念・事業目的の実現 に役立てる。
• これら価値観･判断基準は､創業者が直接事業 継承をする次の世代の経営陣だけでなく、 連綿と経営を受け継ぐ後進者も学ぶことがで きる､普遍性の高い内容を目指す。 従って､今現在の個別の経営課題や問題意識に 過度にとらわれることなく､事業永続に必要と なる経営哲学を､創業者の人生経験を踏まえて 幅広く編纂している。

当社のESGについて

ESG：環境（E）について

千葉工場スラッジ廃棄物95％削減

地球環境に配慮し、業界初の「ジルコニウム化成処理」を 導入。スラッジ（難溶性のゴミ）廃棄物の発生を従来より 95％削減しています。ジルコニウム化成処理は、金属塗装 の前処理として耐食性・密着性能・脱脂性能を持ちながら、 環境負荷物質の低減を可能にしています。

「Nearly ZEH-M」仕様に着手

温室効果ガス排出対策として国が推奨する「ZEH」化を、 単身向け賃貸住宅においていち早く着手。ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、年間の正味エネルギー量を概ねゼロ以下にした住宅のこと。地球温暖化防 止への社会協力を、業界に先駆けて取り組んでいます。

「東京ゼロエミ住宅」普及への取組み

世界一の環境先進都市を目指す東京都の取組みに賛同し、「東京ゼロエミ住宅」の普及を推進しています。「ZEH」 よりも、省エネ性能の基準が高く設定された「東京ゼロエミ住宅」。政府や東京都が掲げる環境施策を積極的に取り組んでいます。

ESG：社会（S)について

｢健康経営優良法人｣９年連続認定

経済産業省と日本健康会議が共同で実施する「健康経営優良法人認定制度」において、健康経営に取り組む優良な法人として、９年連続（2026年３月）で「健康経営優良法人」の認定をいただきました。

｢健康優良企業｣８年連続認定

健康企業宣言東京推進協議会が運営と認定をしている「健康企業宣言」において、８年連続（2025年）で「健康優良企業認定（金の認定）」をいただきました。

心身ともに社員の健康を目指す

全社員を対象とした、人間ドックの受診、インフルエンザの予防 接種のほか、病気発見時の治療費をフォローする医療保障保険の 導入など、社員の心身の健康向上のため様々な取り組みを行って います。また、ワークライフバランスに配慮し、20時でのパソコンの強制的なシャットダウンや、業務に合わせた時差勤務など、仕事の時間とプライベートの時間のメリハリをつけることを推進し、全社で健康経営に取り組んでいます。

ESG：ガバナンス（G）について

内部統制として、内部統制委員会、リスクマネジメント室、内部統制室、内部監査室が連携する体制

【内部統制の全体体系】

（監査役は取締役会に常時出席）
取締役会 監査役会
内部統制委員会
リスクマネジメント室
内部統制室
内部監査室

リスクコンプライアンス委員会

【３線（＆委員会）によるディフェンスライン】
（全社視点）リスクマネジメント室 内部統制室 内部監査室
事業部門 内部統制委員会

Appendix

構成内容

• 沿革
• 商品
• 事業概要
  • 賃貸住宅事業
  • 賃貸開発事業
  • 賃貸経営事業
• CEL未来戦略
• 【セレアカデミー】次世代経営者の育成
• 当社のESGについて

