基本情報
MIRARTH不動産投資法人の概要
基本情報
| 項目 |
内容 |
| 商号 |
MIRARTH不動産投資法人（2025年12月1日付で商号変更） |
| 証券コード |
3492 |
| 上場日 |
2018年7月27日 |
| 決算月 |
2月、8月 |
| 運用資産 |
総合型（用途比率）: 住宅 35%以上かつ最上位比率、オフィス・商業施設・ホテル・その他 65%以下、但し各用途の投資比率は住宅を超えないものとする |
| ポートフォリオ運用基準（目標投資割合） |
（エリア比率）: コアエリア 70%以上、サブエリア 30%以下 |
| 資産運用会社 |
MIRARTH不動産投資顧問株式会社※ |
| 資産運用会社のスポンサー（出資比率） |
MIRARTHホールディングス株式会社（90％）、株式会社共立メンテナンス（5％）、株式会社ヤマダホールディングス（5％） |
※ 2024年３月29日付で商号をタカラPAG不動産投資顧問株式会社から変更しています。
特徴
住宅を中心とした総合型ポートフォリオ
- 不動産総合デベロッパーである MIRARTHホールディングス をメインスポンサーとする優位性を活かし、高い競争力及び賃料増額の余地がある築浅な 住宅物件を中心とした総合型ポートフォリオ を構築。
- 住宅以外にも、立地が厳選された中規模オフィス、固定賃料により安定した収益を確保できる商業施設、賃料アップサイドのポテンシャルを有するホテルなど、総合型REITとして 成長性と安定性の双方を有したポートフォリオ を構築。
- 2018年の上場以来、 資産規模は順調に拡大 し、ポートフォリオの質向上を目的とした物件譲渡とスポンサー物件を中心とした積極的物件取得により、 平均築年数の若返り を実現。
ポートフォリオ情報（2026年3月31日時点）
| 項目 |
内容 |
| 資産規模（取得価格ベース） |
85物件 193,070百万円 |
| 稼働率 |
98.9% |
| 平均築年数 |
18.3年 |
| 投資比率（取得価格ベース） |
住宅：36.7%、オフィス：26.9%、商業施設：20.3%、ホテル：16.1% |
| エリア比率 |
コアエリア：83.1%、サブエリア：16.9% |
※コアエリアは四大経済圏（東京、大阪、名古屋及び福岡経済圏）を、サブエリアは原則として地方中核都市（四大経済圏を除く政令指定都市、中核市，施行時特例市及び県庁所在地）をそれぞれいいます。
Executive Summary
内部成長
- 全体稼働率は期末時点で98.7％。高稼働状態を維持・継続。
- 住宅、オフィスで賃料変動率が過去最高を更新。
| 賃料増減率 |
新規契約 |
更新 |
| 住宅 |
+6.7% |
＋1.6％ |
| オフィス |
＋15.8% |
+5.2% |
- 変動賃料のホテルが好調。ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaが前期比+14.0%、過去最高の売上を記録。
外部成長・財務
- 2026年1月 TOSEI HOTEL&SEMINAR幕張を取得。
- 2026年2月 ラヴィータ東上野及びプリオ大名Ⅱを譲渡。
- 2026年2月 グリーンローン他による借換え（65.5億円）。
- 2026年3月の公募増資によるエクイティ調達（82億円）。
- +OA分第三者割当増資（4.1億円）、併せて銀行借入（133億円）。
- 2026年3月の公募増資による調達資金はTOSEI HOTEL&SEMINAR幕張を含む8物件（221億円）の取得資金に充当。資産規模は1,930億円に成長。
ESG
- 2025年11月 第５回投資主総会を開催。
- 2025年12月1日付で「MIRARTH不動産投資法人」に商号変更。
- 2025年12月本資産運用会社とMIRARTHホールディングス グループの役員・従業員が加入する持投資口会で投資口買付開始。
- アピタ名古屋南店にてCASBEE不動産評価認証を取得。
- GRESB評価7年連続「グリーンスター」、開示「Aレベル」取得。
- CDP環境情報開示システムにおける気候変動分野で「B」スコアを取得。
Ⅰ．2026年2月期（第16期）の決算概要
決算ハイライト
| 項目（単位：百万円） |
2025年8月期（第15期）実績 |
2026年2月期（第16期）予想 |
2026年2月期（第16期）実績 |
前期比 増減 |
予想比 増減 |
| 営業収益 |
5,595 |
5,426 |
5,562 |
▲33 |
+136 |
| 営業利益 |
3,437 |
3,302 |
3,321 |
▲116 |
+18 |
| 経常利益 |
2,779 |
2,592 |
2,622 |
▲157 |
+30 |
| 当期純利益 |
2,695 |
2,563 |
2,593 |
▲101 |
+30 |
| 発行済み投資口数 |
910,820口 |
910,820口 |
910,820口 |
― |
― |
| EPU（1口当たり利益） |
2,958円 |
2,814円 |
2,847円 |
▲111円 |
+33円 |
| DPU（1口当たり分配金） |
2,780円 |
2,800円 |
2,800円 |
+20円 |
― |
| 分配金総額 |
2,532 |
2,550 |
2,550 |
+18 |
― |
| 内部留保残高 |
596 |
609 |
639 |
+43 |
+30 |
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります。
| ■前期比主な差異要因（単位：百万円） |
内容 |
| 当期純利益 |
▲101 |
| 賃貸事業収入の増加 |
+63 |
| 不動産売却益の減少 |
▲97 |
| 賃貸事業費用の増加 |
▲85 |
| その他営業費用の減少 |
+2 |
| 営業外収益の減少 |
0 |
| 営業外費用の増加 |
▲40 |
| ■予想比主な差異要因（単位：百万円） |
内容 |
| 当期純利益 |
+30 |
| 賃貸事業収入の増加 |
130 |
| 不動産等売却益の増加 |
+6 |
| 賃貸事業費用の増加 |
