Ｒ－福岡 - 福岡リート投資法人 第43期決算説明資料（2025年9月1日～2026年2月28日） ★★★★
icebreaker基本情報
- 会社コード: 89680
- 会社名: Ｒ－福岡
- タイトル: 福岡リート投資法人 第43期決算説明資料（2025年9月1日～2026年2月28日）
- 発表日時: 2026年04月15日 15:30
- PDF URL: https://www.release.tdnet.info/inbs/140120260415504749.pdf
- YahooFinance: https://finance.yahoo.co.jp/quote/8968.T
福岡リート投資法人 銘柄コード 8968 第43期決算説明資料 2025年9月1日～2026年2月28日
※金額及び比率の端数処理…本資料では、特に記載のない限り単位未満の数値について、金額は切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入により記載しています。
※坪の数値は、㎡を坪に換算し、小数点以下を切り捨てた数値を記載しています。
※名称「キャナルシティ・福岡ワシントンホテル」を「福岡ワシントンホテル」として記載しています。
本資料には、将来の業績、計画又は経営目標、戦略などが記述されている箇所があります。これらの将来に関する記述は、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティの現時点での判断に基づくものであるため、福岡リート投資法人の将来の業績は様々な要因により記述と異なる可能性があります。
したがいまして、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、本資料及び本資料に基づく説明をもって福岡リート投資法人の業績を保証するものではありません。
また、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、信頼できると考えられる情報に基づいて本資料を作成しておりますが、内容の正確性、妥当性又は完全性を保証するものではありません。
本資料の記載事項は、全て資料作成時のものであり、事前の連絡なしに変更する場合がありますので予めご了承ください。
本資料は、皆様に対する情報提供を目的としたものであり、投資その他の行動を勧誘するものではありません。
投資に係る最終的決定は、投資価値の減少など投資リスクを十分ご認識、ご理解の上、投資家ご自身の判断と責任で行うようお願いいたします。
事前の承諾なしに、本資料に掲載されている内容の全部又は一部について、転載、使用、複製、配布、改変等を行うことを禁止します。
決算ハイライト
NOIは過去最高を更新
| 項目 | 第39期 ～2024年2月29日 | 第40期 ～2024年8月31日 | 第41期 ～2025年2月28日 | 第42期（A） ～2025年8月31日 | 第43期（B） ～2026年2月28日 | 増減（B-A） | 第44期 ～2026年8月31日（予想） | 第45期 ～2027年2月28日（予想） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 9,326 | 9,652 | 10,400 | 10,792 | 10,822 | 30 | 10,670 | 10,743 |
| 売却益 | 237 | 195 | 990 | 875 | 638 | ▲236 | 643 | 648 |
| NOI | 5,531 | 5,800 | 5,770 | 6,145 | 6,367 | 221 | 6,176 | 6,289 |
| 減価償却費 | 1,609 | 1,611 | 1,595 | 1,686 | 1,724 | 37 | 1,769 | 1,851 |
| 営業利益 | 3,462 | 3,664 | 4,408 | 4,526 | 4,487 | ▲38 | 4,264 | 4,303 |
| 経常利益 | 3,031 | 3,225 | 3,967 | 4,056 | 4,006 | ▲50 | 3,728 | 3,739 |
| 当期純利益 | 3,030 | 3,223 | 3,966 | 4,055 | 4,005 | ▲49 | 3,727 | 3,737 |
| 総資産（期末時点） | 214,390 | 215,083 | 226,966 | 226,809 | 227,423 | |||
| 負債（期末時点） | 112,421 | 112,921 | 113,576 | 113,436 | 113,695 | |||
| 純資産（期末時点） | 101,969 | 102,161 | 113,389 | 113,373 | 113,727 | |||
| 運用日数 | 182日 | 184日 | 181日 | 184日 | 181日 | |||
| 保有物件数（期末時点） | 35物件 | 35物件 | 35物件 | 37物件 | 37物件 | |||
| テナント総数（注1）（期末時点） | 1,031 | 1,043 | 1,047 | 1,095 | 1,077 | |||
| 総賃貸可能面積（期末時点） | 590,409.24㎡ | 590,145.62㎡ | 582,606.85㎡ | 622,652.88㎡ | 621,813.29㎡ | |||
| 稼働率（注2）（期末時点） | 98.8% | 98.9% | 99.2% | 99.6% | 98.5% | |||
| FFO（注3）（Funds from Operation） | 4,401 | 4,639 | 4,571 | 4,866 | 5,091 | |||
| 1口当たりFFO | 5,529円 | 5,828円 | 5,242円 | 5,601円 | 5,860円 | |||
| 1口当たり分配金（①） | 3,807円 | 3,850円 | 4,096円 | 4,203円 | 4,151円 | |||
| 1口当たり分配金予想（②） | 3,755円 | 3,600円 | 3,900円 | 4,100円 | 4,000円 | 4,000円 | 4,000円 | |
| 実績と予想の差異（①－②） | ＋52円 | ＋250円 | ＋196円 | ＋103円 | ＋151円 | － | － | |
| 発行済投資口総数（期末時点） | 796,000口 | 796,000口 | 872,000口 | 868,820口 | 868,820口 | 868,820口 | 868,820口 |
（注1）「テナント総数」は、保有物件に係る賃貸借契約に定められた区画数の合計を記載しています。なお、パススルー型マスターリースの形態をとる物件については、エンドテナントとの間の賃貸借契約に定められた区画数の合計を記載しています。
（注2）「稼働率」は、期末時点における総賃貸可能面積に対する総賃貸面積の占める割合を記載しています。
（注3）「FFO」は、当期純利益＋減価償却費＋減損損失−不動産等売却損益により算出しています。（単位：百万円）
エグゼクティブサマリー
2026年2月期分配金は予想比＋3.8％
予想を上回る内部成長を実現
| 項目 | 内部成長 | 財務運営 |
|---|---|---|
| ■商業施設 賃貸事業収入予想比 | キャナルシティ博多: +8.5% | 格付: AA- (JCR)（注2） |
| その他アクティブ商業: +1.9%（注1） | 固定比率: 89.4% | |
| ■オフィスビル 加重平均稼働率: 99.1% | 平均金利: 0.81%（注2） | |
| 賃料改定・入替件数: 21件 | 平均負債残存年数: 3.8年 | |
| 賃料改定・入替による増加率: 8.9%（前期比＋6件） | LTV（注4）: 42.4% (33.1%) | |
| ■その他 住居 ホテル | 1口当たりNAV（注5）: 200,451円 | |
| DBJ Green Building認証評価ランク向上（ティサージホテル那覇 ★★★ (前回★)） | ||
| 2026年2月期賃料改定・入替件数: 80件（内：改定54件） | ||
| ADR過去最高/ RevPAR ★★★（保有物件数18件37件） | ||
| 第43期分配金実績: 4,151円 | 予想分配金: 4,000円 | 予想比: +3.8%（注6） |
| 第43期（2026年2月期）（公表予想）: 4,000円（EPU：3,875円）（注6） | 第43期（2026年2月期）: 4,000円（EPU：3,711円）（注6） | 第44期（2026年8月期）（予想）: 4,000円（EPU：3,549円）（注6） |
（注1）その他アクティブ商業賃貸事業収入予想比はパークプレイス大分・サンリブシティ小倉・木の葉モール橋本の合計値から算出しております。
（注2）JCR：日本格付研究所より長期発行体格付を取得しています。
（注3）各投資法人開示資料を基に、2026年2月期時点における各投資法人の平均値を福岡リアルティにて算出しております。
（注4）LTV=有利子負債総額÷総資産にて算出しています。33.1%は鑑定評価ベースのLTV。
（注5）1口当たりNAV=（純資産額＋含み損益−分配金総額）÷期末発行済投資口総数
（注6）EPUは売却益及び内部留保を控除。
分配金の推移
2026年8月期はリニューアル下でも分配金4,000円を確保
2026年2月期（第43期）実績（前期比）
第42期実績（NOI）: 4,000円
内部成長（NOI）: +254円
外部成長（NOI）: +3円
減価償却費・調達コスト 他: ▲38円
売却益: ▲272円
圧縮積立金: ▲15円
第43期実績（分配金）: 4,151円
第42期実績（分配金）: 4,000円
内部成長: +254円
外部成長: +4円
減価償却費・調達コスト 他: ▲38円
売却益: ▲272円
圧縮積立金: ▲15円
第43期実績（分配金）: 4,151円
第43期予想（分配金）: 4,000円
内部成長: ▲3円
外部成長: ▲3円
減価償却費・調達コスト 他: ▲3円
売却益: ▲3円
圧縮積立金: ▲3円
第43期実績（分配金）: 4,151円
2026年8月期・2027年2月期（第44期・第45期）予想
第43期実績（分配金）: 4,151円
内部成長: +130円
外部成長: +1円
減価償却費・調達コスト 他: ▲92円
売却益: ▲64円
圧縮積立金: +6円
第44期予想（分配金）: 4,000円
第44期予想（分配金）: 4,000円
内部成長: ▲32円
外部成長: ▲44円
福岡ワシントンホテルリニューアル: ▲188円
取得物件公租公課: ▲35円
減価償却費・調達コスト 他: +6円
売却益: ▲219円
圧縮積立金: ▲64円
第45期予想（分配金）: 4,000円
今後の運営方針
DPU目標 4,000円＋年平均成長率3％
目標 2027年8月期 「EPU：4,000円＝DPU：4,000円」
2027年8月期以降巡航分配金目標 「DPU：4,000円（EPU）+α」
2029年8月期 目標を明確化 「DPU:4,000円＋年平均成長率3％」
| 外部成長戦略 | 内部成長戦略 | デット戦略 | エクイティ戦略 |
|---|---|---|---|
| 新規物件の取得 | 歩合賃料増、増賃交渉に向けた施策の着実な実行 | LTV（上限50％）の活用、調達コスト増の抑制 | 市場環境や資本コストなどを総合的に勘案した自己投資口取得を含めた戦略の実行 |
| 成長に繋がる物件入替の検討 |
具体的施策
|内部成長戦略|外部成長戦略|エクイティ戦略|
|---|---|---|
|■商業施設 ・将来のさらなる成長を見据えた投資と入替の遂行（福岡ワシントンホテルリニューアル・ラーメンスタジアムリニューアル等）|■2026年2月期P/NAV：0.93倍|内部留保実施|
|■オフィスビル ・新規・契約更新による賃料増賃 ・既存テナントとの増賃交渉によりポジティブギャップ顕在化|■2026年2月期含み益：640億円|内部留保活用|
|■その他 ・入替・バリューアップ投資に伴う増賃の実現（住居） ・沖縄インバウンド需要回復による歩合賃料増加（ホテル）|SPCの活用などによる取得手法の多様化|自己投資口取得|
|物件入替|ポートフォリオ戦略による物件入替|手元資金の活用|
|LTV上限50％までの借入余力：347億円|含み益の顕在化|資本効率の最適化|
分配金について
EPU4,000円達成後の目標はDPU3％成長
DPU：4,000円 ＋ 年平均成長率3％
EPU：4,000円 ＝ DPU：4,000円 ＋ 年平均成長率3％
EPU：3,555円 → EPU増加要因 +445円 → DPU：4,000円
内部成長 +600円＝398円（A+B）+C
外部成長 （確度高）A:+307円 （確度中）B:+91円 (ポテンシャル）C:+202円
キャナルシティ博多 +192円 キャナルシティ博多・B +100円
キャナルシティ博多・B (リニューアル・入替） +81円 （入替）
マリノアシティ福岡 オフィス +75円 （ポジティブギャップ 年10％解消）
他商業施設 +10円 （改定・入替）
内部成長 +23円 （賃料減額期間終了による）
DPU増加要因（ドライバー）
キャナルシティ博多・B +100円
キャナルシティ博多・B +81円
オフィス・他商業施設 +79円 （入替）
売却益 +40円
DPU増加要因（その他）
内部留保活用
EPU減少要因 公租公課増加 / 調達コスト増加
第45期（2027年2月期）（今回公表）
投資口価格向上とキャピタルアロケーション戦略
投資主価値の中長期的な向上に資する施策に優先的配分を検討
配当割引モデルをベースとした投資口価格の算出式
$$P = \frac{D}{R_f + R_{p1} + (R_{p2} - G)}$$
■ P ：投資口価格
■ D ：分配金
■ Rf ：長期金利
■ Rp1 ：リート市場全体のリスクプレミアム
■ Rp2 ：福岡リート投資法人固有のリスクプレミアム
■ G ：期待成長率
■D ：福岡リート投資法人が投資口価格向上のために注力する項目
■Rp2 ：福岡リート投資法人固有のリスクプレミアム
■G ：期待成長率
キャッシュの最適な有効活用
財務戦略（資本還元）
分配金
自己投資口取得
借入返済
物件譲渡代金＋減価償却額
投資戦略（投資）
物件取得
CAPEX（物件入替）
キャナルシティ博多の内部成長
国内客、インバウンドともに好調に推移
キャナルシティ博多の売上推移と九州への入国者数
（百万円）（千人）
キャナルシティ博多売上高（注）：20,000 / 九州への入国者数：4,000
18,000 / 3,500
16,000 / 3,000
14,000 / 2,500
12,000 / 2,000
10,000 / 1,500
8,000 / 1,000
6,000 / 500
4,000 / 0
31期 32期 33期 34期 35期 36期 37期 38期 39期 40期 41期 42期 43期
2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注）2021年6月1日に譲渡した「キャナルシティ博多・Bグランドビル」の譲渡対象部分（共有持分88.28％）の売上を減算して算出しています。
インバウンドの状況
◎九州への外国人入国者数
| 国・地域 | 2018年 月平均 | 2023年 月平均 | 2024年10月 | 2024年11月 | 2024年12月 | 2025年1月 | 2025年2月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 入国者合計 | 426,357 | 265,636 | 417,212 | 486,000 | 508,168 | 477,362 | 454,062 |
| 韓国 | 200,805 | 160,535 | 205,551 | 216,889 | 241,910 | 242,325 | 266,265 |
| 中国 | 142,328 | 12,224 | 77,106 | 118,455 | 100,367 | 66,995 | 25,340 |
| 台湾 | 34,460 | 32,713 | 53,285 | 67,177 | 73,337 | 70,234 | 69,399 |
| 香港 | 23,792 | 22,997 | 33,386 | 31,551 | 29,086 | 29,638 | 37,610 |
| その他 | 24,971 | 37,168 | 47,884 | 51,927 | 63,468 | 68,170 | 55,448 |
※船舶観光上陸を含む外国人入国者数。2025年月平均は1月から9月となります。
出典：国土交通省九州運輸局のデータを基に、福岡リアルティにて作成しています。
◎クルーズ船博多港寄港実績推移
| 年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 寄港回数 | 279 | 229 | 14 | 0 | 2 | 75 | 204 | 209 |
出典：福岡市港湾空港局の2026年2月25日時点のデータを基に、福岡リアルティにて作成しています。
キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B賃料共益費推移
（百万円）
2,200
2,145
2,000
1,917
1,879
1,800
1,719
1,600
1,480
1,400
第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
2023年8月期 2024年2月期 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期
KUOHKA OPEN
Alpen FUKUOKA OPEN
年平均成長率＋16％
キャナルシティ博多の非免税・免税売上推移と免税比率推移
（百万円）（％）
15,000 40.0%
35.5％
33.8％
30.4％
30.3 %
35.0%
31.2％
30.0%
25.0%
21.3％
20.2 %
25%
10,000
15.8％
20.0%
15.0%
15%
10.1 %
5,000
5.0%
10.0%
5%
0 0. 0 %
第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
2023年8月期 2024年2月期 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期
キャナルシティ博多の将来像
イーストビル営業再開による来場者増やナイトエコノミー強化による成長期待が来期以降も継続
①イーストビル営業再開決定 営業再開：2026年秋
櫛田神社前駅
②福岡ワシントンホテル
リニューアルオープン：2026年9月（予定）
総投資額（予定）：1,399百万円
NOI利回り（想定）：10.7％
⑤ラーメンスタジアム
リニューアルオープン：2026年4月（予定）
総投資額（予定）：604百万円
NOI利回り（想定）：6.4％
④KUOHKA
オープン：2025年9月
総投資額：1,841百万円
NOI利回り（想定）：8.9％
①イーストビル
②福岡WH
③ノースビル
④KUOHKA
⑤ラーメンスタジアム
⑥清流公園
開園：2026年（予定）
「Park-PFI」プロジェクト
③オニツカタイガー
オープン：2025年7月
賃貸事業収入予想比＋55.7％
渡辺通方面
※イーストビルの所有・運営ならびにParkPFI制度を活用した清流公園の運営は福岡地所株式会社が主体となります。THEATER010の運営主体は株式会社Zero-Tenです。KUOHKAのNOI利回りは2026年８月期及び2027年２月期の予想を基に試算しております。総投資額は諸経費を含めた金額となります。
パークプレイス大分、木の葉モール橋本の内部成長
その他アクティブ商業においても内部成長を実現
◎パークプレイス大分（賃料増額入替）
◎主な取り組み事例
| テナント名 | 無印良品 |
|---|---|
| 内容 | 施設の競争力強化のため大分県内最大級の店舗を導入 大幅な賃料増額を実現 |
| 賃料増加率 | ＋456％ |
| オープン日（予定） | 2026年6月下旬 |
◎木の葉モール橋本（賃料増額改定・入替）
◎主な取り組み事例
| テナント名 | サンリブ | テナント名 | スポーツデポ |
|---|---|---|---|
| 内容 | テナント入替を機に 売り場レイアウト を一新、賃料増額 改定実現 | 内容 | 3区画統合による 地域最大の スポーツ店が オープン |
| 賃料増加率 | ＋6.3％ | 賃料増加率 | ＋3.7％ |
| オープン日 | 2026年2月27日 | オープン日（予定） | 2026年夏 |
※契約形態はベース賃料＋フロート賃料となります。
◎パークプレイス大分の賃料共益費推移
（百万円）
1,950
1,925
1,900
1,800
1,719
1,600
1,480
1,400
第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
2023年3月 ～2024年2月 ～2025年2月 ～2026年2月
年平均成長率＋ 0.6 ％
◎木の葉モール橋本の賃料共益費推移
（百万円）
1,400
1,300
1,200
第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
2023年3月 ～2024年2月 ～2025年2月 ～2026年2月
年平均成長率＋ 2.8 ％
福岡のオフィスマーケット動向
2025年のオフィス需要は3年ぶりに供給を超過
福岡ビジネス地区/空室率とオフィスビルの需給動向
（坪）（％）
40,000 16
空室率 総貸室面積 新規供給（貸室面積） 空室消化（需要面積）
（2026年3月時点） （2026年3月時点） 空室率（福岡ビジネス地区） 3.97％
35,000 既存ビル 14
新築ビル 20.55％
福岡 4.49％ 779,218坪
30,000 12
東京都心5区 2.22%
大阪 3.20%
25,000 10
札幌 3.55%
名古屋 3.82%
20,000 8
仙台 5.36%
6.30
15,000 5.56 6
5.19
4.95
4.53 4.49
4.26 4.37
10,000 4
3.79
3.07
5,000 2
2.09
2.04
0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026（年）
（予定）
-5,000 -2
※空室率は、2015年から2025年までは12月時点の数値、2026年は3月時点の数値を基に記載しています。
※オフィスビルに関する各都市のデータについては、三鬼商事が都市毎に定めるビジネス地区及びビルを対象としています。
※空室消化（需要面積）は、前年12月時点の空室面積に各年の新規供給（貸室面積）を加算し、各年12月時点の空室面積を減算した数値を記載しています。 2026年の新規供給（貸室面積）は2026年3月時点の未確定値であり、面積・竣工時期は変更となる可能性があります。
出典：三鬼商事の「オフィスマーケットデータ」を基に福岡リアルティにて作成しています。
福岡ビジネス地区の新築ビル
契約内定率90%超 契約内定率80%超
★＝2026年3月時点で契約内定率が90％超え、および80％超えとなった物件