沿革

沿革	内容
1993/８	会社設立、分譲マンションの販売業務を開始
1996/10	社名を(株)デ・リードエステートに商号変更、(株)デ・リードコミュニティを設立、不動産賃貸業務を開始
2002/11	社名を(株)セレコーポレーションに変更
2002/12	ニツセキハウス工業(株)より、工業化住宅等の首都圏の営業権及び福岡工場を譲り受け、建築請負事業開始。中国浙江省寧波市の寧波日積工業有限公司を譲り受け、中国賃貸事業を開始
2011/11	「ワンルームを１LDKへ」という発想から、ベッドルームを独立させた新発想の間取りFeel Type発売開始
2011/12	(株)セレレントパートナーズ（現連結子会社）を設立。賃貸保証事業を開始
2013/１	来店型営業へのシフトにあたり、本社を現在の東京都中央区京橋に移転
2013/５	住空間を三次元の発想で開発した新空間設計Fusion Type発売開始
2017/７	赤煉瓦調の外観にクラシカルな門柱門扉とガス灯風の門柱灯を設置した旗艦ブランド「My Style vintage」発売開始
2019/２	Feel TypeやFusion Typeの特長を生かしたパワーカップル向け新空間設計Fwin Type誕生
2019/７	日本製鉄㈱グループとの共同開発により軽量化と耐久性を強化した構造部材を使用し、住宅性能表示制度の耐震最高等級である耐震等級３に対応した新構法セレZについて、「型式適合認定（建築基準法）」及び「住宅型式性能認定（住宅品質確保法）」を取得
2019/９	従来の福岡工場より建築現場である首都圏に近い千葉県千葉市若葉区に千葉工場を新設し、新構法セレZの製造拠点として稼働開始
2020/10	千葉工場にて「型式部材等製造者認証（建築基準法）」及び「型式住宅部分等製造者認証（住宅品質確保法）」を取得。千葉工場の本格稼働に伴い、福岡工場を閉鎖
2020/11	「若者の暮らしを豊かにする」テーマ実現に向けた新商品開発を目指し、共立女子大学と産学連携による共同研究を開始
2021/１	千葉工業大学及び東京理科大学との産学連携による遮音性能向上の共同研究を開始
2021/３	経営判断の迅速化と事業別損益の明確化を目的として、機能別組織から事業別組織へ変更（アメーバ経営の本格運用開始）
2021/12	中国浙江省寧波市政府の都市再開発に伴う要請により中国子会社を譲渡し、経営資源を国内に一元化
2022/３	東京証券取引所市場第二部（現スタンダード市場）に上場
2022/６	一般社団法人日本経済団体連合会（経団連）入会
2022/11	千葉工場にて品質マネジメントシステムの国際規格「ISO9001」の認証を取得
2025/２	Fwin Typeにヌックやアトリエなど親密なふたり暮らしのための新空間設計Fwin suiteが誕生
2026/３	「健康経営優良法人2026」の認定を取得（９年連続の取得）

技術改革と商品開発への投資の一例

技術改革	商品開発
2007年 耐震性の強化を目指して日本製鉄株式会社（旧新日鐵住金）と新構法の共同開発開始	2011年 ベッドルームを独立させたLDK発想の“Feel Type”誕生
2016年 赤煉瓦調サイディングの商品化のため､外装メーカーと共同研究開発開始	2013年 住まいを三次元の発想で考えた新空間設計“Fusion Type”誕生
2019年 日本製鉄株式会社（旧新日鐵住金）グループとの共同開発により主要構造材の従来比約20％の軽量化と同約3.6倍の剛性強化を実現。本構造部材を搭載した“新構法：セレZ”は住宅性能表示制度の耐震最高等級である耐震等級３に対応。国土交通大臣指定の認定機関より建築基準法に基づく「型式適合認定」「住宅型式性能認定」を取得	2017年 赤煉瓦調外観を纏った旗艦ブランドとなる“My Style vintage”誕生
2020年 自社が建築するアパートの構造部材を一貫製造する千葉新工場が「ちばリサーチパーク」にて完成	2019年 パワーカップルのための新空間設計“Fwin Type”誕生
2020年 千葉工場を認証工場として、国土交通大臣指定の認定機関より建築基準法に基づく「型式部材等製造者認証」と住宅品質確保法に基づく「型式住宅部分等製造者認証」を取得	2020年 Feel Typeに新次元発想を取り入れた “Feel+1 Type”誕生
2021年 千葉工業大学 創造工学部 建築学科ならびに東京理科大学 理工学部 機械工学科と遮音性能の向上を目指した産学連携による技術プロジェクトをスタート	2022年 脱炭素社会へ向けた次世代型賃貸住宅Nearly ZEH-M仕様 アパート“My Style vintage 幡ヶ谷”完成 東京都における脱炭素社会実現の方針に賛同し｢東京ゼロエミ住宅」仕様アパートを開発。第一弾として、“My Style vintage 駒沢”を販売開始
2025年 セレZの改良型として、「型式適合認定」と「住宅型式性能認定」を取得	2024年 “My Style vintage”の外観イメージに合わせて内部仕様を Ｓ-class、Ｌ-class、Ｇ-classの3パターンに集約
	2025年 親密なふたり暮らしのための空間設計“Fwin suite”誕生 パワーカップル向け“Fwin Type”に新たな付加価値を設定（ヌック、アトリエ）

