Ｇ－リアルゲイト - 2026年9月期 第1四半期決算説明資料 ★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 55320
- 会社名: Ｇ－リアルゲイト
- タイトル: 2026年9月期 第1四半期決算説明資料
- 発表日時: 2026年01月27日 15:30
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260127539007.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/5532.T
決算説明資料
株式会社リアルゲイト
東証グロース 証券コード:5532
2026 年1 月27 日
26 年9 月期 第１四半期 業績ハイライト
| 売上高（累計） | 営業利益（累計） | 当期純利益（累計） | |
|---|---|---|---|
| 数値 | 3,951 百万円 | 912 百万円 | 576 百万円 |
| 前年同期比 | +40.3% | +284.6% | +361.6% |
| 運営中物件 (竣工済) | 獲得済PJ (ML・保有/ 既存) | 稼働率 | 運営面積 (ML・保有/ 既存) | |
|---|---|---|---|---|
| 件数 | 76 件 | 66 件 | 97.93 % | 106,268 ㎡ |
| 内訳 | 12 件（保有） 43 件（ML） 7 件（保有） 40 件（ML） | 7 件（保有） 40 件（ML） | 7,639㎡（保有） 60,350㎡（ML） | |
| 前年同期 | 74 件 | 63 件 | 100,836m2 |
※ 2025年12月末時点での数値 ※ MLはマスターリース、PMはプロパティマネジメント、保有は物件保有の略称 ※ 獲得済PJは、竣工前物件を含めたプロジェクトを指す ※ 運営中物件は、竣工後ML・保有・PM物件等を指す ※ 運営面積は、竣工物件のうちML・保有・PM物件が算出対象 ※ 稼動率は、竣工後1年以上経過したML・保有の既存物件（終了予定物件については除外）が算出対象
26 年9 月期 売上高・営業利益（計画進捗）
26 年9 月期 四半期ごとの収益
※3 先行投資は、物件取得時に発生する税金など取得時点において発生する費用や、開業初年度において先行する支払い家賃などの開業初期赤字を意味する
＜参考＞26 年9 月期 第１四半期 収益の実績（前年同期比）
※3 先行投資は、物件取得時に発生する税金など取得時点において発生する費用や、開業初年度において先行する支払い家賃などの開業初期赤字を意味する
26 年9 月期 第１四半期 PL - 損益計算書
※2 フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といった収入を指す ※3 EBITDAは、営業利益+減価償却費を指す
26 年9 月期 第１四半期 売上高推移
※ フロー型とは、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や保有物件の売却といった収入を指す
26 年9 月期 第１四半期 BS - 貸借対照表
26 年９月期計画
26 年９月期 売上構成（計画）
獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）
※1 運営面積は、開業前物件については見込みの概算数値であり、変動の可能性がある ※2 CMは、コンストラクションマネジメントを指し、設計や施工など、不動産に関するマネジメント業務が含まれる
26 年9 月期 第１四半期 開業物件（2 件）
26 年9 月期 第１四半期 獲得物件（3 件）
保有物件一覧（25 年12 月末時点）
※2 2025年10月16日 固定資産の取得に関するお知らせ：https://realgate.jp/ir/upload_file/tdnrelease/5532_20251016574561_P01_.pdf
※3 2025年12月25日 固定資産の取得に関するお知らせ：https://realgate.jp/ir/upload_file/tdnrelease/5532_20251225526200_P01_.pdf
26 年9 月期 第１四半期 ポートフォリオの変動
獲得済PJ は76 件（保有12 件、ML43 件、PM18 件、その他3 件）
前四半期から、3 件の新規獲得及び2 件の業務終了により1件の増加
| 17期4Q（25年9月期4Q） | 18期1Q（26年9月期1Q） | 増加 | 減少 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 保有 | 獲得済PJ（面積） | 11件（12,848m2） | 12件（13,192m2） | 【新規獲得】 ①（仮称）世田谷区池尻再生PJ ②（仮称）祐天寺2丁目再生PJ 【運営開始】 ⑴ FURAM SANGUBASHI | 【売却後PM契約】 ◇ THE MOCK-UP |