| 竣工 | 竣工 | 物件名 | 住所 | 貸室面積 | 貸室面積（年計） | 天神エリア | 博多エリア |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 1月 | 大名町ビル | 中央区大名 | 1,653坪 | 23,975坪 | ○ | |
| 3月 | コネクトスクエア博多 | 博多区博多駅東 | 4,197坪 | ○ | |||
| 7月 | I-FOREST 博多駅前 | 博多区博多駅前 | 982坪 | ○ | |||
| 10月 | MipLa 古門戸★ | 博多区古門戸町 | 1,777坪 | ||||
| 12月 | ONE FUKUOKA BLDG. ★ | 中央区天神 | 14,106坪 | ○ | |||
| 12月 | ヒューリックスクエア福岡天神 | 中央区天神 | 1,260坪 | ○ | |||
| 2025年 | 2月 | S-GATE FIT東比恵 | 博多区東比恵 | 1,783坪 | 18,202坪 | ||
| 3月 | トヨタレンタリース福岡博多駅前ビル★ | 博多区博多駅東 | 598坪 | ○ | |||
| 4月 | 天神ブリッククロス★ | 中央区天神 | 6,304坪 | ○ | |||
| 6月 | 中央日土地博多駅前ビル★ | 博多区博多駅前 | 2,522坪 | ○ | |||
| 6月 | 天神住友生命FJビジネスセンター | 中央区天神 | 6,995坪 | ○ | |||
| 2026年 | 1月 | S-GATE博多駅東 | 博多区博多駅前 | 1,384坪 | 19,920坪 | ○ | |
| 3月 | 西日本シティビル★ | 博多区博多駅東 | 5,906坪 | ○ | |||
| 4月 | ゼクシオンビル | 博多区博多駅東 | 1,209坪 | ○ | |||
| 6月 | 天神ビジネスセンターⅡ | 中央区天神 | 10,192坪 | ○ | |||
| 11月 | T-PLUS博多駅前（仮称） | 博多区博多駅前 | 1,229坪 | ○ | |||
| 2027年 | 5月 | 天神1-7計画（仮称） | 中央区天神 | 8,010坪 | 8,010坪 | ○ | |
| 天神ビッグバン認定対象：感染症対策を実施する2026年12月迄に竣工予定のビル | |||||||
| 博多コネクティッド認定対象：2028年12月迄に竣工予定のビル |
※2026年～2027年の貸室面積は2026年3月時点の未確定値であり、面積・竣工時期は変更となる可能性があります。
出典：三鬼商事の「オフィスマーケットデータ」を基に、延床面積1,000坪以上・基準階面積100坪以上を対象として、福岡リアルティにて作成しています。
福岡ビジネス地区/平均賃料の推移（2020年を100とした場合）
（％）
120 平均賃料（1坪当たり）
2025年3月 2026年3月 前年同月比 東京 福岡
東京都心5区 20,641 22,302 108.0%
110 福岡 11,960 12,445 104.1%
100
90
80
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
出典：三鬼商事の「オフィスマーケットデータ」を基に福岡リアルティにて作成しています。
オフィスビルの稼働率・賃料ギャップ
第43期稼働率は99.1％、賃料ポジティブギャップは縮小
| 項目 | 第42期 2025年8月期 | 第43期 2026年2月期 | 第44期予想 2026年8月期 | 第45期予想 2027年2月期 |
|---|---|---|---|---|
| 加重平均稼働率実績・予想（注1）（%） | 99.7 | 99.1 | 98.8 | 98.8 |
| キャナルシティ・ビジネスセンタービル 総賃貸可能面積：23,031.14㎡（6,966坪） | 100.0 | 99.0 | 98.8 | 98.8 |
| 呉服町ビジネスセンター 総賃貸可能面積：19,905.34㎡（6,021坪） | 99.5 | 99.9 | 100.0 | 100.0 |
| サニックス博多ビル 総賃貸可能面積：6,293.76㎡（1,903坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 大博通りビジネスセンター（注2） 総賃貸可能面積：11,249.97㎡（3,403坪） | 99.9 | 100.1 | 100.0 | 100.0 |
| 東比恵ビジネスセンター 総賃貸可能面積：13,482.02㎡（4,078坪） | 100.0 | 99.5 | 99.5 | 99.5 |
| 天神西通りセンタービル 総賃貸可能面積：3,339.32㎡（1,010坪） | 100.0 | 99.1 | 98.8 | 98.8 |
| 天神ノースフロントビル（注3） 総賃貸可能面積：1,680.77㎡（508坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 東比恵ビジネスセンターⅡ 総賃貸可能面積：6,214.77㎡（1,879坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 東比恵ビジネスセンターⅢ 総賃貸可能面積：2,981.16㎡（901坪） | 98.2 | 77.5 | 89.8 | 89.8 |
| 天神住友生命FJビジネスセンター（底地） 賃貸借面積（土地）：1,343.51㎡（406坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 博多筑紫通りセンタービル 総賃貸可能面積：5,994.42㎡（1,813坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 熊本イーストフロントビル 総賃貸可能面積：3,114.07㎡（942坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 博多FDビジネスセンター 総賃貸可能面積：12,102.05㎡（3,660坪） | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
※稼働率は、期中の加重平均で算出しています。
※総賃貸可能面積は、期末時点における数値を記載しています。
（注1）加重平均稼働率実績・予想は、大博通りビジネスセンターの住居部分、天神住友生命FJビジネスセンター（底地）を除いて算出しています。
（注2）大博通りビジネスセンターについては住居部分を除いて記載しています。
（注3）天神ノースフロントビルは第43期に信託受益権の準共有持分16％譲渡を完了しております。
保有物件の主要指標（注4）
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 取得価格合計 | 81,686百万円 |
| 投資比率 | 35.3% |
| 平均築年数（注5） | 19年8ヶ月 |
| テナント数（注6） | 221 |
| 第43期賃料・共益費（注7） | 2,820百万円 |
| 賃料ポジティブギャップ（注7） | 9.6%（注8） |
（注4）期末時点における数値を記載しています。
（注5）天神住友生命FJビジネスセンター（底地）を除いて算出しています。
（注6）大博通りビジネスセンターの住居部分を除いて記載しています。
（注7）大博通りビジネスセンターの住居部分、天神住友生命FJビジネスセンター（底地）、天神西通りセンタービルを除いて算出しています。
（注8）賃料ポジティブギャップは、市場賃料に対する現行賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「（市場賃料 ‐ 現行賃料）÷ 現行賃料」として算出しています。 なお、市場賃料はシービーアールイーが2026年2月現在で査定したレンジで示される想定新規成約賃料（共益費込）の下限値を採用しています。
賃料ギャップの推移
（円/坪）
17,000 現行賃料 市場賃料
16,500 賃料ギャップ
16,000 +9.6％
15,500 +12.5％
15,000 +9.7％
14,500 +2.5％
14,000
13,500
13,000
第41期 第42期 第43期
2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期
オフィスビルの賃料改定・入替状況 既存テナントの賃料改定を中心に賃料増額
改定・入替による賃料増額事例
- ◎2026年2月期実績：賃料増額件数21件（改定18件・入替3件）、賃料増加額+33.4百万円、賃料増加率+8.9%
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
件数／対象面積： 14件／1,655坪 賃料増加額（率）： +14.8百万円（+9.9%）
呉服町ビジネスセンター
件数／対象面積： 3件／1,293坪 賃料増加額（率）： +9.9百万円（+9.3%）
大博通りビジネスセンター
件数／対象面積： 3件／1,132坪 賃料増加額（率）： +6.9百万円（+7.3%）
サニックス博多ビル
件数／対象面積： 1件／268坪 賃料増加額（率）： +1.6百万円（+7.1%）
賃料改定・入替の実績推移
（百万円）（件）
賃料増加額 入替件数 改定件数
50 25
40 18件 20
30 15
14件
20 4件 10
10 5
1件
3件 7件 1件 3件
0 0
第40期 第41期 第42期 第43期
2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期
※ 賃料増加額は期あたりの賃料増加額（月額賃料増加額×6ヶ月）にて算出しています。
※ 各決算期に交渉により応諾が得られたテナントに係る実績を記載しています。増額改定時期はテナントとの契約更新期限により異なります。
賃料改定対象面積の契約更新期別推移
（坪）
10,000 総賃貸面積 31,624坪
約9,400坪 平均残存契約年数 1.4年
8,000
約7,200坪
約6,200坪
6,000
約5,100坪
4,000
約3,400坪
2,000
0
第43期 第44期 第45期 第46期 第47期
2026年2月期 2026年8月期 2027年2月期 2027年8月期 2028年2月期
（見込） （見込） （見込） （見込）
※大博通りビジネスセンターの住居部分、天神住友生命FJビジネスセンター（底地）、天神西通りセンタービルを除いて記載しています。
その他アセットの状況（ホテル）
リニューアルで収益拡大
福岡ワシントンホテルの賃料条件改定及びリニューアル後イメージ
◎リニューアル後も持続的な収益力を期待
現行条件 改定条件
25年3月～26年2月売上: +26.1%
歩合賃料発生: 二段階目歩合賃料発生
（改定条件）
（賃料）
ティサージホテル那覇のホテル指標
◎過去最高ADR・RevPARを更新
稼働率
（円）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
0
第29期 第41期 第43期
2019年2月期 2025年2月期 2026年2月期
ADR（注1）: 10,380 → 16.1%
RevPAR（注2）: 8,184 → 17.8%
92.0% 予想
86.6%
82.1%
78.8%
72.0%
62.0%
58.7%
42.0%
32.0%
国内顧客 台湾 中国・香港 その他国外顧客
（注1）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注2）「RevPAR」とは、販売可能客室数当たりの宿泊部門売上であり、一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。
◎オペレーターと共働して売上増を目指す
オペレーター側の投資
〈ロビー・客室・客室フロア廊下の改装工事〉
●ロビーから客室までの空間を楽しめるデザインを計画
投資法人側の投資
〈ユニットバス・空調・エレベーターの改装工事〉
●エコ機能の向上を踏まえた改修を計画
那覇空港の乗降客推移（国内線+国際線）
◎乗降客数は増加基調を維持
（千人）
2,500
2,250
2,000
1,750
1,500
1,250
2019年 2024年 2025年
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
出典：国土交通省大阪航空局「管内空港の利用概況集計表」を基に、福岡リアルティにて作成しています。
その他アセットの状況（住居・物流施設）
住居は入替・改定で賃料増額、物流は市場賃料継続上昇
物流施設のマーケット概況
住居の概況
| 物件名 | 第39期（2024年2月期）稼働率 | 第40期（2024年8月期）稼働率 | 第41期（2025年2月期）稼働率 | 第42期（2025年8月期）稼働率 | 第43期（2026年2月期）稼働率 |
|---|---|---|---|---|---|
| グランフォーレ薬院南 | 95.3% | 98.4% | 97.3% | 95.6% | 95.5% |
| Aqualia千早 | 98.6% | 99.3% | 99.3% | 97.9% | 99.5% |
| ディー・ウイングタワー（注1） | 98.2% | 98.5% | 96.3% | 94.8% | 93.1% |
| シティハウスけやき通り | 97.4% | 98.0% | 99.3% | 97.9% | 100.0% |
| アメックス赤坂門タワー | 98.2% | 96.8% | 95.2% | 96.7% | 98.1% |
| アクシオン別府駅前プレミアム（注1） | 62.7% | 98.8% | 95.1% | 99.4% | 95.7% |
| アクシオン大手門プレミアム（注1） | ー | ー | ー | 97.5% | 99.3% |
| 7物件平均 | 97.9％ | 98.3％ | 97.1% | 96.7% | 96.9% |
（注1）商業部分を含んで記載しています。
※稼働率は、期間中の加重平均で算出しています。
◎2026年-2027年は大量供給により空室率は上昇するも、需要は堅調 〈需給バランスと空室率〉
（坪） 新規供給 新規需要 空室率（％）
140,000 14
予想
120,000 12
100,000 10
80,000 8
60,000 6
40,000 4
20,000 2
0 0
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年
※福岡圏における延床面積5,000坪以上で、原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設（LMT）が対象となります。
出典：シービーアールイー「福岡圏物流マーケット定期調査（2026年2月期）」を基に、福岡リアルティにて作成しています。
賃料ポジティブギャップ[（注2）] について
賃料改定・入替の実績推移
◎底堅い需要を背景に、賃料は引き続き上昇傾向
賃料増加額 入替件数 改定件数
（千円） （件）
◎賃料改定ポテンシャルが91.1%
10%以上 0%～10% その他
1,200 90
（内、入替） 19.4%
（内、改定） 6.8% 賃料改定
1,000 75 ポテンシャル
54件
800 60
600 45 2026年2月末時点 入居件数：
400 34件 40件 30 474
25件 25件 26件 66.0%
200 15
0 0
第39期 第41期 第43期
2024年2月期 2025年2月期 2026年2月期
※賃料増加額は月あたりの賃料増加額にて算出しています。
（注2）賃料ポジティブギャップは、市場賃料に対する現行賃料（共益費込契約賃料）のギャップを表し、「（市場賃料-現行賃料）÷現行資料」として算出しています。 なお、市場賃料は周辺の賃料相場を基に算出しています。
〈賃料単価推移〉
（円／坪）
3,800 上昇傾向 予想
3,700
3,600
3,500
3,400
3,300
3,200
3,100
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年
※福岡圏における延床面積5,000坪以上で、原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設（LMT）が対象となります。
出典：シービーアールイー「福岡圏物流マーケット定期調査（2026年2月期）」を基に、福岡リアルティにて作成しています。
外部成長の取り組み方針
SPCへの出資等を活用し、さらなる外部成長を目指す
パイプライン
- ●天神エリア及び博多エリアにおける再開発プロジェクトが複数進行
- ●物流施設の開発プロジェクトが複数進行
- ●福岡地所のセイムボート出資割合は11.3% （2026年2月末時点）
地域密着型のソーシング戦略
- ●福岡・九州地域の個別事情に精通した資産運用会社の情報力とノウハウを活かした外部からの取得
- ●顧客のニーズを早期にキャッチアップすることで、多岐にわたるCRE戦略を提案（ex.リースバック、拠点集約、底地のみのオフバランス等）
- ●地元経済界をリードする有力企業が情報連携等をバックアップ
- ●取得後も地域に密着し、長期保有を前提とした物件運営
今後の方針
- ●長期保有を前提とした外部からの取得やSPCへの出資等を活用した取得手法の多様化に加え、パイプライン等を活用した継続的な資産の取得や譲渡による戦略的な資産入替を検討
- ●従来の物流施設投資に加えて、大型の工場立地を背景に九州内で今後見込まれる企業立地や工場立地などで、新たな設備投資が伴うアセットタイプについてリサーチし投資を検討
SPCへの出資等を活用した資産構成イメージ
現在の投資タイプ（取得価格ベース）
その他 18.8％
商業施設 45.9％
オフィスビル 35.3％
福岡リート投資法人の総資産額 2,312億円（2026年2月末時点（注2））
福岡地所グループからの取得 [（注1）] 38.8％
外部 61.2％
SPCの総資産額 2,2億円（注3）
福岡リート投資法人の SPCへの出資等の活用 ＋ 更なる拡大を見据えた
SPCへの出資等の活用意義
取得手法・選択肢の多様化の実現
レバレッジ効果を活かした物件取得が可能（物件入替、LTV活用、増資など）
本投資法人の成長に向けた準備
資産入替について
天神ノースフロントビルは第4回目の譲渡完了
資産入替方針
- ●スポンサーパイプラインや本資産運用会社独自ルートを通じ、厳選投資を基本として、収益性・成長性の高い物件取得及び資産入替を継続的に検討
- ●資産入替は新規物件取得時の合理性やポートフォリオ効率化を基準として実施
- ●資産入替の候補となる物件は、収益力低下が長期的に予測されるもの、または収益余地が乏しい物件を中心に検討
| 項目 | 2024年8月期 | 2025年2月期 | 2025年8月期 | 2026年2月期 | 2026年8月期（予定） | 2027年2月期（予定） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 取得資産 | ロジシティ熊本御船 | アクシオン大手門プレミアム | ||||
| 取得価格 | 11,225百万円（注） | 1,800百万円 | ||||
| 譲渡完了 | 2024年8月29日 | 2024年9月2日 | 2025年2月27日 | 2025年8月28日 | 2026年2月26日 | 2026年8月27日 |
| 譲渡（予定）資産 | 天神ノースフロントビル（準共有持分5%） | マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（建物） | 天神ノースフロントビル（準共有持分25%） | 天神ノースフロントビル（準共有持分22%） | 天神ノースフロントビル（準共有持分16%） | 天神ノースフロントビル（準共有持分16%） |
| 譲渡（予定）価格 | 317.5百万円 | 783百万円 | 1,587百万円 | 1,397百万円 | 1,016百万円 | 1,016百万円 |
| 売却益（見込） | 195百万円 | 2百万円 | 987百万円 | 875百万円 | 638百万円 | 643百万円 |
| 内部留保 | 内部留保実施 | 内部留保実施 | 内部留保実施 | 内部留保実施予定 |
（注）2025年3月27日当初取得後、2026年2月27日に一部土地を追加取得しています。
財務状況①
短期化・変動化等により資金調達コストをコントロール
財務方針
安定した資金調達を実現するため金融機関との良好な関係を構築し、金融環境変化による影響を軽減しつつ、低廉な資金調達コストを実現することで、財務体質の健全性を高める
調達コスト想定の前提
日銀利上げ：第45期末迄に0.25%×2回
◎足許の調達方針
返済期限の分散を維持しつつ、『期間の調整』『固定比率の調整』『スプレッドの圧縮』等により資金調達コストをコントロール
◎第43期（2026年2月期）及び第44期（2026年8月期）のリファイナンス実績
| 調達日 | 借入先 | 金額（百万円） | 期間 | 金利 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年9月30日 サステナブルファイナンス グリーンローン | 三井住友信託銀行 | 300 | 7.5年 | 1ヶ月TIBOR＋0.26%（変動） |
| 2025年12月30日 サステナブルファイナンス グリーンローン | 日本政策投資銀行 SBI新生銀行 北九州銀行 大分銀行 鹿児島銀行 広島銀行 | 2,100 | 6.9年 | 1.92115%（固定） |
| 2026年2月27日（注1） | 三菱UFJ銀行 | 1,500 | 7.0年 | 1ヶ月TIBOR＋0.29%（変動） |
| 2026年2月27日 サステナブルファイナンス グリーンローン | 大分銀行 | 200 | 7.0年 | 1.93500%（固定） |
| 2026年2月27日 サステナブルファイナンス グリーンローン | 肥後銀行 | 200 | 5.0年 | 1.78000%（固定） |
| 2026年2月27日 サステナブルファイナンス グリーンローン | 鹿児島銀行 | 200 | 5.0年 | 1.78000%（固定） |
| 2026年3月31日 サステナブルファイナンス グリーンローン | 三菱UFJ銀行 | 600 | 5.0年 | 2.50125%（固定） |
リファイナンス時点の金利が予算比10bp変動した場合：分配金影響第44期±2円・第45期±5円
既存変動借入に係るTIBORが期中平均で予算比10bp変動した場合：分配金影響±6円/期
期中平均支払金利（注2）及び平均負債残存年数の推移
（％） 期中平均支払金利（％） 平均負債残存年数（年） 調達コスト（百万円） （年）
1.2 6
0.97 5.2 539
0.90 4.8 483
0.81 3.8 3.8
0.79 3.7
0.72
0.70
0.67
0.6 3
0.4 2
0.2 1
0.0 0
第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期
2024年2月期 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期 2026年8月期 2027年2月期