▲101 |
| その他営業費用の増加 |
▲15 |
| 営業外収益の増加 |
+9 |
| 営業外費用の減少 |
+1 |
バランスシートの変動
| 項目（単位：百万円） |
2025年8月期（第15期） |
2026年2月期（第16期） |
前期比 増減 |
■前期比主な差異要因 |
| 流動資産 |
9,886 |
12,549 |
+2,662 |
|
| 現金預金 |
9,333 |
12,024 |
+2,691 |
2物件譲渡＋2,296百万円 |
| その他流動資産 |
553 |
524 |
▲28 |
|
| 固定資産 |
177,509 |
179,716 |
+2,207 |
|
| 有形固定資産 |
176,998 |
179,291 |
+2,293 |
1物件取得+4,725百万円、2物件譲渡▲2,296百万円 |
| 無形固定資産 |
0 |
0 |
0 |
|
| 投資その他の資産 |
510 |
424 |
▲85 |
|
| 繰延資産 |
39 |
25 |
▲14 |
|
| 資産合計 |
187,435 |
192,291 |
+4,855 |
|
| 流動負債 |
15,438 |
23,291 |
+7,852 |
|
| １年内返済予定長期借入金 |
14,400 |
22,235 |
+7,835 |
|
| その他流動負債 |
1,038 |
1,056 |
+17 |
|
| 固定負債 |
81,619 |
78,561 |
▲3,058 |
|
| 長期借入金 |
76,820 |
73,710 |
▲3,110 |
|
| その他固定負債 |
4,799 |
4,851 |
+51 |
|
| 負債合計 |
97,058 |
101,852 |
+4,794 |
ブリッジローン+4,725百万円 |
| 純資産 |
90,377 |
90,438 |
+61 |
|
| 負債・純資産合計 |
187,435 |
192,291 |
+4,855 |
|
（注）百万円未満の金額を切り捨てているため、合計額が合わない場合があります。
2026年2月期（第16期）物件の取得と譲渡
取得物件の概要
- 宿泊研修を含む幅広い需要への対応力を評価。
- 既存オペレーターの継続運営により実績を踏まえた需要取り込みによる収益最大化を図る。
| TOSEI HOTEL&SEMINAR幕張 |
内容 |
| 取得価格 |
4,725百万円 |
| 鑑定評価額（2025年12月1日時点） |
4,880百万円 |
| 鑑定NOI利回り |
5.5％ |
| 取得日 |
2026年1月30日 |
| 所在地 |
千葉県習志野市 |
| 建築時期 |
1992年7月 |
| 延床面積 |
8,253.36㎡（A・B棟）、542.31㎡（C棟） |
| 室数 |
客室：137室、セミナールーム：12室 |
| 賃料種別 |
変動賃料 |
| 主要テナント |
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社 |
譲渡物件の概要
- 両物件とも相対的に資産規模が小さく、運用効率の改善及びキャッシュフローが安定的な資産との入替えを見据えて譲渡。
| ラヴィータ東上野 |
内容 |
| 譲渡価格 |
１，３６５百万円 |
| 鑑定評価額（2025年8月31日時点） |
１，２６０百万円 |
| 譲渡損益 |
25百万円 |
| 譲渡日 |
2026年2月27日 |
| 所在地 |
東京都台東区 |
| 建築時期 |
2019年2月 |
| 賃貸可能面積 |
909.59㎡ |
| 稼働率（譲渡日前日時点） |
95.6％ |
| プリオ大名Ⅱ |
内容 |
| 譲渡価格 |
１，３５０百万円 |
| 鑑定評価額（2025年8月31日時点） |
１，１８０百万円 |
| 譲渡損益 |
296百万円 |
| 譲渡日 |
2026年2月26日 |
| 所在地 |
福岡県福岡市 |
| 建築時期 |
2002年4月 |
| 賃貸可能面積 |
761.01㎡ |
| 稼働率（譲渡日前日時点） |
100.0％ |
2026年2月期（第16期）資産価値向上の取組み
TLRレジデンス磯子駅前
- 大口テナントの退去に伴い、リーシング競争力の強化及び収益向上のためバリューアップ工事を実施。
- 専用部の内装・水回りに加え、エントランス等共用部も改装してリースアップを促進。
NTビル・L.Biz仙台
- 既存物件のリニューアル工事を適時に実施。今後の収益向上に繋げるべく利用者の満足度向上を図るため、オフィス共用部の充実にも注力。
Ⅱ．2026年2月期（第16期）の運用状況
住宅の運用状況① 稼働率と賃料改定の推移
- 分譲住宅の価格高騰等を背景に極めて高い稼働状態を維持・継続。
- 入替・更新時における賃料増額を推進し、増加率・増加額ともに過去最高を記録。
住宅の運用状況② 入替時・更新時の賃料動向
第16期入替時の賃料増減（月額）（単位：千円）
| 項目 |
旧・共込賃料 |
新・共込賃料 |
増減額 |
増減率 |
| 増額 |
22,790 |
24,588 |
+1,797 |
+7.9% |
| 据置 |
1,527 |
1,527 |
±0 |
±0.0% |
| 減額 |
1,308 |
1,234 |
▲74 |
▲5.7% |
| 合計 |
25,625 |
27,349 |
+1,723 |
+6.7% |
第16期更新時の賃料増減（月額）（単位：千円）
| 項目 |
旧・共込賃料 |
新・共込賃料 |
増減額 |
増減率 |
| 増額 |
15,522 |
16,055 |
+533 |
+3.4% |
| 据置 |
17,969 |
17,969 |
±0 |
±0.0% |
| 減額 |
0 |
0 |
±0 |
±0.0% |
| 合計 |
33,491 |
34,024 |
＋５３３ |
+1.6% |
住宅の運用状況③ その他
礼金・更新料の推移
住宅ポートフォリオ（取得価格ベース）
- 平均築年数 10.8年
- 投資エリア: 東京経済圏 68.8％、大阪経済圏 19.0％、名古屋経済圏 6.6％、福岡経済圏 3.9％、その他 1.6％