| 保有 | 運営中物件（面積） | 7件（8,325m2） | 7件（7,639m2） | 7件（7,639m2） | 7件（7,639m2） |
| ML | 獲得済PJ（面積） | 42件（63,953m2） | 43件（65,100m2） | 【新規獲得】 ③（仮称）港区南青山商業施設新築PJ 【運営開始】 ⑵ THESTEPS/SHIFT HOTEL | |
| ML | 運営中物件（面積） | 39件（58,193m2） | 40件（60,350m2） | 40件（60,350m2） | 40件（60,350m2） |
| PM | 獲得済PJ（面積） | 19件（40,407m2） | 18件（39,138m2） | 【売却後PM契約】 ◇ THE MOCK-UP | 【PM業務終了／運営終了】 ❶ MEISTER YOTSUYA 【契約変更：PM→CM】 ◆ （仮称）原宿新築ビルPJ |
| PM | 運営中物件（面積） | 17件（37,735m2） | 17件（38,278m2） | 17件（38,278m2） | 17件（38,278m2） |
| その他 | 獲得済PJ | 3件 | 3件 | 【契約変更：PM→CM】 ◆（仮称）原宿新築ビルPJ | 【CM業務終了／運営なし】 ❷ MANGA APARTMENT VUY |
| その他 | 運営中物件 | 2件 | 2件 | 2件 | 2件 |
| その他 | 獲得済PJ（面積） | 75件（117,209m2） | 76件（117,430m2） | +1件（3件の新規獲得、2件の業務終了） | +1件（3件の新規獲得、2件の業務終了） |
獲得済PJ は受注後リノベーション等の作業を行っており、収益貢献していないものを含んだものとなります。一方、運営中物件は現在収益貢献が発生している物件のみとなっております。将来的には獲得済PJ が運営中物件にシフトし収益貢献するため、獲得済PJ の拡大は当社の長期的な成長に繋がります。
※ MLはマスターリース、PMはプロパティマネジメント、保有は物件保有の略称、その他はコンストラクションマネジメント、リーシングマネジメントを含む ※ 獲得済PJは、竣工前物件を含めたプロジェクトを指す ※ 獲得済PJ面積は、竣工前物件と竣工物件のうちML・保有・PM物件が算出対象 ※ 運営中物件は、竣工後ML・保有・PM物件等を指す ※ 運営面積は、竣工物件のうちML・保有・PM物件が算出対象
中期経営計画2028
中期経営計画2028: ホテルビジネス
※ 2026年1月20日 リアルゲイト、ホテル事業を本格展開。渋谷区・港区の4拠点で約50室を順次開業予定： https://realgate.jp/ir/upload_file/tdnrelease/5532_20260120535904_P01_.pdf
中期経営計画2028: 100 年都市・建築プロジェクト
※ 2026年1月22日 リアルゲイト、都市再生をリードする「100年都市・建築プロジェクト」を始動： https://realgate.jp/ir/upload_file/tdnrelease/5532_20260122536905_P01_.pdf
中期経営計画〜営業利益50 億円に向けて〜
会社概要
| 会社名 | 株式会社リアルゲイト |
|---|---|
| 設立 | 2009 年8 月24 日 |
| 本社 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目51番10 号 PORTAL POINT HARAJUKU 3F |
| 代表 | 岩本裕 |
| 事業内容 | 不動産に関するコンサルタント業務、不動産売買業務 不動産仲介業務 不動産賃貸業務、不動産管理運営業務 建築・設計監理業務、建築及び内装工事請負業務 損害保険の代理店業務 |
| 従業員 | 97 名（2025 年12 月末現在） |
| 役員 | 9 名（2025 年12 月末現在） |
会社概要 沿革
会社概要 代表プロフィール
ビジネスモデル 事業説明・用語集
フレキシブルワークプレイス事業（FWP 事業）
シェアオフィスやスモールオフィス等を組み込み、収益性が低下した不動産を一棟で再生する事業
| 用語 | 説明 | 収益の形式 |
|---|---|---|
| 保有 | 物件を保有し賃料収入を得る利益率が最も高い | ストック |
| ML（マスターリース） | オーナーより物件を10～20年間、固定賃料で借り上げ、バリューアップ後にテナントへ転貸する | ストック |
| PM（プロパティマネジメント） | オーナーの物件をバリューアップし、物件の運営を行うことでオーナーから手数料収入を得る | ストック |
| 設計・施工受託 | MLやPM物件にて、物件バリューアップのための設計や工事業務を請け負う | フロー |