（注2）金利は小数第3位を四捨五入により記載しています。
財務状況②
返済期限の分散とLTVのコントロールにより財務健全性を確保
返済期限の分散（2026年2月28日現在）
変動 固定 投資法人債
コミットメントライン 13,000百万円
LTVの推移
LTV LTV（鑑定評価ベース）
（%）
50.0%
45.0%
42.4% 42.5% 42.5% 42.4% 42.4% 42.4%
41.2% 41.5% 41.7% 41.6%
40.0%
36.2%
35.5%
34.3% 34.1% 34.3% [34.3%]
35.0%
33.6% 33.5% 33.1%
30.0%
第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期
2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
格付
JCR AA-（安定的）
R&I A+（安定的）
（注）JCR：日本格付研究所より長期発行体格付を取得しています。R&I：格付投資情報センターより発行体格付を取得しています。
長期比率
100％（第43期末（2026年2月期））
固定比率
変動 10.6％
第43期末（2026年2月期）
固定 89.4％
鑑定評価額
キャッシュフロー要因により含み益が拡大
| 区分 | 物件名称 | 取得Cap Rate | 第43期末 鑑定評価額 ① | 帳簿価額 ② | 帳簿価額との差異 ①-② | 直接還元法 Cap Rate ③ | 第43期末 鑑定評価額 ④ | 第43期末の鑑定評価額との差異 ①-④ | 直接還元法 Cap Rate ⑤ | 第43期末の直接還元法 Cap Rateとの差異 ③-⑤ | 鑑定評価書作成会社 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 商業施設 | キャナルシティ博多 | 6.0% | 29,800 | 29,452 | 348 | 4.2% | 29,700 | 100 | 4.2% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 |
| キャナルシティ博多・B | 5.4% | 22,500 | 22,183 | 317 | 4.3% | 22,300 | 200 | 4.3% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| パークプレイス大分 | 6.0% | 20,300 | 19,753 | 547 | 5.3% | 20,300 | 0 | 5.3% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| サンリブシティ小倉 | 6.6% | 8,740 | 5,286 | 3,454 | 5.5% | 8,320 | 420 | 5.5% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 木の葉モール橋本 | 5.3% | 10,900 | 9,607 | 1,293 | 4.8% | 10,800 | 100 | 4.8% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 6.3% | 5,460 | 4,060 | 1,400 | 5.4% | 5,220 | 240 | 5.4% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 熊本インターコミュニティSC | 6.5% | 2,890 | 1,856 | 1,034 | 5.3% | 2,890 | 0 | 5.3% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 花畑SC | 6.4% | 1,270 | 945 | 325 | 5.1% | 1,270 | 0 | 5.1% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 5.7% | 3,630 | 2,741 | 889 | 5.2% | 3,620 | 10 | 5.2% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地）（注2） | 5.5% | 4,390 | 4,494 | ▲104 | 4.3% | 4,550 | ▲160 | 4.3% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| 商業施設合計 | 109,880 | 100,381 | 9,499 | 108,970 | 910 | ||||||
| オフィスビル | キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 6.3% | 19,900 | 12,573 | 7,327 | 3.7% | 19,800 | 100 | 3.7% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 |
| 呉服町ビジネスセンター | 6.3% | 17,600 | 8,949 | 8,651 | 3.9% | 17,600 | 0 | 3.9% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| サニックス博多ビル | 5.9% | 7,730 | 3,584 | 4,146 | 3.5% | 7,710 | 20 | 3.5% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 大博通りビジネスセンター | 6.0% | 11,300 | 5,507 | 5,793 | 3.9% | 10,700 | 600 | 3.9% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 東比恵ビジネスセンター | 6.0% | 10,500 | 4,301 | 6,199 | 4.1% | 10,400 | 100 | 4.1% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| 天神西通りセンタービル | 5.4% | 3,710 | 2,597 | 1,113 | 3.4% | 3,520 | 190 | 3.4% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 天神ノースフロントビル | 6.1% | 1,798（注4） | 693 | 1,105 | 3.3% | 1,756（注5） | 42 | 3.3% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 東比恵ビジネスセンターⅡ | 4.9% | 5,090 | 3,666 | 1,424 | 4.1% | 5,000 | 90 | 4.1% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| 東比恵ビジネスセンターⅢ | 4.4% | 3,510 | 3,087 | 423 | 3.9% | 3,560 | ▲50 | 3.9% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| 天神住友生命FJビジネスセンター（底地） | 3.5% | 9,230 | 7,754 | 1,476 | 3.0% | 8,730 | 500 | 3.0% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| 博多筑紫通りセンタービル | 4.7% | 4,610 | 4,558 | 52 | 4.0% | 4,680 | ▲70 | 4.0% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| 熊本イーストフロントビル | 5.0% | 1,500 | 1,498 | 2 | 4.5% | 1,490 | 10 | 4.5% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| 博多FDビジネスセンター | 4.1% | 16,700 | 13,801 | 2,899 | 3.5% | 16,600 | 100 | 3.5% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| オフィスビル合計 | 113,178 | 72,574 | 40,604 | 111,546 | 1,632 | ||||||
| その他 | 鳥栖ロジスティクスセンター | 5.9% | 1,830 | 1,178 | 652 | 4.3% | 1,830 | 0 | 4.3% | 0.0% | 日本不動産研究所 |
| ロジシティみなと香椎 | 5.2% | 11,500 | 7,509 | 3,991 | 3.8% | 11,500 | 0 | 3.8% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| ロジシティ久山 | 5.1% | 6,660 | 4,453 | 2,207 | 4.0% | 6,640 | 20 | 4.0% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| ロジシティ若宮 | 6.4% | 2,590 | 2,096 | 494 | 5.1% | 2,590 | 0 | 5.1% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| ロジシティ熊本御船（注6） | 4.5% | 11,600 | 11,302 | 298 | 4.1% | 11,500 | 100 | 4.1% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| アメックス赤坂門タワー | 5.4% | 2,520 | 1,556 | 964 | 3.6% | 2,320 | 200 | 3.7% | ▲0.1% | 大和不動産鑑定 | |
| シティハウスけやき通り | 5.5% | 1,400 | 827 | 573 | 3.5% | 1,300 | 100 | 3.6% | ▲0.1% | 大和不動産鑑定 | |
| Aqualia千早 | 6.8% | 2,440 | 1,114 | 1,326 | 4.0% | 2,210 | 230 | 4.0% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| ディー・ウイングタワー | 5.9% | 4,650 | 2,686 | 1,964 | 3.8% | 4,470 | 180 | 3.8% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| グランフォーレ薬院南 | 5.6% | 1,660 | 1,102 | 558 | 3.7% | 1,600 | 60 | 3.7% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| アクシオン別府駅前プレミアム | 3.4% | 1,570 | 1,612 | ▲42 | 3.5% | 1,570 | 0 | 3.5% | 0.0% | 大和不動産鑑定 | |
| アクシオン大手門プレミアム | 3.5% | 1,810 | 1,862 | ▲52 | 3.4% | 1,810 | 0 | 3.4% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| ホテルフォルツァ大分 | 6.6% | 1,940 | 1,404 | 536 | 5.0% | 1,940 | 0 | 5.0% | 0.0% | 日本不動産研究所 | |
| ティサージホテル那覇 | 5.3% | 3,070 | 2,599 | 471 | 4.5% | 3,070 | 0 | 4.5% | 0.0% | 谷澤総合鑑定所 | |
| その他合計又は平均 | 55,240 | 41,307 | 13,933 | 54,350 | 890 | ||||||
| 全物件合計又は平均 | 278,298 | 214,263 | 64,035 | 274,866 | 3,432 |
（注1）「取得価格」はいずれも諸経費（手数料、公租公課等）を含まない金額で記載しています。
（注2）マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地）の取得価格は、取得時（2015年5月1日）の土地取得価格（本物件取得価格から建物取得価格である792百万円をマイナスした金額）を記載しています。
（注3）天神ノースフロントビルは2024年8月29日、2025年2月27日、2025年8月28日及び2026年2月26日に信託受益権の準共用持分の68%譲渡を完了しており、取得価格からその68%を差し引いた数字を記載しています。
（注4）天神ノースフロントビルの鑑定評価額については、当期末において保有する不動産信託受益権の準共用持分割合32%についての鑑定評価額を記載しています。
（注5）天神ノースフロントビルの第42期の鑑定評価額については、2026年2月26日の準共用持分16%を引いた数字を記載しています。
（注6）2025年3月27日当初取得後、2026年2月27日に一部土地を追加取得しています。
資産の譲渡（天神ノースフロントビル）
鑑定評価額以上の譲渡価格で売却。含み益の顕在化により、将来の分配金原資も確保
譲渡資産の概要
所在地：福岡市中央区天神4丁目4番20号
契約日：2024年8月28日
譲渡（予定）日：
①2024年8月29日（準共有持分5%）完了
②2025年2月27日（準共有持分25%）完了
③2025年8月28日（準共有持分22%）完了
④2026年2月26日（準共有持分16%）完了
⑤2026年8月27日（準共有持分16%）予定
⑥2027年2月25日（準共有持分16%）予定
売却時帳簿価格：2,237百万円
鑑定評価額：5,180百万円
譲渡価格：6,350百万円
敷地面積：1,154.79㎡
総賃貸可能面積：5,261.64㎡
築年数：14年5ヶ月（契約日時点）
譲渡理由
①鑑定評価額以上の譲渡価格で譲渡
- マーケット賃料以上の賃料をベースに資産価値が評価されたため、鑑定評価額以上の譲渡価格で譲渡
本件譲渡の意義
63.5億円
売却益 22.3億円
簿価 売却額
●圧縮積立金取崩しにより分配金の安定
●内部留保 ●将来の物件取得資金へ充当
●保有物件への戦略的な設備投資（CAPEX）の一部に充当
1 鑑定評価額を上回る譲渡価格での売却を実現
●第40期（2024年8月期）～第45期（2027年2月期）の6期に分けて、売却益の一部＋約38億円を分配金に充当（予定）
●分配金の安定化を目指す
2 内部留保の確保で将来の分配金原資を確保
●売却益の一部を内部留保として計上し、将来の分配金原資を確保
（6期合計の内部留保計上見込額：1,871百万円）
売却益からの内部留保計上額
|期|第40期（2024年8月期）|第41期（2025年2月期）|第42期（2025年8月期）|第43期（2026年2月期）|第44期（2026年8月期）（見込）|第45期（2027年2月期）（見込）|
|---|---|---|---|---|---|---|
|計上額|157百万円|396百万円|403百万円|399百万円|252百万円|262百万円|
※売却時帳簿価格とは、2024年8月28日時点での帳簿価格です。
資産の譲渡（天神ノースフロントビル）
鑑定評価額以上の譲渡価格で売却。含み益の顕在化により、将来の分配金原資も確保
譲渡資産の概要
所在地：福岡市中央区天神4丁目4番20号
契約日：2024年8月28日
譲渡（予定）日：
①2024年8月29日（準共有持分5%）完了
②2025年2月27日（準共有持分25%）完了
③2025年8月28日（準共有持分22%）完了
④2026年2月26日（準共有持分16%）完了
⑤2026年8月27日（準共有持分16%）予定
⑥2027年2月25日（準共有持分16%）予定
売却時帳簿価格：2,237百万円
鑑定評価額：5,180百万円
譲渡価格：6,350百万円
敷地面積：1,154.79㎡
総賃貸可能面積：5,261.64㎡
築年数：14年5ヶ月（契約日時点）
譲渡理由
①鑑定評価額以上の譲渡価格で譲渡
- マーケット賃料以上の賃料をベースに資産価値が評価されたため、鑑定評価額以上の譲渡価格で譲渡
本件譲渡の意義
63.5億円
売却益 22.3億円
簿価 売却額
●圧縮積立金取崩しにより分配金の安定
●内部留保 ●将来の物件取得資金へ充当
●保有物件への戦略的な設備投資（CAPEX）の一部に充当
1 鑑定評価額を上回る譲渡価格での売却を実現
●第40期（2024年8月期）～第45期（2027年2月期）の6期に分けて、売却益の一部＋約38億円を分配金に充当（予定）
●分配金の安定化を目指す
2 内部留保の確保で将来の分配金原資を確保
●売却益の一部を内部留保として計上し、将来の分配金原資を確保
（6期合計の内部留保計上見込額：1,871百万円）
売却益からの内部留保計上額
|期|第40期（2024年8月期）|第41期（2025年2月期）|第42期（2025年8月期）|第43期（2026年2月期）|第44期（2026年8月期）（見込）|第45期（2027年2月期）（見込）|
|---|---|---|---|---|---|---|
|計上額|157百万円|396百万円|403百万円|399百万円|252百万円|262百万円|
※売却時帳簿価格とは、2024年8月28日時点での帳簿価格です。
プロフィール
福岡リート投資法人の特徴
- 日本初の地域特化型リート 福岡・九州の不動産事情に精通する強みを活かした運用
- 福岡都市圏を中心とした優良ポートフォリオ
- 国内外から注目を集める成長都市「福岡」を中心とする厳選投資
- 安定的な財務基盤の確保
- 保守的な有利子負債比率コントロール、返済期限の長期分散
- 上場以来の安定した分配金とNAVの着実な成長
-
投資した不動産を適切に運用
-
総合デベロッパーである福岡地所グループの強力なサポート
- 福岡地所グループとの連携による資産規模の拡大と高稼働率の実現
福岡リート投資法人の概要
| 名称 | 福岡リート投資法人 |
|---|---|
| 証券コード | 8968 |
| 上場日 | 2005年6月21日（東京証券取引所、福岡証券取引所） |
| 決算期 | 2月・8月 |
| 資産運用会社 | 株式会社福岡リアルティ |
| スポンサー | 福岡地所株式会社、九州電力株式会社、株式会社福岡銀行、株式会社西日本シティ銀行、西日本鉄道株式会社、西部ガスホールディングス株式会社、株式会社クラフティア、九州旅客鉄道株式会社、株式会社日本政策投資銀行 |
| ポートフォリオ（注1） | 値 |
|---|---|
| 物件数/資産規模（注2） | 37物件/231,242百万円 |
| 内福岡地所グループからの取得（注3） | 16物件/141,497百万円 |
| 含み益 | 64,035百万円 |
| 総賃貸可能面積 | 621,813.29㎡ |
| 稼働率 | 98.5% |
◎投資タイプ（取得価格ベース）
商業施設 45.9 ％
オフィスビル 35.3％
その他 18.8％
| 財務データ（注1） | 値 |
|---|---|
| 有利子負債総額 | 96,350百万円 |
| 有利子負債比率（LTV） | 42.4％ |
| 固定比率 | 89.4％ |
| 期中平均支払金利 | 0.81％ |
| 格付 | JCR AA−（安定的） R&I A＋（安定的） |
◎投資対象エリア（取得価格ベース）
福岡都市圏 75.1 ％
その他九州地域 24.9 ％
| 投資口価格等（注1） | 値 |
|---|---|
| 投資口価格 | 186,000円 |
| 発行済投資口総数 | 868,820口 |
| 時価総額 | 161,600百万円（投資口価格×発行済投資口総数） |
| 1口当たり純資産 | 130,898円 |
| 1口当たりNAV（注4） | 200,451円 |
| 第43期分配金実績 | 1口当たり4,151円（運用日数181日） |
| 分配金利回り | 4.5％（分配金÷運用日数×365）÷投資口価格 |
（注1）2026年2月28日現在の数値を記載しています（期中平均支払金利を除く）。
（注2）取得価格の合計額を記載しています。
（注3）第10期（2009年8月期）に取得した東比恵ビジネスセンターについては、外部及びスポンサーが取得先のため、取得価格の50％を加算しています。 なお、物件数は1物件として加算しています。
（注4）1口当たりNAV=（純資産額＋含み損益−分配金総額）÷期末発行済投資口総数
福岡・九州地域特化型リート
スポンサー体制
5％ 5％ 5％
福岡銀行 西日本シティ銀行 日本政策投資銀行
55％ 10％
社外 取締役
取締役
福岡地所（注1） 九州電力
福岡リアルティ（資産運用会社）
5％ 5％ 5％ 5％
西部ガス クラフティア（注2） 西日本鉄道 九州旅客鉄道
ホールディングス
投資方針
◎投資対象エリア
福岡都市圏 60-90％
その他九州地域 10-30％ （沖縄県及び山口県を含む）
その他 0-10％
◎投資タイプ
（物流施設、住居、ホテル等）その他 0-30％
オフィスビル 20-50％
商業施設 40-70％
（注1）福岡リート投資法人及び福岡リアルティとパイプライン・サポートに関する契約書を締結しています。
（注2）2025年10月1日に株式会社九電工から社名変更しています。
投資主データ
投資主カテゴリー別分布状況（所有投資口数の割合）
第39期末 2024年2月
金融機関 内、信託銀行 13.56％ （118,281口）
証券会社 1.51％ （12,080口）
その他国内法人 16.20％ （128,979口）
外国人 13.52％ （107,697口）
個人・その他 53.32％ （424,504口）
第40期末 2024年8月
金融機関 内、信託銀行 12.21％ （106,095口）
証券会社 2.14％ （17,096口）
その他国内法人 15.90％ （135,254口）
外国人 14.22％ （113,223口）
個人・その他 54.54％ （473,892口）
第41期末 2025年2月
金融機関 内、信託銀行 11.80％ （102,581口）
証券会社 3.12％ （27,192口）
その他国内法人 15.56％ （134,980口）
外国人 15.53％ （135,705口）
個人・その他 54.09％ （464,978口）
第42期末 2025年8月
金融機関 内、信託銀行 11.80％ （102,581口）
証券会社 1.59％ （13,834口）
その他国内法人 15.56％ （135,705口）
外国人 12.62％ （109,531口）
個人・その他 58.43％ （507,173口）
第43期末 2026年2月
金融機関 内、信託銀行 11.80％ （102,581口）
証券会社 3.12％ （27,192口）
その他国内法人 15.53％ （134,980口）
外国人 17.99％ （156,367口）