オフィスの運用状況① 稼働率と賃料改定の推移
- 更新時における賃料増額交渉を行い、増額件数が大幅に増加。
- オフィス需要の増加に伴い、賃料ギャップが拡大。賃料水準の引き上げに向けてバリューアップ工事等により物件価値の向上を図る。
オフィスの運用状況② 入替時・更新時の賃料動向
第16期入替時の賃料増減（月額）（単位：千円）
| 項目 |
旧・共込賃料 |
新・共込賃料 |
増減額 |
増減率 |
| 増額 |
4,732 |
5,514 |
+782 |
+16.5％ |
| 据置 |
221 |
221 |
±0 |
±0.0％ |
| 減額 |
0 |
0 |
±0 |
±0.0％ |
| 合計 |
4,953 |
5,735 |
+782 |
+15.8% |
第16期更新時の賃料増減（月額）（単位：千円）
| 項目 |
旧・共込賃料 |
新・共込賃料 |
増減額 |
増減率 |
| 増額 |
38,667 |
42,466 |
+3,799 |
+9.8% |
| 据置 |
34,397 |
34,397 |
±0 |
±0.0% |
| 減額 |
0 |
0 |
±0 |
±0.0% |
| 合計 |
73,064 |
76,864 |
+3,799 |
+5.2% |
オフィスの運用状況③ 期中賃料増額一覧・賃料ギャップ
期中賃料増額一覧
入替時3件
| 物件名 |
面積（㎡） |
増加率（％） |
| 東池袋セントラルプレイス |
570 |
11. 7 |
| 大宮NSDビル |
240 |
25. 0 |
| ソララガーデンオフィス |
160 |
23. 0 |
更新時31件
| 物件名 |
面積（㎡） 増加率（％） |
物件名 |
面積（㎡） 増加率（％） |
| NTビル |
610 (18. 7) |
東池袋セントラルプレイス |
140 (20. 0) |
| NTビル |
80 (13. 3) |
東池袋セントラルプレイス |
50 (19. 4) |
| NTビル |
570 (7. 5) |
東池袋セントラルプレイス |
60 (18. 7) |
| NTビル |
610 (6. 6) |
東池袋セントラルプレイス |
600 (15. 1) |
| NTビル |
610 (6. 2) |
東池袋セントラルプレイス |
570 (15. 1) |
| NTビル |
270 (6. 2) |
東池袋セントラルプレイス |
570 (15. 1) |
| NTビル |
610 (3. 1) |
名古屋センタープラザビル |
110 (14. 2) |
| NTビル |
610 (3. 1) |
名古屋センタープラザビル |
190 (5. 5) |
|
|
大宮NSDビル |
320 (3. 3) |
|
|
大宮NSDビル |
280 (3. 3) |
|
|
博多祇園ビル |
130 (50. 0) |
|
|
博多祇園ビル |
130 (27. 2) |
|
|
博多祇園ビル |
130 (20. 0) |
|
|
博多祇園ビル |
100 (7. 8) |
|
|
博多祇園ビル |
100 (7. 8) |
|
|
博多祇園ビル |
100 (7. 6) |
|
|
L. Bi z仙台 |
140 (12. 5) |
|
|
L. Bi z仙台 |
70 (12. 5) |
|
|
博多冷泉町ビル |
230 (6. 2) |
|
|
博多冷泉町ビル |
70 (6. 2) |
|
|
博多冷泉町ビル |
60 (6. 2) |
|
|
博多冷泉町ビル |
230 (3. 1) |
|
|
博多冷泉町ビル |
150 (3. 1) |
（注）面積は、契約面積を10㎡単位で四捨五入して記載しています。
賃料ギャップ状況
| 地域別月額賃料総額の比較（単位：千円） |
2026.2期（第16期） |
市場賃料 |
差額 |
賃料ギャップ |
| 東京経済圏 |
134,146 |
１４５，０６６ |
▲10,920 |
▲7.5% |
| 名古屋経済圏 |
19,283 |
１９，７３３ |
▲450 |
▲2.3% |
| 福岡経済圏 |
25,184 |
２９，９２１ |
▲4,737 |
▲15.8% |
| その他地域 |
14,933 |
１８，５４５ |
▲3,612 |
▲19.5% |
| 合計 |
193,547 |
２１３，２６８ |
▲19,720 |
▲9.2% |
※市場賃料は、本資産運用会社の独自調査により、エリア・築年数・競合物件等の要素を総合的に勘案して設定したもの です。また、店舗区画及び一棟貸しの物件は対象から除外して算出しています。
商業施設の運用状況
- 安定性アセットとして原則景気に左右されず、安定的に賃料を収受でき、ポートフォリオの収益基盤を構築。
ホテルの運用状況①
ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya
- 近隣施設でのライブ・イベント集客により変動賃料が過去最高を更新。ADRも着実に上昇。
- 中国からの渡航制限によるインバウンド需要の影響は国内利用者でカバー。稼働率は高水準を維持。
クインテッサホテル札幌
- 固定賃料＋変動賃料。
- 韓国・台湾からのインバウンド利用者により変動賃料が大幅に増加。
- グループインバウンドの集客により高稼働の常態化を目指す。
ドーミーイン松山・ドーミーイン盛岡
ホテルの運用状況②
アパホテル蒲田駅東
スプリングサニーホテル名古屋常滑駅前
ホテルリブマックス新宿歌舞伎町明治通
- 物件の特性上、中国人旅行客の減少によりRevPAR、稼働率ともに低下するも、ほかのアジア諸国からの集客により現状は回復傾 向にあり、今後一層の回復見込み。
Ⅲ．第7回公募増資の概要と実施後の効果
新規取得資産の概要
| 項目 |
取得価格合計 |
鑑定評価額合計 |
平均鑑定NOI利回り/償却後 |
平均稼働率 |
延床面積合計 |
| 合計 |
22,114百万円 |
24,140百万円 |
4.6% / 4.0% |
98.9% |
39,761.71㎡ |
| 住宅 |
R-51 ラグゼナ横浜鶴見（スポンサー）、R-52 ルミナス八幡山（スポンサー）、R-53 ルミナス勝山東（スポンサー） |