商品：空間設計ラインナップ

【セレの商品の特徴・スタンス】

• いたずらに広さ（㎡）を追求するのではなく空間を広く有効活用する。
• 若者の声から､知恵と工夫で実現した“玄関からベッドスペースが見えない”空間設計。
• 未来を担う若者たちの「アパート専門メーカー」として
  • ｢ゲスト（入居者）の満足｣ と｢オーナーさまの収益性｣ を両立させる高い付加価値の実現。
• ゲスト（入居者）のペルソナに合わせた商品構成。

Fwin suite (35歳～40歳のパワーカップル)
Fwin Type (35歳～40歳のパワーカップル)
Feel Type (30歳～35歳の単身者)
Fusion Type (25歳～30歳の単身者)

※：パワーカップルとは、共働きで世帯年収が1,000万円以上の高年収世帯と位置づけています。

商品：空間設計 Fwin suite （ファイン スイート）

Fwin suite

親密なふたりの毎日に “ゆとり”と“うるおい”を (約44㎡で１LDK50㎡相当に対応)

１LDKの常識を打ち破る 親密なふたり暮らしのための空間設計

ゲスト(入居者)イメージ：35歳～40歳のパワーカップル

• SIC：それぞれの 履物はもちろん、 趣味の道具や雨に 濡れたコート等を きれいに収納でき るSIC。
• WIC：SIC ～ WIC ～寝室へと繋がる回遊動線対応 「吊るす」「置く」「畳む」の収納方法に 対応できる「量」と「質」を兼ね備えた
• アトリエ：『ひとり』の時間を多機能に使えるアトリエ
• スライディングウォール：ON と OFF の切り替えを可能とする

商品：空間設計 Fwin Type （ファイン）

Fwin Type

パワーカップルのための 全く新しい約40㎡の空間設計 (従来型の50㎡１LDK相当に対応)

「Feel Type」「Fusion Type」の特長を生かした ふたり暮らし向け空間設計

ゲスト(入居者)イメージ：35歳～40歳のパワーカップル

• 多機能ロフトスペース：ふたり暮らしのテレワークに最適な 多機能ロフトスペースと下部には ウォークインクローゼットを設置
• 折上げ天井で空間を確保
• 専用スペース：駐輪スペースや グリーンスペースとして 活用できる専用スペース を妻側住戸に設置可能
• 専用バルコニー：プライベートな空間で くつろぎの時間を演出する 屋根付き専用バルコニー

商品：空間設計 Fwin Type （ファイン） セレクトアイテム

• ふたり暮らしのゲストに「より居心地のよい暮らし」を感じていただくため、 体験価値の高い新たな空間設計をセレクトアイテムとして設定。

商品：空間設計 Feel Type

Feel Type

くつろぐ、たべる、ねむる、 それぞれの「場」をつくる 『ワンルームを１ＬＤＫへ』という発想

既存の概念を超えた 「凸凹設計」 隔壁を雁行させたプラン

ゲスト(入居者)イメージ：30歳～35歳の単身者

(25㎡で従来型の30㎡相当に対応)

玄関からベッドスペースが見えないレイアウト

商品：空間設計 Fusion Type

Fusion Type

『㎡から㎥へ』。 住まいを三次元の発想で考えた新空間設計 (22㎡で従来型の25㎡相当に対応)