個人・その他 51.52％ （447,700口）
投資主カテゴリー別投資主数・所有投資口数（第43期末）
2026年2月28日現在
| カテゴリー | 投資主数 | 比率 | 所有投資口数 | 比率 |
|---|---|---|---|---|
| 個人・その他 | 14,745名 | 95.75% | 102,581口 | 11.80% |
| 外国人 | 257名 | 1.66% | 156,367口 | 17.99% |
| その他国内法人 | 298名 | 1.93% | 134,980口 | 15.53% |
| 証券会社 | 20名 | 0.12% | 27,192口 | 3.12% |
| 金融機関 | 78名 | 0.50% | 447,700口 | 51.52% |
| （内、信託銀行） | 8名 | 0.05% | 363,183口 | 41.80% |
| 合計 | 15,398名 | 100.00% | 868,820口 | 100.00% |
| 主要投資主（第43期末） 2026年2月28日現在 | 投資主 | 所有投資口数 | 比率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 株式会社日本カストディ銀行（信託口） | 206,767口 | 23.79％ |
| 2 | 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） | 106,652口 | 12.27％ |
| 3 | 福岡地所株式会社 | 98,014口 | 11.28％ |
| 4 | 野村信託銀行株式会社（投信口） | 39,540口 | 4.55％ |
| 5 | JAPAN ACTIVE VALUE FUND ONE HOLDINGS LTD． | 27,729口 | 3.19％ |
| 6 | STATES STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 | 11,408口 | 1.31％ |
| 7 | JPMORGAN CHASE BANK 385781 | 11,102口 | 1.27％ |
| 8 | メットライフ生命保険株式会社一般 | 10,227口 | 1.17％ |
| 9 | JPモルガン証券株式会社 | 9,211口 | 1.06％ |
| 10 | 四国旅客鉄道株式会社 | 9,130口 | 1.05％ |
投資口価格推移
■時価総額（2026年2月28日現在）：161,600百万円
（注1）2014年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき5口の割合をもって分割しています。2014年2月25日までの投資口価格については5で除した値で記載しています。
（注2）2014年2月25日までの出来高については、5を乗じた値を記載しています。
※2024年10月8日に第三者割当増資を実施しています。
福岡リアルティ（資産運用会社）体制図
株主総会 監査役 取締役会 コンプライアンス評価委員会 ・コンプライアンス部長 ［弁護士］ ・外部コンプライアンス委員 ［弁護士］［公認会計士・税理士］ ［不動産鑑定士］ →コンプライアンスに関する審議 投資運用委員会 経営会議 →投資法人保有資産の投資・運用に関する意思決定 →経営に関する全般的意思決定 代表取締役社長 サステナビリティ推進委員会 →サステナビリティ推進に関する全般的意思決定 リスク管理委員会 コンプライアンス部 →リスク管理に関する審議 運用部 投資部 財務部 企画部 人事・DX部 私募ファンド運用室
| 概要 | 値 |
|---|---|
| 設立:2003年12月26日 | |
| 資本金：200百万円 | |
| 登録・認可等： | |
| ◎宅地建物取引業免許取得 2004年2月27日／ 免許証番号:福岡県知事（5）第15052号（2024年2月28日更新） | |
| ◎宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得 2004年4月27日／ 認可番号：国土交通大臣認可第21号 | |
| ◎投資信託業者に係る業務の認可取得 2004年6月25日／ 認可番号:内閣総理大臣第31号 | |
| ◎投資信託業者に係る業務の認可取得 2004年6月25日／ 認可番号:内閣総理大臣第31号 | |
| ◎金融商品取引業（投資運用業）に係るみなし登録 2007年9月30日／ 登録番号:福岡財務支局長（金商）第10号 | |
| ◎投資助言・代理業に係る変更登録 2023年1月23日 |
| 役職員の状況（2026年2月28日現在） | 値 |
|---|---|
| ■社員平均勤続年数：9年2ヶ月 | |
| ■常勤役職員数：53名 | |
| ■男女比率 男性：39.6 % 女性：60.4 % | |
| ■有資格者数 | |
| （正社員、契約社員、非常勤スタッフ及び受入出向社員における延べ人数を記載しています） | |
| • 宅地建物取引士: 25名 • 不動産証券化協会認定マスター: 19名 • ビル経営管理士: 3名 • 一級建築士: 2名 • 不動産鑑定士: 2名 • 弁護士: 3名 • 経営学修士: 2名 • 日本証券アナリスト協会認定アナリスト: 2名 • 管理業務主任者: 1名 |
損益計算書・分配金（前期比）
分配金は4,151円
| 区分 | 科目 | 第42期 ～2025年8月31日（A） | 第43期 ～2026年2月28日（B） | 増減（B-A） |
|---|---|---|---|---|
| 経常損益 | 営業損益 | 営業収益 | 10,792 | 10,822 |
| 売却益除く営業収益 | 9,916 | 10,183 | ||
| 売却益 | 875 | 638 | ||
| 営業費用 | 6,265 | 6,334 | ||
| 賃貸事業費用 | 5,457 | 5,538 | ||
| 資産運用報酬 | 644 | 634 | ||
| 資産保管手数料 | 8 | 8 | ||
| 一般事務委託手数料 | 66 | 64 | ||
| 役員報酬 | 3 | 3 | ||
| その他営業費用 | 85 | 85 | ||
| 営業利益 | 4,526 | 4,487 | ||
| 営業外損益 | 営業外収益 | 18 | 10 | |
| 営業外費用 | 488 | 491 | ||
| 支払利息（投資法人債を含む） | 381 | 384 | ||
| 融資関連費用 | 98 | 99 | ||
| その他営業外費用 | 7 | 7 | ||
| 経常利益 | 4,056 | 4,006 | ||
| 税引前当期純利益 | 4,056 | 4,006 | ||
| 法人税等 | 1 | 1 | ||
| 当期純利益 | 4,055 | 4,005 | ||
| 分配金 | 分配金の額 | 3,651 | 3,606 | ▲45 |
| 1口当たり分配金 | 4,203円 | 4,151円 | ▲52円 |
（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円
■営業損益
オフィスビル ▲30
内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ＋243
パークプレイス大分 ＋9
その他 ＋81
①アクティブ商業 ＋246
内 ロジシティ熊本御船 ＋71
ティサージホテル那覇 ＋14
アクシオン大手門プレミアム ＋5
計 ＋266
②天神ノースフロントビル ▲236
計 ▲236
天神ノースフロントビル売却に伴う剥落 ▲34
匿名組合分配金 ＋3
③外注委託費減 ＋60
水光熱費減 ＋36
修繕費増 ▲98
公租公課減 ＋2
減価償却費増 ▲38
販管費減 ＋12
その他費用増 ▲43
計 ▲69
損益計算書・分配金（予想比）
分配金は予想比+151円
| 区分 | 科目 | 第43期 予想（第42期決算発表時公表）（A） | 第43期 実績（B） | 増減（B-A） |
|---|---|---|---|---|
| 経常損益 | 営業損益 | 営業収益 | 10,621 | 10,822 |
| 売却益除く営業収益 | 9,984 | 10,183 | ||
| 売却益 | 637 | 638 | ||
| 営業費用 | 6,273 | 6,334 | ||
| 賃貸事業費用 | 5,538 | |||
| 資産運用報酬 | 634 | |||
| 資産保管手数料 | 8 | |||
| 一般事務委託手数料 | 64 | |||
| 役員報酬 | 3 | |||
| その他営業費用 | 85 | |||
| 営業利益 | 4,347 | 4,487 | ||
| 営業外損益 | 営業外収益 | 7 | 10 | |
| 営業外費用 | 492 | 491 | ||
| 支払利息（投資法人債を含む） | 384 | |||
| 融資関連費用 | 99 | |||
| その他営業外費用 | 7 | |||
| 経常利益 | 3,863 | 4,006 | ||
| 税引前当期純利益 | 3,863 | 4,006 | ||
| 法人税等 | 1 | 1 | ||
| 当期純利益 | 3,861 | 4,005 | ||
| 分配金 | 分配金の額 | 3,475 | 3,606 | 131 |
| 1口当たり分配金 | 4,000円 | 4,151円 | 151円 |
（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円
■営業損益
オフィスビル ▲25
その他 ＋12
①アクティブ商業 ＋212
内 ティサージホテル那覇 ＋13
②外注委託費増 ▲47
水光熱費減 ＋81
修繕費増 ▲99
公租公課減 ＋2
減価償却費減 ＋5
販管費増 ▲9
その他費用減 ＋6
計 ＋199
計 ▲61
内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ＋196
パークプレイス大分 ＋4
木の葉モール橋本 ＋12
第44期（2026年8月期）業績予想
分配金は前回公表と同じ4,000円
| 項目 | 第43期実績（A） | 第44期予想（第42期決算発表時公表）（B） | 第44期予想（今回公表）（C） | 第43期実績 差異（C-A） | 第44期 公表予想差異（C-B） |
|---|---|---|---|---|---|
| 営業収益 | 10,822 | 10,710 | 10,670 | ▲151 | ▲39 |
| 売却益除く営業収益 | 10,183 | 10,068 | 10,027 | ▲156 ① | ▲41 |
| 売却益 | 638 | 641 | 643 | 4 ② | 1 |
| 営業費用 | 6,334 | 6,529 | 6,406 | 71 ③ | ▲123 |
| 営業利益 | 4,487 | 4,180 | 4,264 | ▲222 | 83 |
| 営業外収益 | 10 | 6 | 11 | 1 | 4 |
| 営業外費用 | 491 | 533 | 547 | 56 ④ | 14 |
| 経常利益 | 4,006 | 3,654 | 3,728 | ▲277 | 74 |
| 当期純利益 | 4,005 | 3,653 | 3,727 | ▲277 | 74 |
| 分配金の額 | 3,606 | 3,475 | 3,475 | ▲131 | － |
| 1口当たり分配金 | 4,151円 | 4,000円 | 4,000円 | ▲151円 | － |
（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円
■第43期実績と第44期予想（今回公表）との差異要因
オフィスビル ＋50
内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ▲194
木の葉モール橋本 ＋8
①アクティブ商業 ▲190
②天神ノースフロントビル ＋4
計 ▲71
③外注委託費増 ▲54
水光熱費増 ▲72
修繕費減 ＋132
公租公課増 ▲62
減価償却費増 ▲44
その他費用減 ＋30
④調達コスト増 ▲56
計 ▲156
その他 ＋7
天神ノースフロントビル売却に伴う剥落 ▲23
計 ＋4
第45期（2027年2月期）業績予想
分配金は2期連続で4,000円
| 項目 | 第44期予想（今回公表）（A） | 第45期予想（今回公表）（B） | 第44期予想（今回公表）との差異（B-A） |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 10,670 | 10,743 | 72 |
| 売却益除く営業収益 | 10,027 | 10,094 | 67 ① |
| 売却益 | 643 | 648 | 5 ② |
| 営業費用 | 6,406 | 6,440 | 34 ③ |
| 営業利益 | 4,264 | 4,303 | 38 |
| 営業外収益 | 11 | 10 | ▲1 |
| 営業外費用 | 547 | 574 | 27 ④ |
| 経常利益 | 3,728 | 3,739 | 10 |
| 当期純利益 | 3,727 | 3,737 | 10 |
| 分配金の額 | 3,475 | 3,475 | － |
| 1口当たり分配金 | 4,000円 | 4,000円 | － |
（符号は当期純利益への影響として記載）単位：百万円
■第44期予想と第45期予想との差異要因
オフィスビル ＋21
内 キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B ＋11
木の葉モール橋本 ＋17
パークプレイス大分 ＋11
計 ＋67
①アクティブ商業 ＋40
②天神ノースフロントビル ＋5
計 ▲34
③外注委託費減 ＋11
水光熱費減 ＋42
修繕費増 ▲31
公租公課減 ＋1
減価償却費増 ▲82
その他費用減 ＋24
④調達コスト増 ▲27
計 ＋5
その他 ＋30
天神ノースフロントビル売却に伴う剥落 ▲24
貸借対照表（前期比）
| 資産の部 | 科目 | 第42期（A） 2025年8月31日 | 第43期（B） 2026年2月28日 | 差異（B-A） |
|---|---|---|---|---|
| 流動資産 | 10,320 | 11,668 | 1,347 | |
| 現金及び預金 | 3,109 | 5,815 | 2,705 | |
| 信託現金及び信託預金 | 4,815 | 4,145 | ▲669 | |
| 営業未収入金 | 1,386 | 1,359 | ▲26 | |
| 前払費用 | 233 | 281 | 47 | |
| 未収消費税等 | 681 | － | ▲681 | |
| その他 | 93 | 66 | ▲27 | |
| 固定資産 | 216,446 | 215,719 | ▲727 | |
| 有形固定資産 | 209,683 | 208,756 | ▲926 | |
| 建物 | 1,884 | 1,886 | 1 | |
| 構築物 | 22 | 34 | 12 | |
| 工具、器具及び備品 | 1 | 1 | ▲0 | |
| 土地 | 1,684 | 1,775 | 91 | |
| 信託建物 | 77,045 | 76,203 | ▲841 | |
| 信託構築物 | 1,276 | 1,249 | ▲27 | |
| 信託機械及び装置 | 700 | 731 | 30 | |
| 信託工具、器具及び備品 | 320 | 300 | ▲20 | |
| 信託土地 | 126,711 | 126,531 | ▲179 | |
| 信託建設仮勘定 | 34 | 41 | 7 | |
| 無形固定資産 | 5,548 | 5,548 | ▲0 | |
| 信託借地権 | 5,545 | 5,545 | － | |
| 信託その他無形固定資産 | 2 | 2 | ▲0 | |
| 投資その他の資産 | 1,214 | 1,414 | 199 | |
| 投資有価証券 | － | 167 | 167 | |
| 繰延税金資産 | 0 | 0 | ▲0 | |
| 敷金及び保証金 | 10 | 10 | － | |
| 信託差入敷金及び保証金 | 335 | 335 | － | |
| その他（固定資産） | 0 | 0 | 0 | |
| 長期前払費用 | 868 | 900 | 32 | |
| 繰延資産 | 42 | 35 | ▲7 | |
| 資産合計 | 226,809 | 227,423 | 613 |
| 負債の部 | 科目 | 第42期（A） 2025年8月31日 | 第43期（B） 2026年2月28日 | 差異（B-A） |
|---|---|---|---|---|
| 流動負債 | 15,390 | 17,022 | 1,632 | |
| 営業未払金 | 880 | 1,050 | 169 | |
| １年内返済予定の長期借入金 | 11,100 | 12,500 | 1,400 | |
| 未払金 | 22 | 25 | 2 | |
| 未払費用 | 549 | 555 | 5 | |
| 未払法人税等 | 1 | 0 | ▲0 | |
| 未払消費税等 | 82 | 521 | 439 | |
| 前受金 | 1,106 | 1,099 | ▲6 | |
| 預り金 | 1,648 | 1,269 | ▲378 | |
| 固定負債 | 98,045 | 96,672 | ▲1,372 | |
| 投資法人債 | 3,000 | 3,000 | － | |
| 長期借入金 | 82,250 | 80,850 | ▲1,400 | |
| 預り敷金及び保証金 | 873 | 926 | 52 | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 11,921 | 11,896 | ▲25 | |
| 負債合計 | 113,436 | 113,695 | 259 | |
| 純資産の部 | 投資主資本 | 113,373 | 113,727 | 354 |
| 出資総額 | 109,264 | 109,264 | － | |
| 出資総額控除額 | ▲499 | ▲499 | － | |
| 圧縮積立金 | 553 | 957 | 403 | |
| 当期未処分利益 | 4,055 | 4,005 | ▲49 | |
| 純資産合計 | 113,373 | 113,727 | 354 | |
| 負債純資産合計 | 226,809 | 227,423 | 613 |
キャッシュ・フロー計算書（前期比）
| 区分 | 第42期（A） ～2025年8月31日 | 第43期（B） ～2026年2月28日 | 差異（B-A） |
|---|---|---|---|
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 4,642 | 5,817 | 1,175 |
| 税引前当期純利益 | 4,056 | 4,006 | ▲50 |
| 減価償却費 | 1,686 | 1,724 | 37 |
| 投資法人債発行費償却 | 1 | 1 | － |
| 投資口交付費償却 | 6 | 6 | － |
| 受取利息 | ▲17 | ▲8 | 9 |
| 支払利息 | 381 | 384 | 3 |
| 不動産等売却益 | ▲875 | ▲638 | 236 |
| 営業未収入金の増減額（▲は増加） | ▲262 | 26 | 289 |
| 未収入金の増減額（▲は増加） | － | ▲0 | ▲0 |
| 未収消費税等の増減額（▲は増加） | ▲681 | 681 | 1,363 |
| 未払消費税等の増減額（▲は減少） | ▲102 | 439 | 541 |
| 営業未払金の増減額（▲は減少） | 71 | 1 | ▲70 |
| 未払金の増減額（▲は減少） | ▲27 | 2 | 30 |
| 未払費用の増減額（▲は減少） | 18 | 2 | ▲15 |
| 前受金の増減額（▲は減少） | 50 | ▲6 | ▲56 |
| 預り金の増減額（▲は減少） | 538 | ▲378 | ▲916 |
| 前払費用の増減額（▲は増加） | 36 | ▲47 | ▲84 |
| 長期前払費用の増減額（▲は増加） | 65 | ▲32 | ▲97 |
| その他 | 45 | 26 | ▲19 |
| 小計 | 4,991 | 6,191 | 1,199 |
| 利息の受取額 | 17 | 8 | ▲9 |
| 利息の支払額 | ▲364 | ▲381 | ▲16 |
| 法人税等の支払額 | ▲3 | ▲1 | 1 |
| 法人税等の還付額 | 1 | 1 | 0 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | ▲14,392 | ▲130 | 14,261 |
| 有形固定資産の取得による支出 | ▲1 | ▲186 | ▲185 |
| 信託有形固定資産の売却による収入 | 1,355 | 985 | ▲369 |
| 信託有形固定資産の取得による支出 | ▲15,923 | ▲789 | 15,133 |
| 預り敷金及び保証金の受入による収入 | 0 | 52 | 52 |
| 預り敷金及び保証金の返還による支出 | ▲0 | ▲0 | － |
| 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 | 321 | 156 | ▲165 |
| 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 | ▲130 | ▲181 | ▲51 |
| 信託差入敷金及び保証金の差入による支出 | ▲0 | － | 0 |
| 投資有価証券の取得による支出 | － | ▲167 | ▲167 |
| その他投資の増加による支出 | ▲0 | ▲0 | 0 |
| 使途制限付信託預金の払出による収入 | 3 | 2 | ▲1 |
| 使途制限付信託預金の預入による支出 | ▲17 | ▲2 | 15 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | ▲4,071 | ▲3,650 | 420 |
| 長期借入れによる収入 | 1,900 | 4,500 | 2,600 |
| 長期借入金の返済による支出 | ▲1,900 | ▲4,500 | ▲2,600 |
| 分配金の支払額 | ▲3,571 | ▲3,650 | ▲79 |
| 自己投資口の取得による支出 | ▲500 | － | 500 |
| 現金及び現金同等物の増減額（▲は減少） | ▲13,822 | 2,036 | 15,858 |
| 現金及び現金同等物の期首残高 | 21,681 | 7,859 | ▲13,822 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | 7,859 | 9,895 | 2,036 |
1口当たり分配金・NAVの推移
■41期 ・マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（建物）（売却）▲792
■43期
・ロジシティ熊本御船（駐車場）100
・天神ノースフロントビル（準共有持分（売却）▲700
・木の葉モール橋本 1,429