|
|
|
|
| オフィス |
O-24 L.Biz呉服町（スポンサー）、O-25 定禅寺通スクエアビル（外部） |
|
|
|
|
| 商業施設 |
C-15 トナリエ星田（スポンサー） |
|
|
|
|
| ホテル |
H-9 TOSEI HOTEL＆SEMINAR幕張（外部）、H-10 東横INN春日部駅西口（スポンサー） |
|
|
|
|
新規取得資産・譲渡資産の概要及び効果
- 成長性と安定性の観点から物件を厳選し、ポートフォリオの拡大及び運用効率の改善と含み益の顕在化を同時に実現。
| 区分 |
住宅 |
オフィス |
商業施設 |
ホテル |
| 公募増資前 |
|
|
|
|
| 物件数 |
79物件 |
8物件 |
- |
- |
| 取得価格合計 |
1,732億円 |
221億円 |
- |
- |
| 鑑定評価額合計 |
1,865億円 |
241億円 |
- |
- |
| 含み益 |
95億円 |
20億円 |
- |
- |
| 平均鑑定NOI利回り |
4.7% |
4.6% |
- |
- |
| 平均償却後鑑定NOI利回り |
3.8% |
4.0% |
- |
- |
| 平均稼働率 |
98.6% |
98.9% |
- |
- |
| 平均築年数 |
18.7年 |
14.6年 |
- |
- |
| 譲渡資産 |
|
|
|
|
| 物件数 |
- |
- |
- |
2物件 |
| 公募増資後 |
|
|
|
|
| 物件数 |
85物件 |
- |
- |
- |
| 取得価格合計 |
1,930億円 |
- |
- |
- |
| 鑑定評価額合計 |
2,082億円 |
- |
- |
- |
| 含み益 |
114億円 |
- |
- |
- |
| 平均鑑定NOI利回り |
4.7% |
- |
- |
- |
| 平均償却後鑑定NOI利回り |
3.9% |
- |
- |
- |
| 平均稼働率 |
98.9% |
- |
- |
- |
| 平均築年数 |
18.2年 |
- |
- |
- |
ポートフォリオの状況①
資産規模、物件数及び平均築年数の推移
- スポンサーパイプラインを活用した住宅の取得により、平均築年数の若返りを実現。
- 住宅中心の総合型ポートフォリオを形成しながら資産規模を着実に拡大。
- 資産規模: 1,930 億円
- 物件数: 85 物件
- 平均築年数: 18.2 年
- 築古なリスク内在物件を中心に譲渡。
特徴
- スポンサー開発物件を中心とした住宅取得により、住宅比率は上場時より +27.3％上昇。
- 住宅の平均築年数は10.1年。
- オフィス・商業施設・ホテルをバランスよく組み入れ、分散が効いたポートフォリオを構築。
- 四大経済圏の住宅を基盤とした物件取得と、四大経済圏以外のリスク内在物件の譲渡を推進。
- コアエリアと定める四大経済圏の比率は上場時より+6.0％上昇。
- スポンサーパイプラインを活用して築浅かつ競争力がある物件を積極的に取得。資産規模の拡大とポートフォリオの質の向上を実現。
ポートフォリオの状況②
ポートフォリオ構築戦略の概観
| アセットタイプ |
投資比率 |
特徴 |
| ホテル（変動賃料） |
6.5% |
築浅かつ高い利回りでアップサイドを狙えるポートフォリオを構築。ビジネスと観光の双方で今後、更なる需要の取り込みが期待できるマクロ環境。RevPAR向上が期待される。 |
| オフィス |
26.9% |
外部環境の変化に伴うキャッシュフローのアップサイド。テナント分散による稼働率下落リスクの低下。テナントの更新や退去時の賃料上昇余地。 |
| 住宅 |
36.7% |
成長性と安定性を兼ね揃えたアセットによるキャッシュフローへの貢献。スポンサーサポートによる競争力の高い築浅物件の取得。エリア・タイプ・棟数の分散による需要の安定的確保。 |
| ホテル（固定賃料） |
9.6% |
長期的な固定賃料を収受。固定賃料により、キャッシュフローの安定化を図りつつ、変動賃料を含めたアセットの取得も検討。 |
| 商業施設 |
20.3% |
生活密着型等の安定需要が期待される商業施設へ投資。 |
Ⅳ．2026年2月期（第16期）の財務状況
財務の状況①
借入先金融機関の拡大
- 借入先が２４行から27行に増加。資金調達の安定性が向上。
金利構造、LTV推移
- 足元の金融市場の動向を踏まえ、許容できるリスクの範囲内において、借入期間、固定・変動金利等を柔軟に選択。
- 適切なLTVコントロールによりファイナンスリスクを低減し、健全な財務体質を構築する方針。
財務の状況②
財務指標推移
| 指標 |
2023年2月期（第10期） |
2023年8月期（第11期） |
2024年2月期（第12期） |
2024年8月期（第13期） |
2025年2月期（第14期） |
2025年8月期（第15期） |
2026年2月期（第16期） |
| 有利子負債残高 (百万円) |
63,080 |
67,150 |
77,020 |
91,220 |
91,220 |
95,945 |
|
| 総資産LTV (%) |
47.2% |
47.1% |
47.8% |
48.7% |
48.7% |
49.9% |
|
| 時価LTV (%) |
45.0% |
45.2% |
45.5% |
46.3% |
46.3% |
47.1% |
|
| 平均金利 |
0.72% |
0.74% |
0.85% |
1.06% |
1.15% |
1.34% |
|
| 平均借入期間 (年) |
4.6 |
4.7 |
4.5 |
4.5 |
4.4 |
4.2 |
|
| 平均借入残存期間 (年) |
2.7 |
2.3 |
2.5 |
2.6 |
2.6 |
2.2 |
|
発行体格付
- JCR A+ (安定的) 2025年7月16日変更
- R&I A (安定的) 202５年6月１６日変更
Ⅴ．2026年8月期（第17期）・2027年2月期（第18期）の業績予想
業績予想の概要
| 項目（単位：百万円） |
2026年2月期（第16期）実績 |
2026年8月期（第17期）予想 |
2027年2月期（第18期）予想 |