上へ、下へ。 三次元の発想

ゲスト(入居者)イメージ：25歳～30歳の単身者

• 折り上げ天井により天井高を確保 リビングスペース
• マルチスペース 使い方は自由自在
• 掘り込み床により天井高を確保

空間設計による事業の優位性

• 25㎡ほどの一般的なワンルームの広さで１LDKのような暮らし方を実現する 「Feel Type」なら、オーナーさまは２戸分の収入が増え、 セレは２戸分請負金額が増える、というWIN WINの関係を構築。

一般的な１LDKプラン
* 平均家賃 95,000円
* 戸数 10戸
* 月額家賃 950,000円

空間設計提案の場合 Feel Type
* 平均家賃 95,000円
* 戸数 10戸+２戸
* 月額家賃 1,140,000円

オーナーさま手残り金額 プラス 190,000円/月 2,280,000円/年 (95,000円×２戸)
１住戸25㎡にすることで、余裕のできた50㎡に２戸プラスできる。
※：上記の家賃は一例です。

外観の差別化

• 辰野金吾氏設計の東京駅など､名建築と呼ばれる建物のように､時を経ても色褪せない 赤煉瓦調の外観デザイン。
• アパートには珍しい門柱門扉とガス灯風の門柱灯の設置による商品優位性。
• ゲスト（入居者）のプライバシーを高めるアルコーブ。

時を経てもなお変わらない価値を。

ショールームのリニューアルについて

新空間設計「Fwin suite（ファインスイート）」をオーナーさまやゲストの皆さまに深くご理解いただくことを目的に、本社併設のショールームを2025年７月12日にリニューアルオープンしました。

事業概要：賃貸住宅事業

事業概要：賃貸住宅事業

• “アパート専門メーカー”を掲げ、培ってきた高い専門性を持つプロフェッショナルな コンサルティングファーム。
• Webを中心とした見込み客からの問合せ(反響)、提携金融機関からのご紹介、リピーターなどから 資産の最大化や相続対策など顧客の目的を達成すべく事業計画を立案。
• 企画や設計もカンパニー内に配置されスピーディーな対応が可能。
• 士業を中心としたセレエキスパートナーズを発足し、オーナーさまへ専門性の高い提案を実現。

賃貸住宅事業 建設カンパニー

敷地対応力

• 技術開発による当社の型式だからこそ可能な“敷地対応力”。
• 活用の難しい変形地にも対応。
• 業界最小水準※１の耐力壁を実現(455mmWブレース※２)、自由度の高い設計 性能と高い耐震性能により土地の資産価値を最大化。

※１ 当社調べ
※２ Wブレース スリムな壁に上下2段のブレース(補強材)を配置 コンパクトサイズでありながら高い耐久性を有する。

事業概要：賃貸住宅事業

千葉工場カンパニー

• 日本製鉄（旧：新日鉄住金）と共同開発した新構法：セレZにより当社従来の構造体と比べ 主要鋼材の約20％の軽量化と約3.6倍の剛性強化を実現。
• 自動車のボディ下地塗装と同じカチオン電着塗装(厚み20μ･食品用ラップ２枚分)で約100 年の耐用年数。
• 地球環境に配慮し､業界初のジルコニウム化成処理によりスラッジ(難容性のゴミ)廃棄物の 発生を従来より95％削減。
• 認定･認証取得により､建築確認において構造設計など一連の規定の審査や、上棟時など中 間検査や竣工検査の一部が省略となるなど､品質における“国のお墨付き”。

事業概要：賃貸住宅事業

千葉工場カンパニー

• 業務の効率化を促進するため､自社工場を福岡から千葉に移転。（2019年９月稼働開始）
• 建築現場へ約１時間の立地により生産性の圧倒的な向上を目指す。
• オーナーさまの工場見学会を開催し､商品への安心感､信頼性を高める。

千葉工場と製造検査体制

〈千葉工場〉
* 千葉工場の本格稼働開始により、業務の効率化を促進。
* 建築現場へ約１時間の立地により生産性の圧倒的な向上 を目指す。
* オーナーさまの工場見学会を開催し､商品への安心感､ 信頼性を高める。