・天神住友生命FJビジネスセンター（底地） 7,700
・42期 ・博多FDビジネスセンター 14,100
・熊本イーストフロントビル 1,450
・天神ノースフロントビル（準共有持分25％） （準共有持分16％）（売却）▲448
・34期 ・天神住友生命FJビジネスセンター（底地） 7,700
・38期 ・熊本イーストフロントビル期 1,450
・40期 ・天神ノースフロントビル（準共有持分（売却）▲700 25％） （準共有持分16％）（売却）▲448
■28期 ・東比恵ビジネスセンターⅡ 4,230
■32期 ・キャナルシティ博多・B グランドビル （共有持分88.28％）（売却）▲7,640（注1）
・アクシオン別府駅前プレミアム 1,525
・天神ノースフロントビル ■42期
・パークプレイス大分（スポーツクラブＮＡS） 1,470
・パークプレイス大分（隣接地） 860
・久留米東櫛原SC（準共有持分55％）（売却）▲1,375
・ロジシティ熊本御船
・Aqualia警固（売却）▲2,800 5,410
■37期 ・久留米東櫛原SC ■39期 ・博多FDビジネスセンター 11,125
・アクシオン大手門プレミアム 1,800
■26期 ・ロジシティ久山期 5,050
■29期 ・ティサージホテル那覇期 2,835
■32期 ・東比恵ビジネスセンターⅢ 3,290
（準共有持分15％）（売却）▲375
・久留米東櫛原SC
・天神ノースフロントビル 1,800
■36期 ・博多筑紫通りセンタービル期 4,320
（準共有持分（売却）▲75030％） （売却）（準共有持分▲61622％）
1口当たり分配金の推移
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期 第37期 第39期 第41期 第43期
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期 2024年2月期 2025年2月期 2026年2月期
新型コロナウイルス流行
3,479
3,398
3,422
3,512
3,593
3,687
3,693
3,642
3,361
3,539
3,536
3,523
3,580
3,753
3,807
3,850
4,096
4,203
4,151
※物件の金額は百万円単位で記載しています。
（注1）金額は譲渡時の鑑定評価額を記載しています。
1口当たりNAVの推移（注2）
（円）
200,000
194,842 [194,747 195,977 200,451 ]
180,000
161,315 [164,250 167,118 170,680 171,592 171,943 175,502 178,079 178,348 182,750 185,197 189,440 ]
160,000
152,259 150,328 152,639 [156,204 ]
140,000
120,000
100,000
第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期 第37期 第39期 第41期 第43期
2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 2022年2月期 2023年2月期 2024年2月期 2025年2月期 2026年2月期
（注2）1口当たりNAV=（純資産額＋含み損益−分配金総額）÷期末発行済投資口総数
有利子負債一覧
■借入金の状況
2026年2月28日現在
| 種別 | 借入先 | 金額（百万円） | 借入日 | 返済期限 | 期間（年） | 固定・変動 | 利率（年率） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| １年内返済予定長期借入金 | 三菱UFJ銀行 | 600 | 2018/3/30 | 2026/3/31 | 8.0 | 固定 | 0.48000% |
| シンジケートローン(注1) | 6,000 | 2017/6/30 | 2026/6/30 | 9.0 | 固定 | 0.77677% | |
| 福岡銀行 | 1,500 | 2016/12/30 | 2026/12/30 | 10.0 | 変動 | 1.41273% | |
| 日本政策投資銀行 | 1,800 | 2017/6/30 | 2026/12/31 | 9.5 | 固定 | 0.65000% | |
| 農林中央金庫 | 1,500 | 2019/7/31 | 2027/1/29 | 7.5 | 固定 | 0.30300% | |
| 三井住友信託銀行 | 1,100 | 2018/2/28 | 2027/2/26 | 9.0 | 固定 | 0.60000% | |
| りそな銀行 | 600 | 2017/3/31 | 2027/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.65846% | |
| 福岡銀行 | 2,000 | 2017/7/31 | 2027/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.79195% | |
| 西日本シティ銀行 | 2,000 | 2017/7/31 | 2027/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.89195% | |
| シンジケートローン（注2） | 1,500 | 2017/8/31 | 2027/8/31 | 10.0 | 固定 | 0.84952% | |
| りそな銀行 | 2,000 | 2017/9/29 | 2027/9/30 | 10.0 | 固定 | 0.49350% | |
| 福岡銀行 | 1,500 | 2017/12/29 | 2027/12/30 | 10.0 | 固定 | 0.81209% | |
| 日本政策投資銀行 | 500 | 2017/12/29 | 2027/12/30 | 10.0 | 固定 | 0.68000% | |
| 西日本シティ銀行 | 1,900 | 2018/2/28 | 2028/2/29 | 10.0 | 固定 | 0.75000% | |
| りそな銀行 | 600 | 2018/2/28 | 2028/2/29 | 10.0 | 固定 | 0.56700% | |
| 日本政策投資銀行 | 2,500 | 2018/3/1 | 2028/3/1 | 10.0 | 固定 | 0.72000% | |
| 西日本シティ銀行 | 600 | 2018/3/30 | 2028/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.80219% | |
| 福岡銀行 | 500 | 2018/3/30 | 2028/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.80219% | |
| みずほ銀行 | 500 | 2018/3/30 | 2028/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.63000% | |
| 三菱UFJ銀行 | 500 | 2018/3/30 | 2027/3/31 | 9.0 | 固定 | 0.49000% | |
| 三井住友信託銀行 | 400 | 2018/3/30 | 2027/3/31 | 9.0 | 固定 | 0.57600% | |
| 大分銀行 | 400 | 2018/3/30 | 2028/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.64630% | |
| 広島銀行 | 400 | 2018/3/30 | 2028/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.64630% | |
| 三井住友銀行 | 500 | 2019/1/31 | 2029/1/31 | 10.0 | 固定 | 0.65528% | |
| 三菱UFJ銀行 | 500 | 2019/1/31 | 2028/1/31 | 9.0 | 固定 | 0.59000% | |
| 西日本シティ銀行 | 400 | 2019/1/31 | 2029/1/31 | 10.0 | 変動 | 1.46455% | |
| 福岡銀行 | 300 | 2019/1/31 | 2029/1/31 | 10.0 | 変動 | 1.46455% | |
| りそな銀行 | 200 | 2019/2/28 | 2029/2/28 | 10.0 | 固定 | 0.48845% | |
| シンジケートローン（グリーンローン）（注3） | 2,200 | 2019/7/31 | 2029/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.52100% | |
| 三菱UFJ銀行 | 500 | 2019/9/25 | 2028/9/29 | 9.0 | 固定 | 0.48000% | |
| 西日本シティ銀行 | 2,500 | 2020/2/28 | 2030/2/28 | 10.0 | 固定 | 0.48000% | |
| みずほ銀行 | 1,700 | 2020/2/28 | 2030/2/28 | 10.0 | 固定 | 0.42000% | |
| あおぞら銀行 | 1,000 | 2020/6/30 | 2030/6/28 | 10.0 | 固定 | 0.56922% | |
| りそな銀行 | 700 | 2020/6/30 | 2030/6/28 | 10.0 | 固定 | 0.56922% | |
| 三菱UFJ銀行 | 500 | 2020/6/30 | 2029/6/29 | 9.0 | 固定 | 0.60000% | |
| 鹿児島銀行 | 500 | 2020/6/30 | 2028/6/30 | 8.0 | 固定 | 0.46500% | |
| 日本政策投資銀行 | 1,500 | 2020/7/31 | 2030/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.53000% | |
| みずほ銀行 | 1,000 | 2020/7/31 | 2030/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.47000% | |
| 北九州銀行 | 500 | 2020/7/31 | 2030/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.52630% | |
| 伊予銀行 | 200 | 2020/7/31 | 2030/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.52630% | |
| 十八親和銀行（寄付型ローン） | 1,000 | 2021/3/31 | 2031/3/31 | 10.0 | 固定 | 0.59000% | |
| シンジケートローン（注4） | 5,300 | 2021/7/30 | 2031/7/31 | 10.0 | 固定 | 0.49000% | |
| みずほ信託銀行 | 1,000 | 2022/3/31 | 2032/3/31 | 10.0 | 変動 | 1.36273% | |
| 三井住友銀行（グリーンローン） | 1,600 | 2022/6/30 | 2029/6/29 | 7.0 | 固定 | 0.72625% | |
| シンジケートローン（サステナビリティ・リンク・ローン）（注5） | 4,900 | 2022/8/31 | 2032/8/31 | 10.0 | 固定 | 0.91875% | |
| 肥後銀行 | 700 | 2023/3/31 | 2028/3/31 | 5.0 | 固定 | 0.61500% | |
| 肥後銀行 | 750 | 2023/3/31 | 2033/3/31 | 10.0 | 変動 | 1.36273% | |
| 長期借入金 | 広島銀行 | 500 | 2023/6/30 | 2029/6/29 | 6.0 | 固定 | 0.54125% |
| 広島銀行 | 1,000 | 2023/6/30 | 2030/6/28 | 7.0 | 固定 | 0.63500% | |
| 三井住友信託銀行（グリーンローン） | 900 | 2023/7/31 | 2028/7/31 | 5.0 | 固定 | 0.50100% | |
| 三井住友信託銀行（グリーンローン） | 600 | 2023/7/31 | 2031/7/31 | 8.0 | 固定 | 0.82900% | |
| 日本政策投資銀行（グリーンローン） | 2,000 | 2023/8/31 | 2029/8/31 | 6.0 | 固定 | 0.83750% | |
| 日本政策投資銀行（グリーンローン） | 2,000 | 2023/8/31 | 2030/2/28 | 6.5 | 固定 | 0.90689% | |
| 西日本シティ銀行（グリーンローン） | 2,000 | 2023/9/29 | 2030/9/30 | 7.0 | 固定 | 0.91900% | |
| 西日本シティ銀行（グリーンローン） | 1,900 | 2023/9/29 | 2031/9/30 | 8.0 | 固定 | 1.01500% | |
| 西日本シティ銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2023/9/29 | 2033/9/30 | 10.0 | 固定 | 1.18900% | |
| SBI新生銀行（グリーンローン） | 600 | 2023/9/29 | 2028/9/29 | 5.0 | 固定 | 0.76700% | |
| 肥後銀行（グリーンローン） | 600 | 2023/9/29 | 2028/9/29 | 5.0 | 固定 | 0.76700% | |
| 伊予銀行（グリーンローン） | 500 | 2023/9/29 | 2028/9/29 | 5.0 | 固定 | 0.76700% | |
| 鹿児島銀行（グリーンローン） | 300 | 2023/9/29 | 2028/9/29 | 5.0 | 固定 | 0.76700% | |
| 福岡銀行（グリーンローン） | 2,500 | 2023/10/31 | 2031/10/31 | 8.0 | 変動 | 1.36455% | |
| 三菱UFJ銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2023/10/31 | 2030/10/31 | 7.0 | 固定 | 1.20250% | |
| 三井住友銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2023/10/31 | 2030/10/31 | 7.0 | 固定 | 1.20250% | |
| みずほ銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2023/10/31 | 2031/10/31 | 8.0 | 固定 | 1.24900% | |
| 西日本シティ銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2024/2/29 | 2031/2/28 | 7.0 | 固定 | 0.88900% | |
| 西日本シティ銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2024/2/29 | 2033/2/28 | 9.0 | 固定 | 1.07000% | |
| 福岡銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2024/2/29 | 2031/2/28 | 7.0 | 変動 | 1.45909% | |
| 福岡銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2024/2/29 | 2033/2/28 | 9.0 | 変動 | 1.49909% | |
| SBI新生銀行（グリーンローン） | 700 | 2024/7/31 | 2033/1/31 | 8.5 | 固定 | 1.13176% | |
| 日本政策投資銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2025/2/28 | 2030/2/28 | 5.0 | 固定 | 1.38500% | |
| 日本政策投資銀行（グリーンローン） | 1,000 | 2025/2/28 | 2031/2/28 | 6.0 | 固定 | 1.46000% | |
| 肥後銀行（グリーンローン） | 300 | 2025/3/31 | 2030/3/29 | 5.0 | 固定 | 1.37000% | |
| 三菱UFJ銀行 | 800 | 2025/3/31 | 2031/9/30 | 6.5 | 固定 | 1.68563% | |
| SBI新生銀行（グリーンローン） | 300 | 2025/3/31 | 2032/9/30 | 7.5 | 固定 | 1.48508% | |
| 三井住友銀行（グリーンローン） | 500 | 2025/3/31 | 2031/9/30 | 6.5 | 固定 | 1.66938% | |
| 三井住友信託銀行（グリーンローン） | 300 | 2025/9/30 | 2033/3/31 | 7.5 | 変動 | 1.11727% | |
| シンジケートローン（グリーンローン）（注6） | 2,100 | 2025/12/30 | 2032/11/30 | 6.9 | 固定 | 1.92115% | |
| 三菱UFJ銀行 | 1,500 | 2026/2/27 | 2033/2/28 | 7.0 | 変動 | 1.14727% | |
| 大分銀行（グリーンローン） | 200 | 2026/2/27 | 2033/2/28 | 7.0 | 固定 | 1.93500% | |
| 肥後銀行（グリーンローン） | 200 | 2026/2/27 | 2031/2/28 | 5.0 | 固定 | 1.78000% | |
| 鹿児島銀行（グリーンローン） | 200 | 2026/2/27 | 2031/2/28 | 5.0 | 固定 | 1.78000% | |
| 合計 | 93,350 |
■投資法人債の状況
|種別|銘柄|残高（百万円）|発行年月日|償還期限|期間（年）|利率（年率）|
|---|---|---|---|---|---|---|
|投資法人債|第2回無担保投資法人債|2,000|2017/7/31|2032/7/30|15.0|1.00000%|
||第3回無担保投資法人債|1,000|2018/7/31|2038/7/30|20.0|1.20000%|
|合計|3,000||||||
■コミットメントラインの設定状況
|種別|借入先|借入限度額（百万円）|コミットメント期間 開始日|終了日|
|---|---|---|---|---|
|コミットメントライン1（注7）|6,000|2018/8/1|2028/7/31|
|コミットメントライン2（注8）|7,000|2020/3/2|2029/2/28|
|合計|13,000||||
※変動金利での借入金は、2026年2月28日時点の適用利率を記載しています。※全て無担保・無保証、期限一括返済の借入です。
（注1）借入先は、福岡銀行、西日本シティ銀行、大分銀行、北九州銀行、宮崎銀行、十八親和銀行、伊予銀行です。
（注2）借入先は、西日本シティ銀行、福岡銀行、大分銀行、北九州銀行、十八親和銀行、広島銀行です。
（注3）借入先は、みずほ銀行、佐賀銀行、肥後銀行です。
（注4）借入先は、みずほ銀行、広島銀行、北九州銀行、伊予銀行、肥後銀行です。
（注5）借入先は、日本政策投資銀行、西日本シティ銀行、福岡銀行です。
（注6）借入先は、日本政策投資銀行、SBI新生銀行、北九州銀行、大分銀行、鹿児島銀行、広島銀行です。
（注7）借入先は、福岡銀行、りそな銀行です。
（注8）借入先は、西日本シティ銀行、りそな銀行、大分銀行、長崎銀行、佐賀銀行です。
（注9）金利を固定化するためのスワップ契約を締結しており、本スワップ契約を組合わせた利率を記載しています。
（注10）CO2削減目標を達成した場合、当初借入の利率から優遇された利率が2031年8月から弁済日までの間に適用されます。
借入金融機関
スポンサー行をはじめ安定した取引ネットワーク
借入金融機関の分布状況
その他 投資法人債 3.1％
あおぞら銀行 1.0％
農林中央金庫 1.6％
SBI新生銀行 2.3％
りそな銀行 4.3％
日本政策投資銀行 17.5％
地方銀行（スポンサー行を除く） 18.0％
地方銀行（スポンサー行を除く） 18.0％
西日本シティ銀行 16.9％
福岡銀行 13.0％
メガバンク・信託銀行 3.4％
三井住友信託銀行 3.7％
三井住友銀行 6.1％
三菱UFJ銀行 8.0％
みずほ銀行
96,350百万円（第43期末）
| 福岡銀行 | 西日本シティ銀行 | 大分銀行 |
|---|---|---|
| 借入額 12,500 | 借入額 16,300 | 借入額 1,700 |
| コミットメントライン枠 5,000 | コミットメントライン枠 5,000 | コミットメントライン枠 500 |
| 北九州銀行 | 十八親和銀行 | 肥後銀行 |
| 借入額 2,500 | 借入額 2,300 | 借入額 3,350 |
| 長崎銀行 コミットメントライン枠 500 | 鹿児島銀行 | |
| 借入額 1,100 |
商業施設の状況
●キャナルシティ博多
●キャナルシティ博多・B
●パークプレイス大分
●木の葉モール橋本
●サンリブシティ小倉
2025年3月～2026年2月 売上（年間計（注1））：357億円 昨年比＋ 16.8％ （一昨年比＋ 49.4 ％）
2025年3月～2026年2月 売上（年間計）：267 億円 昨年比＋ 1.2 ％ （一昨年比＋ 3.2 %）
2025年3月～2026年2月 売上（年間計）：174億円 昨年比＋ 3.1 ％ （一昨年比＋ 8.3%）
2025年3月～2026年2月 売上（年間計（注2））：― 昨年比＋ 7.9 ％ （一昨年比＋ 6.7%）
（注1）本投資法人が保有するキャナルシティ博多、キャナルシティ博多・Bの売上を合算して記載しています。
（注2）サンリブより実額を開示することについての了承が得られていないため、数値は記載していません。
売上昨年同期比
| 物件名称 | 2024年9月 | 2024年10月 | 2024年11月 | 2024年12月 | 2025年1月 | 2025年2月 | 2025年3月 | 2025年4月 | 2025年5月 | 2025年6月 | 2025年7月 | 2025年8月 | 2025年9月 | 2025年10月 | 2025年11月 | 2025年12月 | 2026年1月 | 2026年2月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B（注1） | +17.0％ | +13.8％ | +19.6％ | |||||||||||||||