| 営業収益 |
5,562 |
5,706 (+144) |
5,753 |
| 営業利益 |
3,321 |
3,479 (+158) |
3,503 |
| 経常利益 |
2,622 |
2,558 (▲63) |
2,562 |
| 当期純利益 |
2,593 |
2,537 (▲55) |
2,551 |
| 発行済み投資口数 |
910,820口 |
1,013,238口 |
1,013,238口 |
| EPU（1口当たり利益） |
2,847円 |
2,504円 (▲343円) |
2,517円 |
| DPU（1口当たり分配金） |
2,800円 |
2,700円 (▲100円) |
2,700円 |
| 分配金総額 |
2,550 |
2,735 (+185) |
2,735 |
| 内部留保残高 |
639 |
441 (▲198) |
256 |
| ■第16期実績と第17期予想との主な差異要因（単位：百万円） |
内容 |
| 当期純利益 |
▲55 |
| 賃貸事業収入の増加 |
+472 |
| 不動産売却益 |
▲328 |
| 賃貸事業費用の増加 |
▲45 |
| その他営業費用の減少 |
+59 |
| 営業外収益の減少 |
▲9 |
| 営業外費用の増加 |
▲212 |
| ■第17期予想と第18期予想との主な差異要因（単位：百万円） |
内容 |
| 当期純利益 |
+13 |
| 賃貸事業収入の増加 |
+46 |
| 賃貸事業費用の増加 |
▲11 |
| その他営業費用の増加 |
▲11 |
| 営業外費用の増加 |
▲19 |
Ⅵ．優先交渉権の取得状況
優先交渉権の取得状況（ブリッジ案件）
- 将来の物件取得に向けて優先交渉権を取得。住宅を中心にオフィス・物流施設・ホテルで確保。
| 物件名（住宅） |
所在地 |
参考価格（百万円）（注） |
戸・室・区画数 |
| ラグゼナ平塚 |
神奈川県平塚市 |
800 |
41 |
| ラグゼナ上前津 |
愛知県名古屋市 |
1,900 |
112 |
| ラグゼナ町屋 |
東京都荒川区 |
1,000 |
25 |
| ラグゼナ八千代台 |
千葉県八千代市 |
800 |
41 |
| ラグゼナ横浜鶴見Ⅱ |
神奈川県横浜市 |
2,200 |
90 |
| ラグゼナ磯子 |
神奈川県横浜市 |
1,300 |
58 |
| 物件名（オフィス） |
所在地 |
参考価格（百万円）（注） |
テナント数 |
| L.Biz東比恵 |
福岡県福岡市 |
1,900 |
15 |
| 物件名（物流施設） |
所在地 |
参考価格（百万円）（注） |
テナント数 |
| 野田物流倉庫 |
千葉県野田市 |
2,700 |
1 |
| 物件名（ホテル） |
所在地 |
参考価格（百万円）（注） |
戸・室・区画数 |
| ホテルリブマックス横浜スタジアム前 |
神奈川県横浜市 |
2,200 |
118 |
（注）記載の価格は本資産運用会社が2026年4月1日の物件状況に基づき、独自に算定した価格であり、当該物件の取得予定価格と必ず一致するものではありません。また、本投資法人は上記各物件について優先交渉権を保有していますが、これらの物件について取得を保証するものではありません。
優先交渉権の取得状況（スポンサーパイプライン）
- メインスポンサーであるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用した豊富な物件ラインナップ。
| 物件名（住宅） |
所在地 |
竣工（予定） |
戸・室・区画数 |
| ラグゼナ+ OTO南千住 |
東京都荒川区 |
竣工済 |
26 |
| ラグゼナ八王子寺町 |
東京都八王子市 |
竣工済 |
70戸+1区画 |
| ラグゼナ平井サウス |
東京都江戸川区 |
竣工済 |
30 |
| ラグゼナ平井ノース |
東京都墨田区 |
竣工済 |
53 |
| ルミナス浅草橋駅前 |
東京都台東区 |
竣工済 |
27 |
| ラグゼナ勝田台 |
千葉県八千代市 |
竣工済 |
85 |
| ラグゼナ+ PAWS藤沢 |
神奈川県藤沢市 |
竣工済 |
41 |
| ラグゼナ船堀 |
東京都江戸川区 |
竣工済 |
42 |
| ラグゼナ+ PAWS南行徳 |
千葉県市川市 |
竣工済 |
85 |
| ラグゼナ北千住Ⅱ |
東京都足立区 |
竣工済 |
47 |
| ルミナスつつじヶ丘 |
東京都調布市 |
竣工済 |
56 |
| ラグゼナつつじヶ丘 |
東京都調布市 |
2026年12月 |
27戸+2区画 |
| ラグゼナ曳舟 |
東京都墨田区 |
2027年5月 |
23 |
| ラグゼナ天王洲 |
東京都品川区 |
2027年4月 |
33 |
| ラグゼナ西新井 |
東京都足立区 |
2027年8月 |
54戸＋1区画 |
| ラグゼナ亀戸 |
東京都江東区 |
2027年9月 |
39 |
| （仮称）ラグゼナ平井Ⅳ |
東京都江戸川区 |
2028年1月 |
53 |
| （仮称）ルミナス安善 |
神奈川県横浜市 |
2028年6月 |
124 |
| ラグゼナ東大島 |
東京都江東区 |
2028年8月 |
45 |
| 物件名（オフィス） |
所在地 |
竣工 |
戸・室・区画数 |
| L.Biz丸の内 |
愛知県名古屋市 |
竣工済 |
19 |
| L.Biz松山一番町 |
愛媛県松山市 |
竣工済 |
14 |
| 物件名（商業施設） |
所在地 |
竣工（予定） |
戸・室・区画数 |
| soremo仙台東二番町通り |
宮城県仙台市 |
竣工済 |
9 |
| soremo銀座 |
東京都中央区 |
2026年5月 |
11 |
| 物件名（学生寮） |
所在地 |
竣工予定 |
戸・室・区画数 |
| (仮称)カレッジコート西千葉 |
千葉県千葉市 |
2028年1月 |
129 |
| 物件名（物流施設） |
所在地 |
竣工（予定） |
戸・室・区画数 |
| L.PORTみよし |
愛知県みよし市 |
竣工済 |
１ |
| L.PORT柏沼南 |
千葉県柏市 |
竣工済 |
１ |
| L.PORT大宮 |