| 物件売却 | リアルゲイトが保有する物件を売却して、売却益を得る 売却後もMLかPMのどちらかを継続する | フロー |
THE WORKS CROSS を事例にみる 建築物のポテンシャルの最大化（3 分34 秒）
ビジネスモデル 事例紹介:LANTIQUE BY IOQ
エリア展開
入居テナント
入居テナント契約種別 区画：入居テナント業種
既存物件の稼働率
※稼動率は、「稼働中賃貸面積 ÷ 賃借可能床面積」で算出した数値（％） ※平均賃料は、「（賃料売上※諸経費等除く）÷（貸付可能床面積・坪）」で算出した数値（円／坪）
築古ビルの自然増加
リアルゲイトの強み：技術力
※ERはエンジニアリング・レポートであり、建築物・設備等及び環境に関する専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する調査報告書を指す
リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：技術力
リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：企画・運営力
リアルゲイトの強み：ワンストップ体制
収益構造の変遷
収益構造 収益の最大化
収益モデル別粗利率
※粗利は、共通経費（人件費等）配賦前の売上総利益を意味する
中期経営計画2028：ポートフォリオ戦略
中期経営計画2028：実績と計画
※ CAGRは、25年9月期から28年9月期の実績をもとに算出
中期経営計画2028：達成確度について
Vision：唯一無二の不動産再生デベロッパーへ
Vision ①建物を100 年以上利用する都市へ
Vision ②技術で延命する「モノづくり」
Vision ③新しい企画で生み出す可能性
Vision ④資本戦略で広がるフィールド
Q ＆A
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★
評価の理由：
2026年9月期第1四半期は、売上高39.5億円（前年同期比+40.3%）、営業利益9.1億円（前年同期比+284.6%）と、極めて高い成長率を達成しています。特に営業利益率が23.1%と高水準であり、収益性が大幅に改善している点は評価できます。
事業構造を見ると、ストック型収益（保有、ML、PM）が売上の大半を占め、粗利率も高い水準を維持しています。これは、物件のバリューアップと安定的な賃料収入・手数料収入が収益の柱となっていることを示唆しています。
一方で、懸念点も存在します。
1. フロー型収益の変動性: 売上構成比は示されていませんが、フロー型収益（設計・施工請負、物件売却）の比率が高い場合、利益の安定性に影響を与える可能性があります。第1四半期の売上高推移グラフでは、フロー型収益が大きく変動しているように見えますが、詳細な内訳が不明瞭です。
2. 先行投資の計上: 「先行投資」として費用が計上されており、これが利益を圧迫している可能性があります。第1四半期では先行投資が1.3億円計上されていますが、これが将来の収益にどう繋がるかの説明が不足しています。
3. 中期計画の達成確度: 中期経営計画2028では、2028年9月期に売上高180億円、営業利益50億円を目指していますが、達成確度について「高い」と評価しているものの、具体的なロードマップやリスク要因への言及が限定的です。
財務指標（ROE, ROA, 負債比率など）の開示がないため、資本効率や財務の健全性については評価できませんが、現状の成長性と収益性は市場平均を上回ると判断します。しかし、成長の持続性や収益構造の安定性について、開示情報だけでは十分な確信が得られないため、平均的な評価とします。
投資判断の根拠：
保有
現状の四半期業績は非常に好調であり、事業モデルの収益性が確認できます。特にストック型収益の拡大が続いている点はポジティブです。しかし、中期計画の達成に向けた具体的なリスク管理や、フロー型収益の変動性に関する詳細な情報が不足しているため、積極的な買い増しよりも、現状の保有を継続し、次四半期以降の進捗を確認するのが妥当と判断します。
重要なポイント：
1. 高成長と高収益性の両立: 売上高+40.3%、営業利益+284.6%という成長率は特筆すべき点です。
2. ストック型収益の安定性: 保有・ML・PM事業が収益の柱であり、粗利率も高い水準を維持しています。
3. 先行投資の規模と効果: 1.3億円の先行投資が計上されており、その効果測定と今後の計画が不明瞭です。
4. 中期計画の達成確度: 2028年目標達成に向けた具体的な進捗管理とリスク要因の開示が不十分です。
会社への質問(AI生成)
[先行投資として計上された1.3億円の内訳と、それが将来のストック型収益にどのように貢献するかの具体的な見通しについて教えてください。]
[フロー型収益（設計・施工請負、物件売却）の売上構成比と、その粗利率の変動要因について、詳細なデータ開示を求めます。]
[中期経営計画2028の達成に向け、獲得済PJの運営中物件への転換率と、そのリードタイムに関する実績データと今後の見通しを教えてください。]