| パークプレイス大分 | +1.7％ | +1.4％ | +1.1％ | |||||||||||||||
| 木の葉モール橋本 | +6.1％ | +6.9％ | ▲0.6％（注3） | |||||||||||||||
| サンリブシティ小倉 | +0.0％ | +8.3％ | +7.6％ |
（注3）2026年1月～2月のサンリブリニューアル期間となります。
フロート賃料構成比
アクティブ商業物件別賃料構成比
アクティブ商業の賃料構成比
| 項目 | 第40期 2024年8月期 | 第41期 2025年2月期 | 第42期 2025年8月期 | 第43期 2026年2月期 |
|---|---|---|---|---|
| ベース賃料（注1）（百万円） | 1,378 | 1,364 | 1,369 | 1,449 |
| フロート賃料（注2）（百万円） | 684 | 777 | 838 | 979 |
| フロート賃料比率 | 14.0％ | 16.0％ | 17.0％ | 18.8％ |
ポートフォリオ全体の賃料構成比
| 項目 | 第40期 2024年8月期 | 第41期 2025年2月期 | 第42期 2025年8月期 | 第43期 2026年2月期 |
|---|---|---|---|---|
| ベース賃料（百万円） | 2,429 | 2,208 | 2,141 | 2,062 |
| フロート賃料（百万円） | 65.2％ | 86.0％ | 79.7％ | 75.9％ |
（注1）「ベース賃料」とは、不動産賃貸収入からフロート賃料を控除した金額を指します。
（注2）「フロート賃料」とは、売上歩合・GOP歩合等の変動賃料が設定されているテナント賃料のうち、テナントの売上金額等により変動する賃料の合計額を指します。
（注3）キャナルシティ博多/キャナルシティ博多・Bのフロート賃料に含まれる駐車場収入の金額を記載しています。
賃貸面積上位テナント
| 順位 | テナント名 | 店舗名 | 賃貸比率（注1） | 第44期 ～2026年8月 | 第45期 ～2027年2月 | 契約残存年数（年）（注2） 第46期 ～2027年8月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 株式会社サンリブ | サンリブ | 10.6％ | ●サンリブシティ小倉 | ||
| ●木の葉モール橋本 | ||||||
| 2 | イオン九州株式会社 | イオン | 9.6％ | ●パークプレイス大分 | ||
| 3 | 福岡地所株式会社 | ― | 5.3％（注3） | |||
| ●キャナルシティ博多 | 31 | |||||
| ●マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地） | 55 | |||||
| ●木の葉モール橋本 | 0 | |||||
| 4 | 株式会社キャナルシティ・オーパ | OPA | 4.2％ | ●キャナルシティ博多 | ||
| ●キャナルシティ博多・B | 2 | |||||
| 5 | 株式会社加勢 | ― | 4.0％ | ●ロジシティ久山 | ||
| 6 | 福岡ロジテム株式会社 | ― | 3.8％ | ●ロジシティみなと香椎 | ||
| 7 | 株式会社アルペン | Alpen FUKUOKA スポーツデポ ゴルフ5 | 3.5％ | ●キャナルシティ博多 | ||
| ●スクエアモール鹿児島宇宿 | ||||||
| ●熊本インターコミュニティSC | ||||||
| 8 | F-LINE株式会社 | ― | 3.3％ | ●ロジシティみなと香椎 | ||
| 9 | 日本通運株式会社 | ― | 3.2％ | ●ロジシティ熊本御船 | ||
| 10 | 司企業株式会社 | ― | 2.9％ | ●ロジシティ若宮 |
（注1）賃貸比率は「テナント別の賃貸面積/総賃貸面積」にて算出していますが、テナント別の賃貸面積には住居部分を含みません。
（注2）契約残存年数については、2026年2月28日現在の賃貸借契約の残存期間のうち、1年未満の期間を切捨てて記載しています。
（注3）5.3%のうちオフィス部分を0.3%含みます（キャナルシティ・ビジネスセンタービルにおいて2件の普通借家契約を締結しています）。
（注4）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
賃貸事業収支（商業施設）
|区分|科目|キャナルシティ博多|キャナルシティ博多・Ｂ|パークプレイス大分|サンリブシティ小倉|木の葉モール橋本|第43期合計（A）|第42期合計（B）|差異（A-B）|予想（C）（注）|差異（A-C）|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|①不動産賃貸事業収益合計|1,272|1,235|1,175|300|891|4,874|4,628|246|4,662|212|
|不動産賃貸収入|1,248|1,176|1,023|300|724|4,473|4,219|253|||
|その他不動産賃貸収入|23|58|151|－|167|401|409|▲7|||
|②不動産賃貸事業費用合計|488|601|669|47|549|2,356|2,303|53|2,221|135|
|外注委託費|287|352|254|9|291|1,195|1,256|▲61|||
|修繕費|7|40|108|1|19|177|71|106|||
|公租公課|95|115|97|35|41|385|385|▲0|||
|損害保険料|5|7|5|1|2|21|22|▲0|||
|水道光熱費|58|64|163|－|110|396|413|▲17|||
|その他不動産賃貸費用|32|21|39|0|85|179|153|25|||
|③NOI（＝①－②）|783|633|505|252|342|2,518|2,325|192|2,441|76|
|④減価償却費|249|236|201|54|106|847|821|26|||
|⑤賃貸事業利益（＝③－④）|534|397|304|197|236|1,670|1,503|166|||
|NOI利回り（対取得価格）|4.9%|6.0%|5.2%|7.6%|6.8%|5.6%|5.2%|0.4%|||
|資本的支出|147|125|55|3|53|385|1,539|▲1,154|||
| 科目 | スクエアモール鹿児島宇宿 | 熊本インターコミュニティＳＣ | 花畑ＳＣ | ケーズデンキ鹿児島本店 | マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地） | 第43期合計（A） | 第42期合計（B） | 差異（A-B） | 予想（C）（注） | 差異（A-C） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 252 | 89 | 40 | 105 | 32 | 521 | 524 | ▲2 | 524 | ▲2 |
| 不動産賃貸収入 | 223 | 89 | 40 | 105 | 32 | 492 | 492 | 0 | ||
| その他不動産賃貸収入 | 29 | － | － | － | － | 29 | 31 | ▲2 | ||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 90 | 11 | 5 | 11 | 13 | 132 | 139 | ▲6 | 133 | ▲0 |
| 外注委託費 | 38 | 2 | 1 | 1 | － | 43 | 43 | 0 | ||
| 修繕費 | 6 | 1 | 0 | 1 | － | 9 | 17 | ▲7 | ||
| 公租公課 | 16 | 5 | 3 | 7 | 13 | 46 | 46 | ▲0 | ||
| 損害保険料 | 0 | 0 | 0 | 0 | － | 1 | 1 | ▲0 | ||
| 水道光熱費 | 25 | － | － | － | － | 25 | 26 | ▲0 | ||
| その他不動産賃貸費用 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 3 | 1 | ||
| ③NOI（＝①－②） | 162 | 78 | 35 | 94 | 18 | 389 | 384 | 4 | 391 | ▲2 |
| ④減価償却費 | 30 | 8 | 4 | 16 | － | 60 | 60 | 0 | ||
| ⑤賃貸事業利益（＝③－④） | 131 | 69 | 30 | 78 | 18 | 328 | 324 | 4 | ||
| NOI利回り（対取得価格） | 6.1% | 6.5% | 6.2% | 5.3% | 0.8% | 4.6% | 4.6% | 0.1% | ||
| 資本的支出 | 5 | － | － | 5 | － | 11 | 29 | ▲18 |
（注）第42期決算発表時公表予想
賃貸事業収支（オフィスビル・その他）
| 科目 | キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 呉服町ビジネスセンター | サニックス博多ビル | 大博通りビジネスセンター | 東比恵ビジネスセンター | 天神西通りセンタービル | 天神ノースフロントビル | 東比恵ビジネスセンターⅡ | 東比恵ビジネスセンターⅢ | 天神住友生命FJビジネスセンター（底地） | 博多筑紫通りセンタービル | 熊本イーストフロントビル | 博多FDビジネスセンター | 第43期合計（A） | 第42期合計（B） | 差異（A-B） | 予想（C）（注2） | 差異（A-C） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ①不動産賃貸事業収益合計 | 644 | 616 | 225 | 337 | 381 | 87 | 71 | 168 | 76 | 159 | 158 | 62 | 425 | 3,414 | 3,478 | ▲63 | 3,439 | ▲25 |
| 不動産賃貸収入 | 641 | 544 | 209 | 337 | 349 | 87 | 59 | 153 | 72 | 159 | 148 | 56 | 385 | 3,204 | 3,250 | ▲46 | ||
| その他不動産賃貸収入 | 2 | 71 | 16 | 0 | 31 | 0 | 12 | 14 | 4 | － | 9 | 5 | 39 | 210 | 228 | ▲17 | ||
| ②不動産賃貸事業費用合計 | 229 | 194 | 70 | 104 | 153 | 23 | 29 | 57 | 20 | 26 | 47 | 27 | 118 | 1,103 | 1,109 | ▲6 | 1,127 | ▲23 |
| 外注委託費 | 116 | 74 | 19 | 56 | 42 | 2 | 4 | 19 | 6 | － | 18 | 9 | 37 | 405 | 407 | ▲1 | ||
| 修繕費 | 5 | 1 | 1 | 4 | 13 | 1 | 0 | 2 | 0 | － | 0 | － | 0 | 40 | 45 | ▲4 | ||
| 公租公課 | 54 | 46 | 30 | 33 | 16 | 19 | 5 | 9 | 7 | 26 | 14 | 5 | 39 | 309 | 312 | ▲2 | ||
| 損害保険料 | 1 | 2 | 0 | 2 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | － | 0 | 0 | 0 | 13 | 14 | ▲0 | ||
| 水道光熱費 | 45 | 65 | 15 | － | 33 | 0 | 0 | 2 | 0 | － | 0 | － | 0 | 250 | 265 | ▲15 | ||
| その他不動産賃貸費用 | 5 | 2 | 3 | 7 | 46 | 0 | 0 | 0 | 0 | － | 0 | 0 | 0 | 83 | 65 | 18 | ||
| ③NOI（＝①－②） | 414 | 422 | 155 | 232 | 227 | 63 | 42 | 110 | 56 | 132 | 111 | 35 | 306 | 2,311 | 2,368 | ▲57 | 2,312 | ▲1 |
| ④減価償却費 | 87 | 89 | 28 | 67 | 43 | 10 | 14 | 42 | 19 | － | 20 | 11 | 73 | 509 | 501 | 7 | ||
| ⑤賃貸事業利益（＝③－④） | 326 | 332 | 127 | 165 | 184 | 53 | 27 | 67 | 36 | 132 | 90 | 24 | 232 | 1,801 | 1,867 | ▲65 | ||
| NOI利回り（対取得価格） | 5.7% | 7.5% | 7.1% | 6.7% | 7.7% | 4.9% | 6.4%（注1） | 5.2% | 3.4% | 3.4% | 5.1% | 4.9% | 4.4% | 5.6% | 5.7% | ▲0.1% | ||
| 資本的支出 | 55 | 265 | 15 | 21 | 18 | 11 | 2 | 19 | 22 | － | 50 | 28 | － | 478 | 703 | ▲225 |
（注1）2025年3月27日当初取得後、2026年2月27日に一部土地を追加取得しており、期中平均取得価格を用いて算出しています。
（注2）第42期決算発表時公表予想
|科目|鳥栖ロジスティクスセンター|ロジシティみなと香椎|ロジシティ久山|ロジシティ若宮|ロジシティ熊本御船|アメックス赤坂門タワー|シティハウスけやき通り|Aqualia千早|ディー・ウイングタワー|グランフォーレ薬院南|アクシオン別府駅前プレミアム|アクシオン大手門プレミアム|ホテルフォルツァ大分|ティサージホテル那覇|第43期合計（A）|第42期合計（B）|差異（A-B）|予想（C）（注2）|差異（A-C）|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|①不動産賃貸事業収益合計|非開示（注3）|70|62|115|41|31|34|63|75|1,369|1,285|84|1,354|14|
|不動産賃貸収入||68|61|111|39|30|33|63|75|1,324|1,232|92|||
|その他不動産賃貸収入||2|0|4|1|0|0|0|0|－|44|53|▲8|||
|②不動産賃貸事業費用合計||18|8|13|26|12|5|2|1|9|220|218|2|224|▲3|
|外注委託費||5|2|3|7|2|1|1|0|0|42|39|2|||
|修繕費||1|0|1|1|1|0|0|－|－|2|18|||
|原状回復費||1|0|1|1|2|0|0|－|－|7|11|▲4|||
|公租公課||5|3|4|8|2|1|1|0|7|96|96|▲0|||
|損害保険料||0|0|0|0|0|0|0|－|－|0|0|▲0|||
|水道光熱費||0|0|0|2|0|0|0|－|－|30|33|▲2|||
|その他不動産賃貸費用||2|1|1|3|1|0|0|0|－|0|0|2|||
|③NOI（＝①－②）|42|208|141|72|252|52|33|48|89|29|26|31|53|65|1,148|1,066|82|1,130|18|
|④減価償却費|11|41|39|16|64|15|8|13|20|11|7|5|27|306|303|3|||
|⑤賃貸事業利益（＝③－④）|31|167|102|55|188|37|24|35|68|17|18|25|26|41|841|763|78|||
|NOI利回り（対取得価格）|6.9%|5.1%|5.6%|8.5%|4.5%（注4）|5.1%|6.0%|7.6%|6.4%|5.3%|3.5%|3.5%|7.0%|4.6%|5.3%|5.1%|0.2%|||
|資本的支出|51|2|25|－|－|15|2|12|19|22|－|－|11|166|145|20|||
（注3）テナントの承諾が得られていないため非開示としています。
賃貸事業収支（全体）及び修繕費・資本的支出・減価償却費
|科目|第43期合計（A）（運用期間 2025年9月1日～2026年2月28日 181日）|第42期合計（B）（2025年3月1日～2025年8月31日 184日）|差異（A-B）|予想（C）（注）|差異（A-C）|
|---|---|---|---|---|
|①不動産賃貸事業収益合計|10,180|9,916|263|9,981|199|
|不動産賃貸収入|9,494|9,194|300|||
|その他不動産賃貸収入|686|722|▲36|||
|②不動産賃貸事業費用合計|3,813|3,770|42|3,756|57|
|外注委託費|1,687|1,747|▲60|||
|修繕費|246|148|98|||
|原状回復費|7|11|▲4|||
|公租公課|837|840|▲2|||
|損害保険料|45|47|▲1|||
|水道光熱費|703|739|▲35|||
|その他不動産賃貸費用|285|236|48|||
|③NOI（＝①－②）|6,367|6,145|221|6,225|141|
|④減価償却費|1,724|1,686|37|||
|⑤賃貸事業利益（＝③－④）|4,642|4,459|183|||
|NOI利回り（対取得価格）|5.5%|5.3%|0.2%|||
|資本的支出|1,040|2,419|▲1,378|||
（注）第42期決算発表時公表予想
修繕費・資本的支出・減価償却費
更新工事（収入増加に資する工事） 更新工事（費用削減に資する工事） 更新工事
（百万円）
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期
予想 予想 予想 予想 予想 予想
修繕費 1,099 970 986 127 148 246 114
資本的支出 1,987 1,611 1,609 1,611 1,595 1,686 1,724
減価償却費 1,987 1,611 1,609 1,611 1,595 1,686 1,724
内ラーメンスタジアムリニューアル工事 604
内 キャナルシティ・ビジネスセンタービル 510
内福岡ワシントンホテルリニューアル工事 1,368
呉服町ビジネスセンター 346
（空調機器更新工事、LED更新工事） 517
（受変電設備変圧器更新工事） 631
第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期
予想 予想 予想 予想 予想 予想
修繕費 1,099 970 986 127 148 246 114
資本的支出 1,987 1,611 1,609 1,611 1,595 1,686 1,724
減価償却費 1,987 1,611 1,609 1,611 1,595 1,686 1,724
ポートフォリオ一覧①
| 区分 | 物件名称 | 築年数（注1） | 取得価格（百万円）（注2） | 投資比率 | 取得日 | 取得先（注3） | 総賃貸可能面積（㎡）（注4） | 稼働率 期末時点 | テナント総数 期末時点（注５） | 期末時点主要テナント |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 商業施設 | キャナルシティ博多 | 29年10ヶ月 | 32,000 | 13.8% | 2004/11/9 | 福岡地所グループ | 48,177.00 | 98.6% | 14 | Alpen FUKUOKA、ワシントンホテル |
| キャナルシティ博多・B | 29年10ヶ月 | 21,060 | 9.1% | 2011/3/2 | 外部 | 30,516.78 | 100.0% | 59 | OPA、MUJIキャナルシティ博多 | |
| パークプレイス大分 | 23年11ヶ月 | 19,610 | 8.5% | 2004/11/9 | 福岡地所グループ | 121,184.87 | 97.9% | 94 | イオン、ケーズデンキ | |
| サンリブシティ小倉 | 20年11ヶ月 | 6,633 | 2.9% | 2005/7/1 | 外部 | 61,450.22 | 100.0% | 1 | サンリブ | |
| 木の葉モール橋本 | 14年11ヶ月 | 10,000 | 4.3% | 2018/3/1 | 福岡地所グループ | 22,190.80 | 83.8% | 114 | サンリブ、スーパースポーツゼビオ | |
| スクエアモール鹿児島宇宿 | 19年5ヶ月 | 5,300 | 2.3% | 2006/9/28 | 福岡地所グループ | 14,602.88 | 100.0% | 13 | スポーツデポ/ゴルフ５、エディオン | |
| 熊本インターコミュニティSC | 19年3ヶ月 | 2,400 | 1.0% | 2006/11/30 | 福岡地所グループ | 6,968.66 | 100.0% | 2 | スポーツデポ/ゴルフ５、スターバックス | |
| 花畑SC | 18年7ヶ月 | 1,130 | 0.5% | 2007/9/3 | 福岡地所グループ | 2,801.15 | 100.0% | 2 | ボンラパス、マツモトキヨシ | |
| ケーズデンキ鹿児島本店 | 18年3ヶ月 | 3,550 | 1.5% | 2008/3/27 | 外部 | 7,296.17 | 100.0% | 1 | ケーズデンキ | |
| マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地） | ― | 4,457 | 1.9% | 2015/5/1 | 福岡地所グループ | 26,846.74 | 100.0% | 1 | 福岡地所 | |
| 商業施設合計又は平均 | － | － | 106,140 | 45.9% | － | － | 342,035.27 | 98.0% | 301 | － |
| オフィスビル | キャナルシティ・ビジネスセンタービル | 29年10ヶ月 | 14,600 | 6.3% | 2004/11/9 | 福岡地所グループ | 23,031.14 | 97.5% | 62 | ベルシステム２４、TOTO |
| 呉服町ビジネスセンター | 22年4ヶ月 | 11,200 | 4.8% | 2004/11/9 | 福岡地所グループ | 19,905.34 | 99.5% | 35 | SMBCコンシューマーファイナンス、三井住友銀行 | |
| サニックス博多ビル | 24年11ヶ月 | 4,400 | 1.9% | 2005/9/30 | 外部 | 6,293.76 | 100.0% | 16 | サニックス、西日本シティ銀行 | |
| 大博通りビジネスセンター | 23年11ヶ月 | 7,000 | 3.0% | 2006/3/16 | 福岡地所グループ | 14,677.35 | 99.2% | （注6）70 | NTTドコモソリューションズ、東京海上日動事務アウトソーシング | |
| 東比恵ビジネスセンター | 17年0ヶ月 | 5,900 | 2.6% | 2009/3/13 | 外部＋福岡地所グループ | 13,482.02 | 100.0% | 24 | フォレストホールディングス、富士通 | |