埼玉県さいたま市 |
2026年５月 |
１ |
| 物件名（ヘルスケア） |
所在地 |
竣工予定 |
戸・室・区画数 |
| （仮称）芦屋サービス付き高齢者向け住宅 |
兵庫県芦屋市 |
202７年1月 |
53 |
| イリーゼ千代ケ崎 |
福岡県北九州市 |
202７年1月 |
80 |
| 物件名（ホテル） |
所在地 |
竣工予定 |
戸・室・区画数 |
| （仮称）那覇旭橋ホテル |
沖縄県那覇市 |
2028年10月 |
71 |
（注）上記には開発中の物件が含まれており、物件名称は一部「仮称」となっています。今後名称が変更になる場合があります。
Ⅵ．Appendix
中期分配金目標の進捗状況
中期的な巡航分配金目標は3,500円
- PO等を伴った外部成長及び新規取得物件等の内部成長により、巡航分配金の向上を目指す。
- 将来の分配金安定化のための内部留保残高⇒ 第1６期分配後約639百万円（631円／口）。
内部成長＋外部成長
コロナ禍の影響による賃料下落、リスク内在物件の譲渡等による戦略 的物件入替、大口テナント退去等も重なり、巡航分配金が一時下落したが、PO等による安定収益物件の取得及び内部成長の取組み継続により、巡航分配金水準の着実な成長を目指す。
ESGへの取組み①- 方針・外部評価-
サステナビリティ基本方針
- 資産運用業務における環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）への配慮を通じ、 MIRARTHホールディングスグループの協力のもと、「投資主価値の最大化」、「持続的な環境の創造」及び「地域と社会への貢献」を目指す。
- ❶ 地球温暖化防止の取組み ❷ 環境負荷の低減
- ❸ 法令遵守と社内体制整備
- ❹ ステークホルダーとのコミュニケーション ❺ 積極的な情報開示
外部評価
- GRESB評価: 2025年GRESBレーティング「1 star」、「Green Star」。2025年GRESB開示評価「Aレベル」。
- CDP評価: CDP気候変動プログラム「B」にスコアアップ。
- DBJ Green Building認証: NTビル、東池袋セントラルプレイス、大宮NSDビルで認証取得。
CASBEE不動産評価認証
- アピタ名古屋南店 で新たに認証を取得し、合計11物件に増加。
ESGへの取組み②- 各種事例-
環境への取組み
■ 省エネLED化（事例）
- LED化率（面積ベース）：合計 91.4％（うち共用部分 74.7％、うち専有部分 65.6％）。
■ 再生可能エネルギー電力への切り替え
- 住宅17物件に加え、新たにオフィス2物件の共用部に再生可能エネルギー電力を導入。
- 脱炭素社会の実現に向けて、MIRARTHホールディングスグループの MIRARTHエナジーソリューションズと連携。
社会への取組み
■ テナントコミュニケーションの推進
- EV充電インフラ設置によるCS向上。住宅14物件、オフィス2物件において、EV自動車充電コンセント「Terra Charge」を設置済み（計70台）。
- レジリエンス（災害等への適応力）の向上。災害時や停電・故障によるエレベーターの緊急停止時等に備えて名古屋センタープラザビルのエレベーター内に防災チェアー設置。
ESG情報開示
- ESGサイト: URL： https://mirarth-reit.com/ja/esg/index.html
- ESGレポート: URL： https://mirarth-reit.com/asset/esg/img/esgreport-ja-2026.pdf
ESGへの取組み③- 各種事例ｰ
ガバナンスへの取組み
■ 顧客本位の業務運営に関する方針
- 本資産運用会社は、2017年3月に金融庁が公表した「顧客本位の業務運営に関する原則」を受けて、顧客本位の業務運営に関する方針を公表。
- 資産の運用において顧客本位の運営を実現するための取組状況を定期的に開示 https://www.mirarth-ra.co.jp/policy/
■ 第５回投資主総会の開催
- 2025年11月27日に投資主総会を開催し、規約一部変更の件、執行役員選任の件（2名）、補欠執行役員選任の件（1名）、監督役員選任の件（2名）について審議・決議。
■ 運用資産の取得に関する意思決定フロー
- 投資委員会のメンバーに第三者である不動産鑑定士を加え、運用資産取得の意思決定における客観性を確保。
■ 内部監査における社外専門家の活用
- 運用会社における内部監査を外部の専門家と共同で実施。監査における客観性を確保しつつ、複雑かつ新たなリスクへ確実に対応。
■ 持投資口会の設立・運用
- 本資産運用会社及びスポンサーであるMIRARTHホールディングスグループの従業員と役員を対象とする持投資口会を2025年8月に設立。同年12月から投資口の買付を開始。
- 投資主との利害関係の一致を図り、中長期的な投資主価値の向上を実現。
■ 常勤役職員の状況
- 常勤役職員はプロパーのみ、スポンサーからの出向者はなし。
上場時以降のポートフォリオの変化①
- 機動的な物件の取得及び譲渡により住宅を基盤とした安定性の高いポートフォリオを実現。
- 良質の物件を取得するため、スポンサーに限らず独自ソーシング拡大にも注力。
特徴
- スポンサー開発物件を中心とした住宅取得により、住宅比率は上場時より +27.3％上昇。
- 住宅の平均築年数は10.1年。
- オフィス・商業施設・ホテルをバランスよく組み入れ、分散が効いたポートフォリオを構築。
- 四大経済圏の住宅を基盤とした物件取得と、四大経済圏以外のリスク内在物件の譲渡を推進。
- コアエリアと定める四大経済圏の比率は上場時より+6.0％上昇。
- スポンサーパイプラインを活用して築浅かつ競争力がある物件を積極的に取得。資産規模の拡大とポートフォリオの質の向上を実現。
上場時以降のポートフォリオの変化②
物件別分散状況(鑑定NOIベース）
| 用途 |
上場時（2018年8月期末）物件名・比率 |
2026年2月期末（第16期）物件名・比率 |
| オフィス |
NTビル (17.2％) |
NTビル (5.9%) |
| オフィス |