品質マネジメントシステム

• （ Quality Management System ） の国際規格である 「 ISO9001 」の認証を取得 （ 2022 年）

厳正な検査体制

社員の安心・安全な労働環境確保する熱中症対策（参考）

当社千葉工場カンパニーでは、工場における社員の安心・安全な 労働環境確保の観点から、熱中症対策を強化しています。

事業概要：賃貸開発事業

事業概要：賃貸開発事業

• ハウスメーカーが参入していないアパートの一棟販売というアンカバー領域。
• RC（鉄筋コンクリート造）で30坪～50坪のペンシルビルに偏向している 城南･城西エリアの４億～８億レンジの不動産市場。
• 駅チカ（最寄り駅から徒歩約８分以内）､ 200㎡以上の土地に特化した資産性の高い収益 不動産を提供し､価値ある資産承継に貢献します。

事業概要：賃貸経営事業

事業概要：賃貸経営事業

• アパート経営は｢竣工から｣がスタート､という考えのもと ”アパート専門メーカー”ならではの管理体制で､オーナーさまのアパート経営に ３世代､４世代と寄り添う“アパート経営100年ドックVISION” （循環型ビジネス） 。
• 完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーに寄り添う 「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。

賃貸経営事業

• エリア毎に実績のある仲介会社と連携した確かなリーシング。
• 各エリア毎に密着した実績あるメンテナンス会社とのアライアンスの強化。
• 無店舗展開という独自の手法による固定費の削減。

セレ リーシングパートナーズ

仲介パートナー会社による専任の入居者募集

セレ メンテナンスパートナーズ

メンテナンス会社との連携による独自の建物体制

株主還元

配当方針

• 当社は株主価値の最大化を経営における重要課題の一つと認識しております。
• 各年度における利益及びキャッシュ・フローの状況、将来の事業展開等を総合的に勘案 し、中長期的な成長投資に資本を投下し、１株当たりの利益増大による株主価値の向上 を株主還元に関する基本方針としております。
• 配当性向40％を基準とした業績に連動した利益還元と安定的な配当の維持に努めてまいります。

株主及び投資家の皆様へのメッセージ

”子どもたちの子どもたちの子どもたちへ” の企業理念のもと 日本の未来を担う若者たちの住まいの選択肢を増やすことで 社会に貢献する永続企業 を目指します。 そして、あらゆるステークホルダーの皆さまと協力し、 社会にとって 価値ある商品やサービス を継続的に 提供してまいります。 これからも皆さまのご理解とご支援を賜りますよう、 よろしくお願い申し上げます。 当社をより深くご理解いただくために、 積極的に情報を発信してまいりますので是非ご覧ください。

株式会社セレコーポレーション

本資料の取扱いについて

本資料には、将来の見通しに関する記述が含まれています。これらの記述は、当該記述を作成した時点における情報に基づいて 作成されたものにすぎません。さらに、こうした記述は、将来の結果を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包するもの です。 実際の結果は環境の変化などにより、将来の見通しと大きく異なる可能性があることにご留意ください。 上記の実際の結果に影響を与える要因としては、国内外の経済情勢や当社の関連する業界動向等が含まれていますが、これらに 限られるものではありません。 今後、新しい情報・将来の出来事等があった場合において、当社は、本資料に含まれる将来に関するいかなる情報についても、 更新・改訂を行う義務を負うものではありません。 また、本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等につい ては当社は何らの検証も行っておらず、またこれを保証するものではありません。

投資判断(AI生成)

投資評価: ★★☆☆

評価の理由：
セレコーポレーションは、若者向け賃貸アパートに特化したニッチ戦略を明確に打ち出し、空間設計による高付加価値化と、自社施工・自社工場による品質管理を強みとしています。財務面では、自己資本比率が85.9%と極めて高く、財務の健全性は盤石です。また、賃貸経営事業（ストック事業）が堅調に成長し、売上・利益ともに増加している点は評価できます。