| 天神西通りセンタービル | 29年5ヶ月 | 2,600 | 1.1% | 2013/2/1 | 外部 | 3,339.32 | 100.0% | 1 | 西日本シティ銀行 | |
| 天神ノースフロントビル（注7） | 16年1ヶ月 | 896 | 0.4% | 2013/3/28 | 外部 | 1,680.77 | 100.0% | 11 | 楽天カード、プルデンシャル生命保険 | |
| 東比恵ビジネスセンターⅡ | 10年0ヶ月 | 4,230 | 1.8% | 2018/3/1 | 福岡地所グループ | 6,214.77 | 100.0% | 3 | 富士通、セブン-イレブン・ジャパン | |
| 東比恵ビジネスセンターⅢ | 5年11ヶ月 | 3,290 | 1.4% | 2020/5/29 | 福岡地所グループ | 2,981.16 | 72.5% | 6 | 三井ホーム、前田道路 | |
| 天神住友生命FJビジネスセンター（底地） | ― | 7,700 | 3.3% | 2021/6/1 | 福岡地所グループ | 1,343.51 | 100.0% | 1 | 福岡地所 | |
| 博多筑紫通りセンタービル | 34年1ヶ月 | 4,320 | 1.9% | 2022/3/1 | 外部 | 5,994.42 | 100.0% | 19 | ヤマエ久野、日本リージャス | |
| 熊本イーストフロントビル | 32年2ヶ月 | 1,450 | 0.6% | 2023/3/28 | 外部 | 3,114.07 | 100.0% | 13 | 三井住友海上火災保険、Horizon One | |
| 博多FDビジネスセンター | 3年0ヶ月 | 14,100 | 6.1% | 2023/9/1 | 福岡地所グループ | 12,102.05 | 100.0% | 17 | アクセンチュア、ステート・ストリート信託銀行 | |
| オフィスビル合計又は平均 | － | － | 81,686 | 35.3% | － | － | 114,159.68 | 98.6% | 278 | － |
| その他 | 鳥栖ロジスティクスセンター | 17年9ヶ月 | 1,250 | 0.5% | 2014/3/28 | 外部 | 4,173.29 | 100.0% | 1 | 非開示 |
| ロジシティみなと香椎 | 11年10ヶ月 | 8,150 | 3.5% | 2015/3/27 | 外部 | 43,233.72 | 100.0% | 2 | 福岡ロジテム、F-LINE | |
| ロジシティ久山 | 11年1ヶ月 | 5,050 | 2.2% | 2017/6/1 | 外部 | 24,505.65 | 100.0% | 1 | 加勢 | |
| ロジシティ若宮 | 21年0ヶ月 | 1,700 | 0.7% | 2020/6/30 | 外部 | 17,556.32 | 100.0% | 1 | 司企業 | |
| ロジシティ熊本御船 | 1年0ヶ月 | 11,225 | 4.9% | 2025/3/27 | 外部 | 39,895.59 | 100.0% | 4 | 日本通運 | |
| アメックス赤坂門タワー | 20年7ヶ月 | 2,060 | 0.9% | 2006/9/1 | 外部 | 4,821.25 | 100.0% | 67 | － | |
| シティハウスけやき通り | 18年2ヶ月 | 1,111 | 0.5% | 2007/12/20 | 外部 | 2,710.86 | 100.0% | 42 | － | |
| Aqualia千早 | 18年2ヶ月 | 1,280 | 0.6% | 2012/3/1 | 外部 | 5,619.69 | 99.3% | 104 | － | |
| ディー・ウイングタワー | 20年0ヶ月 | 2,800 | 1.2% | 2013/3/1 | 外部 | 7,187.59 | 92.7% | 126 | － | |
| グランフォーレ薬院南 | 18年2ヶ月 | 1,100 | 0.5% | 2014/11/4 | 外部 | 2,496.06 | 98.0% | 97 | － | |
| アクシオン別府駅前プレミアム | 2年11ヶ月 | 1,525 | 0.7% | 2023/4/27 | 外部 | 1,937.33 | 96.3% | 26 | － | |
| アクシオン大手門プレミアム | 8年1ヶ月 | 1,800 | 0.8% | 2025/3/28 | 外部 | 1,936.79 | 96.0% | 25 | － | |
| ホテルフォルツァ大分 | 17年6ヶ月 | 1,530 | 0.7% | 2013/3/1 | 福岡地所グループ | 5,785.44 | 100.0% | 1 | エフ・ジェイホテルズ | |
| ティサージホテル那覇 | 8年0ヶ月 | 2,835 | 1.2% | 2018/12/7 | 外部 | 3,758.76 | 100.0% | 1 | ネストホテルジャパン | |
| その他合計又は平均 | － | － | 43,416 | 18.8% | － | － | 165,618.34 | 99.5% | 498 | － |
| 全物件合計又は平均 | 20年5ヶ月 | 231,242 | 100.0% | － | － | 621,813.29 | 98.5% | 1,077 | － |
（注1）「築年数」は、期末時点を起算日として記載しています。土地のみを保有している物件は、「－」としています。全物件合計又は平均の数値は、加重平均を記載しています。
（注2）「取得価格」は、いずれも諸経費（手数料、公租公課等）を含まない金額で記載しています。
（注3）福岡地所グループによるアレンジにて取得した物件を福岡地所グループとして記載しています。
（注4）土地のみを保有している物件は、土地の賃貸借面積を記載しています。
（注5）「テナント総数」は、駐車場等の契約を除いた数値を記載しています。
（注6）大博通りビジネスセンターは住宅棟を併設したオフィスビルであり、オフィスのテナント13、住宅のテナント57です。
（注7）天神ノースフロントビルは2026年2月26日に信託受益権の準共有持分16％譲渡を完了しており、譲渡前の取得価格及び総賃貸面積から譲渡済み分を差し引いた数値を記載しています。
ポートフォリオ一覧②
1 商業施設 10件
キャナルシティ博多 キャナルシティ博多・B パークプレイス大分 サンリブシティ小倉 木の葉モール橋本 スクエアモール鹿児島宇宿 熊本インターコミュニティSC 花畑SC
9 ケーズデンキ鹿児島本店
10 マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地）
2 オフィスビル 13件
11 キャナルシティ・ビジネスセンタービル
12 呉服町ビジネスセンター
13 サニックス博多ビル
14 大博通りビジネスセンター
15 東比恵ビジネスセンター
16 天神西通りセンタービル
17 天神ノースフロントビル
18 東比恵ビジネスセンターⅡ
19 東比恵ビジネスセンターⅢ
20 天神住友生命 FJビジネスセンター（底地）
21 博多筑紫通りセンタービル
22 熊本イーストフロントビル
23 博多FDビジネスセンター
3 その他 14件
24 鳥栖ロジスティクスセンター
25 物流施設 ロジシティみなと香椎
26 物流施設 ロジシティ久山
27 物流施設 ロジシティ若宮
28 物流施設 ロジシティ熊本御船
29 住居 アメックス赤坂門タワー
30 住居 シティハウスけやき通り
31 住居 Aqualia 千早
32 住居 ディー・ウイングタワー
33 住居 グランフォーレ薬院南
34 住居 アクシオン別府駅前プレミアム
35 住居 アクシオン大手門プレミアム
36 ホテル ホテルフォルツァ大分
37 ホテル ティサージホテル那覇
A 物流施設 取得予定 1件
（仮称）アイランドシティ港湾関連用地（底地）
各物件の詳細情報についてはこちらの2次元コードよりご参照ください。
ポートフォリオマップ
| 1 キャナルシティ博多 所在地：福岡市博多区住吉一丁目 | 5 木の葉モール橋本 所在地：福岡市西区橋本二丁目 | 9 ケーズデンキ鹿児島本店 所在地：鹿児島市東開町 | 13サニックス博多ビル 所在地：福岡市博多区博多駅東二丁目 | 20 天神住友生命FJビジネスセンター（底地） 所在地：福岡市中央区天神二丁目 | 27ロジシティ若宮 所在地：福岡県宮若市下有木 | |
| 2 キャナルシティ博多・B 所在地：福岡市博多区住吉一丁目 | 6 スクエアモール鹿児島宇宿 所在地：鹿児島市宇宿二丁目他 | 10 マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）（底地） 所在地：福岡市西区小戸二丁目 | 14大博通りビジネスセンター 所在地：福岡市博多区御供所町 | 21博多筑紫通りセンタービル 所在地：福岡市博多区博多駅南二丁目 | 28ロジシティ熊本御船 所在地：熊本県上益城郡御船町 | |
| 3 パークプレイス大分 所在地：北九州市小倉南区上葛原二丁目 | 7 熊本インターコミュニティSC 所在地：熊本市東区神園一丁目 | 11 キャナルシティ・ビジネスセンタービル 所在地：福岡市博多区住吉一丁目 | 15東比恵ビジネスセンター 所在地：福岡市博多区東比恵三丁目 | 22熊本イーストフロントビル 所在地：熊本市中央区新屋敷一丁目 | 29アメックス赤坂門タワー 所在地：福岡市中央区舞鶴二丁目 | |
| 4 サンリブシティ小倉 所在地：福岡市南区花畑四丁目 | 8 花畑SC 所在地：福岡市中央区天神二丁目 | 12呉服町ビジネスセンター 所在地：福岡市博多区上呉服町 | 16天神西通りセンタービル 所在地：福岡市博多区綱場町 | 23博多FDビジネスセンター 所在地：福岡市東区みなと香椎二丁目 | 30シティハウスけやき通り 所在地：福岡市中央区警固二丁目 | |
| 17天神ノースフロントビル 所在地：福岡市中央区天神四丁目 | 24鳥栖ロジスティクスセンター 所在地：佐賀県鳥栖市姫方町 | 31Aqualia千早 所在地：福岡市東区千早四丁目 | ||||
| 18東比恵ビジネスセンターⅡ 所在地：福岡市博多区東比恵一丁目 | 25ロジシティみなと香椎 所在地：福岡市博多区博多駅東 | 32ディー・ウイングタワー 所在地：福岡市中央区大名二丁目 | ||||
| 19東比恵ビジネスセンターⅢ 所在地：福岡市博多区東比恵四丁目 | 26ロジシティ久山 所在地：福岡県糟屋郡久山町 | 33グランフォーレ薬院南 所在地：福岡市中央区平尾一丁目 | ||||
| 34 アクシオン別府駅前プレミアム 所在地：大分市中央町一丁目 | ||||||
| 35アクシオン大手門プレミアム 所在地：福岡市中央区大手門二丁目 | ||||||
| 36ホテルフォルツァ大分 所在地：大分市中央町一丁目 | ||||||
| 37ティサージホテル那覇 所在地：那覇市西二丁目 |
A （仮称）アイランドシティ港湾関連用地（底地） 2029年3月31日に取得予定です。
商業施設 オフィスビル その他
トラックレコード（投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）、鑑定評価額の推移（含み益）、物件稼働率推移）
投資タイプ毎の資産規模の推移（取得価格ベース）
商業施設 45.9％
オフィスビル 35.3％
その他 18.8％
（百万円）
240,000
220,000
200,000
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
第2期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第39期 第41期 第43期
2005年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2024年 2025年 2026年
8月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期 2月期
鑑定評価額の推移（含み益）
含み益＝（期末鑑定評価額-期末帳簿価額（注1））
60,000（百万円）
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
第2期 第15期 第19期 第23期 第27期 第31期 第35期 第39期 第43期
2005年8月期 2012年2月期 2014年2月期 2016年2月期 2018年2月期 2020年2月期 2022年2月期 2024年2月期 2026年2月期
64,035
物件稼働率推移（％）
・物件タイプ毎の稼働率（期中加重平均）
商業施設 45.9％ 99.5% 99.5%
オフィスビル 35.3％ 99.6% 99.0%
その他 18.8％ 99.5% 99.5%
全体 100.0％ 99.5% 99.4%
外部認証と情報開示
| 認証名 | 内容 |
|---|---|
| 責任投資原則（PRI）署名登録（2018年9月） | 2006年に当時の国連事務総長コフィ・アナン氏により提唱された、環境・社会・ガバナンス（ESG）の要素を投資プロセスに反映させることを目的とする6つの基本原則、及びそれに賛同する国際的な金融機関のネットワーク。本資産運用会社は、不動産投資運用業務におけるESGへの配慮を進めるにあたり、国際的な水準での実践を進めるため、責任投資原則（PRI）に賛同し、2018年9月に署名。 |
| TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同（2022年9月） | 金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立。本資産運用会社は、「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」提言への賛同を2022年9月に表明。国内賛同企業による組織「TCFDコンソーシアム」へ同時に加入。 |
| 21世紀金融行動原則（PFA21）署名登録（2018年9月） | 環境省が事務局となり、持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針として2011年10月に策定された原則。本資産運用会社は、本原則の考え方に賛同し、2018年9月に署名。 |
| GRESB | 不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心 に2009年に創設。本投資法人は、2018年から参加。2025年度GRESBリアルエステイト評価「4スター」及び「グリーンスター」を取得、2025年度GRESB開示評価最高位レベル「Aレベル」の評価を取得。 |
| DBJ Green Building認証 | 「環境・社会への配慮」がなされた不動産とその不動産を所有・運営する事業者を支援する取り組みとして2011年に創設された認証制度。不動産のサステナビリティをESGに基づく5つの視点から評価。本投資法人では、12物件の認証を取得。 |
| CASBEE（建築環境総合性能評価システム） | 建築物の環境性能を評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用 といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステム。本投資法人では、5物件の認証を取得。 |
| BELS | 「非住宅建築物に係る省エネルギー性能のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を行う制度。本投資法人では、5物件の認証を取得。 |
ESGへの取り組み（環境）
重要課題（マテリアリティ）に沿った取り組み
- 重要課題（マテリアリティ）: 気候変動への対応
- 方針・目標: プロパティマネジメント会社、ビルメンテナンス会社と協働して温室効果ガスの排出量の管理と削減を行い、福岡・九州の自然保持に貢献する
-
KPI・目標: （2030年までに）CO2排出量35％削減（2019年比、原単位）
-
重要課題（マテリアリティ）: 資源の循環・効率活用
- 方針・目標: プロパティマネジメント会社、ビルメンテナンス会社と協働して資源（エネルギー・水）の効率的な利用、および廃棄物・水の資源循環を高め、福岡・九州の自然保持に貢献する
-
KPI・目標: （2030年までに）ゴミリサイクル率75％
-
重要課題（マテリアリティ）: 環境問題解決に向けた事業運営
- 方針・目標: 定期的な保有不動産のリスク評価を実施して不動産レジリエンスの維持向上に努め、テナントや地域社会の安全・安心に貢献する
- KPI・目標: （2030年までに）グリーンビル認証取得率 85％以上
- 方針・目標: 定期的な保有不動産の性能評価及び機能評価を実施し、陳腐化した性能等の更新を行い、資産価値向上に努める
-
方針・目標: グリーンビル認証等を取得し、建物性能を可視化することで資産価値を高め、テナントへの訴求力向上を図る
-
太陽光発電システム（木の葉モール橋本、ロジシティみなと香椎、ロジシティ久山、ロジシティ熊本御船）
- 再生可能エネルギー活用（博多FDビジネスセンター）
- 共用部緑化、水場の配置、日陰空間創出（キャナルシティ博多、パークプレイス大分）
- LED化推進（共用部等）（呉服町ビジネスセンター、東比恵ビジネスセンター、他）
グリーンビル認証
DBJ Green Building認証の評価ランク向上
＜サンリブシティ小倉＞ ★★★へ評価向上（前回：★）
全ポートフォリオにおける認証取得率80.0％
■環境認証取得率
DBJ Green Building認証 80.0％
CASBEE 73.2％
BELS評価認証 14.3％
不動産評価認証 6.2％
0.5％
評価された点
・施設の防災性、防犯性を高めている点
・利用者多様性、地域連携に配慮をした施設運営がされている点
※2026年2月28日現在（延床面積ベース）
ESGへの取り組み（社会・ガバナンス）
- 重要課題（マテリアリティ）: 魅力ある職場の実現
- 方針・目標: 人的資本経営を強化し、多様な視点を取り入れ、従業員が働きやすい職場環境を提供することで従業員パフォーマンスの向上を図る
-
KPI・目標: 従業員1人あたり研修（回数）、オフィス環境の改善（件数）（資産運用会社）
-
重要課題（マテリアリティ）: テナントエンゲージメント向上
- 方針・目標: テナントとのエンゲージメントサイクルを構築し、国内外の多様な企業ニーズの理解と施設運営の改善によってテナント満足度を向上させ、安定した物件稼働を実現する
-
KPI・目標: テナント満足度調査定期実施（全物件）、地域交流イベントの主催（回数）、地域経済団体等への加入・活動参加
-
重要課題（マテリアリティ）: 福岡・九州の魅力向上
- 方針・目標: 福岡・九州の強み・魅力の情報発信による国内外テナントの誘致促進や、地元経済界と連携した地域経済の発展促進を行い、福岡・九州地域の人々が競争力や独自性を発揮しやすい社会を作ることで、資産価値向上を目指す
-
KPI・目標: 従業員ESG研修（回数）、地域貢献活動への継続参加（回数）
-
重要課題（マテリアリティ）: コンプライアンス/リスクマネジメント
- 方針・目標: 法令等の遵守徹底、利害関係者との間での取引に係る利益相反の排除等のコンプライアンスの遵守徹底と適切なリスクマネジメントを実現する社内体制の整備・運用、並びに従業員のコンプライアンス意識の強化を行うことで、企業価値の維持及びステークホルダーからの信頼向上を目指す
-
KPI・目標: コンプライアンス研修（回数）
-
重要課題（マテリアリティ）: ステークホルダーに対する情報開示と対話
- 方針・目標: ステークホルダーに対する適時・適切な財務情報/非財務情報の情報開示、コーポレートガバナンスコードに則した情報開示の徹底および積極的な対話を通じてステークホルダーとの信頼関係構築を図るとともに、得られた意見や要望を経営戦略の策定に活かす
- KPI・目標: 投資家との対話（回数）
魅力ある職場の実現 NEW 2025年12月ワークショップ開催
- 第2回サステナビリティワークショップの開催
- 社外プログラムを活用した研修制度の実施（年間1人当たり約10万円超の投資を目安）
テナントエンゲージメント向上
- スキルアップを目的とした物販向け研修の実施など（キャナルシティ博多）
- 求人支援の実施（キャナルシティ博多、パークプレイス大分）
地域の魅力向上や活性化に貢献 NEW
- SNSによる情報発信や地域交流イベントの主催（各商業施設）
- キャナルシティ博多：博多どんたく港まつりや地元団体の協力にて開催
- パークプレイス大分：事前応募制キャンプ。自衛隊
- 木の葉モール橋本：衆議院議員選挙の期日前投票にクーポン配布
定期的なコンプライアンス研修の実施
|研修|2023年4月～2024年3月|2024年4月～2025年3月|2025年4月～2026年3月|
|---|---|---|---|
|全役職員対象の定期的なコンプライアンス研修実施により意識向上を図る|7件（e-ラーニング含む）|6件||6件|
|投資家との対話|2023年3月～2024年2月|2024年3月～2025年2月|2025年3月～2026年2月|
|決算説明会|2件||2件||2件|
|国内IR（注１）|171件||164件||153件|
|海外IR（注１）|32件||26件||26件|
|個人投資家向けIR（注2）|8件||8件||8件|
|従業員ESG研修の実施 2025年4月～2026年3月 4件|(注1)電話会議等含む (注2)個人投資家向け決算説明会含む||||
インバウンドの状況
九州への外国人入国者数は、韓国からの入国者数が増加
九州への外国人入国者数の推移
（人）
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
福岡空港2本目の滑走路供用開始
韓国人観光客の減少
中国人団体旅行解禁
新型コロナウイルス流行
中国人観光客の減少
水際対策緩和
直近の国及び地域別入国者数
（千人）
600
500
400
300
200
100
0
2025年9月 2025年10月 2025年11月 2025年12月
韓国 266
中国 25
台湾 69
香港 29
その他 68
福岡空港国際線（旅客便）動向（注）
◎2025年の運航便数は過去最高を更新
便数（便/週）
1,000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2018年 2019年 2023年 2024年 2025年
936
849
742
715
686
福岡空港国際線の環境整備
◎保安検査場の拡張により利便性が向上
2025年3月スマートレーンの導入により従来の約2倍の処理能力を確保
| 整備前 | 整備後 |
|---|---|
| 普通レーン6台 | スマートレーン7台 |
| プライオリティレーン0台 | 1台九州初 |
| 面積約300㎡ | 約1,400㎡ |
- ◎コンコースの延伸及びチェックインフロアの増床により受入体制強化 2027年度竣工予定でさらなる増加が見込まれる国際線旅客需要に対応
福岡市の近況
人口純増減数分布図（政令指定都市比較）（2024年）
（人）
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
▲5,000
▲20,000
大阪市
横浜市 福岡市 17,525
名古屋市
札幌市
純増減ゼロ線