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| 既存保有物件のバリューアップと高稼働率維持 | 90% | S | 既存のストック型収益の基盤を強化。技術力と企画力を活かし、平均賃料を向上させ、収益性を最大化する。 |
| 獲得済PJの早期運営開始とポートフォリオ拡大 | 80% | A | 獲得済PJを迅速に運営中物件へ移行させることで、ストック型収益の積み上げを加速させる。 |
| 新規事業（ホテルビジネス）の早期収益化 | 70% | A | 中期計画で掲げている新規事業を早期に軌道に乗せ、新たな収益源を確立する。 |
| 100年都市・建築プロジェクトの案件獲得加速 | 60% | B | 長期的な案件獲得基盤を強化するが、短期的な売上への貢献は限定的。 |
最優先戦略(AI生成)
最優先戦略：既存保有物件のバリューアップと高稼働率維持
売上を倍増させるためには、最も収益性が高く安定的なストック型収益の基盤を強化することが不可欠です。現在のビジネスモデルにおいて、保有物件は最も高い利益率（粗利率）を誇り、安定的なキャッシュフローを生み出します。この基盤を強化することが、中期経営計画の達成と持続的な成長の土台となります。
施策の具体的内容：
1. 技術力を活用したバリューアップの高度化: リアルゲイトの強みである「技術力」を最大限に活用し、既存の保有物件やML物件のバリューアップをさらに高度化します。特に、築古ビルの再生において、ER（エンジニアリング・レポート）に基づく詳細な診断と、最新の設備導入やデザイン刷新を組み合わせることで、競合他社には真似できない付加価値を創出します。
2. 平均賃料の最大化: バリューアップにより、周辺相場を上回る賃料設定を目指します。現在の稼働率は97.93%と高い水準ですが、平均賃料が市場平均に対してどの程度優位性を持っているかを開示し、その差をさらに広げる施策が必要です。
3. テナントミックスの最適化: 既存物件のテナント構成を見直し、より高付加価値なサービスを提供するテナントや、長期契約が見込めるテナントへの入れ替えを戦略的に行います。これにより、稼働率の維持だけでなく、収益性の向上を図ります。
期待される効果と実行のポイント：
この戦略は、新規案件獲得に伴う先行投資リスクを抑えつつ、既存資産の収益性を最大化します。成功の鍵は、技術力を活かした「モノづくり」の質を維持・向上させ、高い稼働率を維持しつつ、平均賃料を継続的に引き上げることです。これにより、ストック型収益のCAGR（25年9月期から28年9月期）を上回る成長を実現し、売上倍増に向けた安定的な基盤を構築します。
ITコンサルからの提案(AI生成)
リアルゲイトの最優先戦略である「既存保有物件のバリューアップと高稼働率維持」をITの側面から支援するため、以下の施策を提案します。
物件ポートフォリオのパフォーマンス分析・予測プラットフォーム構築:
- 目的: 既存物件群の収益性（賃料、稼働率、運営コスト）をリアルタイムで可視化し、バリューアップ施策の効果を定量的に評価する。
- 支援内容: 各物件の財務データ、稼働状況、改修履歴、賃料推移を統合したダッシュボードを構築します。AI/機械学習を用いて、特定の改修（例：設備更新、内装刷新）が平均賃料や稼働率に与える影響を予測するモデルを開発し、投資対効果（ROI）の高いバリューアップ施策を優先的に特定します。
- 期待される効果: 属人的な判断を排除し、データに基づいた最適な改修計画を立案することで、バリューアップのROIを最大化し、収益性の向上を加速させます。
スマートビルディング・オペレーション最適化システム導入:
- 目的: 運営効率の向上とコスト削減、テナント満足度の向上による稼働率維持・向上。
- 支援内容: IoTセンサーを活用し、空調、照明、セキュリティなどの設備稼働状況を集中管理するシステムを導入します。これにより、エネルギーコストの最適化や予知保全を実現します。また、テナントからの修繕依頼や問い合わせを一元管理するワークフローシステムを導入し、対応速度を向上させます。
- 期待される効果: 運営コストの削減と、迅速な対応によるテナント満足度の向上により、物件の競争力を高め、高稼働率の維持に貢献します。
技術力（ER/CM）業務のデジタル化とナレッジマネジメント:
- 目的: リアルゲイトの強みである技術力を、案件ごとに属人化させず、標準化・効率化する。
- 支援内容: 過去のERレポート、設計・施工データ、改修履歴をデジタルアーカイブ化し、検索可能なナレッジベースを構築します。これにより、新規案件や既存物件のバリューアップ検討時に、過去の知見を迅速に参照・活用できるようにします。また、CM業務における進捗管理や品質管理プロセスをデジタル化し、業務効率を向上させます。
- 期待される効果: 案件ごとのリードタイム短縮と品質の均質化を実現し、技術力を基盤とした事業のスケールアップをITで支援します。