東池袋セントラルプレイス (12.5％) |
東池袋セントラルプレイス (5.3%) |
| オフィス |
名古屋センタープラザビル (8.4%) |
商業施設：アピタ名古屋南店 (4.8%) |
| オフィス |
大宮NSDビル (5.5%) |
ホテル：クインテッサ札幌 (3.8%) |
| オフィス |
サムティ新大阪センタービル (5.4%) |
商業施設：YAMADA web.com松山問屋町店 (3.6%) |
| オフィス |
TTS南青山ビル (4.9%) |
商業施設：YAMADA web.com奈良本店 (3.3%) |
| ホテル |
ドーミーイン松山 (4.0%) |
ホテル：アパホテル蒲田駅東 (3.3%) |
| オフィス |
博多祇園ビル (3.6%) |
オフィス：名古屋センタープラザビル (3.2%) |
| ホテル |
ホテルサンシャイン宇都宮 (3.4%) |
ホテル：ＴＯＳＥＩＨＯＴＥＬ＆ＳＥＭＩＮＡＲ幕張 (3.1%) |
| オフィス |
盛岡駅前通ビル (3.1%) |
商業施設：テックランド八王子高尾店 (2.5%) |
| 上位10物件 |
68.2％ |
38.8％ |
ポートフォリオ一覧 （2026年2月末時点）
（※物件一覧は省略し、合計値のみ記載）
| 区分 |
取得価格（百万円） |
投資比率 |
稼働率（2026年2月末） |
| 住宅小計 |
64,727 |
36.8% |
95.5% |
| オフィス小計 |
46,864 |
26.7% |
99.7% |
| 商業施設小計 |
34,467 |
19.6% |
100.0% |
| ホテル小計 |
29,622 |
16.9% |
100.0% |
| ポートフォリオ合計／平均 |
175,681 |
100.0% |
98.7% |
不動産鑑定評価の概要 （単位：百万円）
（※個別物件の詳細は省略し、合計値のみ記載）
| 区分 |
取得価格 |
鑑定評価額（2026年2月期）（a） |
期末帳簿価額（ｂ） |
期末含み損益（a-b） |
| 住宅小計 |
64,727 |
70,214 |
65,952 |
4,261 |
| オフィス小計 |
46,864 |
50,360 |
48,818 |
1,541 |
| 商業施設小計 |
34,467 |
36,460 |
34,913 |
1,546 |
| ホテル小計 |
29,622 |
33,650 |
29,606 |
4,043 |
| ポートフォリオ合計／平均 |
175,681 |
190,684 |
179,291 |
11,392 |
個別物件収支状況
（※個別物件の収支状況は省略）
各種指標
| 指標 |
2023年2月期（第10期） |
2023年8月期（第11期） |
2024年2月期（第12期） |
2024年8月期（第13期） |
2025年2月期（第14期） |
2025年8月期（第15期） |
2026年2月期（第16期） |
| 当期運用日数（日） |
181 |
184 |
182 |
184 |
181 |
184 |
181 |
| 賃貸NOI（百万円） |
2,734 |
3,105 |
3,130 |
3,539 |
4,138 |
4,216 |
4,206 |
| FFO (百万円) |
2,067 |
2,919 |
2,405 |
2,733 |
3,076 |
2,997 |
3,005 |
| 1口当たりFFO（円） |
3,237 |
4,223 |
3,479 |
3,500 |
3,377 |
3,291 |
3,299 |
| 有利子負債額(百万円） |
63,080 |
67,150 |
77,020 |
91,220 |
91,220 |
95,945 |
|
| 総資産LTV（%) |
47.2% |
47.1% |
47.8% |
48.7% |
48.7% |
49.9% |
|
| 時価LTV（%） |
45.0% |
45.2% |
45.5% |
46.3% |
46.3% |
47.1% |
|
| 1口当たりNAV（円） |
110,148 |
107,732 |
108,471 |
108,325 |
106,913 |
106,897 |
109,002 |
投資主構成
所有者別保有投資口比率の推移（2026.2期）
- 個人・その他: 40.3%
- 金融機関: 40.8%
- その他国内法人: 5.8%
- 外国人法人等: 13.0%
主要投資主一覧（上位10位）
| 順位 |
投資主名 |
所有投資口数（口） |
保有比率（%） |
| 1 |
株式会社日本カストディ銀行（信託口） |
130,520 |
14.3 |
| 2 |
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） |
128,636 |
14.1 |
| 3 |
野村信託銀行株式会社（投信口） |
42,215 |
4.6 |
| 4 |
MIRARTHホールディングス株式会社 |
14,385 |
1.5 |
| 5 |
株式会社日本カストディ銀行（信託口４） |
8,465 |
0.9 |
| 6 |
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 |
8,396 |
0.9 |
| 7 |
JP MORGAN CHASE BANK 385781 |
8,032 |
0.8 |
| 8 |
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 |
7,893 |
0.8 |
| 9 |
ISHARES CORE MSCI EAFE ETF |
7,731 |
0.8 |
| 10 |
SMBC日興証券株式会社 |
6,671 |
0.7 |
上場以降投資口価格推移
（※グラフの内容は省略）
資産運用会社の概要
概要
| 項目 |
内容 |
| 商号 |
MIRARTH不動産投資顧問株式会社 |
| 所在地 |
東京都千代田区大手町二丁目2番1号 |
| 代表者 |
代表取締役社長 宰田哲男 |
| 設立年月日 |
2016年1月15日 |
| 資本金 |