千葉市 さいたま市
川崎市
京都市 静岡市 仙台市 相模原市
神戸市 新潟市 熊本市
岡山市 北九州市 堺市 広島市
▲18,000 ▲16,000 ▲14,000 ▲12,000 ▲10,000 ▲8,000 ▲6,000 ▲4,000 ▲2,000 0 2,000（人）
社会増
福岡市の人口の推移 政令市中
1位 福岡市人口数
（千人）
1,700 ◎人口増加率が高い政令指定都市（注1）
（2015年〜2020年の増加率） 政令指定都市中第5位(注1)
1位福岡市 4.79％
1,650 2位さいたま市 4.75％
3位川崎市 4.27％
1,600 4位大阪市 2.28％
5位名古屋市 1.59％
政令市平均 1.10％
1,550 0 1 2 3 4 5
1,631 1,642 1,656 1,670 1,671
1,619
1,612
1,600
1,500 150万人 1,571 1,585
1,450 1,509 1,524 突破
1,600 1,494
1,400
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
※人口数は10月1日時点の数値を記載しています。2026年の人口数は3月1日時点の数値を記載しています。
出典：福岡市総務企画局「推計人口」のデータを基に、福岡リアルティにて作成しています。
国内主要都市圏の人口増減
（%）
160
国勢調査実績値 将来予想値
150 福岡市 (注2)
福岡都市圏
140
2020年人口をベースとした
130 国立社会保障・人口問題研究所の中立推移
120
東京都市圏
110
名古屋都市圏
100
大阪都市圏
90
80
70
1985年 1990年 1995年 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年 2045年 2050年
※1985年の各都市圏の人口を100として、グラフ化したものです。
※福岡都市圏とは、福岡市・筑紫野市・春日市・大野城市・宗像市・太宰府市・古賀市・福津市・糸島市・那珂川市・宇美町・篠栗町・志免町・須恵町・新宮町・久山町・粕屋 町を指します。東京都市圏とは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県、名古屋都市圏とは、愛知県・岐阜県・三重県、大阪都市圏とは、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・ 和歌山県を指します。
出典：総務省統計局「令和2年国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の市区町村別将来推移人口」のデータを基に、福岡リアルティにて作成しています。
福岡・九州の地震リスク等
保有物件（建物）すべてに地震保険を付保
確率論的地震動予測地図
◎今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率 （平均ケース・全地震）
地震保険の基本料率
◎2022年10月1日以降保険始期の地震保険契約
福岡県は他のエリアに比べて相対的に少ない費用で地震保険加入が可能
（円）
東京都 27,500
愛知県 11,600
大阪府 11,600
福岡県 7,300
※主として鉄骨・コンクリート造建物等の保険金額1,000万円当たり、保険期間1年についての基本料率です。
出典：損害保険料率算出機構のデータを基に、福岡リアルティにて作成しています。
その他自然災害における福岡市の対策例（福岡市の浸水対策）
◎雨水貯留施設
雨水貯留施設の貯留能力
2026年度 128,300㎥（予算値）
1999年度 貯留施設なし
雨水整備水準を時間雨量59.1mm 79.5mm まで引き上げ（都心部）
◎市内における主な浸水被害の状況
市内の浸水被害は 2000年度〜2025年度 の間で着実に減少 雨水排水能力が 大幅に向上
2000年度の 3 事業着手以降 浸水被害が 着実に減少
時間最大 79.5 104 116 72.5 （mm/h）
出典：福岡市雨水整備緊急計画「雨水整備Doプラン2026」のパンフレットを基に、福岡リアルティにて作成しています。
福岡市の取り組みとオフィスワーカーの状況
福岡市本社機能・成長分野の立地企業数の推移
◎「知識創造型産業」に加え、「国際金融」の需要が強い
| （うち、主な分野・機能） | 2018年度 | 2019年度 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年度 | 2023年度 | 2024年度 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 知識創造型産業 | 38社 | 38社 | 30社 | 41社 | 47社 | 34社 | 33社 |
| コールセンター | 7社 | 2社 | 8社 | 8社 | 6社 | 6社 | 4社 |
| 健康・医療・福祉 | 1社 | 1社 | 1社 | 2社 | 2社 | 3社 | 1社 |
| 環境・エネルギー | 0社 | 0社 | 1社 | 1社 | 0社 | 0社 | 1社 |
| 物流関連 | 2社 | 3社 | 3社 | 3社 | 5社 | 2社 | 6社 |
| その他 | 9社 | 9社 | 7社 | 9社 | 5社 | 17社 | 10社 |
| 本社機能等 | 7社 | 6社 | 0社 | 7社 | 5社 | 14社 | 1社 |
| 国際金融 | ―― | ―― | ―― | 6社 | 7社 | 6社 | 8社 |
| 外国・外資系 | 14社 | 15社 | 12社 | 15社 | 12社 | 16社 | 10社 |
| 雇用者数 | 57社 1,334人 | 53社 1,058人 | 50社 665人 | 64社 2,600人 | 65社 2,157人 | 62社 651人 | 55社 455人 |
（2024年度の主な立地企業）
知識創造型産業／東京エレクトロン九州、ほか
国際金融／台新國際商業銀行、ほか
外国・外資系／益芯科SSB、ライオンズ
福岡地所等が手掛ける新しいオフィスの在り方
◎オフィスワーカーの専用共用空間：創造性やウェルビーイングを高めることを目的とし、専用共用空間に「リフレッシュ機能」、「ナレッジ機能」、「コミュニティ機能」を備えた『Reboot！（リブート）』を導入
天神住友生命FJビジネスセンター（注）
天神ビジネスセンターⅡ
天神ビジネスセンターⅡ 内観アクセラリウム
（注）本物件は福岡リート投資法人が底地を取得しています。
福岡中心部の状況
熊本県・長崎県の成長ポテンシャル
半導体投資で盛り上がるをみせる九州地方
熊本・長崎への半導体関連の設備投資による経済波及効果 （2021年～2030年の10年間）
長崎県への経済波及効果 約1.3兆円
熊本県への経済波及効果 約7.3兆円
半導体関連（サプライチェーン含む）の設備投資による九州地方への経済波及効果 約10兆8,000億円 その他の産業も含めると九州地方への経済波及効果は 約23兆円を見込む
出典：公益財団法人九州経済調査協会の作成資料、プレスリリースを基に、福岡リアルティにて作成しています。
熊本・長崎の取得状況
◎長崎市中心部に利便性の高い賃貸マンションを取得(2025年10月) (注１)
| ●アーバス筑後町 | ●アーバス金屋町 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 所在地 | 長崎県長崎市 筑後町4番1号 | 所在地 | 長崎県長崎市 金屋町9番26号 | ||
| 建築時期 | 2011年1月 | 建築時期 | 2008年1月 | ||
| 取得価格 | 13.3億円 | 取得価格 | 8.8億円 | ||
| 鑑定評価額 | 14.3億円 | 鑑定評価額 | 9.7億円 | ||
| 延床面積 | 3,361.59㎡ | 延床面積 | 2,371.02㎡ | ||
| 敷地面積 | 675.02㎡ | 敷地面積 | 478.60㎡ | ||
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 陸屋根13階建 | 構造 | 鉄筋コンクリート造 陸屋根13階建 | ||
| テナント数 | 全84戸（1Kタイプ36戸、2DKタイプ12戸、２LDKタイプ36戸） | テナント数 | 全72戸（1Kタイプ36戸、2DKタイプ36戸） |
(注１) 匿名組合出資持分に対する投資を通じての取得です。
◎熊本都市圏の大型物流施設を取得(2025年3月/2026年2月隣接土地追加取得) （注2）
●ロジシティ熊本御船
|概要|値|
|---|---|
|所在地|熊本県上益城郡御船町|
|建築時期|2025年2月26日|
|取得価格（注3）|112.2億円|
|鑑定評価額（注3）|116億円|
|敷地面積（注3）|52,101.73㎡|
|延床面積|39,891.43㎡|
|構造|鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき2階建（A棟・C1棟・C2棟・D棟） 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建（B棟）|
（注2）熊本都市圏とは、熊本都市圏総合交通戦略協議会が公表する「熊本都市圏総合交通戦略」の対象とされている、熊本市、宇土市、合志市、宇城市の一部(不知火、松橋及び小川地区）、菊池市の一部(泗水地区)、大津町、菊陽町、 西原村、御船町、嘉島町、益城町及び甲佐町をいいます。
（注3）2025年3月27日当初取得後、2026年2月27日に一部土地を追加取得したものを合算して記載しています。
天神エリアの再開発（天神ビッグバン）
◎天神ビッグバンエリアにおける主な規制緩和（国家戦略特区）
①航空法高さ制限の特例承認
- 天神明治通り地区（渡辺通り中心より西側） 約115m（26階）
- 福岡市役所付近 天神明治通り地区（渡辺通り中心より東側） 約67m（15階）〜約100m（22階）
- 天神一丁目地区 約80m（18階）〜約96m（21階）
②容積率緩和制度（福岡市独自）
- 天神一丁目南ブロック800％→1,400％（最大）
- 天神二丁目南ブロック（明治通り沿道）700％→1,300％（最大）
- 天神一丁目北ブロック（14番街区）600％→1,250％（最大）
- 天神一丁目地区北エリア800％→1,400％（最大）
◎感染症対応シティへの取り組み
- 都心部エリア 感染症対策等を新たな 容積率緩和最大 50％ 容積率緩和最大 ％ 評価の対象として、 都心部機能更新誘導方 策に追加 感染症対策を実施するビルの竣工 期限を2026年12月31日まで延長
博多エリアの再開発（博多コネクティッド）
博多駅の活力と賑わいをさらに周辺に繋げる取り組み（博多駅から半径約500m、約80ヘクタール）
◎「博多駅前三丁目地区」地区計画 博多コネクティッドボーナス
既存の容積率 新規インセンティブ
緩和制度 容積率最大 50％
回遊・広場空間を確保し賑わい創出
緑化による憩いの場創出
高質・高付加価値なビル
テナント移転フロア提供
市独自の容積率の緩和 ※博多駅周辺特有の課題解決（博多コネクティッド期間限定）
北ゾーン800％→1,350％（最大）
南ゾーン600％→1,000％（最大）
パイプライン（福岡地所グループ）
福岡地所株式会社の概要（2025年5月期）
| 社名 | 福岡地所株式会社 | 売上高 | 207億円 |
|---|---|---|---|
| 設立 | 1961年7月 | 経常利益 | 70億円 |
| 業種 | 不動産業（総合デベロッパー） | 当期純利益 | 63億円 |
| 代表者 | 代表取締役社長榎本一郎 | 総資産額 | 2,664億円 |
| 従業員数 | 178名 | 自己資本比率 | 40% |
■天神住友生命FJビジネスセンター
オフィスビル
■天神ビジネスセンターⅡ
オフィスビル
■ロジシティみなと香椎ノース
物流施設
■CLUB NEXUS 大濠西
住居
福岡地所グループの主な保有物件
|用途|No.|名称|竣工時期|延床面積|
|---|---|---|---|---|
|オフィスビル|1|福岡興銀ビル|1970年|15,408㎡|
||2|福岡朝日ビル|1970年|38,429㎡|
||3|博多駅前ビジネスセンター|1999年|24,731㎡|
||4|博多座・西銀再開発ビル|1999年|44,221㎡|
||5|那覇ビジネスセンター|2018年|9,054㎡|
||6|天神ビジネスセンター|2021年|61,100㎡|
||7|コネクトスクエア博多|2024年|21,443㎡|
||8|天神住友生命FJビジネスセンター（注）|2025年|42,025㎡|
||9|天神ビジネスセンターⅡ|2026年6月（予定）|62,707㎡|
|商業施設|10|ボンラパス百道店|2000年|2,963㎡|
||11|天神きらめき通りビル|2003年|24,525㎡|
||12|キャナルシティ博多イーストビル|2011年|18,535㎡|
|住居|13|クラスけやき通り|2008年|6,500㎡|
||14|CLUB NEXUS大濠西|2024年|2,649㎡|
||15|（仮称）薬院2丁目賃貸マンション|2026年5月（予定）|5,449㎡|
|ホテル|16|ANAクラウンプラザホテル福岡|1976年|27,372㎡|
||17|ザ・レジデンシャルスイート・福岡|1992年|32,134㎡|
||18|ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅰ|2012年|7,359㎡|
||19|ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅱ|2019年|4,868㎡|
||20|ホテルフォルツァ札幌駅前|2020年|11,344㎡|
|物流施設|21|ロジシティみなと香椎ノース|2020年|47,150㎡|
||22|ロジスクエア鳥栖Ⅱ|2026年9月（予定）|36,576㎡|
||23|ロジシティ須恵|2026年9月（予定）|19,817㎡|
||24|基山町園部物流計画|未定|ー|
||25|アイランドシティ物流計画|未定|ー|
※福岡地所グループの保有物件及び他社との共有物件等を含みます。
（注）2021年6月1日付で、本投資法人が底地を取得しました。
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★★
評価の理由:
福岡リート投資法人は、福岡・九州地域に特化したポートフォリオを持ち、地域経済の成長を背景に安定した内部成長を達成しています。第43期（2026年2月期）のNOIは過去最高を更新し、分配金も予想を上回る4,151円を達成しました。特に、主力物件であるキャナルシティ博多のインバウンド需要回復とリニューアル効果による賃貸事業収入の好調さが際立っています。
オフィスビル事業においても、福岡ビジネス地区の堅調な需要を背景に、稼働率99.1%と極めて高い水準を維持し、賃料ポジティブギャップ（市場賃料に対する現行賃料のギャップ）も9.6%と高い水準にあります。また、財務面ではLTV 42.4%と健全性が保たれており、格付もAA-（JCR）と高い水準です。
一方で、第44期（2026年8月期）以降の予想分配金は4,000円に据え置かれており、これは福岡ワシントンホテルリニューアルや取得物件の公租公課増加などが影響するためです。また、天神ノースフロントビルの段階的な売却益が剥落する影響も考慮されています。
全体として、地域経済の成長性、高い稼働率と賃料交渉力、堅実な財務運営が評価できますが、将来の成長性については、リニューアルに伴う一時的な分配金抑制や、売却益剥落の影響を考慮し、満点の評価には至りません。
投資判断の根拠:
買い。地域特化型リートとしての強固な地盤と、キャナルシティ博多をはじめとする主要物件の内部成長が継続している点が評価できます。財務基盤も安定しており、スポンサーである福岡地所グループの強力なサポート体制も魅力です。今後のリニューアル効果の本格化や、九州経済の成長（特に半導体関連投資）によるオフィス・物流需要の堅調さが期待されます。
重要なポイント:
1. キャナルシティ博多の好調な内部成長: インバウンド回復とリニューアル効果により、商業施設セグメントの収益性が高い。
2. オフィスビルの高稼働率と賃料ギャップ: 福岡のオフィス市場の堅調さを背景に、高い稼働率と賃料交渉力が維持されている。
3. 堅実な財務運営: LTV 42.4%と健全な水準を維持し、格付も高い。
4. スポンサーサポート: 福岡地所グループの強力なパイプラインと地域密着型のソーシング能力。
会社への質問(AI生成)
-
キャナルシティ博多の賃料構成とリニューアル効果の持続性について:
第43期はキャナルシティ博多の売上が大幅に増加し、フロート賃料比率も18.8%と高まっています。今後のリニューアル（イーストビル営業再開、ホテル改修、ラーメンスタジアム）による賃料増加効果が、ベース賃料の増加とフロート賃料の変動要因（インバウンド・国内客の消費動向）のどちらにどれだけ依存するのか、具体的な内訳と持続性の見通しを教えてください。 -
オフィスビル賃料ポジティブギャップの今後の見通しについて:
オフィスビルの賃料ポジティブギャップは9.6%と高い水準ですが、第43期は前期間比でギャップが縮小しています（+12.5%→+9.7%→+9.6%）。これは市場賃料の上昇が鈍化しているか、現行賃料の交渉余地が少なくなっていることを示唆します。今後の賃料改定・入替におけるポジティブギャップの目標値と、その達成に向けた具体的な戦略（特に新規テナント誘致と既存テナントの増賃交渉）について詳細を伺いたいです。 -
天神ノースフロントビルの売却と今後の外部成長戦略の整合性について:
天神ノースフロントビルは、鑑定評価額を上回る価格で売却され、売却益が分配金の安定化に寄与しています。しかし、この売却により、将来の賃料収入が減少します。売却益剥落の影響を補うための新規物件取得のパイプライン（特にオフィスビル）の状況と、取得物件のNOI利回りが既存物件の賃貸事業利益率を上回る見込みについて教えてください。
売上倍増のための施策(AI生成)
福岡リート投資法人は、地域特化型リートとして、既存物件の内部成長とスポンサーからの新規取得による外部成長を両輪としています。売上（営業収益）を倍増させるためには、既存物件の収益最大化と、成長性の高いアセットクラスへの戦略的な投資拡大が不可欠です。
| 施策名 | 成功率（％） | インパクト | 評価コメント |
|---|---|---|---|
| キャナルシティ博多のバリューアップとテナントミックス最適化 | 85% | S | 既存の最大の収益源であるキャナルシティ博多のポテンシャルを最大限に引き出す。リニューアル効果の最大化と、インバウンド・国内客双方の消費単価向上に直結するテナント構成への変更が鍵。 |
| 九州全域の物流施設ポートフォリオの戦略的拡大 | 75% | A | 九州の半導体関連投資などによる物流需要の構造的成長を取り込む。福岡地所グループのパイプラインを活用し、高NOI利回りの物流施設を積極的に取得する。 |
| オフィスビルにおける賃料ポジティブギャップの積極的解消 | 80% | A | 堅調な福岡オフィス市場において、賃料交渉力をさらに強化し、市場賃料とのギャップを早期に解消する。特に、契約更新期が集中する期間を狙った戦略的な交渉が重要。 |
| ホテル事業の収益性向上とポートフォリオ拡大 | 60% | B | 福岡ワシントンホテルのリニューアル効果を最大化し、ティサージホテル那覇の好調な指標を維持・拡大する。将来的には、インバウンド需要が高いエリアでのホテル資産取得を検討する。 |
最優先戦略(AI生成)
上記の施策の中で最も優先すべきは、「キャナルシティ博多のバリューアップとテナントミックス最適化」です。
理由:
福岡リート投資法人の営業収益の約45.9%を占める商業施設セグメントにおいて、キャナルシティ博多（キャナルシティ博多・Bを含む）は最大の収益源であり、第43期には賃貸事業収入が前年比で大幅に増加し、NOIに大きく貢献しました。この物件は、インバウンド需要の回復と、リニューアルによる集客力向上という二重の追い風を受けています。
売上を倍増させるためには、この最大の収益ドライバーの成長を最大化することが最も確実性が高く、インパクトも大きいです。資料によれば、イーストビル営業再開（2026年秋）、福岡ワシントンホテルリニューアル（2026年9月）、ラーメンスタジアムリニューアル（2026年4月）が予定されており、これらが本格的に収益に寄与する第44期以降の成長が期待されます。
具体的な実行内容:
1. リニューアル効果の最大化: 計画されているリニューアル工事を遅延なく完了させ、特にインバウンド需要の高いテナント構成への見直しを進めます。
2. フロート賃料の最大化: 国内客とインバウンド客の消費動向を詳細に分析し、売上連動型のフロート賃料の割合が高いテナントの売上向上を支援します。
3. テナントエンゲージメントの強化: 資産運用会社のESGへの取り組み（テナントエンゲージメント向上）を活かし、テナントとの連携を深め、安定的な賃料収入を確保します。
この戦略は、既存資産の収益性を高めることで、外部成長（新規取得）に頼らずに内部成長を加速させ、分配金の安定化と成長の両立を目指す上で不可欠です。
ITコンサルからの提案(AI生成)
福岡リート投資法人が最優先戦略として掲げる「キャナルシティ博多のバリューアップとテナントミックス最適化」をITコンサルタントの視点から支援する具体的な提案は以下の通りです。マーケティング活動ではなく、資産の運用効率化と収益最大化に焦点を当てます。
- リアルタイムテナントパフォーマンス分析基盤の構築
- 目的: キャナルシティ博多のテナントごとの売上データ（フロート賃料の基礎データ）をリアルタイムで収集・分析し、収益貢献度を可視化します。
- 期待される効果: どのテナントが収益向上に貢献しているか、どのテナントがリニューアル効果を享受できていないかを即座に把握し、賃料交渉やテナントサポートの優先順位付けをデータドリブンで行えます。
-
実現可能性: 既存のPOSデータ連携や、テナントごとの売上報告プロセスをデジタル化・自動化することで、迅速なデータ統合が可能です。
-
施設運営のスマート化とエネルギー効率の最適化
- 目的: 施設全体のエネルギー消費量、空調、照明などの運用データをIoTセンサーやBEMS（ビルエネルギー管理システム）で統合管理し、運用コストを削減します。
- 期待される効果: 報告書にある「水光熱費減」の取り組みをさらに強化し、NOIの改善に直結させます。特にリニューアル後の新設備導入効果を正確に測定・検証できます。
-
実現可能性: 既存のCASBEEやDBJ認証のデータと連携させ、継続的な省エネ施策のPDCAサイクルを確立します。
-
テナント契約・物件管理プロセスのデジタル化と自動化
- 目的: 賃料改定や契約更新に伴う事務作業（賃料ポジティブギャップの算出、契約書管理、更新交渉の進捗管理）を効率化します。
- 期待される効果: 賃料交渉のリードタイムを短縮し、契約更新のタイミングを逃さず、賃料増額の機会損失を防ぎます。また、資産運用会社の企画部や運用部のリソースを、より戦略的な業務に集中させることができます。
- 実現可能性: 既存の不動産管理システムと連携したワークフロー自動化ツールを導入し、契約関連業務のペーパーレス化を推進します。