しかし、2026年2月期は賃貸開発事業の販売不振により、連結売上高・経常利益ともに前期比で減収減益となりました。特に賃貸開発事業のセグメント利益は前期比で約83%減少し、収益性が大きく悪化しています。これは、金利上昇や原価高騰といった外部環境の変化が、この事業セグメントに直接的な打撃を与えたことを示しています。

2027年2月期の計画では、売上高は前期比116.8%増と回復を見込んでいますが、賃貸開発事業の利益率は3.7%と極めて低く、賃貸住宅事業の利益率（14.3%）に大きく依存する構造です。また、賃貸経営事業の利益は前期比で減少する計画であり、ストック事業の成長が鈍化する懸念があります。

経営陣は「ビジョン2030」で「CEL未来戦略」に基づき、ストック事業を基盤とした収益力のある経営基盤の確立を目指していますが、現状では開発事業の変動性が収益を圧迫しています。また、経営陣の交代やジョブ型人事制度の導入など、組織改革に注力していますが、これが短期的な業績にどう結びつくかは不透明です。

投資判断の根拠：
保有（ニュートラル）。財務基盤は非常に強固であり、ストック事業の成長は安定しています。しかし、開発事業の収益性が低迷しており、売上回復計画の実現性には不透明感が残ります。ニッチ戦略の優位性は認められるものの、市場環境の変化に対する脆弱性が見られたため、現状維持の評価とします。

重要なポイント：
1. 強固な財務基盤: 自己資本比率85.9%は、景気変動や金利上昇に対する耐性が非常に高いことを示しています。
2. ストック事業の安定成長: 賃貸経営事業の売上・利益は堅調に成長しており、経営の安定化に寄与しています。
3. 開発事業の収益性悪化: 2026年2月期に賃貸開発事業の利益率が8.6%まで低下し、外部環境の影響を強く受けています。
4. 2027年計画の不透明性: 賃貸開発事業の売上は大幅増計画ですが、利益率はさらに低下する見込みであり、開発事業の収益性改善が不透明です。

会社への質問(AI生成)

1. 賃貸開発事業の2027年2月期計画では、売上高は156.0%増と大幅に回復する一方、セグメント利益率は3.7%と極めて低く、前期比でさらに減少する見込みです。この利益率低下の主因と、開発事業の収益性改善に向けた具体的なコストコントロール策について教えてください。

2. 賃貸住宅事業のセグメント利益率は2026年2月期に12.0%と改善しましたが、2027年2月期は14.3%への大幅な改善を計画しています。この利益率向上の主要因は「販売価格の見直し」とありますが、具体的にどのセグメント（設計、建設、資材調達など）で、どのような価格改定が行われたのか、その持続可能性について教えてください。

3. 2027年3月開始予定の100%出資施工会社の設立は、職人後継者不足への対応とされていますが、この新会社設立に伴う初期投資額と、それが2027年2月期以降のキャッシュフローおよび利益に与える影響について、詳細な計画を教えてください。

売上倍増のための施策(AI生成)

セレコーポレーションの現状（ニッチ戦略、ストック事業基盤、空間設計の優位性、開発事業の変動性）を踏まえ、売上を2倍にするための施策を提案します。

施策名	成功率（％）	インパクト	評価コメント
1. 賃貸経営事業における「100年ドックVISION」の本格展開と他社施工物件への拡大	80%	S	ストック事業の基盤を強化し、安定収益を拡大する。特に他社施工物件への大規模修繕・リフォーム提案は、既存顧客基盤を活用した高収益事業への転換点となる。
2. 賃貸住宅事業における「空間設計」のターゲット層拡大と商品ラインナップの拡充	70%	A	現在の「パワーカップル」層に加え、単身者向け（Feel Type, Fusion Type）の供給量を増やす。特に高付加価値な空間設計を活かし、競合他社との差別化をさらに明確化する。
3. 賃貸開発事業の収益性改善と販売チャネルの多角化（地方富裕層へのアプローチ強化）	60%	A	開発事業の変動性を抑制するため、収益性の高い賃貸住宅事業との連携を強化。地方銀行との連携を深め、東京圏外の富裕層向け開発を慎重に進める。
4. 賃貸住宅事業における「セレエキスパートナーズ」の強化と士業連携の深化	75%	B	既存の強みである士業連携を強化し、アセットマネジメントカンパニーの認知度向上と受注拡大を加速させる。紹介経由の受注比率を高める。