50百万円 |
| 株主構成 |
MIRARTHホールディングス株式会社（90%）、株式会社共立メンテナンス（5%）、株式会社ヤマダホールディングス（5％） |
WEBサイトのご紹介
MIRARTH不動産投資顧問株式会社はMIRARTH不動産投資法人（J-REIT）の資産運用会社です。
投資判断(AI生成)
投資評価: ★★★
評価の理由：
MIRARTH不動産投資法人は、スポンサーであるMIRARTHホールディングスを核とした住宅中心の総合型REITとして、着実に資産規模を拡大しています。第16期は、賃料上昇（特にオフィス新規契約で+15.8%）と高稼働率（98.9%）により、予想を上回る実績を達成しました。ポートフォリオの質向上（平均築年数の若返り、コアエリア比率の上昇）も進んでおり、資産運用能力は高いと評価できます。
しかし、第17期以降の業績予想では、EPUが大幅に減少する見込みです。これは、第16期に実施された公募増資による投資口数の増加（約10%増）が、純利益の増加を上回るためです。また、平均金利が上昇傾向（2023年2月期0.72%→2026年2月期1.34%）にあり、支払利息が増加している点も懸念材料です。LTVは49.9%と健全な範囲ですが、金利上昇局面での財務リスクは無視できません。
投資判断の根拠：
現状のポートフォリオの質と内部成長力は評価できますが、外部成長（公募増資）によるEPUの希薄化が明確であり、分配金（DPU）も減少予想です。これにより、投資家にとっての直接的なリターンは低下します。スポンサーパイプラインは豊富ですが、今後の成長がEPUの希薄化を上回るかどうかが不透明です。
重要なポイント：
1. 高い内部成長力: 住宅・オフィスセグメントでの賃料増額が顕著であり、ポートフォリオの収益性を高めている。
2. EPUの希薄化: 第17期予想では、公募増資による投資口数増加によりEPUが大幅に減少する見込み。
3. 金利上昇の影響: 平均金利が上昇傾向にあり、支払利息が増加している。
4. ポートフォリオの質向上: 築年数の若返り、コアエリア比率の上昇など、資産の質は向上している。
会社への質問(AI生成)
第17期予想でEPUが大幅に減少する要因として、第16期に実施された公募増資による投資口数増加が挙げられていますが、新規取得物件のNOI利回りが既存ポートフォリオの平均利回りを下回っているか、あるいは取得コストが想定より高かったかなど、EPU減少の具体的な要因を詳細に教えてください。
第17期以降のDPU減少予想（2,800円→2,700円）の背景について、内部留保の増加を抑えてでも分配金を維持する方針ではなく、なぜDPUを減額する判断に至ったのか、その具体的な財務的根拠と今後の分配金方針を明確にしてください。
優先交渉権で確保している物流施設や学生寮、ヘルスケア施設など、住宅・オフィス・ホテル以外の新規アセットクラスへの投資計画について、具体的な取得時期とポートフォリオ全体に占める目標比率を教えてください。
売上倍増のための施策(AI生成)
| 施策名 |
成功率（％） |
インパクト |
評価コメント |
| 住宅セグメントの賃料アップサイド最大化 |
85% |
S |
住宅セグメントの賃料増額率（新規+6.7%、更新+1.6%）は高いが、競合との差別化を強化し、賃料ギャップをさらに拡大させる。特に築浅物件の競争力を活かし、新規契約時の増額率を市場平均より高く維持する。 |
| オフィスセグメントの賃料ギャップ解消とバリューアップ投資の加速 |
75% |
A |
オフィスセグメントの賃料ギャップ（平均-9.2%）は解消の余地が大きい。バリューアップ投資（NTビル、L.Biz仙台など）を加速し、市場賃料との差を埋めることで、賃料水準を大幅に引き上げる。 |
| ホテルセグメント（変動賃料）の収益最大化 |
80% |
A |
変動賃料比率の高いホテル（ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoya、クインテッサホテル札幌）の収益最大化に注力。インバウンド回復を背景に、ADRと稼働率のさらなる向上を目指す。 |
| スポンサーパイプラインの取得加速とLTV最適化 |
70% |
A |
豊富なスポンサーパイプライン（特に住宅）を活用し、外部成長を加速。LTVを45%程度に抑えつつ、取得利回りが高い物件を積極的に取得し、EPU希薄化を上回る純利益成長を目指す。 |
最優先戦略(AI生成)
上記の施策の中で最も優先すべきは、「オフィスセグメントの賃料ギャップ解消とバリューアップ投資の加速」です。
理由と詳細:
MIRARTH不動産投資法人は、住宅セグメントで高い安定性と内部成長力を示していますが、オフィスセグメントにはまだ大きなアップサイドが残されています。現在のオフィス賃料ギャップは平均で約9.2%（東京圏-7.5%、福岡圏-15.8%）であり、これは市場賃料と比較して収益性が低いことを示しています。
このギャップを解消することは、ポートフォリオ全体の収益性を高める上で最も効果的です。特に、NTビルやL.Biz仙台など、バリューアップ工事を実施している物件の賃料上昇率（更新時+5.2%）は、新規契約時の賃料上昇率（+15.8%）に比べてまだ低い水準にあります。
優先すべき理由は以下の通りです。
1. 高いアップサイド: 賃料ギャップの解消は、既存資産の収益性を直接的に高めるため、外部成長によるEPU希薄化リスクを相殺する内部成長の柱となります。
2. スポンサー連携: スポンサーのデベロッパーとしての知見を活用し、バリューアップ投資の質を高めることが可能です。
3. 市場環境: オフィス市場は回復基調にあり、賃料水準引き上げのタイミングとして適切です。
この戦略を実行するためには、バリューアップ投資の実行計画と、それに伴うテナントミックスの最適化が不可欠です。賃料ギャップが大きい物件から優先的に改修・リーシングを行い、市場賃料水準へのキャッチアップを加速させるべきです。
ITコンサルからの提案(AI生成)
オフィスセグメントの賃料ギャップ解消とバリューアップ投資の加速を支援するため、ITコンサルタントとして以下の施策を提案します。
icebreaker