最優先戦略(AI生成)

最優先戦略：賃貸経営事業における「100年ドックVISION」の本格展開と他社施工物件への拡大

セレコーポレーションの経営基盤は、ストック事業である賃貸経営事業にあります。2026年2月期実績では、賃貸住宅事業（フロー）が減収となった一方で、賃貸経営事業は増収増益を達成しており、このストック事業の安定性が企業全体の収益を支えています。

「ビジョン2030」においても「ストック事業を基盤とした収益力のある経営基盤の確立」が掲げられており、この戦略を加速させることが売上倍増への最も確実な道筋です。

施策の詳細：
1. 既存オーナーへの深耕: 現在の管理戸数（約12,000戸）に対し、「100年ドックVISION」に基づき、建物延長保証やリフォーム提案を強化します。特に、築20年目の再延長保証制度の活用をさらに促進し、オーナーの資産価値維持・向上に貢献することで、継続的な収益源を確保します。
2. 他社施工物件への展開: 賃貸経営事業の重点施策として「管理オーナーさま所有の他社施工物件をターゲットとした、大規模修繕工事の獲得推進」が挙げられています。これは、自社施工物件に限定されていた収益源を、競合他社が手掛けた物件にも拡大するものであり、大きな成長余地があります。自社が持つ「アパート専門メーカー」としての技術力と品質管理体制を活かし、他社物件のメンテナンスやリフォーム市場への参入を加速させます。
3. 収益性の高い手数料ビジネスの拡大: 保険代理店業務や電力会社紹介手数料など、管理戸数から派生する手数料ビジネスの拡大を推進します。これは、追加の建設・販売コストを伴わずに収益を積み増すことができ、利益率の向上に直結します。

期待される効果:
この戦略は、フロー型事業（賃貸開発事業）の変動リスクを低減し、安定的なストック収益を拡大します。特に他社施工物件への展開は、市場シェアを拡大し、売上倍増に向けた強固な基盤を築く上で不可欠です。

ITコンサルからの提案(AI生成)

提案された最優先戦略である「賃貸経営事業における『100年ドックVISION』の本格展開と他社施工物件への拡大」をITコンサルタントの視点から支援する具体的な施策を提案します。

• 既存管理物件・他社施工物件のデジタルツイン化と予知保全システムの導入:

  • 目的: 既存の管理物件（自社・他社施工問わず）の劣化状況や修繕履歴を一元管理し、最適なタイミングでの大規模修繕やリフォーム提案を可能にする。
  • 効果: 現場の点検データや修繕履歴をデジタルツイン上で可視化し、AIによる劣化予測を行うことで、オーナーへの提案精度と説得力を向上させる。これにより、修繕・リフォーム受注率の向上と、オーナー満足度の向上による長期的な関係構築を支援する。

• 賃貸管理システム刷新に伴うデータ移行・業務フロー最適化支援:

  • 目的: 2027年2月期に予定されている賃貸管理システムの入替を成功させ、業務効率を最大化する。
  • 効果: 新システムへのデータ移行計画策定、既存業務フローの分析と新システムに合わせた最適化（BPR）を実施する。特に、他社施工物件の管理データ取り込みや、複数システム間の連携をシームレスにし、業務の属人化を防ぎ、生産性向上を実現する。

• パートナー企業（仲介・メンテナンス）との連携基盤構築（ポータルサイト構築）:

  • 目的: 専任仲介業者や修繕業者との連携を強化し、入居者募集のスピードアップと修繕業務の効率化を図る。
  • 効果: 業者専用ポータルを構築し、空室情報、修繕依頼、進捗状況、賃料改定に関する情報をリアルタイムで共有する。これにより、業務の透明性を高め、オーナーへの報告サイクルを短縮し、サービス品質を向上させる。